Odpoveď: Mohol sa predať podiel na dome bez môjho súhlasu?
Dobrý deň. Nakoľko Vaša otázka v sebe zahŕňa viacero podotázok, budeme na ne v našej analýze postupne odpovedať.
Podielové spoluvlastníctvo
Na základe dedičského konania ste sa Vy, Vaša matka, Váš brat a Vaša sestra stali v zmysle § 137 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka (ďalej len ,,Občiansky zákonník“) podielovými spoluvlastníkmi rodinného domu.
Ust. § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka upravuje, že podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
V súlade s § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
Ust. § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka stanovuje, že o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.
Dovoľujeme si upozorniť na ust. § 140 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Rovnaká právna úprava platila v roku 2010, keď došlo k prevodu podielov Vášho brata a Vašej matky na Vašu sestru.
Blízkou osobou sa v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka rozumie príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Prevod podielu Vášho brata na Vašu sestru
Z uvedeného vyplýva, že predajom podielu Vášho brata na Vašu sestru nedošlo k porušeniu Vášho predkupného práva a na tento právny úkon nebol v zmysle Občianskeho zákona potrebný ani Váš súhlas.
Zároveň dopĺňame, že na prevod podielu Vašho brata na Vašu sestru nebol potrebný podpis ani Vašej matky.
Prevod podielu Vašej matky na Vašu sestru
Rovnaký záver konštatujeme aj čo sa týka prevodu podielu Vašej matky na Vašu sestru.
V tejto súvislosti sa však môžeme na základe Vami poskytnutých informácií dôvodne domnievať, že došlo k porušeniu zmluvy v časti o zriadení vecného bremena.
Vo Vašej otázke uvádzate, že pri prevode podielu Vašej matky na Vašu sestru bolo v zmluve zriadené vecné bremeno in personam v prospech Vašej matky, pričom v súčasnosti už nehnuteľnosť nevyužíva, nakoľko jej to Vaša sestra znemožňuje.
Z uvedeného konania Vašej sestry vzniklo právo Vašej matky súdnou cestou sa domáhať, aby jej Vaša sestra umožnila vykonávať práva vyplývajúce Vašej mame z vecného bremena, t.j. umožniť jej v nehnuteľnoti bývať a zároveň má právo domáhať sa náhrady škody, ktorá jej vznikla v súvislosti tým, že jej toto právo bolo znemožnené.
Vrátenie daru
Vo Vašej otázke síce neuvádzate, ako formou previedla Vaša matka svoj podiel na dome na Vašu sestru, pre úplnosť však dopĺňame, že ak bol tento prevod zrealizovaný formou darovacej zmluvy, Vaša matka má zároveň v zmysle § 630 Občianskeho zákonníka právo domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Bránenie v užívaní nehnuteľnosti sa môže považovať za konanie ktoré hrubo porušuje dobré mravy.
Povinnosti bývalej správy katastra
Podľa ust. § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) v znení platnom v roku 2010 správa katastra pri konaní o návrhu na zápis vlastníckych práv preskúmala zmluvu z hľadiska, či obsahovala podstatné náležitosti zmluvy, či bol úkon urobený v predpísanej forme, či bol prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či boli prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou neboli obmedzené, či zmluva neodporovala zákonu, či zákon neobchádzala a či sa nepriečila dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliadala správa katastra aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré mohli mať vplyv na povolenie vkladu.
Keďže správa katastra mala za to, že podmienky na vklad boli splnené, vklad povolila.
Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu v súlade s vtedy platným ust. § 1 ods. 6 Katastrálneho zákona bola správa katastra povinná poslať len účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia.
Nakoľko Vy ste účastníkom konania neboli, povinnosť informovať Vás jej nevyplývala zo žiadneho právneho predpisu.
K časti Vašej otázke týkajúcej sa vyhrážok Vašej sestry, že Vás pripraví o dedičstvo uvádzame, že nakoľko nedisponujeme bližšími informáciami, o čo chce oprieť svoj prípadný návrh, môžeme Vám poskytnúť len všeobecné informácie.
