Darovacia alebo kúpno-predajna zmluva

Dobrý deň, pojmovým znakom darovacej zmluvy je bezodplatnosť, čo okrem iných vyplýva z ust. § 628 Občianskeho zákonníka :

"Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma."

Nie je preto potrebné, aby pojem bezodplatnosť bol vyslovene uvedený v darovacej zmluve.

Dobrý deň,

z vášho popisu vyplýva, že máte obavy z možnosti napadnutia darovacej zmluvy tretou osobou, konkrétne bratom vašej mamy, vzhľadom na predchádzajúci vysporiadanie majetkových pomerov. V zásade, ak majetok je vo výlučnom vlastníctve vašej mamy, ktorá je pripravená vykonať darovacie právne úkony vo váš prospech, darovacia zmluva je platným a účinným spôsobom, ako previesť majetok bez protiplnenia.

Je dôležité, že vlastnícky titul vašej mamy k nehnuteľnosti by mal byť nesporný a jasne dokumentovaný. V prípade, že skutočnosti, na ktorých základe vaša mama nadobudla majetok, nevyvolávajú dôvodné pochybnosti o jej vlastníckych právach, možnosť úspešného napadnutia darovacej zmluvy z týchto dôvodov by mala byť vylúčená. 

Ide o to, že ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá podľa platných právnych predpisov a na základe riadneho postupu, vrátane prípadného vyrovnania medzi dedičmi alebo medzi stranami pri delení majetku, a vaša mama je zaregistrovaná ako výlučný vlastník v Katastri nehnuteľností, potom je jej právna pozícia k majetku silná.

Je však dôležité mať na pamäti, že právne úkony môžu byť v niektorých prípadoch napadnuté z dôvodu porušenia zákona, omulu, alebo ak sa preukáže, že bol úkon vykonaný s cieľom ukrátiť oprávnené práva tretích osôb, ako sú veritelia alebo iní dedičia. Pre prípravu a uzavretie darovacej zmluvy s cieľom minimalizovať riziko jej napadnutia je vhodné konzultovať právne kroky s odborníkom na majetkové právo.

Ak máte ďalšie obavy alebo potrebujete konkrétne poradenstvo, doporučujem obrátiť sa priamo na našu advokátsku kanceláriu. Konzultáciu si môžete objednať na našej webovej stránke. 

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že vlastník pozemku môže so svojim majetkom za svojho života nakladať podľa svojho uváženia a teda predať, darovať komuˇkoľvek a nepotrebuje k tomu súhlas svojich potomkov ako budúcich dedičov. Budúci dedič v tomto nemôže vlastníkovi pozemku nijako zabrániť. Potomkovia vlastníka pozemku nemajú žiadny nárok za života vlastníka pozemku, aby im pozemok daroval prípadne aj predal.
Je vecou dohody vlastníka pozemku s budúcim obdarovaným či spíšu darovaciu zmluvu alebo kúpnu zmluvu. Je to len otázka financií.

Odporúčam na spísanie či už darovacej alebo kúpnej zmluvy kontaktovať advokáta.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

ak to posudzujete z daňového hľadiska, tak potom je darovanie výhodnejšie, nakoľko v prípade darovania sa neodvádza žiadna daň z príjmu, nakoľko sa jedná o bezodplatný prevod vlastníckeho práva. Pri kúpnej zmluve do 5 rokov od nadobudnutia môže byť povinnosť odviesť daň z príjmov, ale to tiež neplatí v každom prípade.

Čo je však pri darovaní nevýhoda pre obdarovaného je právo darcu domáhať sa vrátenia daru, ak sa k nemu alebo k členovi jeho rodiny bude správať tak, že tým hrubo poruší dobré mravy. 

Pokiaľ ide o kúpu zmluvu, tu by bolo potrebné naozaj pozemok manželke predať za nejakú reálnu kúpnu cenu, v opačnom prípade by sa jednalo o disimulovaný právny úkon, resp. zastretý. Za takýto môže byť považovaná kúpna zmluva za jedno  euro.

V zmysle ust. § 41a „Ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti. Neplatnosti takého právneho úkonu sa nemožno dovolávať voči účastníkovi, ktorý ho považoval za nezastretý.“

Podľa súdnej praxe je však platnou aj taká kúpna zmluva, v ktorej je kúpna cena dohodnutá vo výške, ktorá je nižšia ako trhová cena. V rámci zmluvnej voľnosti preto nie je v týchto prípadoch právnym poriadkom zakázané ani dojednanie príliš nízkej kúpnej ceny (laesio enormis), resp. dojednanie, pri ktorom je zvlášť hrubý nepomer medzi plnením a protiplnením pri kúpe nehnuteľností“. Kataster nehnuteľností totiž kúpnu cenu pri posudzovaní zmluvy neskúma a ani neposudzuje. 

Dobrý deň,
spochybniť platnosť sa dá pri oboch zmluvách. Obe zmluvy musia obsahovať tzv. všeobecné náležitosti právneho úkonu. Tieto náležitosti sú upravené v § 37  a nasl. Občianskeho zákonníka:

§ 37

(1) Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

(2) Právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je neplatný.

(3) Právny úkon nie je neplatný pre chyby v písaní a počítaní, ak je jeho význam nepochybný.  

§ 38

(1) Neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá spôsobilosť na právne úkony.

(2) Takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou.  

§ 39

Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom  

Taktiež musia byť obe zmluvy vyhotovené v písomnej forme, ak je predmetom zmluvy nehnuteľnosť. Právny režim je pri oboch čiastočne odlišný, podrobnú úpravu nájdete v Občianskom zákonníku v § 588 a nasl. a § 628 a nasl., avšak platí, že spochybniť, resp. napadnúť sa dajú obe tieto zmluvy. Pri darovacej zmluve je riziko, ze darca bude žiadať vrátenie daru. Čo by som vám určite neodporúčal je simulovať kúpu nehnuteľnosti, ak šlo o dar alebo naopak. Spôsobí to neplatnosť zmluvy.

Dobrý deň, s vami uvedeným problémom sa v našej poradni stretávame pomerne často. Na vami položenú otázku uvádzam, že pokiaľ nie ste vlastníkom nehnuteľnosti a rodičia ako vlastníci bytu stále žijú, nie ste povinná sestru nijako vyplácať, keďže dedičstvo sa nadobúda úmrtím poručiteľa/-ľov.

Vec má však riešenie a to také, že rodičia vám darujú časť nehnuteľnosti v pomere 1/2 k celku a druhú polovicu od nich odkúpite na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti /znalecký posudok/, teda na základe kúpnej zmluvy. Bude už vecou rodičov, že predmetnú sumu, ktorú im vy zaplatíte, darujú vašej sestre. Predmetná suma titulom darovania sestre môže byť súčasťou tejto kombinovanej zmluvy. Takýmto spôsobom bude celý dom vyporiadaný vo váš prospech a následne v prípade úmrtia rodičov už nebude predmetom dedenia.

Na spísanie zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, vo Vami položenej otázke vychádzame z toho, že Vaša mama je výlučným vlastníkom pozemku, z ktorého časť darovala Vašej  sestre, pričom  bol zrejme vyhotovený aj geom. plán za účelom odčlenenia prísl. časti pozemku, na ktorom bol postavený nový rodinný dom.  Na zostatku pozemku je rodičovský rodinný dom, z ktorého časť Vám chce mama darovať.
Ak je to tak, potom  pre odčlenenie pozemku bude najlepšie, ak  oslovíte autorizovného geodeta, ktorý vypracuje geom. plán na rozdelenie pozemku a následne na jeho základe spíšete  darovaciu zmluvu vo Váš prospech ako obdarovaného ohľadom konkrétnej časti pozemku.  Táto zmluva podlieha vkladovému konaniu do katastra nehnuteľností.

Pokiaľ ide o rodičovský dom, je to vec dohody, komu a v akom podiele rodičia darujú príslušné podiely na rodinnom dome. Pre vypracovanie darovacej zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, zmeniť darovacou zmluvu ohľadom pozemku na kúpnu zmluvu nie je možné.
V otázke uvádzate, že na pozemku, ktorý bol darovaný výlučne Vášmu manželovi, ste postavili rodinný dom. Riešenie Vami uvedeného problému je jednoduché a to spísanie darovacej zmluvy medzi Vašim manželom ako darcom a Vami ako obdarovaným, najlepšie tak, aby Vám daroval podiel na pozemku v podiele 1/2 z celku. Pozemok následne bude v podielom spoluvlastníctve manželov.

Na spísanie darovacej zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,
ak správne rozumiem a otec Vám daroval nehnuteľnosť, samotnú takúto darovaciu zmluvu nie je možné zmeniť ak už bol povolený vklad, nakoľko v tomto prípade vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Riešenie, ktoré prichádza do úvahy je, že by ste zrušili darovacia zmluvu, dali to zapísať do katastra a následne by ste uzatvorili kúpnu zmluvu s Vašim otcom, v ktorej by ste sa s ním dohodli aj na kúpnej cene za túto nehnuteľnosť.

Avšak samotnú darovaciu zmluvu nie je ľahké napadnúť. Otec ako darca by sa mohol voči Vám za svojho života domáhať vrátenia daru, avšak iba za predpokladu, že by ste sa voči nemu alebo členom jeho rodiny správali tak, že by ste tým hrubo porušili dobré mravy. Čo sa však rozumie pod pojmom hrubé porušenie dobrých mravov zákon nijako nedefinuje. V zmysle súdnej praxe treba pod týmto pojmom rozumieť v praktickej rovine také správanie obdarovaného ako napríklad, že sa dopúšťa fyzického násilia, hrubých urážok voči darcovi alebo členom jeho rodiny. Pokiaľ by k tomuto nedošlo, darca nie je oprávnený žiadať od obdarovaného vrátenie daru a ani súd by mu nevyhovel, ak by naplnenie tejto skutočnosti pred súdom nepreukázal. Na druhej strane, ak by napríklad chcela napadnúť darovaciu zmluvu tretia osoba, bolo by to ešte ťažšie, nakoľko v tomto prípade prichádza do úvahy iba jej napadnutie z dôvodu, že by zmluva vykazovala nejakú vadu. Jednalo by sa napríklad o prípad nedostatku spôsobilosti na právne úkony zo strany Vášho otca v čase uzatvorenia darovacej zmluvy. Preukázanie takejto skutočnosti, t.j. nedostatku jeho spôsobilosti na právne úkony v čase uzavretia zmluvy by však v takomto prípade bolo na žalobcovi, tento by to musel pred súdom preukázať, na ňom by bolo dôkazné bremeno. 

Dobrý deň,
môžete postupovať dvoma spôsobmi. Môžete mu pozemok darovať alebo mu ho predať. V oboch prípadoch sa zmluva bude podpisovať so všetkými vlastníkmi a ním. Vyriešenie tejto situácie závisí od toho, či Vaša sestra chce za svoj podiel dostať časť kúpnej ceny alebo aj ona súhlasí s tým, že zadarmo daruje svoje podiel synovcovi.