Darovacia zmluva a právo doživotného bývania

Dobrý deň,

z toho, čo uvádzate, vyplýva, že ste dom nadobudli darovacou zmluvou, pričom babka má v dome doživotné právo (typicky vecné bremeno doživotného bývania a užívania). To znamená, že vlastníčkou domu ste Vy, ale babka má právne chránené oprávnenie v dome bývať a užívať ho v rozsahu dohodnutom v zmluve, a Vy ste povinná toto právo rešpektovať.

Pri darovaní nehnuteľnosti je bežné, že darca zriadi vecné bremeno práva doživotného bývania a užívania v prospech darujúceho. Pokiaľ ide o otázku, či sa mama a babka môžu „domáhať domu späť“, platí, že vrátenie daru prichádza do úvahy len v zákonom predpokladanom prípade, a to pri správaní obdarovaného, ktoré hrubo porušuje dobré mravy voči darcovi alebo členom jeho rodiny, a zároveň darca musí urobiť voči obdarovanému jednostranný právny úkon, ktorým sa vrátenia daru domáha (výzva).

Za hrubé porušenie dobrých mravov sa podľa výkladu v komentári považuje porušenie značnej intenzity alebo sústavné porušovanie, napríklad fyzické napádanie darcu, hrubé urážky, opakované vyháňanie darcu z domu, neposkytnutie potrebnej pomoci a podobne. Samotné konflikty, „slovné napádanie“ zo strany darcov alebo to, že sa darca „hneval“, dôvod na vrátenie daru nezakladajú; rozhodujúce je, či obdarovaný (Vy) voči darcom (mame, babke) hrubo porušujete dobré mravy. Dôležité je aj to, že výzva na vrátenie daru musí byť určitá, teda darca v nej musí uviesť konkrétne skutkové okolnosti, v čom vidí hrubé porušenie dobrých mravov. 

Ak by darcovia tvrdili, že dar sa má vrátiť a Vy ako obdarovaná by ste s tým nesúhlasili, v praxi by museli svoje právo uplatniť tak, že by (po výzve) riešili vec súdnou cestou; pri nehnuteľnosti sa darca v prípade sporu typicky domáha určenia vlastníckeho práva, pričom súd ako predbežnú otázku posúdi, či boli splnené dôvody vrátenia daru.

Vzhľadom na uvedené kým sa Vy nesprávate voči mame alebo babke spôsobom, ktorý by súd mohol posúdiť ako hrubé porušenie dobrých mravov, nemajú právny nárok „zobrať si dom späť“ len preto, že sa s Vami hádajú alebo Vám slovne hovoria, aby ste odišli. Zároveň babkine doživotné právo musíte rešpektovať, a ak by Vás niekto „vyháňal“, samotná existencia vecného bremena neznamená, že by ste Vy ako vlastníčka museli z domu odísť; znamená, že babka má právo v dome bývať a užívať ho v dohodnutom rozsahu.

Dobrý deň,

najprv je potrebné rozlíšiť, čo znamená vecné bremeno doživotného bývania a aké sú možnosti jeho zriadenia. Vecné bremeno (napr. právo doživotného bývania) je právo, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností a viaže sa na konkrétnu nehnuteľnosť. Na zriadenie vecného bremena je potrebný súhlas všetkých vlastníkov nehnuteľnosti, pretože ide o obmedzenie vlastníckeho práva. Ak teda svokor vlastní len 1/4 domu a jeho brat 3/4, na zriadenie vecného bremena na celý dom by bol potrebný súhlas aj brata, čo ste správne uviedli. 

Ak brat so zriadením vecného bremena nesúhlasí, nie je možné zriadiť vecné bremeno na celý dom. Svokor by mohol zriadiť vecné bremeno len na svoj podiel, avšak v praxi je výkon takéhoto práva veľmi problematický, pretože dom je fyzicky jeden celok a nie je možné presne určiť, ktorá časť domu patrí ku ktorému podielu. 

Čo sa týka darovacej zmluvy, svokor môže darovať svoj podiel (1/4) na dome svojmu synovi (vášmu manželovi). Do darovacej zmluvy je možné zakomponovať tzv. obligačný záväzok, teda záväzok obdarovaného (vášho manžela), že umožní darcovi (svokrovi) doživotné bývanie v dome. Tento záväzok však nemá povahu vecného bremena, nie je zapísaný v katastri a neviaže sa na nehnuteľnosť, ale len na osobu obdarovaného. Ak by váš manžel svoj podiel predal alebo daroval ďalej, nový vlastník by týmto záväzkom nebol viazaný.

Takýto záväzok je možné v darovacej zmluve formulovať napríklad ako povinnosť obdarovaného umožniť darcovi doživotné bývanie v nehnuteľnosti, prípadne aj s určením konkrétnych podmienok (napr. ktoré miestnosti môže užívať, aké služby mu má poskytovať a pod.). Tento záväzok je však vymáhateľný len medzi zmluvnými stranami a nemá účinky voči tretím osobám.

Dobrý deň,
áno, právne je možné v darovacej zmuve spísať aj dohodu o zriadení vecného bremena aj v prospech ďalších osôb než ako je darca.  Otázkou však je, či obdarovaný s tým bude súhlasiť. Dohoda o zriadení vecného bremena musí byť zo zákona povinne písomná, podpisy osôb povinných z vecného bremena musia byť úradne overené, čo vyplýva z ust. zákona o katastri nehnuteľností.

Dohoda o zriadení vecného bremena podiela vkladovému konaniu na katastrálno odbore okresného úradu.

Dobrý deň, napísali ste pomerne komplikovane otázku, takže ju zhrnieme :

Vy ste vlastníkom resp. budete vlastníkom domu na základe darovacej zmluvy a v prospech priateľa je resp. bude zriadené vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti.

Ak sme otázku pochopili správne, potom v prípade vášho úmrtia by predmetom dedenia bola nehnuteľnosť. Samotné vecné bremeno v prípade vášho úmrtia sa nezrušuje a ani nie je predmetom dedenia, lebo vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania v prospech priateľa prechádza na nových vlastníkov nehnuteľnosti. Uvedené platí aj v prípade predaja domu po dedičskom konaní.
Deti ako zákonný dedičia prieky robiť môžu a následne k zrušeniu vecného bremena môže dôjsť aj na základe dohody za finančnú náhradu. Vy však môžete za svojho života podiel na nehnuteľnosti darovať priateľovi a predmetom dedenia bude len podiel na dome, ktorého vlastníkom budete  ku dňu úmrtia.

Vo veci riešenia odporúčam kontaktovať advokáta

Dobrý deň, váš otec má len právo doživotného užívania predmetného bytu, a nie právny nárok na podiel na predajnej cene ak by ste byt predali. Je to tak z dôvodu, že Váš otec nie je vlastníkom nehnuteľnosti.

Dobrý deň, to, že je na nehnuteľnosti zriadené vecné bremeno v prospech rodičov manžela, neznamená, že s nehnuteľnosťou váš manžel nemôže disponovať ako vlastník.

K darovaniu podielu na nehnuteľnosti vám nepotrebuje súhlas osôb oprávnených z vecného bremena a ani ich nemusí o tom informovať. Osoby oprávnené z vecného bremena nemôžu napadnúť z tohto dôvodu darovaciu zmluvu, keďže ich oprávnenie užívať nehnuteľnosť nebude obmedzená.