Vyporiadanie podielového spoluvlatníctva
Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Občiansky zákonník upravuje dva spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spolzvlastníctva a to:
1/ dohodou spoluvlastníkov uztverenou podľa ust. § 141 Občianskeho zákonníka
2/ rozhodnutím súdu podľa ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka
Nakoľko medzi Vami a Vašou sestrou ako podielovými spoluvlastníkmi rodinného domu nedošlo k dohode o prevode Vášho spoluvlastníckeho podielu o veľkosti 1/6, v súčasnosti by Vaša sestra mohla nadobudnúť Váš spoluvlastnícky podiel k rodinnému domu až na základe rozhodnutia súdu. Ak by samozrejme podala žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v súlade s ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
V zmysle tohto ustanovenia ak nedôjde k dohode spoluvlastníkov o zrušení podielového spoluvlastníctva, súd zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka. Súd pri rozhodovaní o tejto otázke prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Súd pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, okrem kritérií výslovne uvedených v zákone, zohľadňuje aj iné hľadiská.
Podľa platnej judikatúry za takéto iné kritéria považuje súd napr. kto a akou mierou sa pričinil o nadobudnutie spoločnej veci, kto ju zveľaďoval a pod.
Ako bude súd pri tomto vyporiadaní postupovať, a aké ďalšie kritéria bude zohľadňovať, záleží vždy na úvahe súdu, a na okolnostiach každého jednotlivého prípadu.
Zároveň zdôrazňujeme, že v prípade ak by súd zrušil Vaše podielové spoluvlastníctvo tak, že Váš podiel veľkosti 1/6 prikáže do vlastníctva Vašej sestry, máte právo na finančnú náhradu za Váš zaniknutý podiel.
Súd zaviaže Vašu sestru k povinnosti finančnej náhrady vo výške spravidla zistenej odborným vyjadrením alebo znaleckým posudkom, ak sa so sestrou nedohodnete inak.
V tejto súvislosti poukazujeme na skutočnosť, že od 01.07.2016 je účinný zákon č. 161/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), ktorý upravuje postup súdu, strán sporu (ďalej len „strana“) a osôb zúčastnených na konaní pri prejednávaní a rozhodovaní sporov.
Podľa ust. 206 CSP ak je potrebné posudzovať skutočnosti na ktoré treba odborné znalosti, súd na návrh vyžiada odborné vyjadrenie od odborne spôsobilej osoby.
V súlade s ust. 207 ods. 1 CSP súd nariadi znalecké dokazovanie v súdnom konaníe len v prípadoch ak rozhodnutie závisí od posúdenia skutočností, na ktoré treba vedecké poznatky, a pre zložitosť posudzovaných otázok nepostačuje postup podľa § 206 CSP.
Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že súd pre zistenie ceny Vášho spoluvlastníckeho podielu by znalecké dokazovanie nenariadil, nakoľko v danom prípade by postačovalo len odborné vyjadrenie. V prípade súdneho konania odporúčame za účelom zistenia ceny Vášho spoluvlastníckeho podielu podať súdu návrh na vyžiadanie odborného vyjadrenia odborne spôsobilou osobou z oblasti oceňovania nehnuteľností, prípadne máte možnosť zabezpečiť si súkromný znalecký posudok v súlade s ust. § 209 CSP.
Nátlak
Na záver si pre úplnosť ešte dovoľujeme upozorniť na trestný čin nátlaku podľa § 192 ods. 1 zákona č. 300/2005 Z. z. Trestného zákona (ďalej len ,,Trestný zákon“), ktorý stanovuje, že kto iného núti, aby niečo konal, opomenul alebo trpel, zneužívajúc jeho hmotnú núdzu alebo naliehavú nemajetkovú potrebu, alebo tieseň vyvolanú jeho nepriaznivými osobnými pomermi, potrestá sa odňatím slobody až na tri roky.
Podľa § 192 ods. 2 Trestného zákona platí, že odňatím slobody na jeden rok až päť rokov sa páchateľ potrestá, ak spácha čin uvedený v odseku 1
- závažnejším spôsobom konania,
- na chránenej osobe,
- z osobitného motívu,
- v úmysle získať pre seba alebo pre iného väčší majetkový prospech alebo iný prospech, alebo
- tým, že odopiera zamestnancovi v pracovnom alebo inom obdobnom pracovnom vzťahu právo na zaistenie bezpečnosti zdravia pri práci, na dovolenku na zotavenie alebo na poskytnutie zákonom zaručených osobitných pracovných podmienok ženám a mladistvým zamestnancom.
Projekt podporili:
