'

Stavebné povolenie a námietky suseda ?


Online právna poradňa
Oblasť práva: Iné oblasti práva, Košický
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát
Odpovedané dňa: 16. 3. 2018

Otázka: Stavebné povolenie a námietky suseda ?

Ďakujem za Vašu ochotu reagovať a uvádzam doplňujúce informácie. Stavebné povolenie bolo vydané miestne príslušným stavebným úradom - obcou ( ide o stavebné povolenie na výstavbu rodinného domu ), pričom sused uplatnil nasledovné námietky : namieta, že nemal čas sa pripraviť na územné a stavebné konanie, pričom oznámenie o mieste a dátume konania prevzal no nezúčastnil sa ho. Požaduje zaslanie plánu umiestnenia rodinného domu, chce byt prítomný pri zameraní a osadení stavby geodetom, pričom požaduje o premeranie spoločnej hranice pozemkov. Táto hranica už bola nedávno prekontrolovaná no s tým nemám problém, veď nech príde, geodet zameria to isté ako minulé, namieta, že voda z môjho pozemku mu bude tiecť na jeho pozemok, pričom podotýkam, že úroveň jeho pozemku je oproti môjmu vyššie o cca 20 cm. No tejto námietke absolútne nechápem a vymyká sa to fyzike, namieta trasovanie inžinierskych sieti (vody a elektriny). Toto trasovanie a miesta možného napojenia boli určené na tento účel príslušným orgánom a to vodárenskou spoločnosťou a elektrárňami a podotýkam, že náklady na ich zriadenia budú hradené investorom teda mnou. Tu na podotýkam, že tieto siete budú vedené výlučne po pozemku môjho otca. Sused žiada, aby tieto siete boli vedené úplne inde. Neviem, no niektoré jeho námietky mi pripadajú úplne neopodstatnené. Touto cestou sa na Vás obraciam so žiadosťou o radu a čo ďalej. Skúšal som ho kontaktovať v snahe o rozumnú dohodu, no nereaguje. Momentálne má stavebné povolenie odkladný účinok a čakám na reakciu stavebného úradu, aké stanovisko záujme. Pravdepodobne zvolá ďalšie sedenia, či sused preberie zásielku, či príde a čo zase vymyslí, tak to neviem. Za Vašu radu veľmi pekne ďakujem a prajem pekný deň. S pozdravom.

Odpoveď: Stavebné povolenie a námietky suseda ?

 

Dobrý večer, 
k Vašej otázke uvádzame nasledovné :

1./ Stavebný poriadok riadne určuje podmienky vydania stavebného povolenia v ust. § 58 a nasl. stavebného poriadku a určuje v ust. § 59 kto je účastníkom stavebného konania :
"Účastníkmi stavebného konania sú:
a) stavebník,
b) osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté,
c) ďalšie osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu,
d) stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba,
e) projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby."

Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že sused je účastníkom  stav. konania ako vlastník pozemku a stavby na ňom postavenej, a to v rozsahu, ak jeho vlastnícke alebo iné právo k týmto jeho pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo, slovo priamo zdôrazňujeme, dotknuté.

Podľa ust. § 61 "stav. poriadku stavebný úrad oznamuje začatie stavebného konania dotknutým orgánom, všetkým známym účastníkom a nariadi ústne pojednávanie spojené s miestnym zisťovaním. Súčasne ich upozorní, že svoje námietky môžu uplatniť najneskoršie pri ústnom pojednávaní, inak že sa na ne neprihliadne. Na pripomienky a námietky, ktoré boli alebo mohli byť uplatnené v územnom konaní alebo pri prerokúvaní územného plánu zóny, sa neprihliada. Stavebný úrad oznámi začatie stavebného konania do 7 dní odo dňa, keď je žiadosť o stavebné povolenie úplná."

To, že sused nemal čas na pripomienky ak stavebný úrad splnil lehotu, je problém suseda. Je tu však ust. § 137 stav.poriadku o občianskoprávnych a iných námietkach :
"Stavebné úrady vykonávajúce konanie podľa tohto zákona, sa pokúsia vždy aj o dosiahnutie dohody účastníkov pri tých námietkach, ktoré vyplývajú z vlastníckych alebo iných práv k pozemkom a stavbám, ale prekračujú rozsah právomoci stavebného úradu alebo spolupôsobiacich orgánov štátnej správy.
Ak medzi účastníkmi konania nedôjde k dohode o námietke podľa odseku 1, ktorá, keby sa zistilo jej oprávnenie, by znemožnila uskutočniť požadované opatrenie alebo by ho umožnila uskutočniť len v podstatne inej miere alebo forme, odkáže stavebný úrad navrhovateľa alebo iného účastníka podľa povahy námietky na súd alebo na iný príslušný orgán a konanie preruší."

