Postup rozdelenia bytového domu na samostatný vchod

Postup rozdelenia bytového domu na samostatný vchod

1. Právny rámec platný v roku 2025

• Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: Upravuje vlastníctvo bytov, spoločné časti a zariadenia domu a práva a povinnosti vlastníkov. Bytový dom je definovaný ako jedna budova s viac než polovicou podlahovej plochy určenej na bývanie a viac než troma bytmi, v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve jednotlivcov a spoločné časti a zariadenia sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov. Zákon nerozlišuje bytový dom podľa vchodov – jeden bytový dom sa spravidla eviduje pod jedným súpisným číslom. Vlastníci majú akcesorické spoluvlastníctvo spoločných častí, zariadení a pozemku, neoddeliteľne späté s vlastníctvom bytov. Rozdelenie domu na dva samostatné celky preto predstavuje zánik alebo zmenu tohto spoluvlastníctva, čo zákon priamo neupravuje (po novelizáciách účinných od 2018 už neexistuje výslovné ustanovenie umožňujúce zrušiť akcesorické spoluvlastníctvo dohodou). Avšak zákon 182/1993 umožňuje na základe dohody alebo hlasovania vlastníkov meniť veľkosti spoluvlastníckych podielov a spoločné časti – významné úpravy domu (napr. fyzické rozdelenie, zánik časti spoločných častí) vyžadujú súhlas kvalifikovanej väčšiny vlastníkov. Podľa § 14 zákona sa o stavebných úpravách, ktorými vznikajú alebo zanikajú spoločné časti či zariadenia domu, rozhoduje aspoň dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Prevody alebo rozdelenie spoluvlastníctva pozemku či iného spoločného majetku však vyžadujú súhlas všetkých vlastníkov (100 % hlasov). V praxi to znamená, že na právoplatné rozdelenie bytového domu na dva samostatné subjekty je potrebná dohoda a formálne rozhodnutie vlastníkov v zákonom určenej miere (ideálne konsenzus všetkých dotknutých vlastníkov). Ak by došlo k rozdeleniu bez vedomia a súhlasu všetkých, odporuje to zákonu a nespokojní vlastníci môžu postup napadnúť na súde.
• Stavebný zákon: Realizácia stavebných úprav a formálne oddelenie časti stavby spadá pod stavebné právo. (Do 31.3.2025 platil zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku; od 1.4.2025 je účinný nový zákon č. 25/2025 Z.z. (stavebný zákon).) Stavebný zákon vyžaduje, aby významné zmeny stavby (napr. delenie existujúcej budovy na dve samostatné) prešli riadnym stavebným konaním a kolaudáciou. Bytový dom je podľa predpisov jedna stavba spravidla s jedným hlavným vstupom; ak má mať jeden vchod status samostatnej stavby, je potrebné dosiahnuť, aby stavebný úrad uznal túto časť ako samostatný bytový dom. To obvykle znamená stavebné úpravy (napr. fyzické oddelenie budov požiarne a konštrukčne, úprava dilatačných škár, samostatné technické prípojky a pod.) a nové kolaudačné rozhodnutie pre obe vzniknuté stavby.. Stavebný zákon stanovuje aj podmienky kolaudácie – samostatná stavba musí byť skolaudovaná, aby mohla dostať súpisné číslo.
• Katastrálne predpisy: Rozdelenie domu si vyžaduje aj zmeny v evidencii katastra nehnuteľností. Relevantný je zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností (katastrálny zákon) a jeho vykonávacie predpisy. Kataster vedie evidenciu pozemkov, stavieb (budov) a jednotiek (bytov/nebytových priestorov). Každá budova je zapísaná na liste vlastníctva s údajom o súpisnom čísle, parcelnom čísle pozemku a spoluvlastníckom podiele vlastníkov jednotiek na spoločných častiach a pozemku. Po rozdelení domu bude potrebné:
• Geometricky rozdeliť pozemok pod pôvodným domom na samostatné parcely pre každý nový dom. Geometrický plán musí vyhotoviť autorizovaný geodet a musí byť potvrdený katastrom.
• Zapísať novovzniknuté budovy a parcely do katastra – t.j. založiť nové listy vlastníctva pre každý bytový dom/vchod. Kataster zapíše každú budovu pod vlastným súpisným číslom, s príslušnou parcelou a so zoznamom bytov v nej. K návrhu na vklad bude potrebné doložiť všetky právne dokumenty (rozhodnutie stavebného úradu o rozdelení stavby a kolaudačné rozhodnutia, súhlas obce s novými číslami, dohodu vlastníkov o rozdelení spoluvlastníctva alebo zápisnicu z hlasovania, aktualizované prehlásenia vlastníkov o vymedzení bytov v oboch domoch a nové výpočty spoluvlastníckych podielov pre každý dom, atď.). Katastrálny zákon vyžaduje, aby právny stav v katastri zodpovedal skutočnému stavu – nové samostatné stavby musia byť jednoznačne identifikované a vlastnícke vzťahy vysporiadané. Ak niektorý vlastník nesúhlasí a odmietne podpísať potrebné zmluvy či dohody, kataster vklad nerozhodne; v krajnom prípade by muselo prísť k súdnemu rozhodnutiu o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva. Všetky podklady pre kataster by mali byť pripravené odborne (odporúča sa využiť služby právnika a geodeta), aby bol zápis plynulý.
• Zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení a vyhláška MV SR č. 31/2003 Z.z.: Tieto predpisy upravujú označovanie stavieb súpisnými a orientačnými číslami. Obec (resp. mestská časť) má povinnosť viesť evidenciu súpisných a orientačných čísiel a určovať, meniť či rušiť čísla stavieb v súlade s uvedenou vyhláškou. Súpisné číslo sa prideľuje každej samostatnej budove (stavbe). Orientačné číslo sa v obciach so zavedeným uličným systémom prideľuje spravidla každému vchodu alebo vstupu na ulicu. V praxi to znamená, že ak máte jeden bytový dom s viacerými vchodmi, obec mu priradila jedno súpisné číslo a jednotlivé vchody (ak to obec zavádza) odlíšila orientačnými číslami (napr. súpisné č. 12 s vchodmi 12/A, 12/B...). Nie je možné, aby jedna budova mala dve rôzne súpisné čísla; preto ak chce jeden vchod vlastné súpisné číslo, musí byť považovaný za samostatnú budovu. Prideľovanie čísel je vo výlučnej kompetencii obce/mestskej časti – na základe žiadosti určí novým (alebo zmeneným) stavbám súpisné a prípadne orientačné čísla. Stavebník (vlastníci) sú povinní po kolaudácii podať žiadosť o určenie čísla do 30 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Napríklad v Bratislave Starom Meste existujú na tieto úkony pripravené tlačivá – napr. Žiadosť o určenie súpisného a orientačného čísla a zápis adresného bodu a aj Žiadosť o zrušenie a určenie súpisného čísla (pre prípady, kde dochádza k zrušeniu pôvodného a prideleniu nových čísiel). Vyhláška MV SR stanovuje podrobnosti označovania: tabule so súpisnými číslami zabezpečuje obec na vlastné náklady, orientačné čísla zabezpečuje stavebník.
• Miestne predpisy (Staré Mesto): Mestská časť Bratislava-Staré Mesto vo všeobecnosti postupuje podľa vyššie uvedených zákonov. Konkrétne stavebný úrad Staré Mesto sa riadi stavebným zákonom a súvisiacimi predpismi; evidencia súpisných čísel je vedená referátom miestneho úradu v zmysle zákona o obecnom zriadení a vyhlášky MV SR. Staré Mesto má svoje všeobecne záväzné nariadenia pre rôzne oblasti, avšak prideľovanie súpisných čísel má oporu v celonárodnej legislatíve – osobitné VZN na číslovanie budov mestská časť nevydáva (čísla prideľuje na základe zákona a vyhlášky). Špecifikom Starého Mesta je, že ide o historické územie; ak je bytový dom kultúrnou pamiatkou alebo leží v pamiatkovej zóne, uplatní sa aj zákon č. 49/2002 Z.z. o ochrane pamiatkového fondu. To znamená, že každý stavebný zásah spojený s delimitáciou budovy musí povoliť aj Krajský pamiatkový úrad (napríklad zásah do spoločnej steny, strechy či vzhľadu budovy v pamiatkovej rezervácii). V Starom Meste tiež môže platiť, že nové súpisné číslo nebude formálne pridelené skôr, než bude doložené splnenie všetkých náležitostí (kolaudácia, súhlasy pamiatkárov atď.). Je vhodné oboznámiť sa aj s prípadnými uzneseniami miestneho zastupiteľstva, ktoré by sa tejto oblasti týkali (napr. či už bol podobný prípad riešený).

2. Postup krok za krokom pri rozdelení bytového domu

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné (oddelené) vchody so samostatnými súpisnými číslami je komplexný proces zahŕňajúci právne, technické aj administratívne kroky. Nižšie uvádzame postup v logickej postupnosti:

1. Iniciácia a dohoda vlastníkov: Prvým krokom je zistiť vôľu vlastníkov bytov v dome. Iniciatíva môže vychádzať od vlastníkov bytov jedného vchodu (ak napríklad cítia potrebu osamostatnenia) alebo od správcu (ak identifikuje, že by to vyriešilo problémy v správe). V praxi by mal byť zvolaný zhromaždenie vlastníkov celého bytového domu, na ktorom sa prediskutuje zámer rozdelenia domu na dva. Je nevyhnutné vysvetliť všetkým vlastníkom dôvody a dôsledky – že vzniknú dve samostatné budovy s vlastnými listami vlastníctva a správou. Na tomto zhromaždení by sa malo hlasovať o schválení zámeru. Keďže ide o zásah do spoločných častí a práv, odporúča sa dosiahnuť jednomyseľný súhlas. Minimom zo zákona je dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov (ak hlasujú o zániku spoločných častí a zmene spoluvlastníckych podielov), avšak ak sa delí aj pozemok a menia vlastnícke podiely na ňom, v konečnom kroku sa zmluvne vyžaduje podpis všetkých (100 %). Preto už na začiatku získajte písomný súhlas všetkých vlastníkov, ak je to možné, aby neskôr kataster či súd nerozporovali platnosť rozdelenia. Je vhodné spísať dohodu o zámere alebo prehlásenie vlastníkov s potrebnými podpismi. V rámci prípravnej fázy tiež preskúmajte dokumentáciu domu – projektové plány, kolaudačné rozhodnutie. Zistite, či dom nebol už pôvodne koncipovaný ako dva samostatné bloky (niekedy sa stáva, že dve sekcie domu mali už pri výstavbe oddelené povolenia). Ak by totiž už pri výstavbe boli vydané dve stavebné a kolaudačné rozhodnutia, znamenalo by to, že právne možno už ide o dve stavby – v tom prípade by získanie druhého súpisného čísla mohlo byť jednoduchšie (bolo by treba “iba” rozdeliť pozemok a formality). Vo väčšine prípadov však pôjde o jednu stavbu s jedným povolením.
2. Príprava technických podkladov (projekt, geometrický plán): Ak vlastníci zámer odsúhlasia, nasleduje technická fáza prípravy. Budete potrebovať:
• Projektová dokumentácia stavby – autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier by mal vypracovať projekt stavebných úprav potrebných na fyzické oddelenie domu. Projekt posúdi, ako rozdeliť spoločné konštrukcie (napr. zazdienie či zamurovanie prechodov, vybudovanie dilatačnej škáry alebo protipožiarnej steny medzi vchodmi, úprava strechy ak je spoločná, oddelenie spoločných rozvodov, atď.). Cieľom je, aby výsledkom boli dve funkčne nezávislé budovy – každý vchod musí mať samostatný vstup, samostatné rozvody (voda, elektrina, kúrenie), merače médií, ideálne aj konštrukčne oddelené steny a strechu. Často už pôvodná stavba má čiastočne oddelené rozvody po vchodoch (napr. každý vchod má vlastnú stúpačku, merače a kotolňu), avšak môžu existovať spoločné prvky (spoločná strecha, dilatačne spojené múry), ktoré treba riešiť. Projektant posúdi aj požiarnu bezpečnosť – oddelením musí vzniknúť požiarny múr medzi budovami. Ak je dom v pamiatkovej zóne, do projektu treba zahrnúť aj podmienky pamiatkárov.
• Geometrický plán na rozdelenie pozemku a stavby: Geodet vyhotoví plán, ktorým rozdelení pôvodnú parcelu pod domom na dve samostatné parcely – každá pod jedným vchodom. Geodet pri vyhotovovaní plánu vychádza z projektovej dokumentácie, aby presne vymedzil hranicu delenia (zvyčajne povedie stredom dilatačnej škáry alebo spoločnej steny medzi vchodmi). Okrem rozdelenia pozemku môže geometrický plán vyznačiť aj polohu adresných bodov pre nové vstupy (tie slúžia pre evidenciu adries). Geometrický plán musí byť pred použitím na právne úkony overený na príslušnom katastri (Správa katastra Bratislava).
• Iné podklady: Budete potrebovať aj aktuálny výpis z katastra (list vlastníctva pôvodného domu), kópie pôvodných povolení a kolaudačného rozhodnutia, stanoviská správcov inžinierskych sietí (či rozdelenie neohrozí dodávky, prípadne podmienky odpojenia/napojenia sietí pre nový celok) a prípadne súhlasy dotknutých susedov (ak stavebný úrad bude vyžadovať – pri stavebnom konaní bývajú účastníkmi aj vlastníci susedných nehnuteľností).
3. Stavebné konanie (povolenie úprav): S vypracovaným projektom podáte na stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie na stavebné úpravy, ktorými dôjde k rozdeleniu bytového domu. V prípade Bratislava-Staré Mesto sa žiadosť podáva na stavebnom oddelení miestneho úradu. K žiadosti sa prikladá projekt, stanoviská dotknutých orgánov (vrátane vyjadrenia Krajského pamiatkového úradu, ak treba), súhlas vlastníkov (priložte zápisnicu zo schôdze alebo podpisy všetkých vlastníkov ako dôkaz súhlasu) a ďalšie náležitosti podľa stavebného zákona. Stavebný úrad posúdi, či navrhovaným úpravám vzniknú dve samostatné budovy spĺňajúce požiadavky bytových domov. Môže si vyžiadať doplnenia alebo úpravy projektu. Je možné, že stavebný úrad stanoví podmienky, napríklad vyhotovenie dodatočnej protipožiarnej steny, samostatného nosného dilatačného celku a pod., aby bolo delenie povolené. Po splnení podmienok úrad vydá stavebné povolenie. Nasleduje realizácia schválených úprav (fyzické oddelenie). Po dokončení úprav (resp. ak fyzické úpravy neboli potrebné, tak po formálnom oddelení – napr. ak už stavby boli fakticky nezávislé) požiadate stavebný úrad o kolaudačné konanie na vzniknuté stavby. Stavebný úrad vykoná obhliadku a ak je všetko podľa projektu a predpisov, vydá kolaudačné rozhodnutie (resp. dva samostatné kolaudačné rozhodnutia – pre každý novovzniknutý bytový dom/vchod). Kolaudačné rozhodnutie právoplatne potvrdzuje, že daná časť je spôsobilá ako samostatná stavba užívania. Až po kolaudácii je možné pristúpiť k ďalším administratívnym krokom.
4. Pridelenie nového súpisného čísla: Po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačných rozhodnutí je potrebné požiadať Miestny úrad Staré Mesto o pridelenie súpisných (a orientačných) čísiel pre nové budovy. V praxi pôjde o to, že pôvodné súpisné číslo domu sa buď ponechá jednému vchodu a druhému sa pridelí nové číslo, alebo sa pôvodné súpisné číslo zruší a pridelia sa dve úplne nové (to závisí od rozhodnutia obce – často si jeden vchod ponecháva pôvodné číslo a druhý dostane nové číslo, najmä ak ide o číslovanie v rade). MČ Staré Mesto má na tento účel formulár Žiadosť o zrušenie a určenie súpisného čísla – v nej sa uvedie, že pôvodná stavba sa rozdelila na dve a je potrebné priradiť nové identifikátory. K žiadosti sa prikladá kolaudačné rozhodnutie pre obe stavby, geometrický plán (ak ho obec vyžaduje na identifikáciu, prípadne adresný bod), prípadne súhlas vlastníkov alebo iné dokumenty, ak sú k dispozícii. Mestská časť overí v teréne alebo z dokumentov, o aké stavby ide, a následne vydá rozhodnutie o určení súpisného čísla pre nový vchod (a eventuálne rozhodnutie o zmene/potvrdení čísla pre zvyšnú časť). V rozhodnutí bude uvedené nové súpisné číslo a orientačné číslo (orientačné čísla sa môžu zmeniť, ak pôvodne jeden vchod mal orientačné, teraz sa možno stanú samostatnými číslami – napr. ak dom mal č. 100 s vchodmi 100/A a 100/B, je možné, že nový stav bude súpisné č. 100 pre jeden vchod a nové súpisné č. 150 pre druhý vchod, a orientačné čísla už nebudú potrebné, alebo dostanú nové písmená). Obec zároveň aktualizuje svoju evidenciu adries. Rozhodnutie o pridelení súpisného čísla je dôležitou prílohou pre kataster, pretože kataster zapíše stavbu len ak má pridelené súpisné číslo.
5. Zápis zmien do katastra nehnuteľností: Keď už existuje kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo, je možné podať návrh na kataster na zápis nových budov a rozdeleného pozemku. Existujú dva spôsoby z hľadiska katastra: buď formou vkladu (ak sa menia vlastnícke práva – napr. rozdelenie pozemku si vyžaduje zmluvu) alebo záznamu (ak ide len o evidenčnú zmenu na základe verejnej listiny). V praxi to bude kombinácia:
• Rozdelenie pozemku: Obvykle prebehne na základe dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k pôvodnému pozemku. V nej sa vlastníci dohodnú, že pôvodný pozemok (ktorý všetci spoluvlastnili) sa delí na dve parcely a každú z nich budú spoluvlastniť len vlastníci bytov v príslušnom vchode. Táto dohoda musí byť písomná, ideálne vo forme notárskej zápisnice alebo aspoň s úradne overenými podpismi všetkých vlastníkov. V dohode sa uvedú nové parcelné čísla (podľa geometrického plánu) a kto bude novým vlastníkom ktorého pozemku (napr. vlastníci bytov v vchode A budú spoluvlastníkmi parcely č. X v podieloch podľa veľkosti ich bytov; vlastníci vchodu B budú spoluvlastniť parcelu č. Y v príslušných podieloch). Táto dohoda je podkladom pre vkladové konanie na kataster – menia sa ňou vlastnícke práva k pozemkom.
• Rozdelenie domu (stavby): Samotná stavba ako fyzický objekt sa eviduje v katastri cez súpisné číslo. Pôvodný záznam o stavbe (spojený s pôvodným súpisným číslom) bude zmenený alebo zrušený. Namiesto neho vzniknú dva záznamy – pre každú novú budovu. Kataster zapíše nové budovy záznamom na základe kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia obce o súpisných číslach. Tieto verejné listiny dokladujú existenciu novej stavby. Kataster tiež založí nové listy vlastníctva pre každý bytový dom. V nich bude uvedená príslušná parcela (podľa vyššie rozdeleného pozemku), súpisné číslo, a jednotky – byty a nebytové priestory patriace do daného domu. Je potrebné vyhotoviť aktualizované prehlásenie vlastníkov o vymedzení bytov a nebytových priestorov pre každý nový dom (podobné dokumentu, aký sa robil pri prvotnom rozdelení domu na byty), kde sa presne popíšu byty, ich výmery a podiely na nových spoločných častiach. V podstate sa pôvodný bytový dom „rozsekne“ na dve samostatné evidencie.
• Návrh na kataster: Ideálne je podať všetko naraz: návrh na vklad dohody o rozdelení pozemku a návrh na záznam rozdelenia stavby, plus priložiť všetky potrebné listiny: geometrický plán, kolaudačné rozhodnutia, rozhodnutie o súpisných číslach, zápisnicu/dohodu vlastníkov (napr. o súhlase s rozdelením a o nových podieloch), nové prehlásenia o bytoch, a pod. Kataster tieto zmeny posúdi a vykoná zápis. Výsledkom budú dve samostatné listy vlastníctva – pre bytový dom (vchod) A a bytový dom (vchod) B. Každý vlastník bytu dostane aktualizovaný výpis, kde bude jeho byt zapísaný už v novom dome s novým súpisným číslom a s novým podielom na príslušnom pozemku. Poznámka: Katastrálne konanie je administratívne náročné – ak niečo v dokumentoch nebude sedieť (napr. nesúhlasí vyznačenie v geometrickom pláne s projektom, chýba podpis čo i len jedného vlastníka, alebo nie je doložený súhlas banky pri zaťažených bytoch hypotékou), kataster konanie preruší alebo zamietne. Odporúča sa preto využiť právneho zástupcu na prípravu návrhov a dôkladne skontrolovať všetky podklady. Až zápisom do katastra je rozdelenie právne zavŕšené – od toho momentu existujú dva oficiálne samostatné bytové domy.
6. Oddelenie správy a financovania: Po právnom rozdelení bytového domu je potrebné zabezpečiť aj oddelenú správu. V praxi to znamená, že vlastníci bytov v každom novom dome si zvolia spôsob správy: buď založia nové spoločenstvo vlastníkov pre svoj vchod (ak ho doteraz nemali, je vhodný čas ho založiť pre každý dom zvlášť), alebo uzatvoria zmluvu o výkone správy s profesionálnym správcom (môžu pokračovať aj s pôvodným správcom, ale na báze dvoch samostatných zmlúv pre každý dom). V procese prechodu je dôležité vysporiadať financie pôvodného domu – napr. rozdeliť zostatok fondu opráv medzi nové domy podľa podielov, prípadne podľa dohody. Každý nový dom si vedie vlastný fond prevádzky, údržby a opráv a vlastný účet. Od momentu rozdelenia sa už náklady jedného vchodu nebudú prenášať na druhý. Pokiaľ ide o záväzky a zmluvy (napr. zmluvy s dodávateľmi energií, výťahovou službou, upratovaním atď.), buď sa existujúce zmluvy rozdelia alebo uzavrú nanovo pre každý dom. Ideálne je, ak je prechod koordinovaný správcom, ktorý už vopred pripraví administratívne oddelenie. Právne záväzky (napr. úver na rekonštrukciu, ak by nejaký existoval) by mali byť tiež rozdelené alebo splatené, aby na seba vchody neboli viazané. V prípade, že sa hneď nezaloží spoločenstvo, nový správca (alebo starý správca pre každý dom zvlášť) musí vykonať registráciu bytového domu na príslušnom úrade (napr. ohľadom Štatistického úradu, oznámenie o správe). Tiež je potrebné oznámiť nové adresy všetkým dotknutým inštitúciám (pošta, elektrárne, SIPO, mestský úrad kvôli dani z nehnuteľností atď.).

3. Samostatné účtovanie pre jeden vchod v rámci jedného bytového domu

Ak kompletné právne rozdelenie domu nie je momentálne realizovateľné (napr. pre nesúhlas niektorých vlastníkov alebo zložitosť postupu) a neexistuje u vás spoločenstvo vlastníkov (dom spravuje externý správca), možno dosiahnuť aspoň oddelené financovanie a evidenciu nákladov pre každý vchod v rámci jedného domu. Zákon č. 182/1993 Z.z. síce predpokladá spoločný fond a hospodárenie domu, ale nevylučuje vedenie podrobnejšej evidencie. Postup: Vlastníci môžu na schôdzi prijať uznesenie, ktorým zaviažu správcu viesť oddelenú evidenciu platieb a nákladov pre každý vchod. Ideálne je zároveň upraviť zmluvu o výkone správy dodatkom, kde sa stanoví, že správca bude sledovať fond prevádzky, údržby a opráv osobitne za každý vchod. V praxi to znamená, že hoci právne zostáva jeden spoločný fond, účtovne budú príjmy (zálohové platby) aj výdavky rozčlenené podľa vchodu. Správca môže napr. zriadiť podúčty alebo aspoň analytické účty v účtovníctve pre každý vchod. Potom vlastníci vchodu A uvidia, koľko prostriedkov “ich” vchod odvádza a míňa, a to isté pre vchod B. Samozrejme, náklady na spoločné časti, ktoré zostávajú spoločné (typicky strecha, fasáda ak je jednotná, prípadne výťahy ak sú samostatné pre vchody tak nie, ale ak by boli prepojené, tak spoločné) sa musia aj naďalej deliť medzi všetkých. No pokiaľ väčšina nákladov je oddelená (napr. každý vchod má vlastný kotol, vlastný vchod, schodisko, merače energií atď.), takmer všetky výdavky možno účtovať samostatne. Zákon to umožňuje – § 8 zákona 182/1993 zmieňuje povinnosť správcu vykonávať činnosti podľa zmluvy a pokynov vlastníkov, takže ak sa vlastníci dohodnú na takomto režime, správca je povinný sa tým riadiť. Prakticky je to najmä otázka nastavenia softvéru a ochoty správcu – pre správcu je to síce práca navyše, ale nie je to nelegálne. Výsledkom môže byť, že každý vchod "hospodári" samostatne v tom zmysle, že má prehľad o svojich peniazoch. Tento režim však nemení právny status domu – naďalej ide o jeden bytový dom s jedným listom vlastníctva. Preto napríklad právne stále všetci vlastníci ručia za záväzky domu spoločne a formálne sa prostriedky vo fonde nerozdeľujú natrvalo (ak by došlo napr. na súdne vymáhanie dlhu domu, berie sa celý dom ako jeden celok). Napriek tomu môže samostatné účtovanie zmierniť napätia medzi vchodmi a vytvoriť pocit väčšej autonómie. Tip: Dohodnite sa aj na tom, že ak jeden vchod nazbiera vo “svojom” fonde prebytok, nebude použitý na druhý vchod bez súhlasu, a naopak. Všetko je to o internej dohode – zmluva o výkone správy môže obsahovať prílohu alebo pravidlá pre delenie financií. Pokiaľ dom nemá založené spoločenstvo, všetky rozhodnutia sa dejú cez schôdzu vlastníkov a správcu – k prijatiu uznesenia o oddelenom účtovaní stačí nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov (keďže zákon to neklasifikuje ako významnú zmenu vyžadujúcu 2/3). Odporúča sa však mať podporu väčšiny vlastníkov vchodu aj celého domu, aby nevznikali spory.

4. Špecifiká pre Bratislavu-Staré Mesto

Bratislava-Staré Mesto ako mestská časť s historickým centrom má pri stavebných a administratívnych konaniach určité špecifiká:

• Stavebný úrad a pamiatková ochrana: Staré Mesto je povestné prísnejším dohľadom nad stavebnou činnosťou, najmä v centrálnej zóne. Ak sa bytový dom nachádza v pamiatkovej rezervácii alebo zóne, každý zásah (rozdelenie stavby, úpravy fasády, strechy) bude posudzovať Krajský pamiatkový úrad Bratislava. To môže znamenať predĺženie konania a pridanie podmienok (napr. zachovať historický vzhľad priečelia aj po rozdelení, nezasiahnuť do spoločných častí, ktoré sú chránené). Pred podaním žiadosti na stavebný úrad odporúčame konzultovať zámer s pamiatkarmi. Tiež počítajte s tým, že v centre Bratislavy sa kladie dôraz na statickú bezpečnosť – oddelenie budov nesmie ohroziť stabilitu konštrukcií, najmä ak ide o radovú zástavbu alebo pamiatkovo chránený objekt.
• Všeobecne záväzné nariadenia (VZN) Starého Mesta: Ako už bolo uvedené, prideľovanie súpisných čísel je v kompetencii mestskej časti, avšak riadi sa celoslovenskými predpismi. Staré Mesto nemá špecifické VZN, ktoré by bránilo alebo upravovalo delenie bytového domu nad rámec zákona. Je však vhodné overiť, či neexistujú interné smernice miestneho úradu, ktoré napr. určujú postup pri číslovaní budov. Podľa informácií na webstránke Starého Mesta platí štandardný postup: žiadateľ (spravidla stavebník alebo vlastník) podá žiadosť o určenie nového súpisného čísla s doložením kolaudačného rozhodnutia. Mestská časť číslo pridelí a vydá potvrdenie/rozhodnutie. Z administratívneho hľadiska môže Staré Mesto vyžadovať, aby pred rozdelením boli vyrovnané všetky záväzky voči mestskej časti (napr. daň z nehnuteľnosti – v praxi to ale nebráni rozdeliť, len treba nahlásiť zmenu na daňovom oddelení po zápise do katastra). Taktiež, ak v procese vzniknú nové vstupy do ulice alebo zmeny v užívaní verejného priestoru (napr. nové prípojky, výkopy), je nutné vybaviť povolenia na záber verejného priestranstva alebo iné súvisiace povolenia od mestskej časti.
• Evidencia adries v Starom Meste: Staré Mesto vedie podrobnú evidenciu všetkých budov a vstupov (aktuálne eviduje tisíce adries). Pri priraďovaní nového súpisného čísla treba počítať s tým, že nové číslo musí zapadať do existujúceho číslovania ulice. Mestská časť vám neoficiálne môže povedať, aké číslo prichádza do úvahy (záleží od toho, aké čísla sú voľné na danej ulici). Napríklad ak pôvodný dom mal číslo 10 a susedné budovy majú 8 a 12, nový vchod môže dostať číslo 10/A alebo úplne nové číslo 12/A a pôvodný sa zmení na 10 (to je len ilustrácia – reálne to určia pracovníci referátu adries). Tabuľky s číslami: Staré Mesto zabezpečí novú tabuľku so súpisným číslom (čierne číslo na bielom podklade) pre novú budovu na vlastné náklady. Orientačné čísla (červené) zabezpečuje stavebník. Nezabudnite, že v centre Bratislavy často budovy používajú orientačné čísla – po rozdelení môže dôjsť k zmene orientačných čísiel vchodov. O všetkých zmenách číslovania by mala mestská časť upovedomiť aj Ministerstvo vnútra (register adries), to však zabezpečí úrad automaticky.
• Miestne poplatky a dokumenty: Samotné konanie na stavebnom úrade a katastri podlieha správnym poplatkom. Stavebné povolenie pre stavebné úpravy je spoplatnené podľa sadzobníka (zvyčajne desiatky eur). Za kolaudačné rozhodnutie sa platí poplatok (cca 50 € za bytový dom, ak sa nemení účel). Kataster – vklad dohody o rozdelení pozemku je spoplatnený (66 € štandardne, 266 € urýchlene), záznamy (napr. zápis stavby) sú bezplatné. Mestská časť za pridelenie súpisného čísla poplatok nevyžaduje. Ak budete zakladať spoločenstvo vlastníkov, treba počítať s poplatkom za registráciu na okresnom úrade (16,50 € kolok). Taktiež notár za overenie podpisov či prípadnú zmluvu si môže účtovať poplatok. V Starom Meste ako historickej lokalite môžu nastať aj špecifické požiadavky, napr. doložiť stanovisko hlavného mesta (Bratislava Magistrát, ak ide o dopravné napojenie), alebo riešiť parkovanie (rozdelením domu sa formálne nič na parkovaní nemení, ale ak by vznikla nová adresná jednotka, môže to mať vplyv na rezidentské karty – treba to potom nahlásiť).

5. Praktické odporúčania a časté komplikácie

Na čo si dať pozor a ako predísť problémom:

• Komunikácia a transparentnosť: Najčastejšou komplikáciou býva nesúhlas alebo neinformovanosť niektorých vlastníkov. Uistite sa, že všetci vlastníci bytov sú od začiatku zapojení do procesu. Organizujte stretnutia, vysvetľujte výhody (napr. efektívnejšie rozhodovanie v menšom celku, spravodlivejšie hospodárenie) aj nevýhody (náklady na proces, nutnosť dohody). Nezatajujte žiadne kroky. Príklad z praxe: v jednom bytovom dome si iniciátor rozdelenia obstaral podpísané splnomocnenia len od časti vlastníkov a podal návrh na kataster bez vedomia ostatných – tí sa o tom dozvedeli náhodou a vznikol konflikt. Takýto postup je veľmi rizikový; ostatní vlastníci môžu dosiahnuť zrušenie podaného návrhu a celý proces sa zvrhne na právny spor. Preto: získajte formálny súhlas všetkých a dajte im podpísať dokumenty vopred.
• Právne služby: Vzhľadom na zložitosť procesu zvážte angažovanie advokáta alebo právnika špecializovaného na nehnuteľnosti. Pomôže pripraviť kvalitné zmluvy (napr. dohodu o zrušení spoluvlastníctva pozemku, nové vyhlásenia vlastníkov bytov) a skontroluje súlad so zákonmi. Taktiež môže komunikovať s katastrom, ak by bolo treba reagovať na výzvy. Advokát zabezpečí, že všetci vlastníci podpisujú potrebné listiny dobrovoľne a informovane, čo znižuje možnosť neskorších žalôb o neplatnosť úkonov.
• Technické prekážky: Nie každý bytový dom je technicky možné rozdeliť. Pred veľkými investíciami si nechajte spracovať odborný posudok statika a projektanta, či je vôbec možné stavbu deliť. Ak máte napríklad spoločnú strechu bez dilatačných predelov, jej rozdelenie môže byť veľmi náročné – možno bude potrebné vybudovať dilatáciu (rez strechou a múrmi, ktorý oddelí stavebne obe časti). To môže byť drahé a technicky komplikované. Tiež ak sú budovy funkčne prepojené (napr. spoločná kotolňa, spoločný výťah pre dva vchody), bude potrebné dobudovať duplicity. Spočítajte si odhad nákladov na takéto úpravy a porovnajte ich s prínosmi. Komplikácie s inžinierskymi sieťami: Ak jeden vchod je napojený na druhý (napr. spoločná prípojka vody s jedným meradlom), budete musieť dohodnúť s vodárňami zriadenie novej prípojky a merača pre oddeľovanú časť, čo vyžaduje čas a peniaze. Rovnako pri elektrine, plyne – často každý vchod má svoje prívody, ale overte to. Riešenie: Spíšte si všetky spoločné prvky (strecha, fasáda, chodníky, prípojky) a hľadajte riešenia pre ich rozdelenie alebo zmluvné užívanie.
• Financovanie a fond opráv: Vopred si ujasnite, ako sa vysporiada spoločný fond opráv a údržby. Ide o peniaze všetkých vlastníkov, ktoré sa nasporili. Pri rozdelení by sa mali rozdeliť v pomere, na akom sa dohodnete (logicky podľa výšky spoluvlastníckych podielov patriacich k bytom v danom novom dome, alebo aj inak na základe dohody). Toto by malo byť súčasťou dohody vlastníkov – aby neskôr nevznikol spor, že “náš vchod mal viac našetrené, nechceme sa deliť”. Odporúča sa do zápisnice o schôdzi alebo do osobitnej dohody zahrnúť klauzulu o rozdelení finančných prostriedkov z fondu ku dňu rozdelenia (napr. “zostatok fondu sa rozpočíta v pomere X:Y a prevedie na nové účty fondov vchodu A a B”). Podobne, ak má dom úver (napr. na zateplenie), musíte rokovať s bankou: buď úver predčasne splatiť pred rozdelením, alebo banku presvedčiť na rozdelenie úveru na dve časti s ručením jednotlivými vchodmi. Banky na to nemusia pristúpiť jednoducho, keďže pôvodne mali záloh na celom dome a pozemku. Toto je jedna z častých komplikácií – ak je dom zadlžený, rozdelenie právne nemusí byť možné bez splatenia dlhu, lebo pre rozdelenie potrebujete súhlas banky (je záložným veriteľom). Riešením môže byť, že vlastníci jedného vchodu splatia alikvótnu časť úveru, aby mohol byť z ich bytov a pozemku záložné právo sňaté, a druhý vchod si nechá zvyšok úveru – ale to si vyžaduje zložité dohody.
• Konanie na katastri: Buďte pripravení na možnú zdĺhavosť. Kataster skúma dôkladne najmä vlastnícke dokumenty. Plomba (poznámka o prebiehajúcom konaní) sa vyznačí na liste vlastníctva hneď po podaní návrhu – v tomto období nemôžete s nehnuteľnosťou nakladať (predávať byty atď.). Ak kataster zistí formálne chyby (napr. neúplné doloženie súhlasov), vyzve na opravu alebo konanie preruší. Napríklad ak by chýbal podpis čo i len jedného vlastníka na dohode o rozdelení pozemku, budete to musieť doplniť – inak kataster vklad zamietne. Odporúčame preto pred podaním návrhu obehnúť všetkých dotknutých vlastníkov a skontrolovať podpisy. Tiež, ak sú byty zaťažené hypotékami, banky musia súhlasiť so zmenou záložného objektu. Dopredu komunikujte s bankami vlastníkov – zvyčajne budú chcieť podpísať dodatky k úverovým zmluvám, kde odsúhlasia, že záloh sa obmedzí len na novovzniknutý dom/byty. Tieto dokumenty by taktiež mali ísť na kataster ako príloha (v ideálnom prípade). Bez súhlasu banky by kataster vklad neprezul (záložné práva by neboli správne definované k novým parcelám a LV).
• Riziko neuspešného rozdelenia: Treba rátať aj s možnosťou, že proces sa nepodarí dokončiť – napríklad ak v polovici zmenia názor vlastníci alebo ak stavebný úrad rozdelenie zamietne z technických príčin. Preto postupujte krok za krokom a neutrácajte hneď všetky prostriedky. Najprv zistite súhlas vlastníkov (to je zdarma), potom dajte urobiť základný geometrický plán a predbežný projekt (to bude stáť nejakú sumu, ale nie závratnú v porovnaní s celým procesom). S týmito dokumentmi choďte na konzultáciu na stavebný úrad – ak by naznačili, že sú zásadné prekážky, zvážite, či pokračovať. Tiež sa môžete neformálne opýtať na miestnom úrade (referát súpisných čísiel), či už podobný prípad v Starom Meste riešili a ako ho evidenčne zvládli. Z ich skúseností zistíte, či preferujú zachovať jedno číslo a prideliť jedno nové, alebo prideliť dve nové (čo by napr. mohlo ovplyvniť adresy, a tým aj občianske preukazy obyvateľov – zmenu súpisného čísla musia obyvatelia hlásiť na ohlasovni pobytu, čo je administratíva navyše). Plán B: Ak by sa rozdelenie ukázalo ako neprekonateľne komplikované, zvážte založenie spoločenstva vlastníkov pre celý dom, no s vnútorným štatútom, ktorý dáva istú autonómiu vchodom. Spoločenstvo môže mať vnútorné smernice o hospodárení po vchodoch a o tom, že napr. investície, ktoré sa týkajú len jedného vchodu, si ten vchod rozhoduje sám (za definovaných podmienok). Hoci to nie je plná právna deľba, môže to byť kompromis.
• Časová náročnosť: Buďte pripravení, že celý proces môže trvať niekoľko mesiacov až rokov. Stavebné a kolaudačné konania môžu zabrať aj pol roka (v Starom Meste kvôli pamiatkarom aj dlhšie). Kataster má na vklad 30 dní (ak bez chýb), ale ak sú problémy, môže sa to natiahnuť na ďalšie mesiace. Medzitým treba riadiť bežný chod domu. Preto si stanovte realistický harmonogram a komunikujte ho vlastníkom – napr. že cieľom je mať dva samostatné vchody k určitému dátumu, ale že to môže posunúť.
• Náklady a ich rozdelenie: Celý postup niečo stojí (projekt, poplatky, právnik, geodet, stavebné úpravy). Dohodnite sa, ktorí vlastníci čo zaplatia. Pravdepodobne náklady ponesú vlastníci toho vchodu, ktorý chce oddelenie iniciovať, alebo sa dohodne, že sa náklady delia v pomere. Dôležité je, aby nedošlo k hádkam, že jeden vchod zaplatil viac. Všetko dajte do zápisnice alebo dohody – kto hradí geometrický plán, kto projekt, z akých prostriedkov sa to uhradí (môže sa použiť aj fond opráv, ak s tým všetci súhlasia, keďže ide o investíciu do spoločnej nehnuteľnosti – ale pozor, ak by rozdelenie stroskotalo, peniaze z fondu by boli minuté “zbytočne”). Možno je rozumné, aby si náklady v prvej fáze (projekt, poplatky) preddavkovo uhradili vlastníci daného vchodu, ktorý chce odčlenenie, a ak sa to dotiahne do úspešného konca, môže sa urobiť vyúčtovanie.

Na záver, majte na pamäti, že rozdelenie bytového domu je právne citlivá operácia. Keď sa podarí, prináša výhody (menšie spoločenstvo alebo jednoduchšia správa pre každý vchod, jasnejšie financovanie). No cesta k tomu je náročná. Dôkladne sa pripravte, zabezpečte súlad so zákonmi a komunikujte so všetkými stranami. Pokiaľ budete postupovať podľa uvedeného návodu a s odbornou pomocou, šanca na úspešné rozdelenie výrazne stúpne.

Zdroje a referencie: Pri spracovaní postupu sme vychádzali z platnej legislatívy (zákon č. 182/1993 Z.z., stavebné predpisy, katastrálne predpisy, zákon o obecnom zriadení, vyhl. MV SR č. 31/2003) a skúseností z praxe (odborné poradne, diskusie a usmernenia úradov). Pre ďalšie podrobnosti možno nahliadnuť napríklad do: zákon 182/1993 Z.z. (§ 14 – hlasovanie vlastníkov), stanoviská právnych poradcov k rozdeleniu domu, informácie MČ Staré Mesto o číslovaní budov, či skúsenosti z obdobných prípadov v diskusiách. Tieto zdroje potvrdzujú potrebu dôkladnej prípravy a súhlasu väčšiny vlastníkov pre úspešnú realizáciu zámeru.