Otázka: Vysporiadanie zdedeného rodičovského majetku

Vážená právna poradňa, chcel by som vás týmto poprosiť o radu pri vysporiadaní majetku, ktorý mne a už teraz zosnulému bratovi zostal po našich rodičoch. Boli sme traja súrodenci bývajúci v dome našich rodičov. Neskôr sme sa ja a sestra odsťahovali. Brat zostal u rodičov, kde neskôr, keď sa oženil, postavil dom vo dvore na pozemku, ktorý si s rodičmi vysporiadal. Ten sa tohto problému netýka. Po smrti mojej matky sme dedili rovnakým dielom ja, brat aj sestra na dome našich rodičov, ku ktorému patrili aj zastavané plochy, hospodárske budovy a záhrada, spolu asi 900 m² (jeden oplotený celok). Rodičovský dom je zo strany ulice so vstupnou bránou a bratov dom je v strede celkového pozemku tvoriaceho hospodárske budovy, dvor a záhradu. Pozemok má aj zadnú bránu na druhej strane s prístupovou cestou, ktorá vedie tiež k rodinným domom na uvedenej ulici. Brat neskôr odkúpil podiel od sestry. Keď nám neskôr zomrel aj otec, stal sa 2/3 vlastníkom podielu po rodičoch, oproti mojej 1/3. Spočiatku som ešte do rodičovského domu po smrti otca chodil, mal som tam dielňu a záhradu. Naše vzťahy už vtedy však neboli dobré a neskôr som tam prestal chodiť úplne. Ešte v dobe po smrti otca, keď sme stratili oboch rodičov, som písomne ponúkol bratovi na odpredaj svoj 1/3 podiel. Moja výzva sa mu však zdala vysoká, či skôr, predstavoval si, že to dostane zadarmo. Teraz, asi pred pol rokom, brat zomrel a myslel som, že zo strany bratovej manželky či jeho troch detí príde nejaká ponuka, ale žiaľ, žiadna. Prerábajú si svoj vlastný dom, ktorý stojí vo dvore našich rodičov, užívajú celý pozemok patriaci aj mne, a o vysporiadanie či nejakom riešení so mnou nemajú záujem. Ponúkol som im ústne aj možnosť, aby nemuseli investovať finančne do vyrovnania so mnou, že by som sa vzdal podielu na rodičovskom dome a zobral miesto toho svoj podiel na pozemku a záhrade zo zadnej časti oploteného celku, kde je zadná brána (cca spolu 300 až 350 m²), a ten možno odpredal ako stavebný. Im by zostala celá predná a stredná časť pozemku a rodičovský dom stojaci na opačnej strane pozemku. Ako by som mal, prosím vás, postupovať, ak sa s nimi vôbec nedá dohodnúť? Môžem niekomu ponúknuť svoj 1/3 podiel na rodičovskom dome, dvore a záhrade, čo je asi nereálne? Mám ich vyzvať písomne výzvou k niektorej z možných riešení a ak nebudú reagovať, ako mám postupovať? Ďakujem pekne za vašu radu.

Odpoveď: Vysporiadanie zdedeného rodičovského majetku

Dobrý deň,

je dôležité vedieť, že keby ste chceli svoj spoluvlastnícky podiel predať tretej osobe ostatní podieloví spoluvlastníci majú zo zákona predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. V prípade, že by ste ich "obišli" a predali alebo darovali svoj spoluvlastnícky podiel tretej osobe bez, aby ste im svoj spoluvlastnícky podiel najprv ponúkli, mohli by napadnúť platnosť kúpnej alebo darovacej zmluvy. 

Podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka

Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Povinnosť ponúknuť im svoj spoluvlastnícky podiel (t.j. umožniť im uplatniť si svoje predkupné právo) neplatí v prípade, ak treťou osobou, ktorej chcete svoj podiel predať alebo mu ho darovať je Vašou blízkou osobou. Definíciu blízkej osoby nájdeme v ustanoveniach § 116 Občianskeho zákonníka.

Podľa ustanovenia § 116 Občianskeho zákonníka

Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Ustanovenia upravujúce predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov neupravuje presne postup alebo podmienky predkupného práva. V zmysle ustálenej rozhodovacej praxe sa však subsidiárne použijú ustanovenia § 602 až 606 Občianskeho zákonníka.

Na to, aby došlo k splneniu Vašej povinnosti v súlade s týmito zákonnými ustanoveniami je potrebné dodržať niekoľko dôležitých detailov ponuky na uplatnenie predkupného práva. Vzhľadom na to, že ide o nehnuteľnosť, musí byť Vaša ponuka písomná a doručená všetkým podielovým spoluvlastníkom. Ak je po Vašom bratovi viacero podielových spoluvlastníkov, musíte ponuku doručiť každému z nich (nepostačuje ak ponuku doručíte iba Vašej švagrinej). Rovnako je potrebné dbať na to, že v ponuke uvedené podmienky nadobudnutia Vášho spoluvlastníckeho podielu musia byť rovnaké ako podmienky dohodnuté s treťou osobou, ktorá má záujem o odkúpenie Vášho podielu. Ak by napríklad došlo k pri dojednávaní detailov zmluvy k zníženiu kúpnej ceny je potrebné, aby ste ponuku opakovali.

V zmysle ustanovenia § 605 musia ostatní spoluvlastníci Váš spoluvlastnícky podiel vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. V prípade, že tak nespravia, t.j. márne uplynie čas alebo by sa snažili vyjednávať podmienky, ich predkupné právo zanikne. Po uplynutí tejto doby môžete za ponúknuté podmienky predať alebo darovať svoj spoluvlastnícky podiel tretej osobe.

Ak nenájdete žiadne potencionálneho kupujúceho svojho spoluvlastníckeho podielu, môžete sa pokúsiť s ostatnými podielovými spoluvlastníkmi dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Občiansky zákonník dáva prednosť dohode podielových spoluvlastníkov o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Až keď sa Vám nepodarí dohodnúť, je potrebné na súd podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Podľa ustanovenia § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

V prípade, že sa s nimi nedohodnete budete musieť podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Je to posledná možnosť ako po zlyhaní dvoch vyššie uvedených možností zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. Súd v takomto konaní musí striktne postupovať v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka a vyporiadať zrušené podielového spoluvlastníctva postupom uvedeným v tomto ustanovení.

Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka

Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Z ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že súd musí ako prvé zisťovať, či je spoločná nehnuteľnosť reálne deliteľná. Tzn. či je ho možné z stavebno-technického hľadiska rozdeliť podľa podielov spoluvlastníkov. Vzhľadom na množstvo podielových spoluvlastníkov a veľkosť ich podielov predpokladám, že súd určí vašu spoločnú nehnuteľnosť ako reálnu deliteľnú. 

Druhým spôsobom vyporiadania zaniknutého podielového spoluvlastníctva je prikázanie jedného alebo viacerým podielovým spoluvlastníkom do výlučného vlastníctva za vyplatenie primeranej náhrady ustupujúcemu podielovému spoluvlastníkovi. Tzn. že ak by ostatní podieloví spoluvlastníci prejavili záujem o odkúpenie Vášho podielu, súd by im ho prikázal do ich vlastníctva (rozdelil by im Váš podiel). Súd by ich zároveň zaviazal na vyplatenie primeraného vyrovnacieho podielu. Ten sa určuje z trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá sa v rámci súdneho konania zisťuje znaleckým posudkom.

Treťou možnosťou vyporiadania podielového spoluvlastníctva súdom je nariadenie predaja nehnuteľnosti, ak by ani jeden zo spoluvlastníkov neprejavil záujem o nadobudnutie spoločnej veci do svojho výlučného vlastníctva. Vzhľadom na to, že ostatní podieloví spoluvlastníci majú na nehnuteľnosť postavený rodinný dom, táto alternatíva je veľmi nepravdepodobná.