Predaj prenajatého bytu

Odpoveď advokáta

Dobrý deň. Zmenu v osobe vlastníka prenajatej veci upravuje priamo zákon, a to v ustanovení § 608 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.“
Zákon tiež výslovne upravuje, že samotná zmena v osobe prenajatej nehnuteľnosti (pričom na byty sa vzťahuje právny režim nehnuteľností), nie je z pohľadu prenajímateľa dôvodom na ukončenie nájomného vzťahu. Podľa ustanovenia § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka totiž platí, že „ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.“
Požiadavku Vašej (bývalej) prenajímateľky na to, aby ste sa z dôvodu zmeny v osobe vlastníka prenajatej veci odsťahovali do 5 dní nepovažujem za zákonnú. Argumentovať môžete vyššie citovanými zákonným ustanoveniami.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, ak aj byt prenajímate, táto skutočnosť nebráni tomu, aby ste byt predali. Súhlas nájomcovna rpedaj bytu nepotrebujete.

Podľa ust. § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí :

" Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná."

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že ak nehnuteľnosť predáte, nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa v zmysle už uzatvorenej nájomnej zmluvy. Je samozrejmé, že rpedmetnpú skutočnosť treba uviesť aj v kúpnej zmluve a následne bude vecou nového vlastníka, aby riešil prípadné ukončenie nájmu.

Na spísanie kúpnej zmluvy odporúčam kontatkvoať advokáta.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
vo vami uvedenom prípade platí ust. § 680 ods. 2 Obč. zákonníka :

"Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná."

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že vy ako nájomca vstupujete zo zákona do právneho vzťahu s novým vlastníkom nehnuteľnosti a to na základe pôvodnej zmluvy o nájme bytu. Nájomná zmluva predajom bytu nezanikla, ale práva a povinnosti z nej pokiaľ ide o prenajímateľa prešli na nového vlastníka nehnuteľnosti. Nie ste povinná podpisovať novú zmluvu o nájme bytu, ibaže by ste sa s novým vlastníkom na uvedenej zmene zmluvy o nájme dohodli. Je skôr pravdepodobné, že podmienky budú pre vás nevýhodnejšie, a teda nový vlastník bytu bude žiadať vyšší nájom. Nový vlastník bytu vás z bytu nemôže vysťahovať ani vyhodiť, lebo platí vyššie uvedené ust. § 680 Obč. zákonníka a ustanovenia doteraz podpísanej zmluvy o nájme.

Otázkou je aj platnosť doteraz podpísanej zmluvy o nájme. Vzhľadom na celkové okolnosti uvedené v otázke skôr by som uvažoval o hľadaní nového bytu do nájmu.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, na vami uvedneú otázku uvádzame, že kúpnu zmluvu, ktorá vám bola predložená RK nie ste povinný podpísať, vždy ide len o návrh kúpnej zmluvy, k obsahu ktorej môžete pripomienky a návrhy na jej doplnenie.
Uvádzate v otázke, že v byte, ktorý plánujete kúpiť, sú nájomcovia, teda ešte stále súčasný vlastník nehnuteľnosti, túto prenajal. Uvádzame, že ak by došlo k predaju nehnuteľnosti vám, práva a povinnosti z nájomnej zmluvy, ktorú uzatvoril pôvodný vlastník nehnuteľnosti prechádzajú v zmysle ust.  Obč. zákonníka na vás ako nových vlastníkov nehnuteľnosti. Odporúčame preto v tomto smere žiadať od vlastníka nehnuteľnosti nájomnú zmluvu.

V tomto smere treba byť obozretný, aby nedošlo k tomu, že kúpite byt a nájomcovia sa nevysťahujú. Následne by ste vec museli riešiť prípadne aj cestou súdu ak by nedošlo k dohode s nájomcami bytu.

Odporúčam  samotný návrh kúpnej zmluvy, ktorý vám  bol predložený RK, konzultovať s advokátom, aby ste sa vyhli vyššie uvedeným rizikám.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

pokiaľ ste platne skončili nájomný vzťah, môžete podať voči dotyčnej osobe žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Neodporúčal by som svojpomocné vypratanie, nakoľko by v konečno dôsledku mohlo ísť aj o trestný čin porušovania domovej slobody.

Po tom, ako súd právoplatne a vykonateľne rozhodne o vyprataní, môže dôjsť k vyprataniu cez exekútora.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,

v otázke uvádzate, že prenajímateľ predal byt, ktorý je v nájme a Vy ste nájomcom. Ak je to tak a byt má nového vlastníka, pôvodný vlastník, ktorý bol súčasne aj prenajímateľom Vás nemôže žiadať a ani dať výpoveď z nájmu bytu. Podľa ust. § 710 Obč. zákonníka platí, že "nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času."

Ďalej platí ust. § 680 ods. 3 Obč. zákonníka, podľa ktorého "ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že nový vlastník bytu vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa podľa zmluvy o nájme s pôvodným prenajímateľom ako vlastníkom bytu.

Nateraz nie ste povinný sa z bytu vysťahovať; nájom bytu môže byť ukončený len dohodou s novým vlastníkom bytu alebo výpoveďou v zmysle ust. § 711 Obč. zákonníka. Pri ukončení nájmu odporúčame spísať písomnú dohodu o jeho skončení, vrátane odpočtu všetkých meračov a opisu stavu bytu pri jeho odovzdaní /najlepšie fotodokumentácia/.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
predovšetkým treba uviesť, že podľa ust. §  680 Občianskeho zákonníka ak dôjde k zmene vlastníctva nehnuteľnosti, nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa. Vypovedať zmluvu z tohto dôvodu zmeny vlastníctva môže iba nájomca, a to aj vtedy ak zmluva bola uzatvorená na dobu určitú.

Prenajímateľ ako vlastník nehnuteľnosti Vám môže dať výpoveď len z dôvodov uvedených v ust. Obč. zákonníka prípadne zákona o krátkodobom nájme bytu.

Nepíšete v otázke či Vaša zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. Občianskeho zákonníka alebo podľa ust. Zákona o krátkodobom nájme bytu, k čomu uvádzame nasledovné :

1./ Ak Vaša zmluva bola uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka, a Vám by bola daná výpoveď podľa § 711 ods. 1 písm. a/  /byt potrebuje prenajímateľ pre seba/, potom podľa ust. § 712 a/ Obč. zákonníka Vy ako nájomca máte právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného bol primeraný bytu, ktorý máte vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby.
Podľa ust. § 712b/ Obč. zákonníka platí : 
"Ak tento zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu."

T.j. : Až po zabezpečení bytovej náhrady by ste boli povinný byt vypratať; ak by nedošlo k dobrovoľnému vypratataniu , potom len na základe súdneho rozhodnutia. Bytová náhrada neznamená zabezpečenie náhradného bytu do vlastníctva, ale  nájomnej zmluvy. Teda prenajímateľ Vás nemôže sám svojvoľne vypratať tak povedia na ulicu.

2./ Ak zmluva bola uzatvorená zákona o krátkodobom nájme bytu, potom nemáte nárok na bytovú náhradu.

 Podľa ust. § 8 cit. zákona "nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1."

v  prípade problémov odporúčame kontaktovať advokáta.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, 

to, že byt je prenajatý nie je prekážkou, aby ste byt nemohli predať. Treba vedieť, že  pokiaľ nedôjde ku skončeniu nájmu podľa zmluvy o nájme v súlade so zákonom pred predajom bytu, potom podľa ust. § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí /citujeme/ :

"Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."

T.j. : Ak by ste byt predali začiatkom roku 2019 a byt by bol naďalej v prenájme, právo a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka nehnuteľnosti v rozsahu ako máte teraz dojednané v zmluve o nájme. Na túto okolnosť treba kupujúceho vopred upozorniť a pojať uvedené aj do zmluvy o prevode vlastníctva.

Ukončiť nájom môžete podľa Vašej zmluvy, ktorá je uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu. 

Uvedené zákony nepoznajú ako dôvod výpovede ten dôvod, že dochádza k predaju bytu. Skončenie nájmu môžete však ukončiť dohodou. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň. Zmenu v osobe vlastníka prenajatej veci upravuje § 680 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka. V zmysle týchto ustanovení platí, že ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná. Ak dôjde k zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Z uvedeného vyplýva, že ak by ja došlo k predaju bytu, neznamená to, že by Vaša nájomná zmluva zanikla.