Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena v prospech darcu

Dobrý deň, z Vami položenej otázky predpokladáme, že vo veci doživotného užívania bytu je zriadené vecné bremeno zavkladované do katastra nehnuteľností v zmysle ust. § 151n/a nasl. Občianskeho zákonníka.

Toto vecné bremeno však nie je nájom. Z toho vyplýva, že voči mame neviete postupovať ako prenajímateľ voči nájomcovi (napríklad výpoveďou nájmu pre neplatenie nájomného a úhrad za služby).

Z pohľadu bytového družstva/správcu však spravidla platí, že povinnou osobou na úhrady smerom navonok býva tá osoba, ktorá je podľa ich evidencie zaviazaná ako vlastník nehnuteľnosti - bytu. 

Ak vzniká dlh na pravidelných úhradách, odporúčam, aby ste ho vo vzťahu k družstvu/správcovi riešili okamžite (aby nenarastal a aby nedošlo k ďalším následkom), a zároveň si pripravili podklady na vymáhanie toho, čo za mamu uhradíte. Voči Vašej mame následne viete uplatniť peňažný nárok podľa toho, aký je právny titul jej bývania a čo máte dohodnuté v listine, ktorou sa doživotné užívanie zriadilo. Ak v zriaďovacej listine (zmluva, darovacia zmluva, dohoda o zriadení vecného bremena) máte výslovne napísané, že oprávnená osoba (mama) znáša úhrady spojené s užívaním bytu (zálohy správcovi, energie), potom odporúčam uplatniť priamo plnenie tejto povinnosti.

Ak to v listine nemáte upravené, prakticky sa to najčastejšie rieši tak, že vlastník, ktorý musel uhrádzať platby, si ich následne voči užívateľovi uplatňuje ako majetkový nárok v súlades ust. § Občianskeho zákonníka :

"Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy; ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania."

Zriadenie vecného bremena spočívajúce v práve doživot. býávania neznamená zo zákona, že toto oprávnenie je bezplatné pre osobu oprávnenú z vecného bremena.

Vo Vašom prípade titul existuje (doživotné užívanie), ale ak mama nehradí náklady spojené s užívaním a Vy ich musíte hradiť namiesto nej, jadro problému je, že Vám vzniká majetková ujma a jej sa naopak zachováva prospech bývania bez platenia.

Odporúčam Vám postupovať tak, aby ste si vytvorili dôkazy a potom si vedeli nárok uplatniť aj súdne, ak nebude komunikovať. To znamená mať prehľad úhrad, ktoré ste zaplatili Vy (predpisy záloh, faktúry za energie, vyúčtovania, upomienky), a poslať mame písomnú výzvu, kde jasne uvediete, aké konkrétne platby za aké obdobie neuhradila, že ste ich uhradili Vy, a že žiadate úhradu v určenej lehote.

Aj keď nebude reagovať, písomná výzva je dôležitá pre neskoršie vymáhanie. Zároveň si dajte pozor na to, aby ste si situáciu právne „nesplietli“ s nájmom. Pri nájme bytu platí, že povinnosť platiť úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu má nájomca , a existujú aj režimy ukončenia nájmu pre neplatenie (napríklad pri krátkodobom nájme zákon výslovne pracuje s možnosťou výpovede po viac ako 2 mesiacoch neplatenia) .

Ak nebude komunikovať a dlhy budú pokračovať, realistické riešenie býva v tom, že budete dlhodobo platiť navonok (aby ste predišli sankciám a ďalším škodám) a zároveň budete sumy voči mame vymáhať ako peňažnú pohľadávku.

V krajnom prípade sa rieši aj zrušenie práva doživotného užívania v zmysle ust. § 151p/ ods. 3 Obč. zákonníka :

"Ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie."

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať pre riešenie veci.

Dobrý deň,
vo veci Vami položenej otázky  je najskôr potrebné rozlíšiť, či ide o vecné bremeno (napr. právo doživotného bývania zapísané na liste vlastníctva v prospech tejto osoby) alebo len o osobný záväzok medzi zmluvnými stranami (tzv. obligatórny záväzok).

Ak je právo doživotného bývania zapísané ako vecné bremeno v katastri nehnuteľností, nový vlastník domu je týmto bremenom viazaný a osoba s právom doživotného bývania môže v dome bývať aj po predaji. Uvádzame, že keďže ste výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, súhlas osoby oprávnenej z vecného bremena na predaj nehnuteľnosti nepotrebujete a vecné bremeno prechádza prevodom vlastníctva zo zákona. Nový vlastník bude musieť toto vecné bremeno rešpektovať, pokiaľ sa s uvedenou osobou písomne nedohodnú inak.

Ak však ide len o osobný záväzok medzi Vami a vyplateným účastníkom, ktorý nie je zapísaný v katastri, právny účinok je obmedzený len na zmluvné strany. Nový vlastník domu by týmto záväzkom nebol viazaný, pokiaľ by sa k nemu výslovne neprihlásil. V takom prípade by však vyplatený účastník mohol voči Vám uplatniť nároky z porušenia zmluvy (napr. žiadať náhradu škody alebo iné plnenie).

Pre predaj domu platí, že dom predať môžete, ale ak je právo doživotného bývania zapísané ako vecné bremeno na LV, nový vlastník bude musieť toto právo rešpektovať.

Ak ide len o osobný záväzok, odporúčam pred predajom situáciu právne vyjasniť, prípadne sa pokúsiť s dotyčnou osobou dohodnúť na zrušení záväzku (napr. za finančnú kompenzáciu).
Uvádzame tiež, že ak by ste chceli dom predať c veným breme potom jeho trhová hodnota bude nižšia.
- Ak porušíte osobný záväzok, môže voči Vám vyplatený účastník uplatniť nároky z pôvodnej zmluvy.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta, aby preštudoval všetky Vaše doklady a našiel najlepšie riešenie.
Vo vcei môžete kontaktovať našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že vo vašom prípade sa neuplatní predkupné právo priateľa na váš podiel na nehnuteľnosti v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka a preto váš podiel na byte môžete darovať vnukovi.

Podstatné vo vašom prípade je aj to, či vnuk nie je maloletý /nedosiahol plnoletosť - vek 18 rokov/, keďže v prípade, že je maloletý, budete potrebovať na darovanie podielu na nehnuteľnosti súhlas súdu.

Nepíšete v otázke či predmetnú  nehnuteľnosť aj vy ako spoluvlastníčka užívate výlučne vy, teda celý byt, alebo užívateľom bytu je výlučne váš bývalý priateľ, prípadne niekto iný. Tieto informácie vaša otázka neobsahuje. Z tohto dôvodu odporúčam kontaktovať advokáta za účelom vyporiadania podielového spoluvlastníctva, vrátane nárokvo vyplývajúcich z užívania nehnuteľnosti.

Na spísanie darovacej zmluvy, ako aj na jej vyporiadanie podielového spoluvlastníctva odporúčam kontaktovať advokáta.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu adovkátsku kanceláriu.

Dobrý deň, zo samotnej darovacej zmluvy vyplýva, v prospech ktorých osôb je zriadené vecné bremeno. Z Vami položenej otázky vyplýva, že toto vecné bremeno bolo zriadené len vo Váš prospech ako rodičov - darcov a obdarovaným bol Váš syn ako povinný z vecného bremena. Ak teda zo samotnej zmluvy nevyplýva, že vecné bremeno bolo zriadené aj v prospech vnukov,  potom sa na nich vo Váš prospech zriadené vecné bremeno nevzťahuje.

Je vecou dohody obdarovaného syna, aby dohodou bolo zriadené vecné bremeno aj v prospech Vašich vnukov.

Dobrý deň, pokiaľ vaša matka chce predať dom, ktorý vám a bratovi darovali spolu s vašim otcom, toto právne nie je možné, lebo vaša mama a ani otec nie sú vlastníkmi nehnuteľnosti. V tomto smere sa nemusíte ničoho obávať.
Rodiča by sa mohli v prípade hrubého porušenia dobrých mravov na vašej strane ako obdarovaných domáhať vrátenia daru v zmysle ust. § 630 Obč. zákonníka. Keďže k tomu nedošlo na vašej strane, resp. na strane brata, rovnako sa nemáte čoho obávať.

Dobrý deň, vo Vami uvedenom prípade prichádza do úvahy použitie ustanovenia § 630 Obč. zákonníka :

"Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že darca sa môže domáhať vrátenia daru od obdarovaného z dôvodu hrubého porušenia dobrých mravov. Aj keď Obč. zákonník neustanovuje presne čo sa rozumie pojmom hrubé porušenie dobrých mravov, ide o konanie, ktoré v spoločnosti nie je možné akceptovať.

K celej udalosti naviac uvádzame, že ak v prospech brata je zriadené vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania, predpokladáme, že v nehnuteľnosti má zriadený aj trvalý pobyt, je to jeho obydlie, sestra nebola oprávnená ho z domu vyhodiť a vysťahovať v podstate na ulicu. Otázkou však v prípade darovacích zmlúv je aj to, z akého dôvodu došlo k vyhodeniu brata z domu, či on sám svojim konaním nedal príčinu resp. podnet na takéto konanie zo strany jeho sestry. Ak by došlo medzičasom napr. k predaju darovanej nehnuteľnosti, darca bude mať nárok na finančnú náhradu v hodnote nehnuteľnosti v čase darovania.

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že jediným vlastníkom DR je Váš syn. V RD býva syn v hornej časti, dcéra býva s Vami v dolnej časti, pričom vo Váš prospech ako matky je zriadené vecné bremeno - právo doživotného užívania a bývania.

Ak je to tak a syn je jediným vlastníkom RD, potom nie je povinný vyplatiť Vašu dcéru, svoju sestru, z RD, ktorý ste mu darovali.

Dobrý deň, na to, aby vecné bremeno bolo "platné" aj voči prípadným dedičom ich dcéry, je potrebné, aby toto vecné bremeno bolo zriadené tzv. in rem, t.j. aby malo vecno-právne účinky. Ide o vecné bremeno, ktoré sa vzťahuje na nehnuteľnosť a nie je platné iba medzi zmluvnými stranami, ktoré podpisujú darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena. Jednoducho povedané, vecné bremeno v prospech Vašich rodičov je možné zriadiť takým spôsobom, aby zaväzovalo aj nových vlastníkov, a to bez ohľadu na to, či novými vlastníkmi budú Vaši dedičia alebo tretia osoba, ktorej sa rozhodnete nehnuteľnosť previesť. Vecné bremeno sa následne zapisuje aj do katastra nehnuteľností.

Dobrý deň, na Vašu otázku odpovedáme nasledovné :

1./  Podľa ust. Obč. zákonníka  /§ 151p/  platí, že "ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie."

2./ Je potrebné vidieť samotnú zmluvu, ako sú definované Vaše povinnosti voči darkyni, nakoľko píšete, že ju máte doopatrovať.  Pre vysvetlenie uvádzame, že právo doživotného užívania a bývania neznamená súčasne aj zabezpečovať starostlivosť v neobmedzenom rozsahu.

3./ Možno by bolo vhodné  riešiť situáciu s pomocou nestrannej osoby, prípadne aj užšieho kruhu rodiny. Prípadne, ale to už nechceme takto zasahovať do Vašich vzťahov, zabezpečiť pre pani nové bývanie prípadne aj s opaterou /napr. zariadenia pre seniorov/. Možno pani na uvedené čaká a aj by jej to vyhovovalo.

4./ Pýtate sa , čo by sa stalo ak by ste odišli, čo bude s domom : K tejto časti uvádzame, že vecné bremeno spočívajúce v práve bývania a užívania nehnuteľnosti nezaniká. V podstate nehnuteľnosť môžete predať ale aj s uvedeným vecným bremenom, s čím by musela súhlasiť osoba oprávnená z vecného bremena.

Dobrý deň, právo vyplývajúce z vecného bremena vznika vkladom do katastra nehnuteľností. Podľa § 1 zákona o katastri nehnuteľností, kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, a to aj o vecnom bremene. V zmysle ustanovenia § 28, toto právo k nehnuteľnostiam vzniká, mení sa alebo zaniká vkladom do katastra. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení. Údaje o zapísaných vecných bremenách tvoria obsah časti "C" - ťarcha na príslušnom liste vlastníctva. AK teda na predmetnom liste vlastníctva nie je uvedená žiadna ťarcha, k vzniku vecného bremena preto nedošlo a pozemok je bez tejto ťarchy.