Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom končí dňom uvedeným v nájomnej zmluve. Prenajímateľ nie je povinný vám nájom predĺžiť. Prenajímateľka vás len slušne upozornila, že nájom končí podľa zmluvy.

V zmysle ust. § 682 Občianskeho zákonníka platí :

Dobrý deň, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to  ustanovené v zákone alebo medzi účastníkmi dohodnuté v zmluve o nájme. Preto ak ste pre tento prípad v zmluve o nájme nedojednali možnosť odstúpenia od zmluvy, potom môžete od zmluvy odstúpiť len za naplnenia predpokladov ustanovených Občianskym zákonníkom. Tento v ust. § 679 upravuje, kedy môže nájomca odstúpiť od nájomnej zmluvy:

"Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy." 

alebo

"Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať."

V prípade naplnenia niektorého z vyššie uvedených dôvodov, môžete od zmluvy o nájme odstúpiť. V opačnom prípade sa  môžete s prenajímateľom dohodnúť na ukončení nájmu. Ak je prenajímateľ chápavý, určite vám vyjde v ústrety. Ak nie, nezostáva Vám nič iné, iba nájom vypovedať. V tomto prípade nájom skončí až uplynutím výpovednej doby. V prípade nájomného vzťahu totiž neexistuje nič také ako ochranná doba po uzavretí zmluvy, počas ktorej by ste mohli od zmluvy odstúpiť bez akejkoľvek sankcie. 

Tiež ale je potrebné pozrieť podľa akého zákona sa zmluva uzatvárala, pretože mohla byť uzatvorená aj podľa zákona o krátkodobom nájme.

Dobrý deň, v otázke uvádzate, že nájomná zmluva je uzatvirená an dobu určitú - do konca septembra 2022. Ak je to tak, potom v zmysle ust. §  710 ods. 2 Obč. zákonníka platí, že "ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu. "

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu určitú - do konca septembra 2022, potom nájom končí posledným dňom mesiaca september 2022 a nie je z vašej strany podávať výpoveď. Pri skončení nájmu spíšte s prenajímateľom zápisnicu o odovzdaní a vrátení bytu, vrátane jeho stavu, najlepšie s fotodokumentáciou, a odpočtom médií, aby ste mali doklad o jeho vrátení prenajímatelovi, vrátane staveu meračov jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn/.

V ptízke uvádzate, že ste výlučným nájomcom bytu, avšak v byte býva resp. býval aj váš priateľ. Z tohto dôvodu odporúčam riešiť aj túto otázku, keďže ak nváš priateľ sa nepodieľal  na úhrade nájmu a úhradách za služby služby spojené s nájmom bytu, vzniklo na jeho strane bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 a nasl. Obč. zákonníka.

V prípade problémov resp. záujmu kontaktujte advokáta.

Dobrý deň, k Vami položenej otázke uvádzame nasledovnú odpoveď :

V otázke neuvádzate, či ej zmluva uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ak bola zmluva o nájme uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka, platí, že výpovedná lehota je tri mesiace a plynie od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po poručení výpovede.  Pre danie výpovede zo strany prenajímateľa platí ust. § 711 Obč. zákonníka :

Ak bola zmluva uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, potom platí jeho ust. § 7 :

"Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

Výpovedná lehota je v zmysle cit. zákona min. jeden mesiac, ak ste sa nedohodli na dlhšej výpovednej lehote, prípadne min. 15 dní. Prenajímateľka v prípade dojednania nájmu bytu podľa cit. zákona o krátkodobom nájme bytu bola povinná Vám preukázať splnenie registračnej povinnosti u správcu dane /daňový úrad/. Nesplnenie tejto povinnosti má ten právny následok, že zo zákona platí, že zmluva

Vlastníčka bytu ako prenajímateľka nemôže konať spôsobom, že Vám oznámi, že máte byt opustiť  do polovice sept. 2021. Z bytu Vás nemôže vyhodiť resp. vysťahovať na ulicu.

Odporúčam kontaktovať advokáta, aby posúdil Vaše doklady.

Dobrý deň, úmysel vlastníka bytu Vám vysvetliť nevieme. Ale zrejme je dôvod ten, aby ste nevideli skutočné úhrady z jeho strany.

V otázke neuvádzate, či je zmluva uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.

Podstatné však vo Vašom prípade je to, ako máte v zmluve o nájme dohodnuté nájomné za užívanie bytu v € a akým spôsobom máte dohodnuté úhrady za služby spojené s užívaním bytu /voda, elektrika, plyn, a podobne/. Ide o to, či tieto úhrady za služby sú dohodnuté paušálnou sumou mesačne bez ohľadu na spotrebu, alebo či ste sa v zmluve o nájme dohodli, že budete platiť zálohové platby mesačne a po vyúčtovaní zo strany dodávateľov médií uhradíte nedoplatok. Dôležité v tomto poslednom prípade je to, či pri prevzatí bytu do nájmu bol spísaný odpočet médií.

Uvádzate, že v texte zmluvy je uvedené, že ak majiteľ bytu zmení výšku úhrad za používanie bytu, je zmluva neplatná. Uvádzame, že táto formulácia nie je najšťastnejšia, je nejasná. Uvádzame, že ak by malo dôjsť k zmene zmluvy ohľadom nájomného alebo úhrad za užívanie bytu, táto zmena musí byť písomná s podpismi oboch účastníkov dohody.

Či máte uhradiť nedoplatok, toto treba posúdiť z hľadiska našej vyššie uvedenej odpovede, akou formou máte dohodnuté úhrady za služby spojené s užívaním bytu. Prípadne napíšte nám ako reakciu na túto odpoveď, aká je formulácia zmluvy v tejto časti úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.
V každom prípade žiadajte od prenajímateľa bytu, aby Vám predložil riadne vyúčtovania, nie ním urobené tabuľky.

Dobrý deň,
Vami uvedené ustanovenie býva v nájomných zmluvách formulované ako prednostné právo nájomcu v určitej lehote uplatniť právo na predĺženie zmluvy. Následne budete vedieť, že ak o to neprejavil záujem a blíži sa koniec zmluvy, máte hľadať nové nájomcu. Ak je zmluva uzatvorená na dobu určitú, končí sa označeným dňom a nie je potrebné, aby plynula akákoľvek výpovedná lehota. Tá plynie iba v prípade, že niektorí z vás zmluvu vypovie.

Dobrý deň,
musíme stanoviť, či je to byt, alebo nie. Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Ak toto spĺňa, tak potom by ste mali mať 3 mesačnú výpovednú dobu. V takom prípade tam môžete zotrvať ešte 3 mesiace a potom sa odsťahovať. Mohol by Vás vypratať len súdne a do kým začne súdne konanie, budete už preč.

Dobrý deň,

začneme kúskom právnej teórie.
v otázke neuvádzate podľa ktorého zákona je zmluva o nájme bytu uzatvorená, či podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.

Podľa ust. § 686 Obč. zákonníka platí :

"(1) Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."

Ohľadom vstupu prenajímateľa do bytu platí ust. § 665 Obč. zákonníka :
"(1) Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že prenajímateľ nie je oprávnený vstupovať do bytu v prípade Vašej neprítomnosti.

Ak zmluva bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, potom platí ust. § 3 cit. zákona a to, že nájomná zmluva musí byť písomná a musí obsahovať určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

V oboch prípadoch /Obč. zákonník a zmluva o krátkodobom nájme bytu/ platí, že v nájomnej zmluve má byť dohodnuté osobitne nájomné a osobitne výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu /voda, el., plyn, kúrenie a podobne/.

Nevieme ako máte tieto finančné položky dohodnuté, ale pokiaľ sú určené jedným číslom mesačne, zmluvu o nájme bytu by súd yhlásil za neplatnú. v

Pripomíname, že podľa ust. § 3 ods. 5 zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti u príslušného správcu dane /daňový úrad/ preukázať.

Ak ste platili nájomné bez vystavenia príjmového dokladu prenajímateľom, sumu zaplatenú Vami zrejme ani nezdaňuje. Nevieme, či chcete nájom ukončiť; ak áno, potom je treba dať výpoveď z nájmu podľa zmluvy.
Odporúčame bez ohľadu na to, či dáte výpoveď alebo nie, nájomné podľa zmluvy hradiť výlučne prevodom cez banku alebo poštovým poukazom.

Požiadajte prenajímateľa, aby Vám teraz dal doklad o tom, že všetky záväzky z Vašej strany sú uhradené s rozpísaním, o ktoré mesiace ide, vrátane uvedenia sumy v €, resp. sama pripravte svoje výdavkové doklady o úhrade nájmu podľa zmluvy za mesiace, kedy ste platili v hotovosti, s tým, že Vám ich podpíše prenajímateľ. Uvedené sa týka aj úhrady za el. energiu, kde tiež pripravte Váš výdavkový doklad a žiadajte predloženie vyúčtovania.

Dôvody Vašich požiadaviek voči prenajímateľovi mu nemusíte zdôvodňovať, ten je jasný.

Dobrý deň,
predmetná zmena ohľadom nájomného sa týka prevádzkových - nebytových priestorov /obchody, reštaurácie/ a nie bytov či už vo vlastníctve, alebo bytov, ktoré dá ich vlastník ako prenajímateľ do nájmu.

Nevieme kto Vám spisoval zmluvu o nájme, ale pokiaľ je zmluva spísaná podľa ust. § 5 ods. 2 Zákona o krátkodobom nájme bytu, potom výška peňažnej zábezpeky môže byť až 3 násobok nájomného (citujeme) :

Odporúčame spísať dodatok k zmluve, resp. upraviť samotnú zmluvu o nájme. Z právneho hľadiska hlavne ochrany prenajímateľa pri neplatení nájomného zo strany nájomcu je lepšie vypracovať zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Vašu zmluvu nám môžete poslať na prekontrolovanie podľa inštrukcií na úvodnej stránke našej AK.

Dobrý deň,
ďakujeme tiež. V budúcnosti aspoň viete, kam sa môžete s problémom obrátiť.

Dobrý deň, 
zmluva o nájme bytu môže byť uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.

Základom pre zodpovedanie Vami položenej otázky je to, či zmluva o nájme je vôbec platná.

Podľa ust. § 685 Obč. zákonníka platí, že "nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone."

Dobrý deň,
ďakujem za Vašu reakciu, potešilo ma to, keď klienti nám dajú aj spätnú väzbu.

V prípade problémov viete kam sa môžete obrátiť.