Dobrý deň, ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu určitú nájom končí uplynutím dohodnutej doby nájmu. Urobili ste správne, že ste nájomcom oznámili, že nájomná zmluva nebude predĺžená a preto sa musia z bytu vysťahovať najskôr dňa 31.7.2024, keďže nájomný pomer končí uvedeným dňom. Ak by mal nájom skončiť skr, je to možné na zákalde dohody s nájomcami. Oznámte to nájomcom aj písomne, že nájomná zmluva predĺžená nebude.

O prevzatí bytu po skončení nájmu odporúčam spísať zápisnicu s uvedením jeho stavu, vrátane odpočtu médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/. Jedno vyhotovenie pre vás, a jedno vyhotovenie pre nájomcov, samozrejme aj s podpismi.

Dobrý deň,
samozrejme, ak nájomca neplatí dohodnuté nájomné, potom to je dôvod na ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa. 

V zmysle § 711 ods. 1 písm d) Občianskeho zákonníka platí, že "Prenajímateľ môže vypovedať nájom z bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,"

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia § 106 a 112 Civilného sporového poriadku. Čo znamená, že sa môže uplatniť aj fikcia doručenia, ak si nájomca zásielku v odbernej lehote na prevzatie neprevezme a táto sa vráti prenajímateľovi, má sa za to, že sa o nej adresát dozvedel.  

Súčasne je potrebné upozorniť, že v zmysle ust. § 711 ods. 5 OZ: "Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol."

Podľa ust. § 710 ods. 4 OZ: "Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov."

Vzhľadom na uvedené, ak je nájomca v hmotnej núdzi a dohodol by sa s prenajímateľom na doplatení nájomného do šiestich mesiacov (toto je ochranná lehota) a nájomné by v tejto lehote doplatil, dôvod výpovede zanikne. Hmotnou núdzou sa rozumie je stav, kedy príjem členov domácnosti nedosahuje sumy životného minima a oni si nevedia alebo nemôžu zabezpečiť či zvýšiť príjem prácou, svojim majetkom alebo uplatnením nejakého práva (napríklad práva na výživné).

Jednotlivec je teda v hmotnej núdzi, ak má mesačný príjem nižší ako 268,88 €, manželia sú v hmotnej núdzi, ak ich spoločný mesačný príjem nedosahuje sumu 456,45 €. V prípade, že majú deti, ich životné minimum sa zvyšuje o 122,77 € mesačne na každé dieťa, t. j. 579,22 € pre manželský pár s jedným dieťaťom, 701,99 € pre manželov s dvoma deťmi atď. 

Takto si viete zhruba určiť, či je nájomca v hmotnej núdzi alebo nie. Ak sa jedná o nájomcu, ktorý nemá rodinu a bol riadne zamestnaný, potom aj v čase poberania PN by sa nemal dostať do stavu hmotnej núdze.  

Dôležité však je aj to podľa ktorého predpisu máte uzatvorenú zmluvu.

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa ust. Občianskeho zákonníka, potom výpovedná doba je v zmysle ust. § 710 ods. 3 tri mesiace, ktorá začína plynúť prvým dňom nasledujúceho po doručení výpovede. 

Výpoveď z nájmu bytu možno dať len zo zákonných dôvodov uvedených v ust. § 711 Obč. zákonníka. Medzi výpovednými dôvodmi nie je dôvod predaja bytu, keďže tu platí ust. § 680 ods. 2 Obč. zákonníka a to, že predajom nehnuteľnosti prechádzajú práva a povinnosti z nájomnej zmluvy na nového vlastníka bytu /citujeme/ :

"Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná."

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že dom prenajímate na dobu určitú. Ak by ste dom predali, potom je nevyhnutné z dôvodu právnej istoty v kúpnej zmluve uviesť, že dom je v nájme a kedy končí nájomná zmluva. Tu platí ust. § 680 ods. 3 Obč. zákonníka :

"Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak by ste dom predali, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka domu a ten bude oprávnený vec vyporiadať pokiaľ ide o nájomcu domu a to buď nepodpísaním zmluvy na ďalšie obdobie resp. ak by sa nájomca dobrovoľne sám neodsťahoval, musel by podať návrh na súd o vypratanie nehnuteľnosti.

Dobrý deň,
ak nemáte podpísanú nájomnú zmluvu, nevzťahuje sa na Vás žiadna výpovedná lehota. Tzn. že by ste teoreticky na základe jej výzvy mali byt ihneď opustiť, lebo ho užívate bez právneho titulu. Z bytu Vás však nemôže násilím a sama vyhodiť. To s ohľadom na jej postup veľmi dobre vie, a preto akceptovala, že uzatvorí s Vami nájomnú zmluvu. Ak by Vás chcela vypratať z nehnuteľnosti, musela by podať žalobu na miestne príslušný súd. Samotné súdne konanie môže trvať dlhšie ako 3 mesiace. 

Dobrý deň, pokiaľ ide o výpoveď z nájomnej zmluvy, zákon hovorí, že prenajímateľ má právo vypovedať nájomnú zmluvu na byt zo zákonom vymedzených dôvodov. Jedným z nich je aj prípad, ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome. V takomto prípade je však nevyhnutné predmetný dôvod výpovede z nájmu vo výpovedi presne vymedziť. Výpovedná lehota je však podľa zákona tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená. Nájom by v takomto prípade skončil až uplynutím posledného dňa výpovednej lehoty. Vzhľadom na uvedené, podľa toho čo uvádzate, nakoľko výpovedná lehota je podľa zákona až trojmesačná, skôr ako v máji nájomný vzťah s vašim nájomníkom neviete ukončiť. 

Tiež by bolo potrebné pozrieť, ako máte uzatvorenú zmluvu, či to nejde podľa zmluvy o krátkodobom nájme bytu.

Dobrý deň,
áno. Možnosť vypovedať nájomnú zmluvu, resp. ju nepredĺžiť, ak sa blíži doba skončenia nájomného vzťahu nie je obmedzené na to, že v byte býva osoba s maloletým dieťaťom. Samozrejme z tohto dôvodu výpovede im budete musieť zabezpečiť tzv. náhradné bývanie.

Dobrý deň,
ak je zmluva na neurčito, je možné ho ukončiť iba v súlade so zákonom, resp. zmluvou. V tomto prípade by bolo potrebné presne sa pozrieť na znenie Vašej zmluvy.

Vo vzťahu k investíciám a prípadnému odškodeniu je dôležité to, či sa tieto vykonali so súhlasom prenajímateľa alebo ste ich robili bez jeho vedomia, aby Vám lepšie robilo v týchto priestoroch. V tejto časti Vám odporúčam dohodnúť si konzultáciu s advokátom. Môžete sa obrátiť aj na niektorého z našich advokátov. 

Dobrý deň,
nakoľko je nájom bytu chránený, posudzuje sa jeho skončenie veľmi prísne. Ak máte zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, musíme sa riadiť § 710, podľa ktorého Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.

Občiansky zákonník neumožňuje odstúpiť od nájomnej zmluvy ani skončiť nájom tak, ako máte uvedené v čl. V. Nájom musíte jedine vypovedať. Podľa toho, čo píšete napr. podľa § 711 ods. 1 písm. d) zákona:

nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa