Odstúpenie od nájomnej zmluvy


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Bratislavský
Odpovedá: Advokát Bratislava
Odpovedané dňa: 5. 6. 2016

Otázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Vázený tím advokátov! Mám uzavretú nájomnú zmluvu na byt na 1 rok, byt obývam tretí mesiac. Moj problém spocíva v tom, ze uz od prvého dna nájmu sused nad mojim bytom rusí nocný klud. Kazdú noc sa niekolkokrát budím na jeho nocné akcie, kedy presúva nábytok, trieska dverami, nahlas vykrikuje, robí vrmol na balkóne. Cez víkendy zúruje. Z tohto dovodu som uz dlhodobo nevyspatá, neviem si oddychnut, uz sa nedokázem sústredit ani v práci, mám zdravotné problémy (pravidelne navstevujem kardiológa). V záujme mojho celkového zdravotného stavu by som chcela nájom ukoncit odstúpením od zmluvy, kedze v danom byte sa nedá normálne zit, kazdú noc je hore nejaká akcia a ja musím o 6-tej vstávat do práce, co uz nezvládam. Prenajímatela, ako i samotných nájomcov nad mojim bytom som viackrát upozornovala, no nájomcovia sú alkoholici a moj prenajímatel to neriesi, moje písomné staznosti ignoruje. Na moju reakciu, ze chcem odstúpit od zmluvy, kedze mám z tohto nepretrzitého nocného zivota zdravotné problémy, prenajímatel reagoval odmietavo a pozaduje, aby som sa drzala dohodnutej výpovednej lehoty. Ja vsak v tom byte dalej zit nemozem, pretoze sa mi zhorsuje zdravotný stav, co viem potvrdit lekárskym nálezom a riskujem, ze prídem o prácu. Vsetky nocné akcie so mnou pretrpel aj moj druh, cize mám aj svedka... Prosím poradte, ci mám v tomto prípade právo na odstúpenie od nájomnej zmluvy a ci v prípade takéhoto ukoncenia nájomnej zmluvy mám normálne právo na vrátenie kaucie (prenajímatel sa vyhráza, ze mi ju zadrzí, ked sa nebudem drzat normálnej výpovede, i ked v zmluve nie je dohodnuté penále). Resp. ako postupovat, aby som neprisla o peniaze za byt, v ktorom sa nedá zit.. Dakujem pekne.

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Dobrý deň, v prvom rade je potrebné uviesť, že odstúpiť od zmluvy je možné iba v prípadoch, ktoré predpokladá zákon alebo upravuje zmluva. Vtedy dochádza k zrušeniu zmluvy od počiatku. Vo Vašom prípade zákon neupravuje možnosť odstúpiť od zmluvy pre rušenie nočného kľudu susedom. Preto prichádza do úvahy iba výpoveď. Pri výpovedi je potrebné dodržať výpovednú lehotu, tak ako Vám uviedol Váš prenajímateľ. V zákone je výpovedná lehota upravená na tri mesiace, ale zmluvou môžete mať dohodnutú aj kratšiu alebo dlhšiu výpovednú lehotu. Samozrejme po vypovedaní zmluvy nie ste povinná naďalej užívať nehnuteľnosť (ak ohrozuje Vaše zdravie), ale napriek faktickému neužívaniu bytu ste povinná hradiť nájomné až do uplynutia výpovednej lehoty. Nájomná zmluva skončí až uplynutím výpovednej lehoty a až potom dochádza ku skončeniu právneho vzťahu. Vo Vašom prípade by bolo najlepším riešením dohodnúť sa s prenajímateľom na ukončení nájomného vzťahu písomnou dohodou. V dohode by ste si určili presný deň ukončenia nájomnej zmluvy a vypratania bytu. Tým by ste neboli nútená naďalej zotrvať v nehnuteľnosti.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy (Občianske právo)

Dobrý deň, potrebujem poradiť ako mám postupovať. Mám dlhodobo prenajatý obchodný priestor, za kt. platím štvrťročne 7500, -e. V decembri 2019 som vopred uhradila splátku za 1. Štvrťrok 2020. Do konca marca 2020 mám uhradiť 2. Štvrťročnú splátku vopred. Z dôvodu Covid- mi bolo umožnené podnikať v mesiaci marec 1 týždeň, odvtedy musím mať z toho istého dôvodu zatvorené. V naj. Zmluve mám dohodnutú 3-mesiace výpoveď. lehotu. Priestor nesmiem užívať a neviem ako dlho bude situácia trvať. Je možné okamžite odstúpiť od zmluvy? Musím vopred ďalší štvrťrok zaplatiť, keď ho nesmiem užívať? Chcem dať výpoveď čo najskôr, lebo to by prenajímateľ chcel odo mňa ďalší štvrťrok vopred a to už by som mala bankrot, to si nemôžem dovoliť. Prenajímateľ tvrdí, že mám vopred zaplatiť, lebo mňa odškodní štát. Mňa nikto nijako neodškodni práve naopak, ale jeho to pochopiteľne nezaujíma. Drží sa zmluvy, ktorú som pred rokmi podpísala. Neviem ako ďalej, musím mu za daných podmienok, keď dám výpoveď uhradiť 2. Štvrťrok. V mesiaci apríl nieje dovolené mať otvorene /mám svadobný salon/, tak neviem. Ako mám uchrániť rodinu pred dlhmi, súdnym sporom a pred všetkým, čo mi hrozí ak mu neuhradím po výpovedi spomínaný 2. švrťrok ?
Vopred veľmi pekne ďakujem za odpoveď. s úctou Anettová
 

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 26.03.2020)

Dobrý deň,
Vami uvedená situácia je predmetom mnohých otázok. 
Podľa ust. § 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov platí :
" Zmluva o nájme
(1) Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“).
(2) Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.3)
(3) Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.4)
(4) Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná."

Základom vo Vašom prípade je posúdenie samotnej zmluvy v zmysle uvedeného zák. ustanovenia § 3 ods. 3 a 4.

Vzhľadom na okolnosť, že zatiaľ sa nedá presne povedať dokedy táto situácia s COVID 19 bude trvať a nebude môcť podnikať v priestoroch prevádzky, riešením je vec riešiť  vec riešiť dodatkom k zmluve o nájme nebytových priestorov spolu s prenajímateľom a to tak, že nájomné za uvedené obdobie - od prikázaného uzatvorenia prevádzky pre COVID19 sa znižuje na minimálnu sumu /symbolický poplatok/, keďže Vy priestory užívať nemôžete. Bolo by to výhodné pre Vás prenajímateľa, keďže nebyt. priestory nateraz nemôže nikto riadne prevádzkovať  okrem výnimiek /potraviny, drogéria/ a pre prenajímateľa platí žiadny nájomca = žiadny príjem, ani minimálny. Následne pre prenajímateľa vzniká otázka či po zrušení zákazu prevádzkovania priestorov pre COVID 19 bude vedieť rýchlo nájsť nového nájomcu.

Odporúčame tento postup a zatiaľ preddavok na ďalší štvrťrok neuhradzovať.
Ak by k dohode medzi Vami nedošlo, zrejme budete musieť podať výpoveď zo zmluvy.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy (Občianske právo)

Dobrý deň. Bola by som vďačná za Vašu radu ohľadom nájmu.
S nájomníkom sme spísali zmluvu na 1 rok. Keďže je to najbližšia rodina (stará mama) a byt patrí jej nemá rada môjho priateľa, ktorý ku mne prišiel len 4x do mesiaca. Po 3 mesiacoch prišla ku mne s výpoveďou, že som nedodržala podmienky uvedené v zmluve a jeho tu nechcela vidieť ani "jednou nohou"a ja som ju pod tlakom podpísala. Teraz to ľutujem, keďže nemám kam ísť nájom si hľadám zatiaľ neúspešne cenovo sa pohybujú vysoko byty ostatné obsadené a tiež je situácia s koronavírusom takže prácu mi na čas zavreli do odvolania čosi našetrené mám ale, keďže si vyšší nájom nemôžem dovoliť nemám sa kam odsťahovať. Môže ma vyhodiť na ulicu alebo je možné byt nejako v tomto období chránená? Nájom jej platím včas všetko ostatné dodržiavam svedomito.
Neviem ako sa pohnúť ďalej dohodnúť sa s ňou nedá. Čakám na zahovoreny byt ale tak tiež on posunul výpoveď u svojich nájomcov, keďže prerábajú no koly vírusu sa im to posunulo do letá a moji starí rodičia, ako keby stratili city i všetku ľudskosť a to, že skončím na ulici im je jedno. Ako postupovať ďalej. Vopred ďakujem za odpoveď. A ospravedlňujem sa za podrobne vysvetlenie i citové ale inak by som nevedela ako vysvetliť moju situáciu.

 

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.03.2020)

Dobrý deň,

porad. číslo Vašej otázky je 70448. Pre množstvo otázok sme nestihli sľúbený termín zodpovedania otázky do 18.00 hod. 

Uvádzame pre Vás nasledovnú odpoveď :
Predpokladáme, že máte uzatvorenú zmluvu o nájme podľa ust. Obč. zákonníka, kde okrem iných platí ust. § 710 :
"(1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
(2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.
(3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.5a)
(4) Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov,5b) výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že aj keď je zmluva o nájme uzatvorená na dobu určitú, je možnosť dohodnúť si účastníkmi zmluvy dôvody výpovede zo zmluvy o nájme za splnenia podmienok uvedených v zmluve. 

Z otázky usudzujeme, že ak dôvod výpovede bol ten, že nesmiete v prenajatom byte prijímať návštevy konkrétnej osoby, Vášho priateľa, je tento dohodnutý dôvod v rozpore s dobrými mravmi, keďže Vy ste plnoletá osoba a aby stará mama určovala kto môže prísť na návštevu k Vám, je na zváženie platnosť samotnej zmluvy resp. jej časti s poukázaním na ust. § 39 Obč. zákonníka.

Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede; teda ak ste výpoveď prevzali v mesiaci marec 2020, výpovedná lehota začne plynúť dňom 1.4.2020.
Píšete, že ste prevzatie výpovede prevzali. Po ukončení výpovednej lehoty Vás však stará mama ako prenajímateľ nemôže z bytu sama vysťahovať prípadne byt vypratať vo vlastnej réžii. Musela by mať súdne rozhodnutie o vyprataní bytu. 

Nepoznáme obsah Vašej zmluvy, či táto zodpovedá ust. Obč. zákonníka, prípadne ak bola spísaná podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, či zodpovedá tam uvedeným ustanoveniam, teda či je nájomná zmluva platná.

Odporúčame krátku konzultáciu u advokáta.

Uvádzame záverom, že ak bola zmluva o nájme spísaná podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, povinnosťou starej matky bolo predložiť Vám splnenie registračnej povinnosti voči správcovi dane /daňovému úradu/. Všeobecne v zmysle ust. zákona o dani z príjmov platí, že prenajímateľ ak nie je registrovaný u správcu dane, sa musí registrovať u správcu dane do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom začal na území SR prenajímať nehnuteľnosť. Splnenie registračnej povinnosti u správcu dane sa vzťahuje aj na Vašu starú mamu.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy (Občianske právo)

Dobrý deň,
chcela by som Vás veľmi pekne poprosiť o radu. S manželom sme 15. 3. 2020 uzavreli nájomnú zmluvu a prenajali sme 1 izbu v 3i byte podnajomnikovi, o ktorom sme deň na to zistili, že ma vysoké dlhy na daniach, soc. poisť. a zdravotnej. Obávame sa o jeho platobnú disciplínu a tiež o prípadne poriadanie hlučných stretávaní na byte (podľa profilu na soc. sieti) a tým porušovanie domového poriadku. Žiaľ, tieto skutočnosti sme si pre krátkosť času nestihli overiť (bol náhradník za predtým dohodnutého nájomníka), tak sme zmluvu riešili doslova zo dna na deň. Keďže to bolo aj pre neho narýchlo a nemal dostatok peňazí na prevod depozitu a prvého mesačného nájmu, dohodli sme sa, že polovicu depozitu uhradí v hotovosti pri podpise zmluvy a druhu polovicu spolu s mesačným nájomným prevodom na účet do 20. 3. 2020. Zmluva nadobúda platnosť dňom podpisu 15. 3. 2020 a účinnosť od 1. 4. 2020, kedy ma podnájomník dostať aj kľúče od bytu.
Hneď po zistení 16. 3. 2020 som mu písala email aj správu na messenger, že na základe tychto zistení odstupujeme od zmluvy a nech nám uvedený zostatok depozitu a mesačný nájom neposiela, že mu byt neprenajmeme a uhradenú 1/2 depozitu vrátime na účet. Na túto správu však už nereagoval, hoci si ju prečítal. Chcem sa preto opýtať aké mame možnosti a ako mame postupovať. Predpokladám, že ako neplatič preferuje hotovosť, tak neviem, či sa od neho dočkám čísla účtu. Ak by aj napriek našej vyzve, aby zvyšok už neplatil, uhradil zvyšné platby, môže si nárokovať nástup na nájom? Ako mame postupovať, aby sme to uzavreli, mali ošetrené a nemohol nič napadnúť ? Ďakujem Vám veľmi pekne za pomoc.

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 18.03.2020)

Dobrý deň, dôležité vo Vami uvedenom prípade je či predmetný byt užívate aj Vy ako prenajímatelia, či zmluva o nájme časti časti bytu je platná, je spísaná v súlade s ust. Obč. zákonníka. V otázke uvádzate, že zmluva nadobúda účinnosť dňom 1.4.2020, kedy máte nájomcovi odovzdať kľúče od bytu.
Podľa ust. Obč. zákonníka platí :
" § 48
(1) Od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.
(2) Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.
§ 49 : Účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť."


Ak predpokladáme, že v zmluve nemáte dohodnuté odstúpenie od zmluvy  podľa ust. § 48  Obč. zákonníka, odporúčame zaslať nájomcovi dopor. list, aj email., že  odstupujete od zmluvy o nájme časti bytu s poukázaním na ust. §  49 Obč. zákonníka, ako aj vzniklú situáciu pandémie s poukázaním na ust. §  575 Obč. zákonníka  (nemožnosť plnenia) a požiadajte ho, aby zostatok depozitu a nájom neuhradzoval. Zaplatenú zálohu odporúčame súčasne vrátiť na účet nájomcu prípadne poštovou poukážkou.


Citujeme  pre Vás z uzn. NS SR, sp. zn. 4 Cdo 111/2008, zo dňa 30. júna 2009 :
"Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta. V zmysle § 48 ods. 1 Obč. zákonníka možno odstúpiť od zmluvy, len ak je to v zákone (v Obč. zákonníku alebo v inom zákone) pre konkrétny prípad stanovené, alebo ak bolo odstúpenie dohodnuté medzi účastníkmi zmluvy. Dohoda o odstúpení pritom nemusí byť viazaná na existenciu nejakého dôvodu. Pre odstúpenie od zmluvy tam, kde zmluva bola uzavretá písomne, platí, že aj odstúpenie musí byť písomné; inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu, preto odstúpiť od zmluvy možno písomne aj ústne. Obč. zákonník v § 48 ale ani v žiadnom inom ustanovení neurčuje povinnosť, aby obsahom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy bolo aj uvedenie dôvodu odstúpenia (či už zákonného alebo dohodnutého). Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom (prípadne aj ústnom) odstúpení od zmluvy neznamená viazanosť týmito dôvodmi. Neexistencia dôvodov odstúpenia uvedených v odstúpení preto nevylučuje platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov."


Kľúče neodovzdávajte. Pre vstup do bytu by nájomca potreboval súdne rozhodnutie a následne by sa mohol svojho práva domôcť len na základe exekučného konania, čo vzhľadom na situáciu zrejme ani neurobí.

V prípade problémov kontaktujte  našu advokátsku kanceláriu. Budeme radi ak nám dáte vedieť ako ste dopadli.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy (Občianske právo)

Dobrý deň. Chcem sa opýtať, či platí výpoveď nájomnej zmluvy emailom, či treba výpoveď poslať doporučené poštou. Ďakujem.

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 06.02.2020)

Dobrý deň, podľa relevantnej judikatúry je možné aj e-mailovú komunikáciu považovať za písomnú komunikáciu v súlade s Občianskym zákonníkom. Podanie urobené elektronickým prostriedkom, ak je v ňom jednoznačne zachytený obsah právneho úkonu a určená konajúca osoba, spĺňa náležitosti podania. Preto odpoveď závisí od konkrétnych okolností Vášho prípadu. Ak totiž bol e-mail zaslaný z adresy, z ktorého nie je zrejmé meno odosielateľa a nie je meno uvedené ani v obsahu, zrejme nepôjde o určitý právny úkon, nakoľko nie je identifikovateľný odosielateľ.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy (Občianske právo)

Dobrý deň, 
chcem sa informovať akým spôsobom môžem riešiť problém, ktorý mi nastal s prenajímateľom nehnuteľnosti. Súčasný prenajímateľ nehnuteľnosti nám dal (mne a môjmu priateľovi) výpoveď zo zmluvy o nájme, kvôli omeškaniu platby za nájom. Jedna sa o 48 hodinové omeškanie. Nájomné mu už bolo pripísané na účet a to 17. 01. 2020 o 11:00. Oficiálne odstúpenie od zmluvy sme dostali emailom až 21. 1. 2020 s uvedeným dátumom na dokumente 17. 1. 2020. Problémom je, že v zmluve mame v jednom z bodov uvedené, že prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy v prípade, že nájomca nezaplatí nájomné do dohodnutého termínu. Zmluvou dohodnutý termín je 15. Deň v mesiaci (pripísané fin. pristriedky na účte prenajímateľa).
Zmluvu o nájme sme podpísali ešte len 15. 12. 2019. A prenajímateľa sme vopred na osobnom stretnutí upovedomili, že nám termín splátky nájomného plne nevyhovuje a môže sa stat, že k platbe dôjde až 16. Alebo 17. Deň v mesiaci. Tvrdil, že v tom nevidí problém a zmluvu nie je potrebné, akokoľvek upravovať. Ihneď pri druhej splátke nájomného sa nám teda stalo, že platba odišla neskôr a tým bola pripísaná prenajímateľovi na účet s omeškaním 48 hodín.
Momentálne sme v situácii, kedy nám emailom poslal prenajímateľ odstúpenie od zmluvy a snaží sa nás dotlačiť do novej zmluvy, kde bude uvedené, že splátka mesačného nájomného ma byt splatná už k 12. Dna v mesiaci napriek tomu, že nám to nevyhovuje.  Chcem Vás poprosiť o právnu radu akým spôsobom môžeme tento problém riešiť.
Vopred ďakujem za odpoveď. S pozdravom.

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 22.01.2020)

Dobrý deň, pokúsime sa nájsť riešenie.

Nevieme podľa ktorého zákona máte podpísanú zmluvu o nájme, či podľa Obč. zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu.

Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje v ust. § 5 peňažnú zábezpeku (bežné nazývanú aj kaucia), ktorá okrem iných slúži na na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči Vám ako nájomcom napr. pre neplatenie nájomného. Výška peňažnej zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a ktorá v prípade jej použitia zo strany prenajímateľa, ak ste peňažnú zábezpeku platili, mohol nájomné stiahnuť z peňažnej zábezpeky. Následne musí byť peňažná zábezpeka doplatená do jedného mesiaca. 

Ak peňažnú zábezpeku nemáte dohodnutú v zmluve, potom je riešením spísať dodatok k zmluve o nájme s tým, že nájomné je splatné vopred, napr. nájomné zaplatené v mesiaci január 2020 v termíne do konca januára 2020, je nájomným za mesiac február 2020. Súčasne v dodatku k zmluve by ste urovnali doterajšie platby.  V podstate podľa položenej otázky do konca mesiaca 01/2020 uhradíte nájomné za február 2020 a vec bude vyriešená. T.j. : V dodatku k zmluve treba určiť splatnosť vopred tak, aby to Vám vyhovovalo z hľadiska výplaty Vašej mzdy s určitou časovou rezervou 3-4 dni, aby ste neboli v omeškaní.

Vašou argumentáciou na určenie splatnosti nájomného vopred do napr. do konca príslušného mesiaca na mesiac nadchádzajúci sú napr.  zmluvy o výkone správy v prípade bytových družstiev, kde je obyčajne stanovené, že platby do fondu prevádzky, údržby a opráv a za služby spojené s užívaním bytu sú splatné mesačne vopred do konca mesiaca.

Problémy v súvislosti so zmluvami o nájme bytu sú častou otázkou v našej poradni, ktoré otázky a odpovede by mohli byť pre Vás pomôckou, rovnako aj samotný text zmluvy o nájme.

V prípade, že máte pochybnosti o správnosti Vašej zmluvy o nájme aj z právneho hľadiska, odporúčame zmluvu nechať prekontrolovať advokátovi.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy (Občianske právo)

Dobrý deň,
Píšem Vám ako prenajímateľ bytu. Mám uzatvorenú zmluvu s nájomcom, ktorý po pár mesiacoch prestal platiť nájom. Teraz je to už druhý mesiac, čo nevyplatil nájomné. Niekoľko krát som mu volala, či písala sms. Telefón nezdvíha a na sms odpovie, že zaplatí budúci týždeň, potom opäť budúci týždeň a už sú to skoro 2 mesiace čo neuhradil svoj záväzok.
Predpokladám, že zmluvu nemôžem ukončiť okamžite, ale mu musím dať výpoveď.
V zmluve mám stanovenú výpovednú lehotu na 2 mesiace. Je možné túto výpovednú lehotu skrátiť na jeden mesiac podľa zákona o krátkodobom prenájme, keď som registrovaná na daňovom úrade? Neviem, či musím postupovať podľa zmluvy, alebo môžem pri výpovedi sa odvolať na tento zákon. Ďakujem vopred za odpoveď.

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 17.12.2019)

Dobrý deň, 
podľa ust. §  7 zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, okrem iných aj v prípade ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.
Ďalej platí, že ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že Vy ako prenajímateľ môžete od zmluvy odstúpiť v prípade, že ste písomnou formou upozornili nájomcu na neplnenie podmienok zmluvy - úhrada nájomného. V otázke uvádzate, že ste ho telefonicky  a SMS  vyzvali k úhrade dlžného nájomného. 
Odporúčame vzhľadom na ust. § 40 Obč. zákonníka poslať výzvu nájomcovi písomne prípadne emailom, aby doplatil nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu. 
Ak k úhrade nedôjde a dôjde k splatnosti nájomného za dva mesiace, t.j. podľa zmluvy  sa nájomca dostal do omeškania s platením nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva, môžete písomne odstúpiť od zmluvy o krátkodobom nájme bytu, t.j. nie je potrebné dať dvojmesačnú výpoveď., ale od zmluvy odstúpiť. Na odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme  bytu nepotrebujete súhlas nájomcu; od zmluvy odstúpite jednostranným úkonom, kde nájomcovi oznámite, že z dôvodu neuhradenia nájomného za dva mesiace, ktorého splatnosť už nastala, odstupujete od zmluvy.


