Odpovede advokáta JUDr. Milana Ficeka na otázky Hospodárskych novín
1/ Ľudia stále narážajú v praxi na rôznych špekulantov, ktorí od nich chcú vykúpiť pôdu. Sú naše zákony nedostatočné, alebo kde vidíte hlavný problém? Stretávate sa s takýmito prípadmi?
Špekulatívne nákupy poľnohospodárskych pozemkov, predovšetkým zo strany zahraničných investorov (často cez nastrčené slovenské obchodné spoločnosti) sú v Slovenskej republike častým javom už niekoľko rokov. NR SR v roku 2014 reagovala na tento problém prijatím zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Uvedeným zákonom sa snažila špekulatívne nákupy obmedziť a rovnako zabrániť zneužívaniu vlastníctva vo vzťahu k doterajším nájomcom, najmä požadovaním neprimeraného nájomného. Typickými prípadmi špekulatívnych nákupov sú aj prípady, keď subjekt kúpi poľnohospodársku pôdu a následne zmení určenie pozemku napríklad na stavebné účely. Treba však povedať, že práve pre tento zákon Slovenskej republike v súčasnosti hrozí žaloba zo strany Európskej komisie, keďže podľa jej názoru diskriminuje štátnych príslušníkov ostatných členských štátov a je v rozpore so základnými slobodami Únie. Napriek súčasnému riešeniu je teda otázne, či bude možné legislatívou predchádzať podobným špekulatívnym nákupom pôdy aj v budúcnosti. Za významný problém však možno označiť aj to, že ľudia si neoverujú informácie, ktoré im záujemcovia poskytnú – napr. reálnu hodnotu pôdy, ktorú vlastnia. Záujemcovia sa im snažia predostrieť stav, že cena, ktorú im ponúkajú, je pre nich veľmi výhodná a snažia sa často zneužiť naivitu vlastníkov. Rovnako záujemcovia oslovujú predovšetkým rizikové skupiny obyvateľov – dôchodcov a pod.
2/ V akých prípadoch sa ľudia najčastejšie sporia o pôdu - popíšte nám to bližšie. Ide skôr o predaj, kúpu i o dedičstvo?
Súdne spory o pôdu najčastejšie spočívajú v spore o vlastnícke právo k pôde ako aj určeniu hranice pozemkov. Súdy rozhodujú taktiež v prípade sporov o platnosti právnych úkonov (najčastejšie kúpnych zmlúv), na základe ktorých sa prevádza vlastnícke právo. Vo veľkej miere k vzniku súdnych sporov o pôdu prispieva fakt, že pozemky sú evidované ako parcely registra „C“ alebo „E“. Táto dualita je najväčším systémovým nedostatkom súčasného katastra nehnuteľnosti. Vlastník parcely „E“ nemusí vedieť bez ďalšieho presne označiť svoj pozemok na mieste samom a ani výmera parcely „E“ nemá povahu záväzného údaju katastra. Táto neurčitosť následne zvyšuje pravdepodobnosť vzniku sporu. Uvedená dualita totiž spôsobuje negatívny jav v praxi označovaný ako duplicitné vlastníctvo. Môže sa totiž stať, že k určitému pozemku budú zapísaní rozdielni vlastníci, jeden v rámci parcely registra „C“, druhý v rámci parcely registra „E“. V prípade zápisu viacerých spoluvlastníkov v oboch registroch rovnako môže nastať situácia, že súčet podielov bude väčší ako 1/1.
3/ Treba aj pri obstarávaní pôdy dodržať nejaký postup, mať spísanú zmluvu, alebo čím sa treba riadiť? Čo by ste odporúčali v takýchto prípadoch?
Pri obstarávaní pôdy treba predovšetkým rozlišovať, či ide o pozemky evidované ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady alebo trvalé trávnaté porasty. Tieto pozemky sa považujú za poľnohospodárske pozemky a pri ich prevode je nutné v súčasnosti postupovať podľa zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov. Ostatné pozemky, a to záhrady, pozemky v zastavanom území obce a pozemky mimo zastavaného územia obce, ak spĺňajú stanovené podmienky (napr. ich možnosť poľnohospodárskeho využitia je obmedzená alebo je jeho výmera menšia ako 2 000 m2) sa nebudú považovať za poľnohospodárske pozemky.
Prevod vlastníckeho práva k poľnohospodárskym pozemkom je v súčasnosti relatívne podrobne regulovaný zákonom o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov. Zákon ustanovuje náročný a zložitý postup, ktorý musí predávajúci ale aj kupujúci dodržať v prípade záujmu predaja či kúpy poľnohospodárskeho pozemku. Zákon taktiež zaviedol napríklad pravidlá prednosti, určujúce ktoré subjekty v prípade predaja majú prednosť. Najvyššiu prednosť majú napríklad nadobúdatelia v obci, v ktorej sa pozemok nachádza. Súčasťou procesu je napríklad aj povinná registrácia ponuky predaja na portáli, ktorý na tento účel zriadilo Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka. Iba v prípade, ak žiadny poľnohospodársky subjekt neprejaví v tomto náročnom procese záujem o kúpu daného pozemku, bude ho môcť vlastník previesť aj na fyzickú osobu, ktorá nie je poľnohospodárom, avšak spĺňa napríklad podmienku 10-ročného trvalého pobytu na území Slovenskej republiky.
V prípade prevodu vlastníctva k pozemkom, ktoré nie sú v zmysle vyššie uvedeného považované za poľnohospodárske pozemky platia pri kúpe a predaji základné pravidlá ako pri každom inom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Vyžaduje sa teda písomná zmluva so základnými náležitosťami podľa Občianskeho zákonníka, príp. aj katastrálneho zákona a pod.
4/ Aké znaky môžu svedčiť o tom, že ľudia si majú dať pozor na nejakú špekulatívnu ponuku? Je to spravidla nízka cena, chýbajúca zmluva.
Vlastníci poľnohospodárskych pozemkov bez príslušných odborných znalostí vedia len ťažko odhadnúť reálnu hodnotu pozemkov, ktoré vlastnia – teda aj určiť, či ponúkaná cena za predaj je primeraná alebo nízka. Podľa samotnej ceny vlastníci veľa krát nebudú mať reálne možnosť sami zistiť, či je cena podhodnotená a z toho vyvodiť predpoklad, že ide o špekulatívnu ponuku. V tomto smere preto možno jednoznačne odporučiť vlastníkom takýchto pozemkov, aby sa v prípade, ak dostanú návrh na predaj, informovali napr. v realitných kanceláriách alebo u iných odborníkov s realitným zameraním o tom, za akú cenu sa inak predáva podobný pozemok. Taktiež písomná kúpna zmluva je základným predpokladom prevodu vlastníctva, keďže bez nej nie je možné v prípade predaja pozemku vykonať zmenu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľnosti. Je nutné, aby si prípadní predávajúci vyhradili potrebný čas na preštudovanie návrhu zmluvy a bez toho ju nepodpisovali. Nerobiť unáhlené rozhodnutia môže taktiež prispieť k tomu, že vlastníci predídu špekulatívnym nákupom. V krátkom čase po ponuke kúpy sa totiž môžu, tak ako to bolo viac krát aj v minulosti, objaviť informácie o tom, že na danom pozemku má zahraničný investor záujem zmeniť účel užívania pozemkov a využiť ich napr. na svoje podnikateľské aktivity a pod., čo by značne zvýšilo hodnotu daných pozemkov.
5/ Keď už niekto predá kúpu nejakému priekupníkovi nevýhodne a chcel by ju získať späť - je to možné a za akých podmienok? Riešili ste v minulosti nejaký podobný prípad - s akým výsledkom?
Legislatíva v súčasnosti nezakazuje uzavrieť kúpnu zmluvu, v ktorej by dojednaná kúpna cena nereflektovala reálnu trhovú cenu pôdy, a to ani v prípade, ak by cena bola extrémne nižšia ako reálna trhová cena. Dohodu o kúpnej cene právo ponecháva na zmluvné strany a v ich zmluvnej voľnosti ich neobmedzuje. Uvedené ale neznamená, že v prípadoch špekulatívnych nákupoch nie je predávajúci nijak chránený. Môže sa domáhať napríklad neplatnosti právneho úkonu pre rozpor s dobrými mravmi. Z rozhodovacej činnosti Najvyššieho súdu ale vyplýva, že hrubý nepomer vo vzájomných plneniach (v tomto prípade cena vs. pozemok) bez ďalšieho nekoliduje s dobrými mravmi. Teda, pokiaľ špekulatívny prevod spočíva len v tom, že kupujúci nadobudne pozemok za extrémne nízku cenu oproti trhovej cene, proti takémuto právnemu úkonu sa nemožno už dodatočne brániť. Museli by pristúpiť aj iné okolnosti, ktoré by v spojení s hrubým nepomerom v plneniach predstavovali rozpor s dobrými mravmi. Ešte možno uviesť, že ak by k hrubému nepomeru plnení pristúpila aj tieseň predávajúceho, predávajúci by mal právo od zmluvy odstúpiť. Odstúpením od zmluvy by sa zmluva od počiatku zrušila a strany by boli povinné vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia. Všeobecne však možno konštatovať, že dokázanie týchto skutočností pre predávajúceho je v súdnom konaní veľmi náročné a zložité. Preto je veľmi dôležité dôkladne sa oboznámiť s návrhom kúpnej zmluvy a rokovať o jednotlivých podmienkach.
6/ Čím sú špecifické súdne prípady týkajúce sa pôdy - čo by ste ľuďom radi poradili? Ťahajú sa takéto prípady roky, alebo čím sú zaujímavé?
Súdne spory týkajúce sa pôdy sa tradične vyznačujú práve ich dĺžkou, keď často trvajú aj niekoľko rokov. Takáto dĺžka súdneho konania je spôsobená práve náročným a zložitým dokazovaním, často za účasti súdnych znalcov, ktorí vypracovávajú znalecké posudky. Zložitosť vyplýva aj z toho, že v týchto konaniach často vystupuje veľké množstvo účastníkov - napr. v prípade veľkého množstva spoluvlastníkov určitého pozemku a pod., čo taktiež predlžuje súdne konanie.
Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát
