Ako vysťahovať cudziu osobu zo svojho bytu?

Dobrý deň,
najčastejším prostriedkom zabezpečenia tejto povinnosti je zmluvná pokuta. Automaticky však nemusí zabrániť tomu, že nedôjde k vyprataniu nehnuteľnosti. Motivujúce z pohľadu predávajúcich môže byť to, že určitá časť kúpnej ceny by bola vyplatená až po tom ako byt vypracú. Tzn. že napríklad 3/4 z kúpnej ceny by ste im zaplatili pri prevode alebo zvyšnú 1/4 až keď vypracú byt.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
vysťahovanie a vypratanie bytu predchádzajúcim vlastníkom je vždy riešené v kúpnej zmluve. Býva to zabezpečené najmä zmluvnou pokutou alebo inými sankciami. Pozrite zmluvu ako to máte upravené. Ak však taká zmienka v zmluve chýba, nezostane Vám nič iné, iba podať žalobu o vypratanie bytu. Násilím ho z obydlia nemôžete vysťahovať, lebo sa môžete dopustiť protiprávneho konania.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

 

pokiaľ zotrváva vo Vašom obydlí proti Vašej vôli a bez akéhokoľvek oprávnenia, potom môže ísť aj o trestný čin porušovania domovej slobody. Dá sa teda podať na dotyčnú osobu aj trestné oznámenie. Ďalšia možnosť je podanie žaloby na vypratanie z bytu, avšak kým sa celý proces zavŕši, môže to trvať aj roky. Za Vami opísanej situácie teda považujem za efektívnejšie riešenie veci cestou trestného oznámenia.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,
v prvom rade Vám odporúčam skontrolovať, či náhodou byt už neopustil. Často sa totiž stáva, že nájomca bez jediného oznámenia vhodí kľúč od bytu do poštovej schránky a byt opustí dobrovoľne.

Ak by tomu tak nebolo, môže podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Tu je potrebné upozorniť na to, že ak sa spolu s ním v byte nachádza maloleté dieťa, súd bude posudzovať to, či vyprataním tejto osoby spolu s dieťaťom nebudú ohrozené záujmy dieťaťa. Tzn. že súd bude posudzovať, či povinná osoba (nájomca) má možnosť zabezpečiť si iné bývanie, aby tým neboli ohrozené záujmy dieťaťa. Sú o tom viaceré súdne rozhodnutia. Ak by aj súd žalobu Vášho otca zamietol presne z tohto dôvodu, nájomca je povinný mu naďalej platiť za užívanie bytu. Kým nepodpíšu novú zmluvu, tak z titulu bezdôvodného obohatenia.

JUDr. Milan Ficek, advokát

 

Dobrý deň,

Nakoľko nemá žiadne užívacie ani vlastnícke právo k nehnuteľnosti, je možné voči nemu podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Súdy v týchto prípadoch rozhodujú už na prvom pojednávaní, ak sú splnené procesné podmienky a rozhodnú o vyprataní nehnuteľnosti (ak dotyčná osoba nemá maloleté deti vo svojej osobnej starostlivosti).

Vaša situácia je trochu zložitejšia z toho dôvodu, že jeden podielový spoluvlastník nesúhlasí s vysťahovaním tejto nechcenej osoby. Podľa Občianskeho zákonníka podieloví spoluvlastníci rozhodujú spoločne o hospodárení so spoločnou vecou, kde je možné podľa judikatúry zahrnúť aj rozhodovanie o prípadnom nájomnom vzťahu a iných obdobných právnych vzťahoch. Na to, aby jeden z podielových spoluvlastníkov, alebo všetci traja, ktorí súhlasia, mohli podať žalobu, bude potrebné najprv na schôdzi spoluvlastníkov odhlasovať rozhodnutie o podaní žaloby o vypratanie nehnuteľnosti dotyčnou osobou. Prekážkou nebude ani nesúhlas, prípadne neúčasť Vašej sestry na schôdzi. Je dôležité, aby o tejto schôdzi, o programe bola informovaná písomne a mala možnosť sa vyjadriť.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

ak ste výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a priateľka Vášho brata nemá súhlas v dome bývať, nemá žiadnu nájomnú zmluve, treba ju písomne požiadať, aby nehnuteľnosť opustila vo Vami stanovenej lehote. 

Pokiaľ tak neučiní, budete musieť podať návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti. Ak ani na základe súdneho rozhodnutia nehnuteľnosť neuvoľní, bude musieť vec postúpiť na exekučné konanie.

Otázkam vysťahovania cudzej osoby  z nehnuteľnosti sa venuje v mnohých našich odpovediach.

Keďže ste výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, môžete tejto osobe zrušiť trvalý pobyt v nehnuteľnosti, k zrušeniu jej trvalého pobytu nepotrebujete jej súhlas. Následne miestom jej trvalého pobytu bude obec.

Otázka nájomného a úhrad spojených s užívaním domu (elektrina, voda, plyn), v tejto veci sa zrejme nedohodnete písomne,  ale možnosťou pre Vás je žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré fakticky zodpovedá nájomnému a úhradám za odber jednotlivých médií a to aj spätne 3 roky.

Odporúčame kontaktovať advokáta.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

Ak sa váš brat nachádza v danom rodinnom dome bez akéhokoľvek zákonného dôvodu, máte právo vymeniť zámok na vchodových dverách. Nevyhnutnou podmienkou vyššie uvedeného postupu však je, že neexistuje žiadna zmluva o tom, že váš brat má právo v byte bývať, poprípade to nebolo rozhodnuté súdom alebo nie je zriadené vecné bremeno doživotného užívania bytu.

Musí ísť teda o stav, keď táto cudzia osoba užíva byt neoprávnene.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, predkladáme Vám nasledovnú odpoveď :

Začneme kúskom právnej teórie.

Podľa ust. § 151n Občianskeho zákonníka platí :

"(1) Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.

(2) Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.

(3) Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy; ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania."

Z uvedeného zákonného textu vyplýva, ako aj Vy píšete v otázke, Váš brat aj keď je oprávneným z vecného bremena, neznamená to, že v dome musí bývať bezplatne, pokiaľ teda nebolo dohodnuté bezplatné užívanie.

Bývanie priateľky Vášho brata je možné len s Vašim súhlasom napr. aj na základe nájomnej zmluvy.

Preto ak chcete, aby bratova priateľka opustila dom, požiadajte ju, aby z nehnuteľnosť opustila vo Vami stanovenej lehote. Ak tak neurobí, budete musieť podať návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti keďže ju užíva neoprávnene bez súhlasu vlastníka nehnuteľnosti, ktorým ste Vy.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

pokiaľ je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve platí ust. § 137 Obč. zákonníka : 

"(1) Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

(2) Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké."

Pokiaľ je užívateľom  bytu v súčasnosti výlučne brat, máte oprávnenie od neho požadovať náhradu za užívanie nehnuteľnosti v rozsahu Vášho podielu.
Nepíšete, či ste bratovi ponúkli odkúpenie Vášho podielu písomnou formou. 
V prípade, že ste mu neponúkli svoj podiel na predaj písomnou formou, urobte tak. Ak nedôjde k dohode o cene, ktorá je vo Vašom prípade podstatou nezhody, budete musieť podať návrh na súd na zrušenie podiel. spoluvlastníctva a o jeho vyporiadaní. Súd pri vyporiadaní bude vychádzať zo znaleckého posudku, ktorý na tento účel nechá vyhotoviť. 
V prípade, že by bratovi bola prisúdená nehnuteľnosť, bude povinný Vás vyplatiť v lehote podľa  rozsudku, táto zvykne byť od 3 mesiacov maximálne jeden rok.
Podľa § 142 Obč. zákonníka platí :
" (1)  Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Odporúčame vec riešiť dohodou za pomoci advokáta, keďže súdne konanie môže  trvať pomerne dlhú dobu (pri rýchlom priebehu minimálne minimálne jeden rok).

Vstúpiť do bytu bez jeho vedomia, teda svojpomocne vypáčením zámky, neodporúčame, nakoľko sa jedná o jeho obydlie.

Požiadajte ho o sprístupnenie bytu na jeho užívanie Vami v rozsahu Vášho podielu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, predpokladáme, že otec tam býva bez nájomnej zmluvy. V prvom rade ho môžete požiadať, aby opustil byt, ak sa situácia medzi Vami nezlepší. Ak sa situácia nezlepší, môžete ho vysťahovať.

Treba však brať ohľad na dobré mravy. V prípade ak Váš otec nie je schopný sám sa o seba starať (napr. je invalidný) tak by sa takéto konanie mohlo priečiť dobrým mravom. Treba tiež brať ohľad na tzv. vyživovaciu povinnosť detí voči rodičom, § 66 Zákona o rodine: "Deti, ktoré sú schopné samy sa živiť, sú povinné zabezpečiť svojim rodičom primeranú výživu, ak to potrebujú."

Ak je však otec schopný sám sa o seba starať, neplatí nič z vyššie uvedeného. V podobných prípadoch ľudia bežne postupujú tak, že vymenia zámky a vyložia veci osoby pred dvere. Nedopustíte sa žiadneho trestného činu a nemusíte tiež zabezpečiť žiadnu z bytových náhrad. Otec býva vo Vašom byte bez akéhokoľvek právneho nároku.

Môžete tiež podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Súd by teda v prípade úspechu v tomto konaní otca zaviazal vypratať nehnuteľnosť.  

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 
z otázky nám nie je celkom zrejmé, kde sa byt, z ktorého ako píšete, Vás manžel vyhodil z bytu, či v Rakúsku alebo v SR.

Pokiaľ by sa jednalo o byt v Rakúsku kde máte svoje obydlie, potom musíte využiť služby bezplatnej právnej pomoci alebo advokáta v Rakúsku. 

Ak ide o byt na území SR, platí nasledovné :
1./ Ak by sme vychádzali z predpokladu, že byt je vo Vašom bezpodielovom spoluvlastníctve, prípadne podielovom spoluvlastníctve, manžel Vás nie je oprávnený z bytu vyhodiť. 
Ak by bol byt výlučne vo vlastníctve manžela, ktorý napr. nadobudol by ho  dedením alebo darovaním, a Vy by ste v predmetnom byte mali svoje obydlie, rovnako nie je oprávnený Vás z vyhodiť.  
Ak vychádzame z ust. zákona o rodine, manželia sú povinní žiť spolu.
Podľa ust. § 146 Občianskeho zákonníka platí :

"(1) Ak dôjde medzi manželmi k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich z bezpodielového spoluvlastníctva, rozhodne na návrh niektorého z nich súd. 
(2) Ak sa z dôvodu fyzického alebo psychického násilia alebo hrozby takého násilia vo vzťahu k manželovi alebo k blízkej osobe, ktorá býva v spoločnom dome alebo byte, stalo ďalšie spolužitie neznesiteľným, môže súd na návrh jedného z manželov obmedziť užívacie právo druhého manžela k domu alebo bytu patriacemu do bezpodielového spoluvlastníctva, prípadne ho z jeho užívania úplne vylúčiť."

V zmysle ust. § 325 Civil. sporového poriadku platí :

"Neodkladným opatrením možno strane uložiť okrem iných aj

e) nevstupovala dočasne do domu alebo bytu, v ktorom býva osoba, vo vzťahu ku ktorej je dôvodne podozrivá z násilia, 
f) nevstupovala alebo iba obmedzene vstupovala do domu alebo bytu, na pracovisko alebo iné miesto, kde býva, zdržiava sa alebo ktoré pravidelne navštevuje osoba, ktorej telesnú integritu alebo duševnú integritu svojím konaním ohrozuje, 
g) písomne, telefonicky, elektronickou komunikáciou alebo inými prostriedkami úplne alebo čiastočne nekontaktovala osobu, ktorej telesná integrita alebo duševná integrita môže byť takým konaním ohrozená, 
h) sa na určenú vzdialenosť nepribližovala alebo iba obmedzene približovala k osobe, ktorej telesná integrita alebo duševná integrita môže byť jej konaním ohrozená."

Pri podaní návrhu na vydanie neodkladného opatrenia podľa písm. e/ súd rozhodne do 24 hodín. 

2./ K otázke týkajúcej sa dôchodku uvádzame, že vyplatený dôchodok patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, nie je rozhodujúce či na účet, pošt. poukážkou alebo v hotovosti. Píšete, že nepracujete  /nepíšete dôvody/, ale je potrebné zaevidovať sa na prísl. úrade práce ako uchádzač o zamestnanie, aby štát za Vás platil odvody. 

Podľa ust. § 71 zákona o rodine platí :
"(1) Manželia majú vzájomnú vyživovaciu povinnosť. Ak jeden z manželov túto povinnosť neplní, súd na návrh niektorého z nich určí jej rozsah tak, aby životná úroveň oboch manželov bola v zásade rovnaká. Pri rozhodovaní o určení rozsahu vyživovacej povinnosti súd prihliadne na starostlivosť o domácnosť. 
(2) Vyživovacia povinnosť medzi manželmi predchádza vyživovaciu povinnosť detí voči rodičom."

T.j.: Nepíšete z akého dôvodu nepracujete /napr. zdravotné dôvody/ a preto zrejme ani nemáte žiaden príjem, odporúčame podať návrh na súd o určenie manželského výživného.

Poznamenávame, že k prihláseniu svojej matky na trvalý pobyt  v byte, ktorý je vo Vašom vlastníctve (bezpodielovom alebo podielovom)  Váš manžel potrebuje Váš písomný úradne overený súhlas. 

 

Odporúčame kontaktovať advokáta. 
 

 

 

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, vypratania nehnuteľnosti sa môžete domáhať súdnou cestou, a to podaním žaloby o vypratanie nehnuteľností. Iná legálna cesta, ako ho dostať z bytu proti jeho vôli neexistuje. V prípade, že by podanie žaloby na súd spôsobilo práve také dôsledky, ktoré očakávate (stupňovanie teroru, možno i týrania), bolo by možné za určitých okolností postupovať tak, že by sa do skončenia konania vo veci samej neodkladným opatrením vylúčila táto osoba z užívania nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch sa použije tzv. analógia ustanovenia § 705a Občianskeho zákonníka (nakoľko nie ste zosobášení, nie je možné postupovať podľa ustanovení Občianskeho zákonníka o BSM). V súdnom konaní je však potrebné preukázať také jeho správanie, ktoré napĺňa zákonné predpoklady pre vylúčenie osoby z užívania nehnuteľnosti, t.j. splnenie podmienky, že užívanie nehnuteľnosti spolu s ním sa stalo neznesiteľným. V prípade fyzických útokov sa to preukazuje lekárskymi správami, potvrdenia o podaní trestného oznámenia... Situácia je oveľa zložitejšia pri psychickom terore, kedy sa takéto konanie dotyčnej osoby preukazuje iba veľmi ťažko.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

v takomto prípade, pokiaľ dotyčný odmieta dobrovoľne opustiť dom, potom je jedinou možnosťou len podanie žaloby na vypratanie nehnuteľnosti. Ak by ste sa pokúsili o svojpomocné vypratávanie, mohli by ste sa svojím konaním dopustiť trestného činu, prípadne minimálne priestupku. Preto odporúčam dotyčného písomne vyzvať a uložiť mu lehotu na vypratanie, pričom mu vysvetliť, že pokiaľ bude výzvu ignorovať, v prípade Vášho úspechu v spore bude znášať aj náklady súdneho konania.

JUDr. Milan Ficek, advokát

 Dobrý deň,

radi by sme odpovedali na otázku, ale bolo by vhodné ju špecifikovať. 

Obývate byt s touto osobou alebo predmetná cudzia osoba obýva byt sama resp. na základe čoho sa dostala do bytu ?

Spresnite prosím do podotázok.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

trvalý pobyt nezakladá právo užívania k danej nehnuteľnosti, takže aj keď by sa zrušil trvalý pobyt a manžel by užíval nehnuteľnosť napr. na základe nájomnej zmluvy, či dohody, potom by ho mohol stále užívať (nešlo by o neoprávnené užívanie). Ak svoje právo užívať dom odvíja od existencie manželstva a toto zanikne, zanikne aj jeho právo užívania. Ak nemá iný právny titul (zmluvu) na užívanie, bude ho možné vyzvať aby nehnuteľnosť opustil. Ak tak neurobí dobrovoľne, bude potrebné podať žalobu na vypratanie (tú môže podať vlastník). Neodporúčam ho vypratávať svojpomocne, pretože by ste sa mohli dopustiť trestného činu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

ak sa neodsťahuje ani po Vašej výzve, potom je jediným riešením podanie žaloby na vypratanie nehnuteľnosti. Neodporúčam ho vypratávať svojpomocne, pretože by ste sa mohli vystaviť riziku spáchania trestného činu. Ak by hrozilo akékoľvek nebezpečenstvo útoku, či násilia, bezodkladne kontaktujte políciu, ktorá má zákonné prostriedky na to, aby zabránila násilníkovi v ďalšom užívaní (vykážu ho z domu a poučia Vás o možnosti podať návrh na súd). Rovnako od neho môžete žiadať aj náhradu za to, že užíva nehnuteľnosť a pritom nič neprispieva (bezdôvodné obohatenie).

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Pokiaľ osoba užíva byt bez toho, aby mala k bytu vlastnícke alebo užívacie právo, môžete voči tejto osobe podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti, resp. bytu. Ak v súdnom konaní preukážete, že byt daná osoba užíva bez akékoľvek relevantného právneho základu, súd by mal žalobe vyhovieť a uložiť danej osobe povinnosť byt vypratať.

Ak daná osoba byt nevyprace ani na základe rozhodnutia súdu, po nadobudnutí právoplatnosti a vykonateľnosti súdneho rozhodnutia môžete podať návrh na vykonanie exekúcie na vypratanie bytu. Následne uskutoční súdny exekútor vypratanie bytu v zmysle ustanovení Exekučného poriadku.

Pre úplnosť ešte uvádzam, že po dobu, po ktorú daná osoba byt užíva bez relevantného právneho dôvodu, bezdôvodne sa na Váš úrok obohacuje. Z uvedeného dôvodu by ste sa tiež mohli domáhať od tejto osoby zaplatenia tzv. bežného nájomného za užívanie bytu (bežné nájomné sa určí s ohľadom na ceny nájomného v porovnateľných bytoch v danej lokalite).

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v takýchto prípadoch, ak je dieťa už schopné sa samo živiť (neštuduje dennou formou na VŠ a netrpí takou chorobou, ktorá by mu bránila zamestnať sa) je možné podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. To, že má na adrese nahlásený trvalý pobyt nebráni podaniu žaloby. Trvalý pobyt má iba evidenčný charakter a už teraz, keď tam ešte Váš brat býva by mohol vlastník bytu zrušiť jeho trvalý pobyt. Dôvody, ktoré ste uviedli vo svojej otázke iba umocňujú to, že je potrebné Vašej mame poskytnúť ochranu v jej byte a rozhodnúť o vyprataní Vášho brata. V prípade, že by ste mali záujem o poskytnutie právnych služieb pri podaní žaloby, môžete nás kontaktovať na e-mailovej adrese uvedenej na našej stránke.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, pokiaľ nemáte súdne rozhodnutie a nepodali ste návrh na exekučné vypratanie nehnuteľnosti, tak Vám polícia nepomôže.

Dokonca do uvedenej nehnuteľnosti, ak tvorí jeho obydlie, nemôžete bez jeho súhlasu ani vstúpiť. Mohli by ste sa dopustiť trestného činu porušovania domovej slobody a to aj napriek tomu, že je to Vaša nehnuteľnosť. Je to veľmi paradoxné.

V zmluve, ktorú ste s bývalým majiteľom podpisovali ste sa mohli dohodnúť tak, že peniaze dostane až v tedy, keď sa vysťahuje.

Teraz by bol ale postup taký, že podáte návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti. Ako dôvod uvediete, že ste vlastníkom nehnuteľnosti a on sa dobrovoľne nevysťahoval. Budete žiadať nahradiť trovy súdneho konania.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v prvom rade je potrebné posúdiť, či ste z pohľadu práva jediným vlastníkom nehnuteľnosti. Vychádzajúc iba z Vašej otázky sa to tak javí, nakoľko píšete, že Vaša mama mala iba právo vyplývajúce z vecného bremena (právo užívania nehnuteľnosti a právo dožitia). V takom prípade po smrti Vašej mamy toto vecné bremeno zaniká a nakoľko vlastníkom nehnuteľnosti ste výlučne Vy, táto nehnuteľnosť sa nebude prejednávať v rámci dedičského konania. Tzn. že Vašej sestre nevzniká nárok na maminu polovicu, nakoľko žiadna mamina polovica nie je. Vychádzajúc z toho, Vaša sestra, jej manžel a ich dieťa nemajú právo užívať nehnuteľnosť. Máte právo podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Problém môže nastať z pohľadu toho, že majú maloleté dieťa. Súd bude totiž v rámci súdneho konania zisťovať, či je v schopnostiach a možnostiach rodičov zabezpečiť inak svoje bytové potreby. V takýchto prípadoch totiž dochádza ku kolízii práva na ochranu vlastníckeho práva a záujmu maloletého dieťaťa. Súd musí individuálne v každom prípade posudzovať, či nariadením vypratania nehnuteľnosti nebude ohrozené maloleté dieťa. Ak súd zistí, že je v možnostiach rodičov zabezpečiť inak svoje bytové potreby (hoci aj formou prenájmu) a záujmy dieťaťa tým nebudú ohrozené, súd nariadi vypratanie bytu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

v takomto prípade, pokiaľ zlyhávajú všetky žiadosti o nápravu, máte možnosť podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Podľa § 126 Občianskeho zákonníka Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v takýchto prípadoch je potrebné v prvom rade vždy posúdiť, či bol s nájomcami v súlade s Občianskym zákonníkom ukončený nájomný vzťah. Zmenou vlastníka nehnuteľnosti totiž automaticky nezaniká nájomný vzťah. Ak pôvodný vlastník nevypovedal nájomnú zmluvu a nezačala plynúť výpovedná doba, bude s nájomcami potrebné ukončiť nájomný vzťah v súlade s ustanoveniami §§ 710 a nasl. Občianskeho zákonníka. Až následne, ak nebudú chcieť opustiť nehnuteľnosť ani po uplynutí výpovednej doby je možné voči nim postupovať súdnou cestou a domáhať sa vypratania nehnuteľnosť. Až po zániku užívacieho práva k nehnuteľnosti sa môžete domáhať vypratania nehnuteľnosti.

 

Podľa ustanovenia § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka

 

Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. V zásade jedinou zákonnou cestou, ako dostať nájomníka, ktorému skončila zmluva, z bytu, je podanie žaloby o vypratanie bytu a následná exekúcia.

V praxi sa však vyskytujú aj prenajímatelia, ktorý sa snažia o svojpomocné vypratanie, čo však nie je právom aprobovaný spôsob riešenia takejto situácie. Okrem toho sa niekedy stáva, že prenajímatelia odpájajú nájomníkov od plynu, elektriny a pod.

Pokiaľ ide o deti, tak v rozhodovacej praxi súdov sa vyskytujú aj názory, že treba chrániť obydlie s mal. deťmi, pričom záujem na ochrane obydlia, v ktorom žijú maloleté deti môže v niektorých prípadoch prevážiť nad ochranou vlastníckeho práva. Inak povedané, po zvážení konkrétnych okolností prípadu sa môže stať, že prípadná žaloba na vypratanie bytu bude zamietnutá.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, mať nasťahované maloleté deti vo svojej nehnuteľnosti môže byť problém pri vysťahovaní. Všetko to ale závisí od okolností konkrétneho prípadu. Nedá sa teda paušalizovať, že by maloleté deti boli prekážkou vysťahovania.

Pokiaľ v dome bývate, a teda dom tvorí Vaše bydlisko, potom je vhodné vykonať vysťahovanie formou výmeny zámkov na bráne a na dome. Ak to nechcete tak to riešiť, podajte návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, ak ste ako odberateľ energií nahlásený Vy, tak Vám to odpoja. Ona by však mohla požiadať o zapojenie (aj cez súd). Ak neplatí, nečakajte a podajte zalobu na vypratanie.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, nakoľko tento dom tvorí jeho obydlie, tak Vám určite neodporúčam vstupovať do tohto domu, pretože sa môžete dopustiť trestného činu porušovania domovej slobody. 

Ak sa nechce dobrovoľne odsťahovať z Vášho domu, podajte žalobu na vypratanie tejto nehnuteľnosti.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

ak nemajú dotyční nájomníci platnú nájomnú zmluvu, potom nemajú právny dôvod ani nárok nehnuteľnosť užívať. Podľa Občianskeho zákonníka sa však v prípade pochybností považuje držba veci (aj nehnuteľnosti) za oprávnenú kým sa nepreukáže opak. Odporúčam, aby Vás kamarát (ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti) najskôr tieto osoby písomne vyzval a dal im lehotu na vysťahovanie. Ak budú výzvu ignorovať a neodídu, jediným riešením, ktoré mu ostane bude podanie žaloby na súd (žaloby o vypratanie nehnuteľnosti). Až právoplatným rozhodnutím súdu bude možné osoby vysťahovať. Ak by sa uchýlil k svojpomocnému vysťahovaniu, mohol by sa za určitých okolností dopustiť aj trestného činu, pretože bez ohľadu na to, či dotyčné osoby majú zmluvu alebo nie, predmetný byt je ich obydlím, ktoré je chránené Ústavou SR a Trestným zákonom. 

Pokiaľ ide o skutočnosť, že majú v byte nahlásený trvalý pobyt, táto skutočnosť nehrá v tomto prípade žiadnu rolu. Trvalý pobyt má len evidenčný charakter, pričom trvalý pobyt môže vlastník zrušiť na ohlasovni pobytov.

Odporúčam Vám sa s kamarátom rovnako dohodnúť na odklade predaja nehnuteľnosti až do vysťahovania týchto osôb.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, syn nemá právo na náhradné bývanie. Pokiaľ však syn nie je spôsobilý sa sám o seba postarať, to znamená, že nemá schopnosti a možnosti na to, aby sa o seba postaral, potom budete ako rodič povinný prispievať na jeho výživu. Pokiaľ však môže pracovať a zarábať si na svoju obživu, potom Vaša vyživovacia povinnosť voči nemu skončila. V takomto prípade syn nemá právo požadovať nahradiť to, čo Vám prispel na domácnosť, ak v nej žil. Vy ako rodič nie ste povinný trpieť správanie sa dieťaťa k Vám. Veľa rodičov nedokáže svoje deti vyhodiť z domu, aj keď sa k ním správajú veľmi škaredo. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň takýto dôvod výpovede by bol neplatný. Odporúčam vám pri koncipovaní zmluvy vychádzať zo vzorov na stránke www.najomnazmluva.sk. Je tam aj vzor zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Výhodou týchto vzorov je aj to, že je tam rozhodcovská doložka, ktorá má neoceniteľnú hodnotu pre prenajímateľov v prípade problémov.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

v prípade ak Váš exmanžel nemá k domu žiadne užívacie právo a vyhľadali ste mu náhradný byt, kam sa môže presťahovať, môžete ho vysťahovať jedine podaním žaloby o vypratanie nehnuteľnosti na súd. Ak sa dobrovoľne nevysťahuje ani na základe rozhodnutia súdu, vysťahuje ho súdny exekútor. Iným spôsobom vysťahovanie exmanžela nie je možné.

Ak ste aj manželovi nevyhľadali, resp. inak nezabezpečili náhradný byt, kam by sa mohol presťahovať, môže sa v konaní o vypratanie nehnuteľnosti brániť touto námietkou, čo by malo za následok, že súd mu určí povinnosť vypratať nehnuteľnosť proti Vašej povinnosti zabezpečiť exmanželovi náhradný byt. Rozhodovacia činnosť Najvyššieho súdu SR totiž dovodila, že aj keď len jeden z manželov bol vlastníkom alebo podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti, v ktorej spoločne bývali, má exmanžel (ktorý nemal k tejto nehnuteľnosti vlastnícke alebo spoluvlastnícke právo) právo po rozvode manželstva na zabezpečenie náhradného ubytovania. Samozrejme uvedené neznamená, že exmanžel, ktorému prináleži vlastnícke alebo spoluvlastnícke právo k nehnuteľnosti, z ktorej sa má druhý exmanžel vysťahovať, platiť exmanželovi napr. nájom vyhľadaného bytu a pod., má však povinnosť toto ubytovanie mu vyhľadať tak, aby mal druhý exmanžel (ktorý sa má vysťahovať) reálnu možnosť uzatvoriť napr. nájomnú zmluvu s vlastníkom vyhľadaného bytu a pod.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

v prvom rade je potrebné danú osobu vyzvať, aby upustila od takéhoto správania voči otcovi, resp. aby opustila nehnuteľnosť. Ak odmietne, potom je jediným riešením už len podanie žaloby na vypratanie nehnuteľnosti. Podstatné je ale to, či ste vlastníkom aj Vy. Ak áno, žalobu by ste mohli podať aj Vy sami, ak nie ste vlastníkom, a tým je len Váš otec, žalobu by mohol podať len on. Pre úplnosť dodávam, že svojvoľné vypratávanie osoby z domu je v rozpore so zákonom.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, akonáhle dovŕšite 18 rokov, môžete opustiť rodičovský dom. Nie je dôležité, či stále študujete.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v zásade trvalý pobyt má len evidenčný charakter, Váš priateľ ako vlastník domu jej ho môže kedykoľvek zrušiť i bez jej súhlasu. Z uvedeného popísania situácie sa javí, že exmanželka nemá nárok zotrvať bezdôvodne v dome, z ktorého je vyplatená a nemá uzavretú nájomnú zmluvu. Doporučujeme najskôr ju písomne vyzvať na odovzdanie kľúčov a opustenie priestorov, ak nedodrží lehotu uvedenú vo výzve, bude nutné sa obrátiť na súd so žalobou o vypratanie nehnuteľnosti.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, aj pokiaľ ste jedinou vlastníčkou bytu, nemôžete manžela len tak vyhodiť z bytu. Manžel bude mať právo na náhradné bývanie, pokiaľ nemá kde bývať.

Stretávame sa však často s prípadmi, kedy jeden z manželov výhodí toho druhého z bytu, ktorý patrí len výlučne jemu.

Niekedy sa stáva, že vyhodený manžel nežiada náhradné bývanie.

Pokiaľ by však manžel mal kde bývať, ale.mechce tam ísť, môžete ho vyhodiť z domu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, presne ako ste povedali, je to skôr otázka mimo práva. Majiteľkou bytu sa môžete dohodnúť na akomkoľvek termíne vysťahovania. Pokiaľ by ste sa na ničom nedohodli, okamihom, keď sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti na katastri máte právo užívať svoju nehnuteľnosť.

Ešte sa môže stať jedna situácia a to taká, že po uplynutí termínu sa nebude chcieť vysťahovať. Vtedy by ste to museli riešiť súdom. Súdne vysťahovanie trvá 1-2 roky. 

To, že to máte v zmluve je v poriadku, ale ak to nesplní nezostane nič iné ako súd. 

Preto je dobré dať do zmluvy, že keď chce takú lehotu, tak Vám zaplatí za to, že užíva nehnuteľnosť. Povedzte jej, že by si musíte nájsť dovtedy bývanie a Vás to bude stáť peniaze, preto chcete znížiť o tieto náklady kúpnu cenu. 

Ďalšia možnosť je, že časť peňazí (nejaké malé percento) jej vyplatíte v deň, keď sa vysťahuje.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, ak sestra býva v uvedenom byte, potom stačí vymeniť zámok a nepustiť ho tam, keď tam príde. Sestru podporte a buďte v byte s ňou, keď by mal prísť. Ohľadom jeho vecí, nech mu napíše sms. V tej sms nech napíše, že ho opakovane žiadala, aby si zobral všetky veci a že si môže po nehode prísť o 2 dni (t.j nie hneď keď ju on o to požiada).

Musí vydržať ten prvý tlak na ňu (prvých pár dní) z jeho strany a potom to už bude dobré.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, pokiaľ ide o nájomcu ktorý v byte býva, tak toto musí riešiť váš brat a nie Vy. Vy by ste to mohli riešiť iba na základe splnomocnenia.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v prvom rade je potrebné uviesť, že ak niekto obýva Vašu nehnuteľnosť bez toho, aby mal k tejto nehnuteľnosti vlastnícke alebo iné užívacie právo, máte právo chrániť svoj majetok a podať na súd žalobu vypratanie nehnuteľnosti. Problém môže nastať pri osobách obývajúcich Vašu nehnuteľnosť s maloletými deťmi. Existuje judikát českých súdov (sú aplikovateľné aj u nás), že pri osobách s maloletými deťmi treba vziať do úvahy aj právo maloletých detí na zdraví vývoj a konanie v ich najlepšom záujme. Môže sa stať, ak by Vaša sestra v súdnom konaní preukázala, že bez svojej viny nedokáže zabezpečiť iné bývanie a vysťahovaním by bola ohrozená ona i jej dcéra, súd by žalobu zamietol a ich nevysťahoval. Nakoľko však užíva Vašu nehnuteľnosť bez akéhokoľvek právneho dôvodu, bezdôvodne sa na Váš úkor obohacuje a môžete od nej požadovať vydať bezdôvodného obohatenie, ktoré je vo výške bežného nájomného za podobné nehnuteľnosti v tom mieste a čase. Pred samotným podaním žaloby na súd Vám však odporúčam ju písomne vyzvať na vypratanie nehnuteľnosti, nakoľko nemá k tejto nehnuteľnosti žiadne užívacie právo. Môžete sa s ňou napríklad dohodnúť aj tak, že ak nehnuteľnosť dobrovoľne vyprace, nebudete od nej vymáhať bezdôvodné obohatenie. Takáto ponuka môže na ňu pozitívne zapôsobiť a doviesť ju k dobrovoľnému vyprataniu nehnuteľnosti.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, ak sa neplatí elektrina, tak dôjde k zastavaniu poskytovania služieb. Ak je konanie na súde ohľadom dražby a vlastník bytu takto postupuje, potom sa môžete obrátiť na súd a žiadať, aby upustil od tohto konania. Zároveň žiadať neodkladné opatrenie, aby ste nečakali mesiace na rozhodnutie.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, ak vlastníte nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, nemá Vaša priateľka právo Vás z tejto nehnuteľnosti vyhodiť alebo iným spôsobom vysťahovať. Na to, aby Vás mohla z tejto nehnuteľnosti vysťahovať, musí dôjsť najprv k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva. Podielové spoluvlastníctvo je možné vyporiadať buď na základe písomnej dohody alebo súdnym rozhodnutím. Iba po zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva by mohla Vaša priateľka podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Bez súdneho rozhodnutia Vás nemôže Vaša priateľka z domu vysťahovať násilím ani hrozbou násilia. Vysťahovanie "na vlastnú päsť" je protizákonné.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, rozvodom manželstva zaniká aj oprávnenie jedného z manželov užívať byt, ktorý patrí druhému manželovi. Podľa pretrvávajúceho právneho názoru však ide o porovnateľnú situáciu ako v prípade zániku spoločného nájmu k bytu, kde zákon ukladá povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu. Teda aj Vaša matka má právo domáhať sa, aby jej po rozvode manželstva bola pred vysťahovaním sa, zabezpečená bytová náhrada.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, nenazval by som ju "chránenou osobou", avšak existuje rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, ktoré rozhodovalo o vysťahovaní osôb s maloletými deťmi. NS ČR v tomto prípade poskytol ochranu práve rodine s maloletým dieťaťom a nie vlastníkovi nehnuteľnosti. V tomto smere môže byť vypratanie nehnuteľnosti sťažené. Právnu vetu z rozhodnutia Vám prikladám nižšie. Váš prípade je špecifický tým, že Vám bezdôvodne odmietajú platiť výživné, aj keď nie sú nájomníčky v hmotnej núdzi.

Vzhľadom na to, že prestali platiť nájomné môžete od nich toto nájomné vymáhať, hoci aj súdnou cestou. Rovnako to môže byť dôvodom na vypovedanie nájomnej zmluvy. Do uplynutia výpovednej doby máte nárok na zaplatenie nájomného a v prípade, že by nehnuteľnosť nechceli vypratať a stále by ju užívali, mali by ste nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške bežného nájomného. Tieto sumy sú súdnou cestou vymáhateľné a málokedy končia takéto konania neúspechom prenajímateľa (otáznym potom zostáva reálna možnosť vymoženie tejto pohľadávky exekútorom).

Zabezpečiť náhradné bývanie znamená, že Vaši nájomníci, resp. nájomníčka uzatvorí nájomnú zmluvu s treťou osobou. Samozrejme nikoho nemožno nútiť, aby vstúpil do záväzkového vzťahu, ak sám nechce. Ak by nechcela Vaša nájomníčka podpísať novú zmluvu s treťou osobou, nemohla by túto skutočnosť zneužívať na obývanie Vašej nehnuteľnosti i naďalej, nakoľko by z jej strany došlo k zneužívaniu jej právo a takýto výkon jej práva by bol v rozpore s dobrými mravmi (§ 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Rovnako bude potrebné posúdiť, či jej vôbec vznikne právo na náhradné bývanie, ak by bola nájomná zmluva ukončená z dôvodu, že neplatila nájomné (§ 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka - pri neplatení nájomného nie je potrebné zabezpečovať bytovú náhradu). Definíciu pojmu náhradné ubytovanie nájdete v ustanovení § 712 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Rozsudok NS ČR z 28.07.2003, sp.zn. 22Cdo/1630/2002: Ak sa žalobca domáha vypratania domu, v ktorom bývajú žalovaní s maloletým dieťaťom, pričom žalovaní nemajú možnosť zaistiť si bývanie inak (keď aj na podstatne nižšej, no ešte stále ľudskú dôstojnosť zaručujúcej úrovni), je výkon práva žalobcu požadovať vypratanie domu v rozpore s dobrými mravmi. O rozpor výkonu práv žalobcu s dobrými mravmi by nešlo len v prípade, že by žalovaní svojvoľne poškodzovali práva žalobcu ešte ďalším závažným spôsobom (napr. poškodzovali by dom, bezdôvodne odmietali platiť primeranú čiastku za užívanie domu a pod.).

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Za daných okolností má význam to, aké sú vlastnícke vzťahy k Vášmu obydliu. Pokiaľ je vlastníkom, prípadne spoluvlastníkom aj Váš strýko, tak jeho priateľka môže vyvodzovať užívacie právo priamo z jeho vlastníctva, resp. spoluvlastníctva. Na druhej strane ak neexistuje žiadny relevantný právny dôvod, na základe ktorého by táto osoba vyvodzovala svoje užívacie právo, potom sa môžete domáhať vypratania nehnuteľnosti súdnou cestou a následne zabezpečiť výkon súdneho rozhodnutia prostredníctvom exekúcie. Ďalšou alternatívou je to, aby ste celú situáciu odkomunikovali s Vašim strýkom, ktorý by mohol zabezpečiť odchod tejto osoby z Vášho obydlia. Okrem toho možno uvažovať aj nad trestnoprávnou rovinou, najmä nad možným spáchaním trestného činu porušovania domovej slobody (§ 194 TZ) či ochrany súkromia v obydlí (§ 194a TZ). 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

v prvom rade je potrebné uviesť, že svojho brata nemôžete z predmetnej nehnuteľnosti vysťahovať svojpomocne.

V prípade, ak chcete aby sa vysťahoval, a dobrovoľne to odmieta urobiť, je potrebné podať proti nemu na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.

Ak súd rozhodne o tom, že Váš brat je povinný z nehnuteľnosti sa vysťahovať a neurobí tak v lehote určenej súdom, musíte podať návrh na vykonanie rozsudku súdnemu exekútorovi.

Až súdny exekútor v exekučnom konaní je oprávnený vysťahovať Vášho brata aj proti jeho vôli.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

podľa § 28 ods. 1 písm. a) Zákona o rodine je súčasťou rodičovských práv a povinností aj sústavná a dôsledná starostlivosť o výchovu, zdravie, výživu a všestranný vývin maloletého dieťaťa.

Ak by Vás v danom čase Vaša matka chcela vysťahovať z domu, nemala by na to právo, pretože by tým porušovala vyššie uvedené rodičovské povinnosti.

Rovnako, hoci sa už čoskoro stanete plnoletou, z aplikačnej praxe súdov sú známe prípady, keď súdy žalobu rodiča na vypratanie dieťaťa z nehnuteľnosti (bežne nazývané aj ako "vysťahovanie z domu"), podanú najmä bezprostredne po tom, ako sa dieťa stane plnoletým alebo podanú za špecifických okolností daného prípadu (ktorou môže byť vo Vašom prípade aj to, že ešte študujete a pod.) zamietli, nakoľko takýto výkon práva vzhľadom na rôzne špecifické okolnosti jednotlivých prípadov vyhodnotili ako výkon práva v rozpore s dobrými mravmi, ktorý nepožíva právnu ochranu.

Vzhľadom na uvedené Vám v prípade ďalších vyhrážok o Vašom vysťahovaní z domu odporúčame brániť sa.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, často nastávajú situácie, kedy jeden z manželov s rozvodom manželstva nesúhlasí, ale napriek tomu súd manželstvo rozvedie. Súd môže manželstvo rozviesť, ak sa v rámci súdneho konania preukáže, že sú vzťahy medzi manželmi vážne narušené, trvalo rozvrátené a nemožno očakávať obnovenie manželského spolužitia. Vychádzajúc z Vašej otázky mám za to, že z Vašej strany došlo k úplnému citovému odcudzeniu a obnova manželského spolužitia je z Vašej strany vylúčená. Stačí dôvody takéhoto rozvratu adekvátne v návrhu na rozvod manželstva popísať a nepredpokladám, že by súd Vaše manželstvo nerozviedol. Čo sa týka následného vysťahovania Vášho manžela z nehnuteľnosti bude potrebné, či už mimosúdnou alebo súdnou cestou zrušiť a vyporiadať vaše podielového spoluvlastníctvo na nehnuteľnosti. Síce ste neuviedli, kto je vlastníkom nehnuteľnosti v podiele 3/4, ale predpokladám, že ste to Vy. V takom prípade bude najlepšie ak sa s ním dohodnete na tom, že za primeranú náhradu nadobudnete jeho podiel do svojho vlastníctva a tým sa opäť stanete výlučným vlastníkom nehnuteľnosti. Vzhľadom na časovú súvislosť a vážnosť a rozsah konania Vášho manžela môže do úvahy prichádzať aj požadovanie vrátenia daru. K posúdeniu tejto možnosti je však potrebné mať k dispozícii oveľa viac informácií, než vyplýva z Vašej otázky.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, vo svojom príspevku uvádzate, že máte s predchádzajúcimi vlastníkmi uzavretú nájomnú zmluvu. To znamená, že predchádzajúci vlastníci ako nájomcovia odvodzujú svoje právo byt užívať z platnej nájomnej zmluvy. Počas trvania nájomného vzťahu nemôžete nad zákonný rozsah, nájomcov v užívaní bytu nijako obmedzovať, napr. nasťahovaním do bytu seba alebo inej osoby. Prihlásením sa na trvalý pobyt alebo odhlásením osoby z trvalého pobytu  sa nezakladá resp. neruší nijaké právo k budove alebo bytu, v ktorej má uvedená osoba trvalý pobyt, ani k jej vlastníkovi. Uvedené úkony majú iba evidenčný charakter. Neplatenie nájomného je spravidla výpovedným dôvodom z nájmu. V prípade jeho uplatnenia a uplynutia výpovednej doby, zanikne nájomný vzťah a teda aj právny dôvod predchádzajúcich vlastníkov na užívanie a ďalšie zotrvanie v byte. Ak máte záujem o právne zastupovanie pri riešení Vašej situácie, kontaktujte advokátsku kanceláriu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, podľa § 711 ods. 1 pís. d) Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Za hrubé porušenie nájomného vzťahu možno považovať aj umožnenie užívanie bytu iným osobám zo strany nájomcu bez súhlasu prenajímateľa, ktorý si toto právo zmluvne vyhradil. Odporúčam Vám upozorniť na túto skutočnosť nájomcu a v prípade jej nerešpektovania, písomne vypovedať nájom bytu. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

podľa slovenskej judikatúry svoje právo užívať nehnuteľnosť, ktorej nie je vlastníkom odvodzuje manžel do rodinnoprávneho vzťahu-manželstva. Ak zanikne tento vzťah, podľa judikatúry nie je spravodlivé, aby jeden z manželov bol len kvôli rozvodu v nevýhodnejšom postavení. Podľa jedného z rozhodnutí najvyššieho súdu má takýto manžel nárok na bytovú náhradu. Najvyšší súd však zároveň dodal, že uvedené právo nemôže byť zo strany oprávneného manžela (nevlastníka) zneužívané, teda byť v rozpore s dobrými mravmi. Nakoľko sa nepodieľal na chode domácnosti a úhradách spojených s užívaním nehnuteľnosti bolo by možné uvažovať o rozpore s dobrými mravmi, avšak to sa už dostávame k hypotetickým záverom. Odporúčam dohodnúť sa na vyporiadaní BSM. Ak dohoda nebude možná, podať návrh na vyporiadanie BSM. O jeho nároku na náhradný byt by rozhodol súd. Môžete sa skúsiť s manželom dohodnúť (napr. že mu vyplatíte časť peňazí za vybavenie bytu). Rovnako môžete podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti  a zároveň môžete zrušiť jeho trvalý pobyt na príslušnej ohlasovni pobytov.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

ak Vaša priateľka nie je spoluvlastníčkou nehnuteľnosti - domu a neuzavreli ste s ňou ani žiadnu zmluvu, na základe ktorej by odvodzovala svoje právo bývať v dome, situácia je pomerne jednoduchá - v takomto prípade Vaša priateľka nemá žiadny právny dôvod, ktorý by ju vo Vašom dome oprávňoval zotrvávať a bývať v ňom. Ak Vašu priateľku vyzvete na to, aby opustila Váš dom, v ktorom bývate a ona tak dobrovoľne neurobí, dopustí sa trestného činu porušovania domovej slobody (podľa § 194 Trestného zákona) - v takomto prípade sa môžete domáhať okamžitej ochrany poskytovanej napríklad Policajným zborom Slovenskej republiky. Situáciu môžete ale riešiť aj inak - napr. vymenením zámkov, čím Vašej priateľke zabránite, aby sa dostala do Vášho domu.

Ak by sa napriek týmto technickým opatreniam do domu dostala - dopustila by sa rovnakého trestného činu, avšak nie na základe neoprávneného zotrvania, ale neoprávneného vniknutia do obydlia. Čo sa týka okamžitých prostriedkov právnej ochrany proti takémuto konaniu, opäť platí, čo je uvedené vyššie - jej poskytnutia sa môžete domáhať napr. na Policajnom zbore SR.

Ak Vaša priateľka má vo Vašom dome svoje veci, tieto je potrebné umožniť jej zobrať so sebou. Ich zničením alebo samovoľným vyprataním z domu by ste protiprávne zasiahli do vlastníckeho práva Vašej priateľky k týmto veciam.

Okrem uvedených právnych prostriedkov máte rovnako možnosť svoju situáciu, keď sa Vaša priateľka neoprávnene zdržiava vo Vašom dome podať žalobu na vydanie veci. Rizikom tohto postupu je ale prípadná dĺžka súdneho konania, preto Vám možno odporúčiť viac vyššie uvedené efektívnejšie spôsoby riešenia Vašej situácie. Napokon ak by sa Vaša priateľka totiž rozhodla nerešpektovať právoplatné rozhodnutie súdu, v ktorom by jej súd stanovil povinnosť dom vydať, museli by ste podať po právoplatnom skončení súdneho konania ešte návrh na začatie exekúcie. Až v tomto vykonávacom (exekučnom) konaní by mohol súdny exekútor (za prípadnej súčinnosti iných orgánov - napr. Policajného zboru SR a pod.) urobiť opatrenia, aby bola Vaša priateľka z domu vykázaná a rovnako iba on by bol súčasne oprávnený urobiť opatrenia na to, aby sa z nehnuteľnosti odstránili hnuteľné veci, ktoré sú vo vlastníctve Vašej priateľky - a to proti vôli Vašaj priateľky (týmto právom disponuje výlučne súdny exekútor v danom exekučnom konaní).

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Situácie ako je tá Vaša nie sú zákonom vyslovene upravené. Z Vašej otázky je však zrejmé, že vzhľadom na správanie Vášho syna už nie je možné ďalšie spolužitie. Za daných okolností môžete skúsiť vymeniť zámky, odoprieť mu vstup a zdržiavanie sa v byte a v prípade problémov vlať políciu. Zákonná cesta (s možnosťou následnej exekúcie) je podanie návrhu na vypratanie na súd. Tento spôsob je však z časového a finančného hľadiska náročnejší.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, bez súdneho rozhodnutia nie je možné svojpomocne jeho veci z bytu vyhodiť a jeho vysťahovať. V prvom rade budete musieť podať na súd návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Ak ani po súdnom rozhodnutí dobrovoľne neopustí byt, budete môcť začať proti nemu exekučné konanie vysťahovaním z bytu (exekútor vysťahuje jeho a všetky jeho veci z bytu). Rovnako môžete podať na súd návrh na vydanie bezdôvodného obohatenia za užívanie bytu bez právneho dôvodu a neplatenia nájomného ani žiadnej platby súvisiacej s užívaním bytu. Výška takejto náhrady sa vypočítava z priemerného nájomného na obdobné byty v okolí. Vzhľadom na známu časovú náročnosť súdnych konaní Vám odporúčam pokúsiť sa s "nájomcom" dohodnúť, hoci aj za "vyhrážania" sa súdnym konaním. Súdne konania v tomto smere bývajú úspešné, ale často zdĺhavé.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, uvádzate, že nehnuteľnosť zdedili spoločne, avšak neskôr o nej píšete, že je v jej výlučnom vlastníctve (výroky si odporujú). Ak je nehnuteľnosť v jej výlučnom vlastníctve a Váš otec investoval peniaze do jej rekonštrukcie, tak sa vlastníčka nehnuteľnosti na úkor Vášho otca bezdôvodne obohatil (Vaša situácia je o to zložitejšia, že nemáte doklady o investíciách). Právo požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia sa však premlčí po 2 rokoch odo dňa vynaloženia finančných prostriedkov na rekonštrukciu (ak sa žalovaná v súdnom konaní dovolá premlčania súd nárok nemôže priznať). Čo sa majetkového vyporiadania týka, keďže je nehnuteľnosť v jej výlučnom vlastníctve neprichádza do úvahy žiadne majetkové vyporiadanie (z dôvodu, že neexistuje podielové ani bezpodielové spoluvlastníctvo). Nakoľko Váš otec nemá žiadny právny titul na základe ktorého by obýval nehnuteľnosť, tak sa na neho neuplatní žiadna ochrana týkajúca sa zákazu vysťahovania (resp. právo na bytovú náhradu).

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, postup prenajímateľky nebol v súlade so zákonom. Ak vstupila do bytu bez Vášho súhlasu, potom sa mohla dopustiť trestného činu porušovania domovej slobody. Ak Vám polícia nevydala písomné rozhodnutie o Vašom trestnom oznámení, potom podajte trestné oznámenie ešte raz a to písomne a doporučenou poštou. 

Nie je možné, aby k dochádzalo k takémuto porušovaniu zákona. Vaše veci v byte boli Vašim vlastníctvom. Ona Vám obmedzovala s ich nakladaním. Čo je tiež trestný čin.

Trestné oznámenie je potrebné spísať kvalifikovane. Možno by bolo vhodné mať právne zastupovanie v tejto veci, advokát predsa len lepšie naformuluje trestné oznámenie. Samozrejme táto služba je už spoplatnená a preto si musíte zvážiť, či Vám za to stojí.

Čo sa týka kaucie, tak túto Vám musí prenajímateľka vydať.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň

kedže píšete expartner a nie exmanžel, predpokladám, že máte byt v podielovom spoluvlastníctve. Vy ako spolumajiteľ máte právo tento byt užívať. Podľa §139 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: “1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. 2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. 3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.”

Pokiaľ sa nebudete vedieť dohodnúť, môžte podať návrh na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 ods. 1 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: ”1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.”

 

Taktiež máte možnosť obrátiť sa na políciu, že Vám bráni v užívaní bytu. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Mám za to, že rozhodujúcim faktorom je znenie zmluvy. Pokiaľ sa účastníci zmluvy dohodli na odovzdaní predmetu kúpy – bytu na konkrétny termín, tento je pre obe strany záväzný. Nie je mi pritom známe žiadne zákonné ustanovenie, ktoré by pri prevode bytu kúpnou zmluvou určovalo 30-dňovú lehotu na opustenie bytu, a to aj napriek tomu, že účastníci zmluvy sa dohodli na konkrétnom termíne odovzdania bytu. Odporúčam Vám, aby ste realitnú agentku požiadali o podrobné vysvetlenie ohľadom spomínanej 30-dňovej lehoty a tiež o konkrétny zákon a ustanovenie, ktoré by túto lehotu malo určovať. Následne si to môžete overiť priamo v zákonoch, ktorých znenie je voľne prístupné na internete.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, ak by sa Vaša dcéra chcela na súde domáhať zrušenia vecného bremena (práva na dožitie) musela by preukázať splnenie zákonných podmienok upravených v ustanovení § 151p Občianskeho zákonníka (zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného). V takých prípadoch súd môže (ale nemusí) zrušiť alebo obmedziť vecné bremeno za primeranú náhradu.

Vo Vašej situácii však môžete konať i Vy. Ako darca máte právo domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k Vám alebo členom Vašej rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy (ustanovenie § 630 Občianskeho zákonníka). Z Vášho opisu mám za to, že obdarovaní (Vaša dcéra a jej manžel) sa k Vám správajú tak, že tým hrubo porušujú dobré mravy. Je dôležité upozorniť na to, že i toto právo sa po uplynutí troch rokov premlčí. Premlčacia doba začína plynúť odo dňa keď sa k Vám začali správať takým spôsobom, ktorým hrubo porušujú dobré mravy (napr. odo dňa keď na Vás začali podávať trestné oznámenia alebo sa k Vám začali zle správať). Ak by Vám nechceli dar dobrovoľne vrátiť, môžete sa vrátenia daru domáhať na súde.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, pokiaľ ste spoluvlastníčkou uvedeného domu, potom ho nemôžete prinútiť vysťahovať sa z domu. Ak je dom v BSM (bezpodielovom spoluvlastníctve manželov), tak najskôr musíte počkať na rozvod manželstva. Rozvodom zaniká BSM a hneď sa môžete s ním vysporiadať. Ak sa nebude chcieť vysporiadať dobrovoľne, potom to opäť budete musieť riešiť súdnou cestou. Pripravte sa na to, že ak je manžel, taký ako popisujete, konanie o BSM bude trvať veľmi dlho. Dôležité je, aby ste nečakali a čo najskôr podávali návrhy na súd, pretože samé sa to nevyrieši.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, rozvodom nedocielite to, aby manžel opustil dom. Súd pri rozvode o tejto skutočnosti nebude rozhodovať. Bez rozvodu však nebudete o krok bližšie k tomu, aby dom opustil. Najskôr teda podajte návrh na súd na rozvod a potom sa bude riešiť majetok. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

vysťahovanie manžela z bytu, pokiaľ je stále spoluvlastníkom (bezpodielovým) nebude jednoduché. Manžel má právo užívať tento byt. Pokiaľ by však došlo k takej situácii, že došlo k ohrozeniu života alebo zdravia z jeho strany na Vás alebo dcéry, môžete požadovať, aby mu mu súd zakázal užívať byt. Už samotní policajti môžu vykázať túto osobu z bytu na obmedzen čas, Vy musíte následne podať na súd žalobu, ktorou sa budete domáhať, aby manžel nemohol byt užívať a tým pádom dôjde k vysťahovaniu manžela z bytu. V týchto veciach je potrebné konať rýchlo, pretože plynú lehoty, ktoré keď zmeškáte, súd Vášmu návrhu nevyhovie. Zároveň upozorňujem na to, že musia byť na takéto konanie dôvody. 

 

Ďalšia možnosť je požiadať manžela, aby počkal, kým dcéry skončia školu a zamestnajú sa, potom Vám finančne pomôžu sa s manželom majetkovo vyporiadať.

JUDr. Milan Ficek, advokát