Máte
otázku?

Predaj prenajatého bytu


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Trnava

Otázka: Predaj prenajatého bytu

Dobrý deň, spolu s ďalšími osobami bývam v prenajatom byte so zmluvou na dobu určitú do konca júna. Dnes (15. 3. 2017) nám majiteľka bytu oznámila, že byt predala a musíme sa do piatich dní vysťahovať. Neviem, aké kroky mám podniknúť na svoju ochranu. Sťahovanie považujem za časovo aj finančne náročné a momentálne naň nemám priestor. Okrem toho nemám kam ísť a do iného bytu od tej istej majiteľky sa presťahovať nechcem. V našej zmluve je presne uvedená adresa, na ktorú sa nájomná zmluva vzťahuje. Majiteľka bytu svoj príjem z prenájmu nehnuteľnosti neuvádza v daňovom priznaní – nájomné poberá v hotovosti a nepriznáva ho. Vlastní viacero nehnuteľností na prenájom. Za odpoveď vopred ďakujem.

Odpoveď: Predaj prenajatého bytu

Dobrý deň. Zmenu v osobe vlastníka prenajatej veci upravuje priamo zákon, a to v ustanovení § 608 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.“
Zákon tiež výslovne upravuje, že samotná zmena v osobe prenajatej nehnuteľnosti (pričom na byty sa vzťahuje právny režim nehnuteľností), nie je z pohľadu prenajímateľa dôvodom na ukončenie nájomného vzťahu. Podľa ustanovenia § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka totiž platí, že „ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.“
Požiadavku Vašej (bývalej) prenajímateľky na to, aby ste sa z dôvodu zmeny v osobe vlastníka prenajatej veci odsťahovali do 5 dní nepovažujem za zákonnú. Argumentovať môžete vyššie citovanými zákonným ustanoveniami.

Trápi vás "Predaj prenajatého bytu" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Predaj prenajatého bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, prenajímame byt trom dievčatám a zmluva je uzavretá na dobu neurčitú. Rád by som sa informoval o správnom postupe pri predaji bytu. Ako mám zaobchádzať s nájomnou zmluvou a čo je potrebné dohodnúť s nájomníčkami na ukončenie nájmu? Ďakujem.

Odpoveď: Predaj prenajatého bytu

(odpoveď odoslaná: 06.02.2024)

Dobrý deň, ak aj byt prenajímate, táto skutočnosť nebráni tomu, aby ste byt predali. Súhlas nájomcovna rpedaj bytu nepotrebujete.

Podľa ust. § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí :

" Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná."

 

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že ak nehnuteľnosť predáte, nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa v zmysle už uzatvorenej nájomnej zmluvy. Je samozrejmé, že rpedmetnpú skutočnosť treba uviesť aj v kúpnej zmluve a následne bude vecou nového vlastníka, aby riešil prípadné ukončenie nájmu.

Na spísanie kúpnej zmluvy odporúčam kontatkvoať advokáta.


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Predaj prenajatého bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som Vás poprosiť o právnu radu. Bývam s dcérou v prenajatom byte, ktorý som najala na dobu určitú. Po troch mesiacoch vlastník bytu tento predal. Nový majiteľ bytu pověřil realitnú kanceláriu, aby ponúkala byt na predaj. Oznámil mi, že do doby ďalšieho predaja bytu môžem v ňom bývať, avšak za vyšší nájom a pod novou zmluvou. V opačnom prípade sa musím odsťahovať. Rada by som vedela, aké sú moje práva. Zanikla moja nájomná zmluva predajom bytu? Musím podpísať novú zmluvu s vyšším nájmom? Má právo ma vystěhovať? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj prenajatého bytu

(odpoveď odoslaná: 27.08.2022)

Dobrý deň,
vo vami uvedenom prípade platí ust. § 680 ods. 2 Obč. zákonníka :

"Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná."

