Odpoveď: Musia súhlasiť s dohodu všetci spoluvlastníci?
Dobrý deň.
Z Vašej žiadosti máme za to, že osoba, s ktorou sa chcete vyporiadať nie je blízkou osobou podľa ust. § 116 a 117 Občianskeho zákonníka, (t.j. napr. príbuzný v priamom rade, rodič, dieťa, súrodenec a manžel) preto prioritne dávame do pozornosti ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúcich podielové spoluvlastníctvo.
Základom vlastníckeho práva je v zmysle § 123 zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka (ďalej len ,,Občiansky zákonník“) právo vlastníka v medziach zákona predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.
Vec môže byť v zmysle § 136 ods. 1 Občianskeho zákonníka v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.
Podľa § 136 ods. 2 Občianskeho zákonníka je spoluvlastníctvo podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.
Na záver našej odpovede sa však pre úplnosť venujeme aj ustanoveniam upravujúcim bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.
Podielové spoluvlastníctvo
Základná úprava podielového spoluvlastníctva je obsiahnutá v § 137 – 142 Občianskeho zákonníka.
V súlade s § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Spoluvlastnícky podiel je v podstate číselným vyjadrením právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci, a teda určuje mieru účasti na právach a povinnostiach viažucich sa k tejto spoločnej veci.
Ust. § 139 Občianskeho zákonníka stanovuje, že z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.
Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo,ibaže ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Ust. § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka stanovuje, že spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.
Podľa § 141 ods. 2 Občianskeho zákonníka je každý zo spoluvlastníkov povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu.
Každý má právo disponovať so svojím podielom, môže ho previesť na iného, môže ho darovať, prenechať závetom.
Forma vyporiadania podielov
Usporiadať vzájomné právne vzťahy medzi dvomi spoluvlastníkmi Vám umožňuje súčasná právna úprava buď uzatvorením zámennej zmluvy (zameníte svoj spoluvlastnícky podiel k niektorej z nehnuteľnosti za spoluvlastnícky podiel druhého spoluvlastníka k inej nehnuteľnosti zapísanej na inom liste vlastníctva), prípadne uzatvorením darovacej alebo kúpnej zmluvy.
Predpoklamáme, že ak ste zapísaní obaja na tých istých listoch vlastníctva, Vaše podiely by mohli byť približne v rovnakej veľkosti a v rovnakej cene, čo je dôležité pri uzatvorení zámennej zmluvy v tom zmysle, či sa zámena uskutoční odplatne alebo bezodplatne.
Je však potrebné zdôrazniť, že v prípade ak druhý spoluvlastník nie je Vám blízkou osobou v zmysle vyššie uvedeného, takýto prevod spoluvlastníckeho podielu a to či už na základe zámennej, darovacej, prípadne kúpnej zmluvy podlieha právnemu režimu podľa § 140 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého ostatní podieloví spoluvlastníci majú k prevádzanému podielu predkupné právo.
To znamená, že pred uskutočnením zamýšľaného prevodu ste povinní všetkým spoluvlastníkom ponúknuť na predaj svoj spoluvlastnícky podiel s uvedením za akú cenu.
Ak ostatní spoluvlastníci sa Vašu ponuku by nereagovali vôbec, máte možnosť bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov previesť svoj spoluvlastnícky podiel na druhého spoluvlastníka.
V prípade, ak by reagovali viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť prevádzaný podiel podľa veľkosti ich podielov.
Nakoľko nám nie je známe, či nejde o spoločnú nehnuteľnosť podľa ust. § 8 zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách pre úplnosť veci uvádzame, že na prevod spoluvlastníckeho podielu v tamto prípade sa vzťahuje § 9 ods. 7 tohto zákona, v zmysle ktorého ak ide o prevod medzi členmi spoločenstva sa nevťahuje ust. § 140 Občianskeho zákonníka a teda prevod spoluvlastníckeho podielu je možné uskutočniť bez vykonania ponuky predaja ostatným spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti.
Pri uskutočnení zámeny pozemkov je potrebné rešpektovať ust. § 24 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom vo vzťahu k nadobudnutiu zamieňaného pozemku v tom zmysle, aby pri vyporiadaní spoluvlastníctva nevznikol k jestvujúcim pozemkom spoluvlastnícky podiel nebol menší ako 2000 m2 u poľnohospodárskej pôdy a 5000 m2 u lesných pozemkov.
To neplatí, ak sa podiel na pozemku spoluvlastníka zvyšuje iným podielom alebo časťou podielu na tom istom pozemku a vlastníctvo prevádzaného podielu alebo podielu, ktorý bol predmetom prechodu vlastníckeho práva zanikne.
Nakoľko nám nie je známa ani skutočnosť, či nejde o poľnohospodársky pozemok odporúčame tento prevod riešiť prostredníctvom buď notára alebo advokáta aj vo vzťahu k možnej aplikácii zákona č. 140/2014 Z.z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení.
Bezpodielové spoluvlastníctvo
V zmysle § 143 Občianskeho zákonníka je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.
Na základe uvedeného vyplýva, že ak by podiely, ktoré sa majú vyporiadať, neboli súčasťou Vášho bezpodielového spoluvlastníctva, budete postupovať podľa vyššie uvádzaných ustovení Občianskeho zákonníka upravujúcich podielové spoluvlatníctvo.
Ak by však predmetné podiely boli súčasťou bezpodielového vlastníctva, nie je možné vyporiadať ich tak, aby na každom z listoch vlastníctva ostal len jeden vlastník.
V tejto súvislosti ešte dopĺňame, že Občiansky zákonník v ust. § 143a ods. 1 umožňuje manželom dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku.
V zmysle § 148 Občianskeho zákonníka je dokonca možné zo závažných dôvodov, najmä ak by ďalšie trvanie bezpodielového spoluvlastníctva odporovalo dobrým mravom, aby súd na návrh niektorého z manželov toto spoluvlastníctvo zrušil i za trvania manželstva.
Súhlas manžela
Na záver si ešte pre úplnosť dovoľujeme upozorniť na ust. § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý stanovuje, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný.
Následne v súlade s ust. § 145 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných vecí sú oprávnení a povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne.
Na základe vyššie citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka si Vás dovoľujeme upozorniť, že ak sú podiely, ktoré si chcete vyporiadať, v bezpodielovom spoluvlastníctve medzi Vami a Vašou manželkou, musí s uzatvorením dohody súhlasiť, čo dosvedčí svojím podpisom na dohode.
V opačnom prípade by sa mohla Vaša manželka v zmysle § 40a Občianskeho zákonníka na súde dovolať neplatnosti právneho úkonu. V tom prípade by sa na takýto právny úkon hľadelo tak, akoby sa nikdy nevykonal a Vy by ste boli povinný vrátiť veci do pôvodného stavu.
Vyporiadať Podielové spoluvlastníctvo je možné dohodou uzavretou pred mediátorom, notárom alebo advokátom. Ak k dohode nedôjde podielové spoluvlastníctvo môže vyporiadať na základe žaloby súd. Odporúčame Vám preto vyhľadať advokáta alebo mediátora a pokúsiť sa celú záležitosť najprv riešiť mimosúdne. Ušetríte tým finančné prostriedky ako aj čas.
Projekt podporili:
