Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, v prvom rade je potrebné uviesť, že odstúpiť od zmluvy je možné iba v prípadoch, ktoré predpokladá zákon alebo upravuje zmluva. Vtedy dochádza k zrušeniu zmluvy od počiatku. Vo Vašom prípade zákon neupravuje možnosť odstúpiť od zmluvy pre rušenie nočného kľudu susedom. Preto prichádza do úvahy iba výpoveď. Pri výpovedi je potrebné dodržať výpovednú lehotu, tak ako Vám uviedol Váš prenajímateľ. V zákone je výpovedná lehota upravená na tri mesiace, ale zmluvou môžete mať dohodnutú aj kratšiu alebo dlhšiu výpovednú lehotu. Samozrejme po vypovedaní zmluvy nie ste povinná naďalej užívať nehnuteľnosť (ak ohrozuje Vaše zdravie), ale napriek faktickému neužívaniu bytu ste povinná hradiť nájomné až do uplynutia výpovednej lehoty. Nájomná zmluva skončí až uplynutím výpovednej lehoty a až potom dochádza ku skončeniu právneho vzťahu. Vo Vašom prípade by bolo najlepším riešením dohodnúť sa s prenajímateľom na ukončení nájomného vzťahu písomnou dohodou. V dohode by ste si určili presný deň ukončenia nájomnej zmluvy a vypratania bytu. Tým by ste neboli nútená naďalej zotrvať v nehnuteľnosti.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, nepoznáme znenie vami podpísanej nájomnej zmluvy.

Ohľadom zmluvnej pokuty ako správne uvádzate platí ust. § 544 Občianskeho zákonníka :

"(1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

(2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

(3) Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále)."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že samotná zmluva pokuta, jej výška a dôvod musia byť povinne uvedené už v nájomnej zmluve, nie až dodatočne. Pochybujeme o tom, že nájomca by súhlasil hoci aj dodatočne v tom smere, že podpíše zmluvnú pokutu za predčasné ukončenie nájmu.  Sme názoru, že by ste mali spísať dohodu o skončení nájmu vzhľadom k tomu, že neuplynie celá výpovedná lehota dva mesiace,  a žiadať o úhradu nájmu, t.j. nie aj úhrad spojených s užívaním bytu /voda, elektrina, plyn, kúrenie/ len pokiaľ ide o jeden mesiac, t.j. za mesiac jún 2025.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že nepoznáme obsah Vami podpísanej zmluvy. Uvádzame len náš právny názor podľa znenia otázky :

Podľa ust. § 687 Občiasnkeho zákonníka platí, že "prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu."

Keďže sa nejedná o drobnú opravu v byte, potom platí ust. § 692 Občianskeho zákonníka :

"Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla."

Odporúčam nateraz vyzvať prenajímateľa k oprave elektrického rozvodov v byte obratom a súčasne uplatniť zľavu z nájmu a súčasne podať výpoveď z nájmu  resp. oznámiť ukončenie nájmu vopred jeden mesiac /v otázke uvádzate, že je dohodnutá jednomesačná lehota na oznámenia skončenia nájmu bez pokuty/ a nájom ukončiť v zmysle nájomnej zmluvy. Pri odovzdaní bytu prenajímateľovi odporúčam spísať zápisnicu s uvedneím stavu bytu, najlepšie s fotodokumentáciou a vyčíslením stavu médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/.

Pokiaľ ide o odstúpenie od zmlvy, tu uvádzame, že v zmysle ust. § Občianskeho zákonníka platí, že od zmluvy je možné odstúpiť len akje to v zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpiť možno len od paltnej zmluvy a teda podstatné je samotné posúdenie nájomnej zmluvy, ktorú ste podpísali.

Odporúčsm krátku konzultáciu u advokáta.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
ak by ste cheli konať za syna osobne s prenajímateľom nehnuteľnosti, potom by ste museli mať od syna písomné splnoocnenie, kde by vás v predmetnej veci splnomocnil.

Jednoduchšie by bolo, aby syn napísal prenajímateľa s tým, že navrhuje ukončenie nájmu dohodou k určitému dátumu. Samotná väzba nie je dôvodom, aby sa mohol domáhať ukončenia nájmu. Je to vec vyslovene dohody s prenajímateľom. V predmetnom liste by vás ako matku splnomocil, aby ste konali za jeho osobu. Nezabudnite pri odovzdaní bytu spísať protokol o jeho odovzdaní, najlepšie s fotodokumnetáciou a s počtom jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
vo veci uvádzame, že peňažnú zábezpeku odporúčam vrátiť nájomcovi a to z jednoduchého dôvodu, že vy by ste si chceli ponechať uhradenú peňažnú zábezpeku titulom v podstate pokuty za to, že byt nebude v nájme podľa dohodnutej nájomnej zmluvy. Uvádzame, že zmluvná pokuta v zmysle ust. § 544 Občianskeho zákonníka musí byť dohodnutá písomne a musí byť uvedený dôvod /citujeme/ :

"(1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. (2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia. (3) Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále)."   Peňažnú zábezpeku odporúčam vrátiť spôsobom osobného prevzatia peňazí, že s tým, že osoba, ktorú ju uhradila, vám aj potvrdí písomne prevzatie peňazí /napr. výdavkový pokladničný doklad/. Ide o ot, aby ste mali doklad o vrátení peňazí.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že nájomná zmluva bola uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, kde jedným z výpovedných dôvodov na strane nájomcu je aj okolnosť, že u nájomcu došlo ku skončeniu pracovného pomeru /§ 7 ods. 2 písm. b/ zákona o krátkodobom nájme bytu/. Ide teda o možnosť podať výpoveď z nájmu bytu a nie o povinnosť nájomcu výpoveď z nájmu aj podať.

Nie je nám preto zrejmé z akého dôvodu chce prenajímateľ vec riešiť súdnou cestou, keď ide o Vaše oprávnenie ukončiť nájom bytu a nie o povinnosť podať výpoveď z nájmu bytu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, od zmluvy je možné odstúpiť len, ak to umožňuje zákon alebo samotná zmluva. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý sa vzťahuje aj na vami dojednaný nájom hovorí, že:

"Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak 

a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal; 

b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

 c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1." 

Ust. § 5 ods. 1 znie nasledovne: "Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené."

Vzhľadom na vyššie uvedené, ak sú tieto podmienky naplnené, môžete ako nájomca vypovedať zmluvu o nájme nebytového priestoru aj napriek tomu, že uvedené nemáte dojednané s prenajímateľom v predmetnej zmluve. V opačnom prípade od zmluvy odstúpiť nemôžete. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že úľavy, ktoré spomínate v otázke, ktoré mal mať prenajímateľ z dôvodu úhrady nájmu na ruku a bez dokladu v podstate znamená, že tento príjem nebude nijako zdaňovať voči správcovi dane. Otázkou tiež je, či je vôbec registrovaný u správcu dane /daňový úrad/ ako prenajímateľ nehnuteľnosti.
Vo veci ukončení nájmu môžete postupovať presne spôsobom, ktorý uvádzate v otázke teda že uhradíte len nájom podľa nájomnej  zmluvy vo výške 60 € mesačne /spolu 120 € za dva mesiace/. Nepoznáme ostatný obsah zmluvy, ale pri odovzdaní bytu si urobte fotodokumentáciu jeho stavu a spíšte záznam o odovzdaní bytu, popis jeho stavu, vrátane stavu jednotlivých meračov /voda, elektrina, plyn kúrenie/ a v zázname treba uviesť, že všetky poplatky z vašej strany /nájom a úhrady za služby spojené s užívaním bytu/ sp v celosti uhradené a nemáte vy ako nájomca voči prenajímateľovi žiadne neuhradené záväzky. Na tomto ohľadom úhrady paltieb trvajte, lebo zrejme nemáte žiadny doklad o tom, že ste nájomné v skutočnej výške 330 € mesačne aj uhradili.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
od každej zmluvy je možné odstúpiť iba z dôvodov uvedených v zákone alebo priamo v nájomnej zmluve. Vami uvedené skutočnosti týkajúce sa právneho vzťahu nie sú zákonným dôvodom na odstúpenie od zmluvy. Ak teda v zmluve nemáte nejaké osobitné ustanovenie o tom, že bez dôvodu môžete v určitej lehote odstúpiť od zmluvy, bude to veľmi ťažké riešiť odstúpením od zmluvy. V takom prípade bude najvhodnejšie čo najskôr vypovedať nájomnú zmluvu a po uplynutí výpovednej lehoty dúfať, že nehnuteľnosť vyprace sám, dobrovoľne.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
dôvod, že chce byt predať nie je dôvodom na ukončenie nájomnej zmluvy. Prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu iba zo zákonných dôvodov a iba s dodržaním výpovednej lehoty. Tá je 3 mesiace, ak nemáte v zmluve uvedené inak.

To, že byt predáva nie je prekážkou pre existenciu nájomnej zmluvy. Aj samotný Občiansky zákonník predvída situácie, kedy môže dôjsť k prevodu vlastníckeho práva k veci, ktorá je prenajatá. V takom prípade nový vlastník vstupuje do všetkých práv a povinností prenajímateľa. Samozrejme chápem, že je oveľa ťažšie hľadať záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, ak im poviete, že v byte do decembra býva nájomca.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, 

vzhľadom na to, čo uvádzate, ak sa správne domnievam, s nájomcami máte uzatvorenú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme. Ak tomu tak naozaj je, potom ste vo výhode, nakoľko podľa ust. §  7 ods. 4 zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že prenajímateľ môže od zmluvy o krátkodobom nájme za určitých podmienok aj odstúpiť. A síce, toto ustanovenie hovorí, že ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť. 

Ako prenajímateľka môžete vypovedať krátkodobý nájom bytu, okrem iných prípadov aj vtedy, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. 

Z týchto zákonných ustanovení potom vyplýva, že Vy ako prenajímateľka môžete od zmluvy odstúpiť v prípade, že ste písomnou formou upozornili nájomcu na neplnenie podmienok zmluvy - úhrada nájomného a depozitu, ze predpokladu, že meškajú dva mesiace s úhradou nájomného. V otázke uvádzate, že nájomcov opakovane telefonicky vyzývate k úhrade dlžného nájomného. Najlepšie by bolo poslať im výzvu písomne prípadne emailom, aby doplatil nájomné a spomínaný depozit, môžete im stanoviť lehotu 10 dní od doručenia výzvy. Ak k úhrade z ich strany nedôjde, môžete písomne odstúpiť od zmluvy o krátkodobom nájme bytu, t.j. nie je potrebné dať dvojmesačnú výpoveď, ale môžete od zmluvy odstúpiť ihneď, nakoľko si nesplnili povinnosť platiť nájomné. Na odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme  bytu nepotrebujete súhlas nájomcu; od zmluvy odstúpite jednostranným úkonom, kde nájomcovi oznámite, že z dôvodu omeškania s platením nájomného za dlhšie obdobie ako dva mesiace odstupujete od zmluvy. Následne budú nájomcovia v zmysle zákona povinní na vlastné náklady vypratať byt a ten Vám odovzdať v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu. Ak byt nevypracú alebo Vám ho neodovzdajú ani v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ste oprávnená na účely zabezpečenia Vašich pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcov nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Budete však oprávnená zadržať hnuteľné veci nájomcov len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky (depozitu) nepostačuje na uspokojenie pohľadávok, ktoré Vám voči nájomcom vznikli.