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že vy ako nájomca vstupujete zo zákona do právneho vzťahu s novým vlastníkom nehnuteľnosti a to na základe pôvodnej zmluvy o nájme bytu. Nájomná zmluva predajom bytu nezanikla, ale práva a povinnosti z nej pokiaľ ide o prenajímateľa prešli na nového vlastníka nehnuteľnosti. Nie ste povinná podpisovať novú zmluvu o nájme bytu, ibaže by ste sa s novým vlastníkom na uvedenej zmene zmluvy o nájme dohodli. Je skôr pravdepodobné, že podmienky budú pre vás nevýhodnejšie, a teda nový vlastník bytu bude žiadať vyšší nájom. Nový vlastník bytu vás z bytu nemôže vysťahovať ani vyhodiť, lebo platí vyššie uvedené ust. § 680 Obč. zákonníka a ustanovenia doteraz podpísanej zmluvy o nájme.

Otázkou je aj platnosť doteraz podpísanej zmluvy o nájme. Vzhľadom na celkové okolnosti uvedené v otázke skôr by som uvažoval o hľadaní nového bytu do nájmu.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.


Podotázka: Predaj prenajatého bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, Podpisujeme kúpne zmluvy 1. 8., čo zahŕňa čerpanie hypotéky a následné podanie zmlúv na kataster. V inzeráte realitky je uvádzané, že byt je voľný od 7/2022, informácia, ktorá bola tiež oznámená počas obhliadky. Dnes nám bolo oznámené, že nájomníci budú v byte až do 15. 8. Ako by ste navrhovali riešenie tejto situácie?

Odpoveď: Predaj prenajatého bytu

(odpoveď odoslaná: 20.07.2022)

Dobrý deň, na vami uvedneú otázku uvádzame, že kúpnu zmluvu, ktorá vám bola predložená RK nie ste povinný podpísať, vždy ide len o návrh kúpnej zmluvy, k obsahu ktorej môžete pripomienky a návrhy na jej doplnenie.
Uvádzate v otázke, že v byte, ktorý plánujete kúpiť, sú nájomcovia, teda ešte stále súčasný vlastník nehnuteľnosti, túto prenajal. Uvádzame, že ak by došlo k predaju nehnuteľnosti vám, práva a povinnosti z nájomnej zmluvy, ktorú uzatvoril pôvodný vlastník nehnuteľnosti prechádzajú v zmysle ust.  Obč. zákonníka na vás ako nových vlastníkov nehnuteľnosti. Odporúčame preto v tomto smere žiadať od vlastníka nehnuteľnosti nájomnú zmluvu.

V tomto smere treba byť obozretný, aby nedošlo k tomu, že kúpite byt a nájomcovia sa nevysťahujú. Následne by ste vec museli riešiť prípadne aj cestou súdu ak by nedošlo k dohode s nájomcami bytu.

Odporúčam  samotný návrh kúpnej zmluvy, ktorý vám  bol predložený RK, konzultovať s advokátom, aby ste sa vyhli vyššie uvedeným rizikám.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

 

 


Trápi vás "Predaj prenajatého bytu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj prenajatého bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som sa opýtať. Predala som byt tak, že nájomca tam ostal s tým, že podpísal trojmesačnú výpoveď a potom sa má odsťahovať. Teraz sa však nechce odsťahovať a vyhráža sa súdom. Tvrdí, že je už vo veku 81 rokov a my ju nemôžeme vyhodiť. Nový majiteľ bytu si pritom želá, aby byt bol prázdny. Je nejaký spôsob, ako ju z bytu dostať? Ďakujem vám.

Odpoveď: Predaj prenajatého bytu

(odpoveď odoslaná: 01.02.2021)

Dobrý deň,

 

pokiaľ ste platne skončili nájomný vzťah, môžete podať voči dotyčnej osobe žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Neodporúčal by som svojpomocné vypratanie, nakoľko by v konečno dôsledku mohlo ísť aj o trestný čin porušovania domovej slobody.

 

Po tom, ako súd právoplatne a vykonateľne rozhodne o vyprataní, môže dôjsť k vyprataniu cez exekútora.


Podotázka: Predaj prenajatého bytu (Občianske právo)

Dobrý deň. Prenajímateľ nám predal byt a nariadil nám, aby sme sa vystěhovali do konca tohoto mesiaca. Zatiaľ nám neprišla žiadna písomná výpoveď ani potvrdenie o tomto rozhodnutí. Ponúkol nám iný byt, ktorý je podľa nás horší a navyše je aj dražší. Momentálne si nemôžeme dovoliť žiadne navyšovanie nájomného. Odmieli sme jeho ponuku na nový byt s tým, že sme navrhli ukončenie zmluvy dohodou až o mesiac neskôr, nielen kvôli finančnej a časovej náročnosti sťahovania. Pôvodne sme mali byt nezariadený a po pár rokoch sme ho vybavili. Teraz nevieme, kam s nábytkom, preto potrebujeme viac času. Nový byt, ktorý nám ponúka, je nevkusne zariadený, takže naše vybavenie tam nemôžeme premiestniť. Prenajímateľ trvá na tom, že do 31. mája 2020 musíme byt vyprázdniť a opustiť. Nájomnú zmluvu sme uzavreli na určitú dobu a končí až v októbri. Má právo nás vystěhovať v priebehu troch týždňov a spôsobiť nám takéto problémy a finančnú stratu? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predaj prenajatého bytu

(odpoveď odoslaná: 13.05.2020)

Dobrý deň,

v otázke uvádzate, že prenajímateľ predal byt, ktorý je v nájme a Vy ste nájomcom. Ak je to tak a byt má nového vlastníka, pôvodný vlastník, ktorý bol súčasne aj prenajímateľom Vás nemôže žiadať a ani dať výpoveď z nájmu bytu. Podľa ust. § 710 Obč. zákonníka platí, že "nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času."

Ďalej platí ust. § 680 ods. 3 Obč. zákonníka, podľa ktorého "ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."


Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že nový vlastník bytu vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa podľa zmluvy o nájme s pôvodným prenajímateľom ako vlastníkom bytu.

Nateraz nie ste povinný sa z bytu vysťahovať; nájom bytu môže byť ukončený len dohodou s novým vlastníkom bytu alebo výpoveďou v zmysle ust. § 711 Obč. zákonníka. Pri ukončení nájmu odporúčame spísať písomnú dohodu o jeho skončení, vrátane odpočtu všetkých meračov a opisu stavu bytu pri jeho odovzdaní /najlepšie fotodokumentácia/.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Predaj prenajatého bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, rada by som sa informovala ohľadom svojich práv ako podnájomníčka. Žijeme už dlhé roky v byte, ktorý sa nachádza v kancelárskej budove. Je to jediný byt v celej budove. Celú budovu nový majiteľ nedávno kúpil a dal nám vedieť, že má záujem o náš byt. Povedal, že kvôli nevyhovujúcej elektrike môže vypnúť prívod elektrickej energie. Chce nás odtiaľ vyhnať. V byte žijem so svojím trojročným synom a priateľom. Ja aj môj syn tam máme trvalé bydlisko. Mohli by ste mi prosím poradiť, aké práva máme v tejto situácii? Veľmi pekne vám ďakujem.

Odpoveď: Predaj prenajatého bytu

(odpoveď odoslaná: 11.03.2019)

Dobrý deň,
predovšetkým treba uviesť, že podľa ust. §  680 Občianskeho zákonníka ak dôjde k zmene vlastníctva nehnuteľnosti, nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa. Vypovedať zmluvu z tohto dôvodu zmeny vlastníctva môže iba nájomca, a to aj vtedy ak zmluva bola uzatvorená na dobu určitú.

Prenajímateľ ako vlastník nehnuteľnosti Vám môže dať výpoveď len z dôvodov uvedených v ust. Obč. zákonníka prípadne zákona o krátkodobom nájme bytu.


Nepíšete v otázke či Vaša zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. Občianskeho zákonníka alebo podľa ust. Zákona o krátkodobom nájme bytu, k čomu uvádzame nasledovné :

1./ Ak Vaša zmluva bola uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka, a Vám by bola daná výpoveď podľa § 711 ods. 1 písm. a/  /byt potrebuje prenajímateľ pre seba/, potom podľa ust. § 712 a/ Obč. zákonníka Vy ako nájomca máte právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného bol primeraný bytu, ktorý máte vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby.
Podľa ust. § 712b/ Obč. zákonníka platí : 
"Ak tento zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu."

T.j. : Až po zabezpečení bytovej náhrady by ste boli povinný byt vypratať; ak by nedošlo k dobrovoľnému vypratataniu , potom len na základe súdneho rozhodnutia. Bytová náhrada neznamená zabezpečenie náhradného bytu do vlastníctva, ale  nájomnej zmluvy. Teda prenajímateľ Vás nemôže sám svojvoľne vypratať tak povedia na ulicu.

2./ Ak zmluva bola uzatvorená zákona o krátkodobom nájme bytu, potom nemáte nárok na bytovú náhradu.

 Podľa ust. § 8 cit. zákona "nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1."

 

v  prípade problémov odporúčame kontaktovať advokáta.


Trápi vás "Predaj prenajatého bytu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj prenajatého bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, som vlastníkom bytu, ktorý prenajímam. Nájomnú zmluvu mám uzavretú do 30. 6. 2019, avšak byt by som chcel predať v januári 2019. Môžem v takomto prípade prenájom predčasne ukončiť? Za odpoveď Vám vopred ďakujem.

Odpoveď: Predaj prenajatého bytu

(odpoveď odoslaná: 22.10.2018)

Dobrý deň, 

to, že byt je prenajatý nie je prekážkou, aby ste byt nemohli predať. Treba vedieť, že  pokiaľ nedôjde ku skončeniu nájmu podľa zmluvy o nájme v súlade so zákonom pred predajom bytu, potom podľa ust. § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí /citujeme/ :

"Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."

 

T.j. : Ak by ste byt predali začiatkom roku 2019 a byt by bol naďalej v prenájme, právo a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka nehnuteľnosti v rozsahu ako máte teraz dojednané v zmluve o nájme. Na túto okolnosť treba kupujúceho vopred upozorniť a pojať uvedené aj do zmluvy o prevode vlastníctva.

Ukončiť nájom môžete podľa Vašej zmluvy, ktorá je uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu. 

Uvedené zákony nepoznajú ako dôvod výpovede ten dôvod, že dochádza k predaju bytu. Skončenie nájmu môžete však ukončiť dohodou. 

 


Podotázka: Predaj prenajatého bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, momentálne bývame v prenajatom byte. Tento byt máme prenajatý na neurčitú dobu a nájomné platíme vždy včas a v plnej výške. Majiteľ sa však rozhodol byt predať bez toho, že by nás o tom informoval. Na byt nie je registrovaný ako súkromná, ale ako firemná osoba, takže aj nájom platíme firme. V našej zmluve je spomenuté, že prenajímateľ môže zmluvu vypovedať len z dôvodov podľa paragrafu 711 občianskeho zákonníka. Výpovedná lehota v našom prípade je jeden mesiac. Chcel by som sa opýtať, či majiteľ na takýto krok má právo a ako by sme mali postupovať, aby sme mohli v byte naďalej bývať. Ďakujem.

Odpoveď: Predaj prenajatého bytu

(odpoveď odoslaná: 09.09.2016)

Dobrý deň. Zmenu v osobe vlastníka prenajatej veci upravuje § 680 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka. V zmysle týchto ustanovení platí, že ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná. Ak dôjde k zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Z uvedeného vyplýva, že ak by ja došlo k predaju bytu, neznamená to, že by Vaša nájomná zmluva zanikla.

 



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Predaj prenajatého bytu" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.