Následne platí ust. § 8 zákona o krátkodobom nájme bytu :
"Vypratanie bytu
(1) Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.
(2) Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1."


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy (Občianske právo)

Dobrý deň, Chcem sa spýtať ak mám nájomnú zmluvu na rok a už pred mesiacom a pol som oznámila prenajímateľovi, že chcem skončiť a v zmluve mám výpovednú 2 mesiace no on tvrdí, že nemám a môžem odísť len v prípade, keď si nájdem za seba VHODNÚ NÁHRADU. Náhradu som našla niekoľko no jemu žiaden nevyhovoval. A ešte k tomu nevykuruje a vyhovára sa na to, že mám poprosiť susedu. Čo mám spraviť, aby som mohla odísť z bytu? Ďakujem.

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 29.11.2018)

Dobrý deň, výpoveď nemôže byť naviazaná na nájdenie "náhrady" za seba. Takáto požiadavka nemôže byť uvedená ani v zmluve pri riadnom skončení nájomného vzťahu a hlavne nevyplýva ani zo zákona. V prípade, že nehnuteľnosť nie je vykurovaná, v tomto období je nutné ju vnímať ako nespôsobilú na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Ak tomu tak reálne je a nehnuteľnosť je v dôsledku nevykurovania neobývateľná, máte dokonca právo od nájomnej zmluvy odstúpiť, čím by došlo k ukončeniu nájomného vzťahu okamžite, bez plynutia výpovednej lehoty. Nehnuteľnosť však musí byť objektívne neužívateľná. V ostatných prípadoch Vám odporúčame dať výpoveď z nájomnej zmluvy. Po uplynutí výpovednej lehoty dôjde k ukončeniu nájomného vzťahu, a to bez ohľadu na to, či si náhradu nájdete alebo nie. Je však potrebné prihliadnuť aj na dobu, na ktorú je uzatvorená nájomná zmluva, či nedôjde k ukončeniu nájmu uplynutím doby skôr ako uplynutím výpovednej lehoty.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy (Občianske právo)

Dobrý deň, dna 26. 07. Som podpísala zmluvu o nájme bytu, vyplatila depozit a províziu RK. Byt je voľný až od 01. 09., keby som chcela od zmluvy odstúpiť je to možné? Budú mi vrátené všetky peniaze? Ďakujem za Vašu odpoveď.

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 02.08.2018)

Dobrý deň,

záleží na tom, ako je nastavená zmluva. Ak ste si v zmluve dohodli pre takýto prípad možnosť odstúpenia od zmluvy, môžete tak urobiť. Odstúpením zmluva zaniká a zmluvné strany sú povinné si vrátiť všetko, čo si plnili. Realitná kancelária však pravdepodobne nebude chcieť vrátiť depozit, ktorý ste jej zložili. Tu je tiež dôležité, ako je nastavená zmluva. K tomu si dovolím uviesť názory Najvyššieho súdu SR a ČR: 

 Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom rozhodnutí z 31.01.2011, sp. zn. 4 Cdo 148/2010, v ktorom konštatoval, že „pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške musia byť kumulatívne splnené dve podmienky a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a súčasne, že túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.... sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí existovať príčinná súvislosť.“

Významným je aj rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008 podľa ktorého „sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, hoci k tomu vytvoril podmienky“.

Okrem toho, ak by bola v zmluve formulovaná zmluvná pokuta za odstúpenie od zmluvy, bola by neplatná, pretože odstúpenie je právom a nie povinnosťou a zmluvná pokuta môže zabezpečovať len splnenie povinnosti.

Odporúčam si preštudovať zmluvu. Zároveň si viac môžete prečítať v našom článku: https://ficek.sk/zmluvne-pokuty-v-sprostredkovatelskej-zmluve-so-spotrebitelom-95


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Odstúpenie od nájomnej zmluvy (Občianske právo)

Vážený tým advokátov. Včera som podpísala zmluvu o nájme bytu. Podmienkou je do siedmich dni od podpisu zmluvy zaplatiť depozit a nájomné za jeden mesiac. Zatiaľ som nič neuhradila, kľúče od bytu neprevzala. Rada by som zmluvu vypovedala resp. ju zrušila. Ako mám prosím postupovať? Veľmi pekne ďakujem za odpoveď. S pozdravom.

Odpoveď: Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 20.06.2018)

Dobrý deň,

na Vašu otázku uvádzame právny názor :

Všeobecne podľa ust. § 48 Obč. zákonníka platí, že "od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak." 

Nevieme ako máte koncipovanú zmluvu, prípadne podmienky odstúpenia od zmluvy.

Pri zodpovedaní otázky vychádzame z predpokladu, že sa jedná o platne uzatvorenú zmluvu, teda že zmluva obsahuje všetky náležitosti podľa ust. Občianskeho zákonníka prípadne zákona o krátkodobom nájme bytu. 
Podmienky uvedené vo Vašej zmluve o nájme - úhrada nájomného za jeden mesiac vopred a úhrada peňažnej zábezpeky (depozit) v lehote do 7 dní od podpísania zmluvy v zmysle ust. § 36 Občianskeho zákonníka predstavujú tzv. odkladaciu podmienku /citujeme/ :
"(1) Vznik, zmenu alebo zánik práva či povinnosti možno viazať na splnenie podmienky. Na nemožnú podmienku, na ktorú je zánik práva alebo povinnosti viazaný, sa neprihliada.

(2) Podmienka je odkladacia, ak od jej splnenia závisí, či právne následky úkonu nastanú. Podmienka je rozväzovacia, ak od jej splnenia závisí, či následky, ktoré už nastali, pominú.

3) Ak účastník, ktorému je nesplnenie podmienky na prospech, jej splnenie zámerne zmarí, stane sa právny úkon nepodmieneným.

(4) Na splnenie podmienky sa neprihliada, ak jej splnenie spôsobí zámerne účastník, ktorý nemal právo tak urobiť a ktorému je jej splnenie na prospech.

(5) Ak z právneho úkonu alebo z jeho povahy nevyplýva niečo iné, predpokladá sa, že podmienka je odkladacia."

 

Nesplnením odkladacej podmienky - úhrada nájomného na jeden mesiac a úhrada peňažnej zábezpeky v lehote do 7 dní od podpísania zmluvy , znamená, že právne účinky úkonu - Vašej zmluvy o nájme nenastanú, zmluva o nájme nenadobudne účinnosť a prenajímateľ Vám ani byt neodovzdá. Alebo inakšie, splnenie podmienky - úhrada nájomného a peňažnej zábezpeky v stanovenej lehote - podmienky právneho úkonu - zmluvy o nájme nastanú.
Ak ste sa dohodli na lehote 7 dní, odporúčame len oznámiť prenajímateľovi, že podmienky nájomnej zmluvy - úhrada nájmu a peňažnej zábezpeky vopred -  neslníte. Dôvod oznámenia je ten, aby ste neniesli zodpovednosť za prípadnú škodu.  


©
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
V bezplatnej poradni nie je zaručená odpoveď, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
V bezplatnej poradni je otázka a odpoveď verejná, pre zmenu
sa vráťte o krok späť a vyberte si právnu poradňu Premium.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole


Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk