Vypratanie bytu v otázkach a odpovediach

Na našu advokátsku kanceláriu sa obracia mnoho klientov s otázkami a problémami súvisiacimi s bytmi, s právami a povinnosťami z nájmu bytu, s ukončením zmluvy o nájme, zmluvy o krátkodobom nájme bytu, ako riešiť bývanie po rozvode a podobne. V článku sa budeme venovať predmetnej problematike ukončenia nájmu a ďalšiemu postupu pre prenajímateľa a nájomcu v zmysle zákona.

I. Ústava SR a obydlie

Ústava SR zaručuje právo vlastniť majetok, jeho rovnaký zákonný obsah a ochranu vlastníckeho práva.

Obydlie, ktoré je charakterizované, ako miesto, kde osoba býva alebo vykonáva svoju obvyklú činnosť, je nedotknuteľné, nie je dovolené doň vstúpiť bez súhlasu toho, kto v ňom býva (čl. 21 Ústavy, rozsudok Gillow z 24.11.1986, § 46  rozsudok Niemietz z 16.12.1992, § 29). Podľa čl. 8 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd každý má právo na rešpektovanie svojho súkromného a rodinného života, obydlia a korešpondencie. Obydlie však nemusí byť totožné s miestom trvalého pobytu.

Je zrejmé, že fyzická osoba môže svoje bytové potreby trvalo uspokojovať rôznym spôsobom, a síce ako vlastník bytu v bytovom dome, prípadne ako vlastník domu, v ktorom sa byt nachádza (§ 126 OZ), ako nájomca bytu (§ 685 a nasl. OZ),  ako nájomca obytnej miestnosti v zariadeniach určených na trvalé bývanie (§ 717 a nasl. OZ) alebo ako oprávnený z vecného bremena, obsahom ktorého je oprávnenie užívať byt (viď § 151u OZ,  - NS SR 3 M Cdo 19/2009 z 3.2.2011). Bytové potreby je možné uspokojovať osobitným spôsobom. V praxi je totiž možné užívať určitú nehnuteľnosť (byt, dom) aj tak, že osoba svoje užívacie právo odvodzuje od existujúceho rodinnoprávneho vzťahu.

II.  Občianskoprávna úprava vypratania bytu

Vlastník v zmysle ust. § 123 OZ je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Možnosť prenájmu nehnuteľnosti je tiež prejavom vlastníckeho práva vlastníka nehnuteľnosti. Svoje užívacie právo môže vlastník dočasne prenechať inej osobe, a to uzatvorením zmluvy o nájme podľa ust. 663 a nasl. OZ, zmluvy o krátkodobom nájme bytu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, prípadne k vzniku práva na bývanie dôjde na základe vzniku rodinnoprávnych vzťahov, resp. odvodením užívacieho práva od existujúceho rodinnoprávneho vzťahu.

Napriek právne jasným podmienkam zmluvy nie vždy dôjde po ukončení nájmu  k bezproblémovému odovzdaniu bytu vlastníkovi. Ide najmä o prípady, kedy sa nájomca odmieta vzdať užívania bytu aj napriek tomu, že uplynula doba, na ktorú bolo toto užívanie dohodnuté a naďalej užíva byt bez právneho dôvodu. Vtedy nájomca porušuje ústavné právo vlastníka (prenajímateľa) podľa čl. 20 ods.1.Ústavy SR. Podľa § 126 ods.1 OZ má vlastník právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.

Na druhej strane je potrebné si uvedomiť, že Občiansky zákonník chráni aj nájomcu, a to pred takým konaním prenajímateľa, ktoré je protiprávne.  Aký je prejav tejto právnej ochrany v praxi?

a) Zmluva o nájme podľa OZ:

Podľa platného práv. stavu nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede z nájmu bytu sa primerane podľa ust. § 710 OZ použijú ust. civilného sporového poriadku. Z dôvodu právnej istoty samotné zmluvy o nájme by mali obsahovať ustanovenia o doručovaní a nielen odkaz na príslušný zákonný paragraf.

Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

Pokiaľ nájomca odmieta vypratať byt vzniká otázka, či prenajímateľ má právo vypratať byt sám na náklady nájomcu. V praxi sa vyskytli mnohé prípady, v ktorých prenajímatelia v záujme ochrany svojho vlastníckeho práva pristúpili k svojpomocnému vyprataniu nehnuteľnosti. Platí však, svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti po skončení nájomného vzťahu, teda vypratanie, ktoré nemá podklad v právoplatnom súdnom rozhodnutí, je neprípustné.

Základné podmienky,kedy by mohol prenajímateľ sám vypratať byt sú obmedzené splnením podmienok tzv. svojpomoci podľa § 6 OZ. Svojpomoc by prichádala do úvahy vtedy, ak by napríklad nájomca byt demoloval.

NS ČR v rozhodnutí č. 22 Cdo1853/2000 k tomu uviedol: Vlastník domu nemôže právo na vypratanie bytu vykonať svojpomocne ani po zabezpečení náhradného bytu osobe, ktorá je povinná byt vypratať.

V zákone zakotvené oprávnenia prenajímateľa súvisiace s vyprataním bytu po skončení nájomného vzťahu sa obmedzujú na právo prenajímateľa domáhať sa súdneho rozhodnutia o povinnosti nájomcu vypratať nehnuteľnosť.

V tejto súvislosti býva často spomínaný inštitút záložného práva k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Toto zákonné záložné právo slúži prenajímateľovi na zabezpečenie úhrady nájomného. Prenajímateľovi zároveň vzniká v prípade, že sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, oprávnenie zadržať veci nájomcu na vlastné nebezpečenstvo. V tomto prípade je však povinný do ôsmich dní požiadať súd o súpis veci. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor.

b) Zmluva o krátkodobom nájme bytu:

Trochu iná právna situácia je v prípade zmluvy o krátkodobom nájme podľa zák. č. 98/2014 Z.z., podľa ktorého nájom bytu vrátane predĺžení môže byť najviac 6 rokov. V zásade platí, že pokiaľ zmluva o krátkodobom nájme bytu splňa všetky náležitosti stanovené zákonom (okrem iných aj  informovnaie nájomcu o splnení registračnej povinnosti podľa ust. zákona o dani z príjmov), potom nevzniká nájomcovi pri ukončení nájmu nárok na bytovú náhradu (§ 10). 

Po ukončení nájmu je nájomca povinný na vlastné náklady vypratať byt a odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok podľa § 5 ods.1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte, jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

c) Užívanie bytu/bytu v rodinnom dome na základe rodinnoprávnych vzťahov:

V tomto smere by sme radi poukázali najmä na prípady, kedy v prípade rozvodu jeden z manželov sa bez súdneho rozhodnutia domáha vysťahovania z bytu alebo domu proti druhému manželovi, ktorý nie je jeho vlastníkom, prípadne spoluvlastníkom. Manžel - vlastník bytu alebo domu sa niekedy mylne domnieva, že rozvodom manželstva sa druhý manžel musí z bytu prípadne domu automaticky odsťahovať. Nie je tomu tak.

Ústavný súd SR uvádza, že zánik odvodeného práva na bývanie OZ výslovne neviaže na zabezpečenie bytovej náhrady. Len s ohľadom na § 3 ods. 1 OZ  (dobré mravy) prichádza do úvahy možnosť neprimeranú tvrdosť zmierniť tým, že povinnosť vypratať byt sa podmieni zabezpečením bytovej náhrady. Ústava SR totiž obsahuje aj zákaz zneužiť vlastníctvo na ujmu práv iných alebo v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom, nakoľko pod ochranou zákona je aj rodina.

Najvyšší súd SR tiež uvádza, že "bývalý manžel vlastníka rodinného domu, ktorý tiež nie je povinný vysťahovať sa z bytu v rodinnom dome, kým mu nie je zabezpečená bytová náhrada, výkon práva na bytovú náhradu však nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi podľa § 3 OZ, inak môže byť ochrana odopretá."

III. Ako postupovať pri ukončení nájmu?

Nájomca :

Základným ochranným nástrojom v rukách nájomcu proti výpovedi danej prenajímateľom podľa OZ je žaloba o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, ktorú musí nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Jedná sa o lehotu podľa ust. § 122 OZ, ktorá je zachovaná iba v prípade, že najneskoršie v jej posledný deň je žaloba súdu aj doručená (nestačí podanie žaloby posledný deň lehoty na poštovú prepravu). Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Súd v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je nájomca povinný vypratať nehnuteľnosť (§ 232 CSP). 

Prenajímateľ :

Platí, že prenajímateľ nemôže vypovedať nájom bytu podľa OZ z iných ako zákonných dôvodov, tieto nemôže rozšíriť ani dohodou, dôvod výpovede musí  vo výpovedi uviesť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom a nemožno ho dodatočne meniť. Výpovedná lehota pri výpovedi danej prenajímateľom je minimálne tri mesiace, dlhšiu výpovednú lehotu je možné dohodnúť.

Ak sa nájomca preukázateľne nachádza v hmotnej núdzi v čase podania výpovede, dĺžka výpovednej lehoty sa predlžuje o ochrannú lehotu v trvaní šesť mesiacov. Ak v tejto lehote nájomca nájom uhradí, dôvod výpovede prenajímateľa opadol a nájomný vzťah trvá ďalej.

Treba uviesť, že ani predaj bytu nie je dôvodom na vypratanie nájomcu z bytu. Naopak z dôvodu zmeny prenajímateľa môže podať výpoveď nájomca (§ 680 ods. 3 OZ )

Zároveň platí, že po podanej výpovedi alebo tri mesiace pred skončením nájmu a odovzdaním veci je nájomca nehnuteľnej veci povinný, ak sa nedohodlo inak, umožniť záujemcovi o prenajatie jej prehliadku v prítomnosti prenajímateľa alebo jeho zástupcu. Nájomca nesmie byť prehliadkou zbytočne obťažovaný (§ 681 OZ).

Je dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. bez právoplatného rozhodnutia súdu.

Dôvodom je, že by došlo k zásahu do práv nájomcu, pretože nájomca môže mať v predmetnej nehnuteľnosti aj veci, ktoré nepatria prenajímateľovi a svojpomocným vyprataním nehnuteľnosti by došlo k zásahu do vlastníckeho práva nájomcu.  Vlastník - prenajímateľ sa dokonca môže dopustiť aj trestného činu porušovania domovej slobody, ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu obydlie (viď čl. 20 Ústavy SR).

R 1/1980 : "Objektom trestného činu podľa § 194 (pôv. § 238 TZ)  je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek."

Pre úplnosť je potrebné vedieť, že ani súdne rozhodnutie, ktoré je právoplatné a vykonateľné,  ešte nie je podkladom na to, aby vlastník bytu (domu) do obydlia nájomcu vstúpil.

IV. Mám súdne rozhodnutie. Ako ďalej?

Súd v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je nájomca povinný vypratať nehnuteľnosť. Ak odporca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ / prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch.  

Postup súdneho exekútora určuje pri vyprataní bytu ust. § 184 a nasl. exekučného poriadku. Platí, že ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal byt, exekúcia sa vykoná vysťahovaním povinného a všetkých, ktorí s ním bývajú na základe jeho práva, z bytu a vyprataním bytu, pričom exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce.

Ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal byt, za ktorý treba zabezpečiť či už náhradný byt, alebo náhradné ubytovanie, exekútor vykoná exekúciu až vtedy, keď oprávnený preukáže, že pre povinného je zabezpečená taká bytová náhrada, aká je určená v rozhodnutí, ktoré je podkladom na exekúciu.

V. Užívanie bytu po zániku nájomného vzťahu

Záverom je vhodné pripomenúť, že právne je možné riešiť aj to, že ak nájomca v zmysle zákona a zmluvy byt nevypratal po zániku nájomného vzťahu, a tento aj naďalej užíval bez toho, aby za jeho užívanie platil nájomné, takýmto konaním sa na úkor vlastníka bezdôvodne obohacuje. Vlastník si v takomto prípade môže u nájomcu uplatniť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia (§ 451 OZ). Výška bezdôvodného obohatenia bude zodpovedať obvyklej výške nájomného v porovnateľných nehnuteľnostiach v danej lokalite a v danom čase.

Ako ukazuje prax, nájom nehnuteľnosti nie je bezproblémový, avšak problémom je často možné sa vyhnúť, prípadne ich eliminovať správne nastavenou zmluvou, ktorá bude pamätať na rôzne situácie. 

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát