Vysporiadanie po rozchode

Dobrý deň, z ptázky vyplýva, že nie ste podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti, len ste spoludlžník na hypotéke.

Podľa opísaného skutkového stavu odporúčam riešiť vyňatie z hypotéky a finančné vysporiadanie oddelene, ale časovo súbežne.

Ak ste voči banke vedený ako spoludlžník a záväzok je nastavený ako spoločný a nerozdielny, banka môže požadovať splnenie dlhu od ktoréhokoľvek spoludlžníka.

Ak jeden spoludlžník splní celý dlh alebo viac než naňho pripadá vo vnútornom vzťahu medzi spoludlžníkmi, vzniká mu voči ostatným spoludlžníkom právo regresu a to podľa prípadne Vami uhradených splátok úveru s príslušenstvom. 

Z tohto dôvodu považujem za prakticky dôležité, aby ste sa z úverového vzťahu voči banke dostali čo najskôr, ak to banka a bývalá partnerka umožnia, pretože tým znížite riziko ďalších budúcich záväzkov voči banke. Samotné vyňatie z hypotéky však automaticky neznemaná, že sa vzdávate svojich nárokov za už zaplatené splátky alebo za zhodnotenie bytu.

Rozhodujúci bude obsah listín, ktoré podpíšete. Ak podpíšete iba dokumenty smerujúce k zmene úverového vzťahu voči banke, ide predovšetkým o riešenie Vášho postavenia voči veriteľovi. Vzájomný vnútorný vzťah spoludlžníkov sa pritom neodvíja len od toho, čo si dohodne veriteľ /banka/ s jedným dlžníkom.

Negatívny vplyv by mohlo mať až to, keby ste pri vyňatí z hypotéky podpísali aj dohodu o úplnom finančnom vysporiadaní, dohodu o urovnaní, vzdanie sa práv, odpustenie dlhu alebo formuláciu, že medzi Vami a bývalou partnerkou nie sú žiadne ďalšie nároky. Na takéto formulácie si treba dávať pozor, resp. prípadnp dohodu konzultovať s advokátom. Preto odporúčam nepodpisovať žiadnu listinu, ktorá by obsahovala generálne vyhlásenie o vysporiadaní, bez výslovnej výhrady Vašich nárokov z investícií, prác a platieb, ktoré ste realizovali Vy sám zo svoch finančných prostriedkov.

Vaše nároky z rekonštrukcie bytu sa budú typicky posudzovať ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, lebo ste investovali v podstate do cudzej nehnuteľnosti /nie ste ani jej spoluvlastníkom/, pričom tiež predpokladáme, že s vlastníčkou nehnuteľnosti nemáte spísanú žiadnu dohodu o vrátení Vami realizovaných investícií či už v peňažnej forme alebo prácach. Uvádzame, že pri investíciách do cudzej nehnuteľnosti sa Vaša pohľadávka z bezdôvodného obohatenia určuje ako zhodnotenie veci, teda rozdiel medzi hodnotou veci pred investíciami a po nich, nie iba ako súčet vynaložených prostriedkov. Preto sú fotografie, komunikácia, účtenky, výpisy z účtu a svedkovia dôležité na preukázanie rozsahu prác a investícií, ale pri spore bude často rozhodujúce aj odborné ocenenie zvýšenia hodnoty bytu súdnym znalcom.

Vo Vašom prípade je významné, že byt bol výlučne vo vlastníctve priateľky; práve preto treba dôkazne zachytiť, aká bola medzi Vami dohoda o tom, kto mal úver v konečnom dôsledku znášať.

Keďže bývalá partnerka nemá záujem o dohodu, odporúčam jej zaslať písomnú predžalobnú výzvu, v ktorej oddelene vyčíslite platby na hypotéku, materiál, služby, vlastnú prácu a ďalšie investície, priložte vo fotokópii alebo označíte dôkazy a výslovne uvediete, že vyňatie z hypotéky nepovažujete za finančné vysporiadanie Vašich nárokov. Pri nároku z bezdôvodného obohatenia splatnosť zákon osobitne neurčuje; za deň splatnosti sa považuje deň po tom, čo veriteľ vyzval dlžníka na plnenie. Zároveň odporúčam konať bez odkladu pre premlčanie, lebo právo na vydanie bezdôvodného obohatenia sa podľa § 107 Občianskeho zákonníka premlčí v dvojročnej subjektívnej lehote odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu. Pri postupných platbách bez právneho dôvodu sa každá čiastková platba premlčuje samostatne od okamihu jej poskytnutia.

Zhrnutie : Vyňatie z hypotéky považujem za vhodné riešiť čo najskôr, aby ste si nezvyšovali budúce riziko voči banke. Súčasne však odporúčam bezodkladne písomne uplatniť finančné nároky voči bývalej partnerke a nepodpisovať žiadne vyhlásenie o úplnom vysporiadaní alebo vzdaní sa nárokov. Prípadnú dohodu o finančnom vyporiadaní Vašich investícií do nehnuteľnosti partnerky konzultujte s advokátom.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

Dobrý deň,

to, že dom bol kúpený „v hotovosti z úveru“ a nie z hypotéky, samo osebe neznamená, že patrí iba Vám. Ak ste dom nadobudli počas manželstva a nemali ste zúžené alebo zrušené BSM, spravidla patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Rovnako sa pri vyporiadaní riešia aj záväzky, najmä úver použitý na nadobudnutie domu. Informácia, ktorú ste počuli, je čiastočne správna, ale treba ju upresniť. Ak do 3 rokov od právoplatnosti rozvodu neuzavriete dohodu o vyporiadaní BSM ani nepodáte žalobu na súd, pri nehnuteľnostiach nastane zákonná domnienka podľa § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka: dom sa bude považovať za podielové spoluvlastníctvo Vás a bývalej manželky, spravidla každý v podiele 1/2 . Nejde teda o to, že „polovica prejde“ na manželku až po troch rokoch, ale zákon po márnom uplynutí lehoty nastaví podiely ako rovnaké.

Ak ešte neuplynuli 3 roky od rozvodu, odporúčam konať hneď. Najskôr jej pošlite písomný návrh dohody o vyporiadaní BSM, kde bude uvedené, že dom pripadne do Vášho výlučného vlastníctva, Vy prevezmete splácanie úveru a prípadne jej vyplatíte len rozdiel po zohľadnení zostatku úveru a splátok, ktoré ste po rozvode platili sám.

Pri nehnuteľnosti musí byť dohoda písomná a podáva sa návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra. Ak sa nedohodne, podajte žalobu o vyporiadanie BSM pred uplynutím 3 rokov. V konaní môžete žiadať, aby súd prikázal dom Vám, zohľadnil zostatok úveru ku dňu rozvodu a aj splátky, ktoré ste po rozvode zaplatili nad svoj podiel. Ak úver splácate po rozvode sám, svoje právo si musíte výslovne uplatniť; neodpočíta sa automaticky. Ak už 3 roky uplynuli, BSM už nevyporiadate. Potom treba riešiť zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, teda žiadať, aby súd prikázal celý dom Vám za primeranú náhradu bývalej manželke. 

Dobrý deň,
v danom prípade, ak ste neuzavreli manželstvo nejde o bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, kedy by si mohla nárokovať na polovicu všetkého, čo ste nadobudli počas manželstva. Vás sa táto situácia netýka. 

V prípade, ak je všetko evidované na Vás patrí to do Vášho vlastníctva. Ak ste s expartnerkou nemali nejakú dohodu o tom, že investuje financie a vy by ste jej za to mali napr. previesť 1/2 podielu k domu, išlo by o inú situáciu. Ak Vám poskytla napr. pôžičku, ste povinný ju vrátiť, ak ste sa tak dohodli. 

To, že má v nehnuteľnosti trvalé bydlisko neznamená, že jej vzniklo nejaké vlastnícke právo k rodinnému domu. Podľa zákona č. 253/1998 Z.z. ust. § 7: " (1) Ohlasovňa záznam o trvalom pobyte zruší, písm. f) na návrh vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov budovy alebo jej časti občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo; návrh nemožno podať voči vlastníkovi alebo spoluvlastníkovi budovy alebo jej časti, manželovi alebo nezaopatrenému dieťaťu vlastníka alebo spoluvlastníka budovy alebo jej časti,"

Na základe tohto ustanovenia môžete požiadať o zrušenie jej trvalého pobytu. Z dôvodu, že máte spolu deti je na mieste uvažovať aj nad zverením detí do starostlivosti jedného z rodičov, prípadne do striedavej starostlivosti a s tým spojený nárok na výživné podľa zákona č. 36/2005 Z.z. o rodine.