1. Ako pripraviť – naformulovať bezchybnú nájomnú zmluvu (krok za krokom).
V prvom rade je potrebné uviesť, že jednotlivé aspekty právneho vzťahu vznikajúceho na základe nájomnej zmluvy sú v príslušných ustanoveniach Občianskeho zákonníka upravené oveľa detailnejšie ako je napr. pri kúpnej zmluve. Naviac, vzhľadom na dobu, kedy bol Občiansky zákonník prijímaný (napriek relatívne významným zmenám v právnej úprave, uskutočnených na začiatku 90. rokov minulého storočia) je právna úprava nájmu do značnej miery nastavená v prospech nájomcu. Samozrejme, určitá miera ochrany nájomcu má svoje opodstatnenie, avšak ani tá by nemala byť dôvodom na výrazné prevažovanie nad záujmami prenajímateľa. Najvýraznejšie sa nepomer v postavení zmluvných strán prejavuje pri nájme bytu, kde je prenajímateľ pomerne výrazne Občianskym zákonníkom obmedzovaný napríklad pri možnostiach využitia inštitútu výpovede nájomnej zmluvy a pod.
Na úvod je nutné taktiež ešte upozorniť na skutočnosť, že právna úprava nájomnej zmluvy je pri rôznych predmetoch nájmu odlišná.
Samotný Občiansky zákonník totiž obsahuje jednak všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, ktorá sa použije v prípadoch, ak nie je určitý nájomný vzťah upravený osobitne. Táto všeobecná právna úprava sa taktiež subsidiárne (podporne) použije aj na tie nájomné vzťahy, ktoré sú len čiastočne upravené odlišne od všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy.
O osobitné druhy nájomných vzťahov ide v týchto prípadoch:
- nájom bytu (a v rámci neho je osobitným druhom nájmu krátkodobý nájom bytu),
- podnájom bytu, resp. časti bytu,
- nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie,
- nájom a podnájom nebytových priestorov,
- podnikateľský nájom hnuteľných vecí,
- spotrebiteľská zmluva o práve užívať budovu alebo jej časť v časových úsekoch (time-sharingová zmluva),
- nájom poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov,
- nájom hrobového miesta.
Vzhľadom na pomerne významné odlišnosti obsahových náležitosti nájomnej zmluvy jednotlivých druhov nájmov sa v ďalšej časti, pri popise jednotlivých bodov, ktoré musí obsahovať jednoduchá, platná a účinná nájomná zmluva, zameriame na všeobecnú úpravu nájmu (ktorý sa uplatňuje v praxi napr. na prenájom rodinného domu, prenájom pozemku – iného ako poľnohospodárskeho alebo lesného pozemku a pod.) a na nájom bytu, keďže tieto nájomné vzťahy sa v spoločnosti vyskytujú najčastejšie.
Nájomná zmluva vzniká zhodným prejavom vôle (dosiahnutím konsenzu) medzi zmluvnými stranami nájomnej zmluvy (prenajímateľom a nájomcom), teda akceptáciou návrhu (oferty) obsahujúcej podstatné náležitosti nájomnej zmluvy.
Ak by zmluva nespĺňala čo i len jeden z uvedených pojmových znakov, nešlo by o nájom, ale o iný právny vzťah (ako príklad možno uviesť situáciu, keď by vlastník veci prenechal vec inému na dočasné užívanie a branie úžitkov z nej, avšak bez dohodnutia odplaty – v takom prípade by išlo o zmluvu o výpožičke).
V nasledujúcej časti uvedieme, spolu s bližším popisom, čo by mala, resp. musí obsahovať nájomná zmluva uzavretá podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka (ktorá sa používa napr. v prípade prenájmu rodinného domu, alebo jeho časti, alebo prenájmu napr. záhrady alebo pozemku – napr. určitej vybetónovanej spevnenej plochy, ktorú možno užívať ako parkovisko a pod.) a čo by mala obsahovať, resp. musí obsahovať nájomná zmluva na byt (resp. časť bytu – napr. jednu obytnú miestnosť a pod.).
- označenie zmluvných strán: Zmluvnými stranami nájomnej zmluvy je prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľom je osoba, ktorá prenecháva dočasne za odplatu vec alebo iný právny predmet do užívania alebo brania úžitkov z nej inej osobe. Je dôležité taktiež uviesť, že prenajímateľom býva v praxi spravidla vlastník veci (keďže jedno z vlastníckych oprávnení je aj vecou disponovať), ale nemusí to tak byť vždy. Prenajímateľom totiž môže byť okrem vlastníka aj iná osoba, ktorá má k veci právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania (brania úžitkov) – takouto osobou môže byť napr. oprávnený z vecného bremena. Nájomcom je potom osoba, ktorej sa vec alebo iný právny predmet prenecháva dočasne za odplatu do užívania a brania úžitkov z nej. Prenajímateľ, ako aj nájomca môžu byť tak fyzické osoby (podnikatelia aj nepodnikatelia) ako aj právnické osoby. Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné, odporúčame napr. uvedenie mena, priezviska, rodného priezviska, rodného čísla alebo dátumu a miesta narodenia, trvalého pobytu, osobného stavu, príp. aj štátnu príslušnosť. V tejto časti zmluvy možno taktiež uviesť napr. aj číslo bankového účtu prenajímateľa, či nájomcu, ak má naň byť napr. uhrádzané nájomné a pod.
- ďalšiu podstatnú časť každej nájomnej zmluvy tvorí predmet nájmu. Predmetom nájmu môže byť v zásade každý, na to vhodný, predmet, a to najmä vec. Vec, ktorá má byť predmetom nájmu, musí spĺňať určité podmienky na to, aby ju bolo možné považovať za spôsobilý predmet nájmu. Tieto podmienky sú nasledovné:
o (1.) vec musí byť vhodná na užívanie, resp. branie úžitkov;
o (2.) vec musí byť individuálne určená – predmetom nájmu môže byť tak hnuteľná vec, ako aj nehnuteľná vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité najmä z dôvodu, že povinnosťou nájomcu je po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. Predmetom nájmu ďalej môže byť aj vec určená úhrnom (keď sa prenajíma vec tak, ako stojí a leží) alebo hromadná vec. Ako príklad na predmet nájmu určený úhrnom sa v právnej teórii sa najčastejšie uvádza prípad, keď sa prenajíma napr. súbor náradia, ktoré sú určené individuálne podľa kusov, pričom sa po skončení nájomného vzťahu musí vrátiť rovnaký súbor. Špecifikum prenájmu hromadne určenej veci zasa spočíva v tom, že po skončení nájomného vzťahu musí nájomca vrátiť kvantitatívne a kvalitatívne tú istú hromadnú vec a nie všetky pôvodné jednotlivé kusy, ktoré v súhrne vytvárali hromadnú vec (ako príklad prenájmu hromadnej veci možno uviesť prenájom stáda oviec, pričom je nájomca po skončení nájmu povinný vrátiť tú istú hromadnú vec – teda napr. uhynuté kusy oviec by musel nahradiť kvalitatívne podobnými kusmi – ovcami, aké mu boli prenajaté). Opätovne je potrebné upozorniť, že v prípade ak je predmetom nájmu obytná miestnosť v zariadení určenom na trvalé bývanie, nebytový priestor, podnikateľský nájom hnuteľných vecí, právo užívať budovu alebo jej časť v časových úsekoch (time-sharing), poľnohospodárske pozemky, poľnohospodársky podnik, lesný pozemok, či hrobové miesto, nájomná zmluva musí obsahovať aj ďalšie náležitosti stanovené tými právnymi predpismi, ktoré upravujú nájomný vzťah s príslušným predmetom nájmu (napr. v prípade nebytových priestorov pôjde o zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov a pod.).
o (3.) v prípade ak to povaha veci pripúšťa, môže byť predmetom nájmu aj len časť veci, v takomto prípade je ale potrebné, jednoznačne túto časť veci identifikovať, teda tak, aby nemohlo prísť k zámene s inou vecou (napr. v prípade, ak je predmetom nájmu len časť bytu – napr. len jedna obytná izba, je potrebné ju presne vymedziť, a to napr. polohou v byte, rozlohou, vybavením, prípadné inými nezameniteľnými znakmi a pod.);
o (4.) vec musí byť spravidla nespotrebiteľná (z tejto podmienky existujú určité výnimky, ktoré sa uplatnia najmä pri veciach, ktoré sú síce spotrebiteľné, ale je vylúčené, aby sa vec celkom spotrebovala počas trvania nájmu – jej opotrebenie je samozrejme prípustné, keďže vyplýva zo samotnej podstaty nájomného vzťahu).
V záujme právnej istoty a ochrany oboch zmluvných strán je osobitné dôležité venovať náležitú pozornosť práve jednoznačnému určeniu predmetu nájmu, a to tak, aby bol určený jednoznačne, nezameniteľne s inou vecou. V prípade nájmu bytu je potrebné, aby bol byt označený číslom bytu, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, príp. priľahlom pozemku, súpisným číslom stavby, v ktorom sa byt nachádza, registrom parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ďalej označením čísla listu vlastníctva, na ktorom je evidovaný, označením katastrálneho územia, obce a okresu. Pri nájme bytu musí byť v nájomnej zmluve uvedený aj bližší popis samotného bytu – a to najmä z koľkých obytných miestností pozostáva, čo tvorí príslušenstvo bytu, čo tvorí súčasť bytu, v akom stave sa prenajímaný byt nachádza, ako aj rozsah, v akom sa byt prenajíma (teda či sa prenajíma celý byt alebo len jeho časť).
V prípade ostatných nehnuteľností je vhodné ich vymedzenie, ako predmetu nájmu, v prípade stavieb: označením súpisného čísla, registra parcely s číslom parcely na ktorom je stavba postavená, číslom listu vlastníctva, na ktorom je stavba evidovaná; v prípade pozemkov: číslom listu vlastníctva, na ktorom je pozemok evidovaný, parcelným číslom s vyznačením registra parciel, v ktorom je parcela evidovaná, druh pozemku, výmeru pozemku a v prípade stavieb a/alebo pozemkov je taktiež nutné vždy uviesť aj katastrálne územie, obec a okres, v ktorom sa predmet nájmu nachádza.
V prípade, ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, je potrebné vymedziť ju, čo najpresnejšie, popísaním jej vzhľadu, resp. určitých vlastností, ktoré ju robia odlišnou od iných vecí rovnakého druhu. Popis prenajatej veci uľahčujú veci, ktoré majú osobitné jedinečné identifikačné údaje, ako je napríklad motorové vozidlo, ktoré je najvhodnejšie v predmete nájmu vymedziť jedinečným číslom vozidla – VIN.
- vymedzenie predmetu (nájomnej) zmluvy (je potrebné rozlišovať predmet nájmu – ktorým je prenajatá vec a predmetom nájomnej zmluvy – ktorý je determinovaný pojmovými znakmi nájomnej zmluvy ustanovenými v Občianskom zákonníku): Znenie tohto článku každej nájomnej zmluvy je predurčené tým, že predmet nájomnej zmluvy je definovaný priamo v rámci všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku. Ide o článok obsahujúci základné vymedzenie nájomnej zmluvy, v ktorom musia byť obsiahnuté všetky pojmové znaky nájomnej zmluvy, keďže inak by nešlo o nájomnú zmluvu. Týmito pojmovými znakmi pri nájomnej zmluve je: 1. prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania veci (dočasným užívaním sa rozumie užívanie v dohodnutej dobe, pričom nič nebráni zmluvným stranám uzavrieť zmluvu aj na dobu neurčitú, keďže je možné zmluvu neskôr vypovedať) a brania úžitkov z nej a 2. prenajímateľom prenechanie veci nájomcovi za odplatu (označovanú ako nájomné).
Rozdiel medzi užívaním veci a braním úžitkov z nej spočíva v tom, že samotné užívanie prenajatej veci spravidla nevyžaduje osobitnú činnosť alebo starostlivosť nájomcu o prenajatú vec. Branie úžitkov naproti tomu predpokladá určitú činnosť nájomcu, ktorá je predpokladom vzniku a brania úžitkov (o užívanie veci ide napríklad v prípade bytu, o užívanie a súčasne aj branie úžitkov pôjde napríklad v prípade prenájmu pozemku, na ktorom sa nachádzajú ovocné stromy, keď nájomca jednak môže pozemky užívať, súčasne sa stará o stromy na ňom sa vyskytujúce a následne má aj právo brať úžitky – plody ovocných stromov a nakladať s nimi, ako ich vlastník).
- v ďalšom článku nájomnej zmluvy je vhodné uviesť práva a povinnosti zmluvných strán. Vzhľadom na to, že na úpravu základných práv a povinností zmluvných strán je osobitne zameraná 5. otázka, v tejto časti možno odkázať na odpoveď k otázke č. 5.
- zmluvným stranám taktiež možno odporučiť, aby v nájomnej zmluve v samostatnom článku nazvanom vyhlásenia zmluvných strán, uviedli určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu tak predávajúceho ako aj kupujúceho. Súčasne je ale potrebné uviesť, že tento článok možno odporučiť, avšak aj v prípade jeho absencie by išlo o platne uzavretú nájomnú zmluvu (o tú by nešlo len v prípade, ak by neboli naplnené vyššie uvedené pojmové znaky). Vo vyhláseniach sa spravidla nachádza vyhlásenie prenajímateľa o tom, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Rovnako sa v tomto článku uvádza napríklad skutočnosť, že nájomca pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku, oboznámil sa s právnym aj technickým stavom predmetu nájmu a nemá voči nemu výhrady. Do tohto článku napokon možno uviesť napríklad aj dohodu zmluvných strán na tom, že pri odovzdaní predmetu nájmu, ako aj pri jeho vrátení po skončení nájmu spíšu odovzdávací, resp. preberací protokol a súčasne si môžu dohodnúť, čo musí takýto protokol obsahovať. Najmä tento posledný bod možno jednoznačne odporučiť a zakomponovať do nájomnej zmluvy.
- podstatnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy je ďalej určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov, ktorú Občiansky zákonník označuje pojmom nájomné. Nájomné je totiž aj jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Nájomné si zmluvné strany spravidla dojednávajú v peniazoch, avšak nie je vylúčené ani to, aby sa zmluvné strany dohodli na nájomnom v nepeňažnej forme (vo forme naturálií – napríklad v prípade prenájmu pozemku s ovocnými stromami môže nájomné predstavovať určitý podiel na úrode a pod.). Zmluvné strany sa taktiež môžu dohodnúť, či nájomné predstavujú určité pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené nájomné jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. V tomto smere právne predpisy neustanovujú žiadne osobitné obmedzenia zmluvným stranám. Rovnako je vhodné, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť (napr. dom), aby si zmluvné strany v rámci tohto článku dohodli napríklad aj to, či a v akej výške bude uhrádzať nájomca náklady spojené s užívaním bytu či domu (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody). V prípade, ak je predmetom nájmu byt, nájomná zmluva musí obsahovať aj výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.
- z aplikačnej praxe vyplýva, že najmä v prípadoch, ak je predmetom prenájmu nehnuteľnosť, si zmluvné strany často dojednávajú určitú peňažnú zábezpeku –depozit, z ktorého sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom, či na nedoplatkoch za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu. Ak sa zmluvné strany dohodli na zložení depozitu, je vhodné v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán priamo v nájomnej zmluve uviesť jednak výšku zloženého depozitu, podmienky jeho zloženia, ako aj podmienky jeho použitia – teda určenie, na aké dlhy nájomcu a za akých podmienok sa depozit môže použiť.
- v ďalšom článku by mala byť obsiahnutá dohoda zmluvných strán o dobe trvania nájmu a prípadne aj spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu (zmluvy o nájme). To, že pojmovým znakom nájomnej zmluvy je dočasnosť nájmu nevylučuje, aby si zmluvné strany nemohli dohodnúť, že nájomnú zmluvu uzatvárajú na dobu neurčitú. Dobu určitú si zmluvné strany môžu dohodnúť buď určením konkrétneho dátumu, ku ktorému sa nájom skončí, alebo určením počtu mesiacov, príp. rokov ale aj tak, že si stanovia, že nájom skončí vtedy, keď nastane určitá skutočnosť – podmienkou však je, že musí byť isté, že táto skutočnosť časom nastane. Zmluvné strany si v tomto bode môžu bližšie dohodnúť aj niektoré spôsoby, resp. podmienky skončenia nájomnej zmluvy – napr. môžu si upraviť výpovednú dobu v prípade výpovede v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník. Je ale nutné upozorniť na to, že napr. v prípade nájmu bytu si zmluvné strany nemôžu dohodnúť napr. kratšiu výpovednú dobu, ako je ustanovená Občianskym zákonníkom – v tomto smere sa od zákonnej úpravy môžu odchýliť len tak, že výpovednú dobu možno určiť dlhšiu než je zákonná; právna úprava nájmu bytu má totiž v tomto smere výrazne ochranný charakter vo vzťahu k nájomcovi. Pri nájme bytu sú taktiež pomerne prísne nastavené podmienky vypovedania nájmu zo strany prenajímateľa (v závislosti aj od skutočnosti, či je zmluva uzavretá na dobu určitú alebo na dobu neurčitú).
- v poslednom článku každej nájomnej zmluvy by mali byť obsiahnuté záverečné ustanovenia. Obsahom tohto článku štandardne bývajú formulácie o tom, akým právnym predpisom sa riadia právne vzťahy výslovne v nájomnej zmluve neupravené, okrem toho obsahuje úpravu postupu prijímania zmien a doplnkov k zmluve, ustanovenia o počte originálov vyhotovení nájomnej zmluvy a pod.
- na konci nájomnej zmluvy je potrebné uviesť dátum a miesto podpisu nájomnej zmluvy a podpisy zmluvných strán.
2. Aké sú najčastejšie chyby, ktoré zvyknú ľudia pri uzatváraní nájomných zmlúv robiť? Aké následky môžu mať chyby v nájomnej zmluve (konkrétne príklady).
Ako sme už v úvode uviedli, právna úprava nájomnej zmluvy je oveľa komplikovanejšia než je tomu napr. pri kúpnej zmluve. Táto komplikovanosť spočíva najmä v tom, že jednotlivé zákony rôzne upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, a to v závislosti od toho, o aký predmet nájmu ide. Tento stav vytvára pomerne náročné požiadavky na zmluvné strany, ktoré chcú sami bez právnej pomoci uzatvoriť nájomnú zmluvu.
Napríklad: ak chcú zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nevedia o osobitnej právnej úprave nájomného vzťahu, uzatvoria si nájomnú zmluvu, v ktorej si napríklad dohodnú výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace. Takto dohodnuté ustanovenia nájomnej zmluvy tak v praxi následne spôsobujú vznik ďalších právnych problémov, ktoré môžu napr. spočívať v tom, že nájomca sa odmietne vysťahovať po dvoch mesiacoch s odôvodnením, že má za to, že táto dohoda o výpovednej dobe je pre rozpor s právnou úpravou Občianskeho zákonníka neplatná. Z týchto sporov je často jediným východiskom ich riešenie súdnou cestou, s čím je okrem iného spojený aj vznik ďalších nákladov. V takýchto prípadoch sú náklady zmluvných strán v konečnom dôsledku oveľa vyššie než náklady za poskytnutie kvalitnej právnej pomoci pri koncipovaní zmluvy. Z uvedeného dôvodu je vhodné sa vždy poradiť pri koncipovaní nájomnej zmluvy s odborníkom – advokátom, ktorý vie zmluvným stranám poradiť a oznámiť, čo všetko musí nájomná zmluva na príslušný predmet nájmu obsahovať.
V praxi si zmluvné strany chcú uzatvoriť často nájomnú zmluvu podľa určitého vzoru (nájdeného napr. na internete a pod.), avšak nerozlišujú, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný (napr. vzor je vypracovaný na prenájom bytu, ale zmluvné strany si dojednávajú prenájom nebytového priestoru). Uvedené v praxi môže spôsobiť, že nájomná zmluva, ktorej predmetom je prenájom nebytového priestoru neobsahuje všetky zákonné náležitosti, ustanovené zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov v spojení s Občianskym zákonníkom a pôjde tak o neplatnú nájomnú zmluvu, čo jednoznačne nie je v záujme ani jednej zmluvnej strany.
Do tretice možno uviesť v praxi taktiež častý prípad, keď zmluvné strany nedostatočne presne vymedzia predmet nájmu (napr. pri prenájme motorového vozidla by zmluvné strany uviedli len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa). Ak je ale prenajímateľ vlastníkom viacerých motorových vozidiel, takáto nájomná zmluva je taktiež neplatná, a to z dôvodu, že právny úkon (v danom prípadne konkrétne jeho pojmový znak – vymedzenie veci prenechávanej na dočasné užívanie inému za odplatu) je nedostatočne určitý.
3. Na ktoré ustanovenia si treba dať pozor (z pohľadu prenajímateľa a nájomcu) pri nájme bytu a domu.
Nájom nehnuteľností prenajímaných za účelom bývania (byty a domy) má určité špecifiká od iných druhov nájomných vzťahov, a preto je v prípade takýchto nájomných zmlúv vhodné upraviť aj určité špecifické aspekty spojené s nájomným vzťahom.
Z pohľadu prenajímateľa je napríklad vhodné, aby si v nájomnej zmluve s nájomcom dohodol povinné poistenie nehnuteľnosti (s presným vymedzením, či povinnosť poistiť predmet nájmu zahŕňa len poistenie stavby alebo poistenie vybavenia domácností, príp. obidve – najmä v prípade rodinných domov) s určením subjektu, ktorý bude poistné hradiť – spravidla nájomca. Rovnako je vhodné z hľadiska prenajímateľa dohodnúť v nájomnej zmluve aj povinnosť nájomcu poistiť sa pre prípad spôsobenia škody na prenajatej nehnuteľnosti.
Veľký význam pre prenajímateľa má aj zmluvná úprava nájomného, a to nielen jeho výšky, ale aj termínov splatnosti. V zmluve by malo byť jednoznačne určené, či sa nájomné platí opakovane každý mesiac, alebo len jednorazovo, rovnako aj termín splatnosti – napríklad, či sa má nájomné platiť mesačne dopredu, alebo spätne a pod. Vhodné je uviesť aj konkrétny spôsob, ako má byť nájomné uhrádzané – napr. prevodom na účet prenajímateľa alebo v hotovosti. Ak sa nájomné uhrádza v hotovosti, je dôležité pre nájomcu, aby bolo v nájomnej zmluve napríklad dohodnuté, že nájomca nie je povinný zaplatiť nájomné v hotovosti prenajímateľovi v prípade, ak mu prenajímateľ odmietne vystaviť potvrdenie o prijatí platby. Preukázanie riadneho a včasného uhrádzania nájomného je pritom najmä pre nájomcu veľmi dôležité, nakoľko za určitých podmienok (dohodnutých zmluvne alebo vyplývajúcich zo zákona) môže byť dôvodom pre vypovedanie nájomnej zmluvy.
Pri prenájme bytu a domu je dôležité najmä pre prenajímateľa výslovne v nájomnej zmluve upraviť, že nájomca je povinný uhrádzať plnenia spojené s užívaním domu alebo bytu, ako aj stanoviť spôsob tejto úhrady. Rovnako je vhodné uviesť, ako prenajímateľ vyporiada prípadný preplatok alebo nedoplatok v prípadoch, ak sú nájomcom zaplatené preddavky vyššie alebo nižšie ako budú skutočné náklady za energie.
Nájomca by si mal dať taktiež pozor na to, či zmluva určuje, že nájomca nie je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu. Ak takéto ustanovenie v nájomnej zmluve nie je, nájomca je oprávnený uzatvoriť zmluvu o podnájme s treťou osobou a napr. prenajatý dom dať do podnájmu.
Zmluvné strany by mali byť taktiež veľmi obozretné napríklad aj pri určovaní doby trvania nájmu, a to v závislosti od toho, či je predmetom nájmu dom alebo byt. Ak je predmetom nájmu rodinný dom a zmluvné strany uzavreli nájomnú zmluvu na určitú dobu a nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá proti tomu návrh na vypratanie nehnuteľností, podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa zo zákona obnovuje nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Z tohto dôvodu je potrebné z dôvodu právnej istoty, aby si zmluvné strany uzatvorili dodatok k nájomnej zmluve a predĺžili v prípade záujmu jej platnosť a v ňom zmenili napríklad aj výšku nájomného (v závislosti od inflácie alebo zmeny pomerov na strane prenajímateľa a pod.). Ak by sa totiž zmluvné strany spoliehali na obnovenie nájmu zo zákona, nájomná zmluva sa obnovuje ako celok – teda so všetkými v nej uvedenými podmienkami bezo zmeny, čo platí aj o výške nájmu. Preto je vhodnejšie každú zmenu nájomnej zmluvy riešiť medzi zmluvnými stranami uzatvorením písomného dodatku. V prípade nájmu bytu sa ale uvedené ustanovenie neuplatňuje, teda ak je nájom bytu dohodnutý na dobu určitú a zmluvné strany sa napríklad v uzatvorenom dodatku nedohodnú inak, takáto nájomná zmluva – nájom skončí uplynutím tejto doby. Pri nájme bytu je vylúčené obnovovanie pôvodnej nájomnej zmluvy zo zákona. Toto je taktiež v praxi veľmi dôležité vec, ktorú si zmluvné strany často neuvedomujú a majú za to, že nájomná zmluva sa automaticky obnovila, hoci tomu tak nie je. Nájomcovia z právneho hľadiska v takýchto prípadoch užívajú prenajatú vec bez právneho dôvodu – neoprávnene. V každom prípade z dôvodu ľahšieho ukončenia nájomného vzťahu možno prenajímateľovi odporučiť uzatvorenie nájomnej zmluvy na dobu určitú.
Rovnako by si zmluvné strany mali dôsledne zvážiť aj nastavenie výpovedných dôvodov (a to tak nájomca ako aj prenajímateľ). Najmä ak sa nájomná zmluva uzatvára na dlhšiu dobu alebo na dobu neurčitú mali by byť výpovedné dôvody dohodnuté tak, aby umožňovali obom zmluvným stranám zmluvu skončiť aj predčasne, avšak s primeraným zohľadnením záujmov druhej zmluvnej strany. Treba ale uviesť, že dohoda výpovedných dôvodov je možná len pri nájomnej zmluve uzatvorenej výlučne podľa ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich všeobecnú nájomnú zmluvu (nevzťahuje sa to teda automaticky aj na nájmy s osobitným predmetom ako je byt, nebytový priestor, či lesné pozemky a pod.). Ak je predmetom prenájmu byt, výpovedné dôvody sú taxatívne ustanovené v Občianskom zákonníku a nemožno sa od nich v žiadnom smere (to je rozširovať ich ani ich zužovať) odchýliť. To však nevylučuje, aby sa aj pri nájme bytu zmluvné strany dohodli na tom, že nájomná zmluva (nájom) skončí skôr.
4. Kedy nájomná zmluva zaväzuje, resp. kedy musí nájomca platiť nájomné?
Platnosť nájomnej zmluvy nastáva len čo dôjde k zhodnému prejavu vôle (konsenzu) zmluvných strán o podstatných náležitostiach nájomnej zmluvy – o dočasnom prenechaní veci za odplatu nájomcovi.
Pri nájomnej zmluve môže účinnosť zmluvy nastať spravidla súčasne so vznikom platnej zmluvy, a to vtedy, ak v tento deň je súčasne prenechaný predmet nájmu na dočasné užívanie za odplatu nájomcovi.
V praxi sú však častejšie prípady, keď si zmluvné strany dohodnú, že nájom podľa platne uzavretej nájomnej zmluve bude trvať od určitého neskoršieho dátumu. Z právneho hľadiska ide o odkladaciu podmienku účinnosti zmluvy, viazanú v danom prípade na konkrétny deň, ktorý nastane až po dni uzavretia nájomnej zmluvy (pričom ako sme už uviedli, uzavretím zmluvy nájomná zmluva nadobúda platnosť).
V týchto prípadoch uplatnenia takejto odkladacej podmienky nastáva účinnosť nájomnej zmluvy – teda nájomný vzťah (nájom) až vtedy, keď nastane deň vzniku nájomného vzťahu, dohodnutého v nájomnej zmluve.
S nadobudnutím účinnosti nájomnej zmluvy je spojený vznik všetkých práv a povinností, dohodnutých v nájomnej zmluve a vyplývajúcich z príslušných právnych predpisov. Teda nadobudnutím účinnosti nájomnej zmluvy vzniká aj nájomcovi povinnosť platiť nájomné, samozrejme výlučne za predpokladu, že prenajímateľ v daný deň riadne nájomcovi prenajatú vec odovzdá do užívania.
5. Aké základné práva a povinnosti má prenajímateľ a aké nájomca? Čo im hrozí za ich nedodržanie.
Práva a povinnosti zmluvných strán vyplývajú jednak priamo zo zákona a jednak z nájomnej zmluvy.
Povinnosti prenajímateľa smerujú najmä k prenechaniu veci na dočasné užívanie nájomcovi za odplatu. Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí najmä:
- povinnosť odovzdať vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie (ak sa spôsob užívania nedohodol, tak v stave spôsobilom na obvyklé užívanie),
- povinnosť udržiavať vec v stave spôsobilom na riadne užívanie a
- povinnosť znášať všetky náklady spojené s vecou (ak sa v nájomnej zmluve prenajímateľ s nájomcom nedohodli na tom, že tieto náklady znáša prenajímateľ – preto by aj pri rokovaní o uzatvorení nájomnej zmluvy mal nájomca osobitne klásť pozornosť na to, či návrh zmluvy obsahuje ustanovenia o takomto prenose nákladov z prenajímateľa na nájomcu).
Medzi práva prenajímateľa patrí najmä právo na zachovanie prenajatej veci a právo na vrátenie veci po skončení nájmu, ďalej právo na nájomné a jeho zabezpečenie.
Medzi základné povinnosti nájomcu možno zaradiť:
- povinnosť prevziať predmet nájmu,
- povinnosť oznamovať včas opravy a pripustiť ich vykonávanie,
- povinnosť platiť nájomné,
- povinnosť riadne sa starať o prenajatú vec a brániť jej poškodzovaniu,
- povinnosť strpieť, aby prenajímateľ bez zbytočného obťažovania nájomcu mal prístup k predmetu nájmu za účelom vykonania opráv, vykonania kontroly, či nájomca vec riadne užíva,
- povinnosť vec riadne vrátiť po skončení nájmu, resp. v prípade nehnuteľností vypratať predmet nájmu.
Právam nájomcu zasa zodpovedajú povinnostiam prenajímateľa, teda nájomca má právo najmä požadovať riadne odovzdanie predmetu nájmu, vec riadne užívať, brať z nej úžitky či dať prenajatú vec do podnájmu (ak to nevylučuje nájomná zmluva).
Zmluvné strany si tak v nájomnej zmluve, ako aj akejkoľvek inej zmluve môžu dohodnúť určité zmluvné pokuty, ktoré bude povinná zaplatiť tá zmluvná strana, ktorá porušila zmluvnú povinnosť (na ktorej sankcionovaní zmluvnou pokutou sa zmluvné strany v nájomnej zmluve dohodli). V tomto smere zákon neustanovuje žiadne obmedzenia, a to bez ohľadu na predmet nájmu.
Ďalším následkom porušenia zmluvných povinností môže byť to, že môže zákon alebo nájomná zmluva spájať s ich porušením právo poškodenej zmluvnej strany nájomnú zmluvu vypovedať. V prípade nájmu bytu možno vypovedať nájomnú zmluvu napríklad vtedy, ak nájomca poruší povinnosť užívať byt bez súhlasu prenajímateľa na iný účel ako je bývanie alebo ak nájomca (alebo člen jeho domácnosti) poškodzuje prenajatý byt (teda porušuje zákonnú povinnosť chrániť prenajatú vec pred poškodením).
V prípade nájmu domu či pozemku si môžu zmluvné strany dohodnúť právo vypovedať zmluvu aj v prípade rôznych iných povinností, ktoré si zmluvné strany v nájomnej zmluve dohodli.
V prípade omeškania s platením nájomného vznikne prenajímateľovi právo požadovať okrem dlžného nájomného požadovať aj jeho príslušenstvo, spočívajúce najmä v úroku z omeškania.
Napokon Občiansky zákonník rovnako ustanovuje, v ktorých prípadoch má prenajímateľ či nájomca právo od nájomnej zmluvy odstúpiť. Vzhľadom na to, že úprava odstúpenia od nájomnej zmluvy je predmetom 6. otázky, v tomto smere odkazujeme na odpoveď na túto otázku.
S porušením vybraných povinností prenajímateľa bytu Občiansky zákonník spája napr. aj právo nájomcu na primeranú zľavu z nájomného. Toto právo patrí nájomcovi napríklad v prípade, ak je v byte závada, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje jeho užívanie a prenajímateľ ju napriek upozorneniu nájomcom neodstránil. Občiansky zákonník právo na zľavu z nájomného alebo z úhrad spojených s užívaním bytu upravuje aj vo viacerých ďalších prípadoch.
6. Aké sú možnosti odstúpenia od zmluvy a za akých podmienok?
Základným pravidlom odstúpenia od každej, teda aj nájomnej zmluvy je, že odstúpiť od zmluvy možno vtedy, ak to ustanovuje zákon a vtedy a za tých podmienok, ako sa zmluvné strany dohodli.
Vychádzajúc z právnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku (teda všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy a nájomnej zmluvy, ak je predmetom nájmu byt), prenajímateľ alebo nájomca môžu od nájomnej zmluvy odstúpiť v prípadoch porušenia najzávažnejších právnych povinností.
Konkrétne, prenajímateľ má zo zákona právo odstúpiť v prípade, ak:
- nájomca dá prenajatú vec do podnájmu v rozpore s nájomnou zmluvou
- nájomca vykoná na predmete nájmu zmeny bez súhlasu prenajímateľa a v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda
- nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda,
- nájomca nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov – toto právo odstúpiť od zmluvy prenajímateľovi ale nevznikne vtedy, ak je predmetom nájmu byt alebo nebytový priestor,
- s ohľadom na právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať.
Nájomca je oprávnený od zmluvy odstúpiť od nájomnej zmluvy:
- kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa tak stane neskôr (bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť), alebo ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa nájomcovi odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel nájomnej zmluvy,
- ak sú predmetom nájmu miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, a tieto miestnosti sú zdraviu závadné,
- ak tretia osoba uplatňuje k prenajatej veci práva, ktoré sú nezlučiteľné s právami nájomcu a prenajímateľ neurobí v primeranej lehote potrebné právne opatrenia na ochranu nájomcu alebo sú urobené právne opatrenia neúspešné.
Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorého právne účinky (zánik zmluvy) nastáva vtedy, keď sa odstúpenie od zmluvy dostane do dispozičnej sféry druhej zmluvnej strany, teda keď druhá zmluvná strana získa možnosť reálne oboznámiť sa s obsahom tohto právneho úkonu (napr. doručením odstúpenia od zmluvy).
7. Stručne Vás prosím aj o popis zmluvy o nájme nebytových priestorov a jej základných rozdielov medzi klasickou nájomnou zmluvou.
Osobitosti právnej úpravy nájomného vzťahu (a teda aj nájomnej zmluvy, ktorou sa nájomný vzťah zakladá) ak je predmetom nájmu nebytový priestor, sú obsiahnuté v samostatnom zákone, a to zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v účinnom znení (ďalej len „Zákon č. 116/1990 Zb.“).
Nájomná zmluva, ktorej predmetom nájmu sú nebytové priestory musí mať na rozdiel od všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku (ďalej len „klasická nájomná zmluva“) písomnú formu, na rozdiel od klasickej nájomnej zmluvy musí obsahovať aj účel nájmu, výšku nájmu a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, musí byť v nájomnej zmluve uvedený aj čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
Ďalší rozdiel v porovnaní s klasickou nájomnou zmluvou spočíva v tom, že pri klasickej nájomnej zmluve možno prenajatú vec dať do podnájmu tretej osobe (ak sa zmluvné strany v zmluve nedohodli inak), no nebytové priestory môže dať prenajímateľ do podnájmu vždy len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa.
Obdobne ako pri klasickej nájomnej zmluve, ak môže nájomca užívať nebytový priestor obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje zákonné alebo zmluvné povinnosti, má nájomca zákonný nárok na pomernú zľavu z nájomného.
Na rozdiel od klasickej nájomnej zmluvy sú pri prenájme nebytových priestorov taxatívne vymedzené výpovedné dôvody nájomnej zmluvy uzavretej na dobu určitú, pri ktorých naplnení môže prenajímateľ, resp. nájomca aj pred skončením nájomnej zmluvy zmluvu vypovedať.
Výpovedná lehota je Zákonom č. 116/1990 Zb. stanovená na tri mesiace, ak sa zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodli inak. Z uvedeného vyplýva, že napríklad na rozdiel od nájomnej zmluvy, ktorej predmetom je prenájom bytu, je pri nebytových priestorov možná dohoda zmluvných strán aj na skrátení výpovednej lehoty v nájomnej zmluve.
Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát
