Darovacia alebo kúpno-predajna zmluva

Dobrý deň,
môžete postupovať dvoma spôsobmi. Môžete mu pozemok darovať alebo mu ho predať. V oboch prípadoch sa zmluva bude podpisovať so všetkými vlastníkmi a ním. Vyriešenie tejto situácie závisí od toho, či Vaša sestra chce za svoj podiel dostať časť kúpnej ceny alebo aj ona súhlasí s tým, že zadarmo daruje svoje podiel synovcovi.

Dobrý deň,
podpis darcu ohľadom nehnuteľnosti musí byť úradne overený. Ak by malo byť zriadené vecné bremeno v prospech otca - doživotné užívanie nehnuteľnosti, potom aj Váš podpis ako povinnej z vecného bremena musí byť úradne overený.

Podpis darcu na darovacej zmluve ohľadom hnuteľných vecí overený byť nemusí, ale z dôvodu právnej istoty, ako aj budúceho dedič. konania odporúčame nechať podpis darcu overiť.

Zmluvy odporúčame nechať prekontrolovať advokátovi. Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, je na Vašej dohode či Vám mama jednoizbový byt daruje alebo predá s tým, že vecné bremeno - právo užívania bývania v byte zostane zachované v jej prospech, ktoré vecné bremeno budete musieť strpieť.
Chceli ste sa zrejme opýtať či kúpnopredajná alebo darovacia zmluva z dôvodu prípadného dedičského konania po Vašej mame /prepáčte prosím ak sme nie celkom správne pochopili súvislosti/.
Predpokladáme, že Vaša mama má doklad o tom, že svojej dcére, Vašej sestre z predaja dvojizbového bytu darovala peňažnú sumu ako výpomoc, teda buď doklad o z banky alebo príjmový pokl. doklad. Pokiaľ boli peniaze dané Vašej sestre v hotovosti, nie je to správne, keďže zákon o obmedzení platieb v hotovosti zakazuje platby v hotovosti medzi fyzickými osobami vo sume nad 15000 €.

Ak mama doklad o darovaní peňazí sestre nemá, je potrebné to dať právne do poriadku - darovacia zmluva, min. čestné prehlásenie sestry s úradne overeným podpisom. 
Prečo je to dôležité ? 
Keďže v skutočnosti Vašej sestre darovala nejakú finančnú  čiastku, zrejme pomerne vyššiu, ktorú nie je možné považovať za obvyklý dar,  v prípade dedičského konania sa uvedená suma z predaja 2-izbového bytu sa Vašej sestre započítava na jej dedičský podiel.  Ak by ste doklad o uvedenom darovanie peňazí nemali, nevedeli by ste preukázať toto darovanie peňazí a sestre by pridal jej dedičský podiel. 

Rovnako aj Vám v prípade, že by Vám mama teraz darovala jednoizbový byt, tento dar sa Vám započítava tiež na Váš dedičský podiel a o toľko budete menej dediť. Podstatné však pre započítanie darov v dedič. konaní je to, aby predmetom dedenia bol vôbec nejaký majetok, na ktorý by bolo možné započítať dary za darované dedičom za života.
Ak predmetom dedenia po Vašej mame nebude žiadny majetok, nie je čo započítavať na dedičský podiel ani Vám, ani Vašej sestre.

Z tohto hľadiska, ako aj právnej istoty, ako aj odstránenia sporov v prípadnom dedičskom konaní  po Vašej mame je pre Vás lepšie, aby ste spísali darovaciu zmluvu zo zachovaním vecného bremena v prospech Vašej matky.
 

Dobrý deň,

ak je vlastníkom nehnuteľnosti len matka, potom môže s nehnuteľnosťou nakladať podľa svojho vlastného uváženia. Ak sa rozhodne, že ju daruje len 2 deťom, môže tak pokojne urobiť. Tretie dieťa nemá právny nárok na to, aby takýto prevod spochybnilo (ak bude zmluva spĺňať všetky právne náležitosti platného právneho úkonu). Tretiemu dieťaťu môže napr. závetom odkázať iné veci zo svojho majetku. Presné riešenie je najlepšie prebrať osobne s advokátom.

Dobrý deň. Zmluva je takpovediac napadnuteľná, len ak trpí určitými vadami, ktorý by mohli spôsobovať jej neplatnosť. Ak sa teda uzavrie zmluva, ktorá zodpovedá všetkým zákonným náležitostiam, nevidím dôvod, pre ktorý by mohla byť v budúcnosti, či už v rámci dedičského konania alebo inokedy, "napadnuteľná".

Pokiaľ ide o Vašu situáciu, je potrebné najskôr upozorniť na fakt, že ak dôjde k darovaniu, v rámci dedičského konania po poručiteľovi, ktorý ako darca dar poskytol, hrozí, že dôjde k tzv. kolácii. Kolácia je v zásade započítanie daru na dedičský podiel. Preto ak matka obdaruje neobvyklým darom (domom a záhradou) len jedného z dvoch potomkov, tento neobvyklý dar by sa mal v prípadnom dedičskom konaní započítať na dedičský podiel obdarovaného potomka v súlade s ustanovením § 484 Občianskeho zákonníka.

Uvažovať o kolácii má však význam v zásade len vtedy, ak by okrem domu a záhrady prichádzal do úvahy aj ďalší majetok. Ak takýto majetok nie je, s najväčšou pravdepodobnosťou by ani neprebehlo riadne dedičské konanie, ale by sa len vydal nepatrný majetok po poručiteľovi tomu, kto obstaral jeho pohreb.

Ak však existuje aj iný majetok, ktorý by bol spôsobilý dedenia (okrem domu a záhrady), je vhodnejšie neuzavrieť darovaciu zmluvu, ale kúpnu zmluvu, čím sa možno vyhnúť kolácii.

Pre úplnosť ešte uvádzam, že ak by existovali zákonné dôvody na vydedenie, môže poručiteľka spísať listinu o vydedení, čím sa druhý potomok fakticky vylúči z dedenia.

Dobrý deň, ak sa spoluvlastníci dokážu dohodnúť na tom, že obaja spolu predajú svoje spoluvlastnícke podiely jednému kupujúcemu. Dokážu sa dohodnúť na výške kúpnej ceny a spôsobe ich vyplatenia (odporúčam Vám uviesť presnú výšku sumy, ktorú kupujúci vyplatí jednej aj druhej spoluvlastníčke, aby bolo zo zmluvy zrejmé, ktorá dostane akú časť z kúpnej zmluvy), postačuje ak sa spíše jedna kúpna zmluva, v ktorej budú spoluvlastníčky vystupovať ako predávajúce a Váš syn ako kupujúci. Vy prevediete svoje spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnosti do jeho výlučného vlastníctva.

Dobrý deň, právne najjednoduchším, avšak možno časovo trochu náročnejším, spôsobom realizácie Vášho prípadu je nasledovný postup: 1/ Váš podiel by som Vám odporúčal darovacou zmluvou darovať Vášmu synovi a následne čo najskôr túto skutočnosť zapísať do katastra nehnuteľnosti. Tým by sa podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti stali Váš syn a Vaša sestra (jej predkupné právo tým nie je dotknuté, nakoľko ide o blízku osobu). 2/ Po zápise vlastníckeho práva Vášho syna bude potrebné medzi Vaším synom a Vašou sestrou spísať dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Vzhľadom na to, že Váš syn bude už podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti je možné predpokladať, že aj banka mu jednoduchšie poskytne úver. V tejto dohode by sa Váš syn s Vašou sestrou dohodli na tom, že nadobudne jej podiel za určitú náhradu (na základe ich dohody), ktorú vyplatí z poskytnutého hypotekárneho úveru. Po spísaní dohody a po nadobudnutí jej účinnosti by kataster nehnuteľnosti na základe tejto dohody vykonal vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Váš syn by sa stal výlučným vlastníkom nehnuteľnosti.

Dobrý deň, každá zmluva je napadnuteľná. Avšak je možné na základe iných skutočností určiť vhodnejší zmluvný typ. Kúpna zmluva je odplatný právny úkon, tzn. že kupujúci musí predávajúcemu zaplatiť kúpnu cenu.  Naproti tomu darovacia zmluva je bezodplatným právnym úkonom, ktorým darca prenecháva bezplatne vec obdarovanému. Ak by ste chceli uzavrieť kúpnu zmluvu museli by ste sa dohodnúť i na kúpnej cene v adekvátnej výške, inak by mohlo ísť o tzv. zastieraný (simulovaný) právny úkon. Zastierali by ste darovaciu zmluvu kúpnou zmluvou, ktorá by bola následne neplatná a platnou by bola darovacia zmluva. Ďalšia vec je platenie dane z príjmu. Z odplatného prevodu nehnuteľnosti sa platí daň z príjmu v zmysle zákona o dani z príjmu (ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane z príjmu). Nakoľko darovacia zmluva je bezplatným právnym úkonom, daň z príjmu sa z darovania neplatí. Či už kúpna alebo darovacia zmluva musia v prípade nehnuteľností spĺňať zákonom predpísané podstatné náležitosti. Z toho dôvodu Vám neodporúčam písať si zmluvy sama, lebo ak nebudú spĺňať zákonom predpísané náležitosti príslušný okresný úrad - katastrálny odbor Vám nezapíše vklad.

Dobrý deň. Pokiaľ by ste predmetný byt prevádzali kúpnou zmluvou, do ktorej by ste však uviedli iba symbolickú kúpnu cenu (t.j. takú ktorý by bola v hrubom nepomere s trhovou cenou bytu), v zmysle ustanovenia § 41a ods. 2 Občianskeho zákonníka by išlo o tzv. zastretý (simulovaný) právny úkon. Týmto spôsobom by ste v podstate simulovali darovaciu zmluvu. V takomto prípade by bola kúpna zmluva (ako zastretý, simulovaný právny úkon) neplatná a platila by darovacia zmluva (ako zastieraný, disimulovaný právny úkon). Podmienkou platnosti zastieraného (disimulovaného) právneho úkonu je to, aby takýto právny úkon zodpovedal vôli zmluvných subjektov, a tiež to, aby boli splnené aj ostatné náležitosti požadované zákonom pre jeho platnosť (najmä náležitosti zmluvy o prevode bytu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). Z uvedeného dôvodu bude pre Vás zrejme vhodnejšia darovacia zmluva. Darovacou zmluvou sa vyhnete aj takej situácii, kedy by ste byt síce prevádzali kúpnou zmluvou a deklarovali by ste aj zaplatenie trhovej kúpnej ceny, avšak reálne by k odovzdaniu tejto kúpnej ceny neprišlo. Takýto postup by Vám mohol spôsobiť komplikácie.

Navyše bol prijatý zákon o tom, že prevody peňazí medzi osobami sú limitované sumou 5000 resp. 15.000 eur. Kúpna cena by musela prebehnúť cez účet, inak by ste sa dopustili priestupku. 

Dobrý deň. pokiaľ ide o odpoveď na otázku, či máte podpísať zmluvu k darovaniu bytu alebo kúpe bytu, tak mám za to, že vo vašom prípade bude zrejme vhodnejšia darovacia zmluva. Pokiaľ by ste totiž do kúpnej zmluvy na polovicu bytu uviedli iba symbolickú kúpnu cenu (napr. 20,- €), v zmysle ustanovenia § 41a ods. 2 Občianskeho zákonníka by išlo o tzv. zastretý (simulovaný) právny úkon. V podstate by ste simulovali darovaciu zmluvu (nakoľko takáto symbolická kúpna cena je v hrubom nepomere so skutočnou cenou polovice bytu). V takomto prípade by bola kúpna zmluva (ako zastretý právny úkon) neplatná a platil by zastieraný právny úkon (darovacia zmluva). Podľa zákona teda platí, že ak pomenujete zmluvu "kúpna" a zaplatíte len symbolickú sumu, má sa za to, že šlo o darovaciu zmluvu a nie kúpnu zmluvu.

Podmienkou platnosti zastieraného právneho úkonu je to, aby zastieraný právny úkon zodpovedal vôli subjektov, a ďalej to, aby boli splnené aj ostatné náležitosti požadované zákonom pre jeho platnosť (napr. náležitosti zmluvy o prevode bytu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).

Dobrý deň,

ano je to možné, máte dve možnosti ako to vyriešiť, buď sa dohodnete o vrátení daru v súlade s občianskym zákonníkom a túto dohodu o vrátení daru dáte zavkladovať na kataster, alebo spätne darujete nehnuteľnosť pôvodnému darcovi a následne ju kúpite. Z pohľadu platenia dane z príjmov a zdravotných odvodov je výhodnejšie prvé riešenie.