Vysporiadanie domu

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

aby ste zabezpečili, že vaša dcéra bude jedinou dedičkou domu a nevzťahovali sa naň nároky detí vášho manžela z prvého manželstva, existuje niekoľko spôsobov, ako to legálne usporiadať. Jednou z možností je prepis nehnuteľnosti na vašu najmladšiu dcéru formou darovacej zmluvy, čo však musí schváliť súd, ak je dcéra maloletá. Ďalším riešením je spísanie závetu, kde vy a váš manžel uvediete, že majetok ma byť zdedený len vašou spoločnou dcérou. V prípade závetu sa však musíte zaoberať otázkou vydedenia ostatných detí, ktoré sú cez závet neopomenuteľnými dedičmi, pokiaľ nespĺňajú dôvody na vydedenie podľa § 469a Občianskeho zákonníka.

Odporúčam vám konzultovať tieto možnosti s kvalifikovaným advokátom, ktorý vám pomôže s najvhodnejším právnym postupom. Dôležité je aj to, či jeho deti dostali už nejaký majetok, lebo aj to sa započítava, len to treba vedieť zdokladovať. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, rozhodujúce bude, ako je dom zapísaný na liste vlastníctva a na základe akej zmluvy Vaša mama vlastnícky podiel nadobudla. Samotná skutočnosť, že pôvodne išlo o rodičovský dom otca, ešte nevylučuje jej vlastnícke právo. Ak dom patril do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a do troch rokov od právoplatnosti rozvodu nedošlo k dohode ani k podaniu žaloby, podľa § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka sa dom stal podielovým spoluvlastníctvom bývalých manželov, spravidla s podielmi po jednej polovici. Ak však už pred rozvodom vlastnili konkrétne podiely, rozhodujú podiely uvedené na liste vlastníctva. To, že Vaša mama v dome viac ako 30 rokov nebýva, samo osebe nespôsobuje zánik jej vlastníctva. Ako spoluvlastníčka má právo dom primerane užívať a rozhodovať o hospodárení s ním. Údajné čiastočné „vyplatenie“ treba preukázať. Ak neexistovala riadna písomná dohoda a vlastnícka zmena neprešla vkladovým konaním na katastri, samotné odovzdanie peňazí spravidla neznamená prevod jej podielu. Otec však môže tvrdiť, že platba predstavovala zálohu alebo plnenie na dohodnuté vyrovnanie, preto treba preveriť doklady, prevody a korešpondenciu. Mama môže navrhnúť písomnú dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Otec by nadobudol celý dom a vyplatil jej hodnotu podielu podľa súčasnej všeobecnej ceny, nie podľa hodnoty v roku 1998. Primeraná náhrada zodpovedá podielu na všeobecnej trhovej hodnote nehnuteľnosti. Ak sa nedohodnú, mama môže podať žalobu podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Súd môže dom prikázať otcovi za náhradu alebo nariadiť jeho predaj. Investície otca a jeho terajšej manželky môžu ovplyvniť vzájomné finančné nároky, automaticky však nezrušia podiel Vašej mamy. Odporúčam zabezpečiť aktuálny list vlastníctva, nadobúdaciu zmluvu, doklady o vyplatení a odborné ocenenie domu.

Dohodnite si konzultáciu s advokátom, ak máte záujem sa na to pozrieť bližšie. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

rozumiem – keďže ste s partnerom neboli manželia, neriešite bezpodielové spoluvlastníctvo (BSM), ale podielové spoluvlastníctvo domu. Štandardný postup je taký, že buď sa dohodnete písomne, alebo (ak dohoda nie je možná) podáte žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka; súd potom skúma deliteľnosť domu, prípadne ho prikáže jednému z vás za primeranú náhradu, alebo nariadi predaj a rozdelenie výťažku. K Vašej otázke „či Vás musí vyplatiť“: partner Vás nevyplatí automaticky len preto, že Vy to chcete. Vyplatenie je výsledok dohody alebo rozhodnutia súdu.

V dohode si viete nastaviť, že dom získa on a Vám zaplatí dohodnutú sumu, alebo naopak. Hypotéka je samostatná téma: vysporiadanie vlastníctva a vysporiadanie úveru nie je automaticky „spojené“. Preto je kľúčové riešiť súčasne aj banku (napr. aby Vás banka uvoľnila z úveru/záložných vzťahov alebo aby úver prevzal partner), inak Vám môže ostať povinnosť splácať, aj keď už nebudete vlastník. 

Pokiaľ to nepôjde, úver Vám môže zostať ale môžete žiadať byť vyplatená z polovice hodnoty nehnuteľnosti. Pre neho to nebude výhodné a bude sa chcieť dohodnúť na celkovom vysporiadaní, aj s úverom a aj s nehnuteľnosťou.

Takéto prípady riešime často za podielovú odmenu. Ak budete chcieť s tým pomôcť, dajte mi vedieť a vybavíme to.