Teda stavebný úrad zhodnotí námietky suseda a ak by tieto boli oprávnené podľa uvedeného odkáže stav. úrad účastníka podľa povahy námietky na súd alebo iný orgán a konanie preruší. Stavebný úrad určí lehotu, v ktorej sa musí predložiť dôkaz, že na súde, prípadne inom príslušnom orgáne bol podaný návrh na rozhodnutie v spornej veci. Ak návrh nebude v určenej lehote podaný, môže si stavebný úrad urobiť úsudok o námietke sám a rozhodnúť vo veci.  So súdnym konaním, ak by sused podal žalobu, sú spojené náklady.


2./ Požiadavka suseda na premeranie hranice pozemkov presahuje rámec stavebného konania. Vy ako stavebník ste v stavebnom konaní povinný preukázať, že ste vlastníkom pozemku, na ktorom sa má stavať § 58 ods. 2 stav. poriadku : "Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu.  Pod pojmom „iné práva k pozemkom a stavbám“ použitým v spojení „vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich“ sa podľa povahy prípadu rozumie
a) užívanie pozemku alebo stavby na základe nájomnej zmluvy, dohody o budúcej kúpnej zmluve alebo dohody o budúcej zmluve o vecnom bremene, z ktorých vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu,
b) právo vyplývajúce z vecného bremena spojeného s pozemkom alebo stavbou,
c) právo vyplývajúce z iných právnych predpisov,
d) užívanie pozemku alebo stavby na základe koncesnej zmluvy, z ktorej vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu."

Zabrániť premerať hranicu spoločného pozemku mu nemôžete, nakoľko ak o túto službu požiada geodeta, bude znášať aj príslušné náklady ako objednávateľ.


3./ Prítomnosť suseda pri zameraní budúcej stavby je podmienkou  viac menej abstraktnou, na ktorú nemá žiaden právny nárok už len pokiaľ  vychádzame z ust. stavebného poriadku § 75 : "Pred začatím stavby, zmeny stavby, terénnych úprav a ťažobných prác na povrchu musí stavebník zabezpečiť vytýčenie stavieb fyzickou osobou alebo právnickou osobou oprávnenou vykonávať geodetické a kartografické činnosti a autorizačné overenie vybraných geodetických a kartografických činností autorizovaným geodetom a kartografom."

Následne pri realizácii stavby  je dôležitá  vyhl. č. 147/2013 Z. z, ktorou sa ustanovujú podrobnosti na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri stavebných prácach, ktorá stanovuje pomerne podrobne ako má vyzerať stavenisko a oprávnenia jednotlivých osôb zdržiavať sa na ňom, ako aj napr. ust. § 43i/, § 134 stav. poriadku v nadväznosti na stavenisko.

4./  Námietky vedenia inž. sietí nie sú podľa  nášho názoru  opodstatnené, a to ani hľadiska jeho postavenia účastníka konania, nakoľko sa predmetné siete netýkajú jeho stavby a jeho pozemku.

5./ Ak sa teda jedná o odpoveď na Vašu otázku pôvodnú otázku či môže stavebný úrad (obecný stavebný úrad) vznesené námietky označiť ako neopodstatnené a zamietnuť ich, odpoveď je áno, stavebný úrad môže rozhodnúť o námietkach a tieto vyhodnotiť ako neopodstatnené.

Poukazujeme resp. citujeme pre Vás z judikatúry - rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. apríla 2014, sp. zn. 6Sžp/23/2013 :

"Správny orgán v stavebnom konaní v rámci svojej rozhodovacej právomoci je oprávnený a aj povinný riešiť i otázky, ktoré patria do pôsobnosti iných orgánov (t.j. iného správneho orgánu alebo súdu), ak to zákon priamo nevylučuje, vychádzajúc i zo zásady zákonnosti a hospodárnosti konania. V danej súvislosti odvolací súd poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho správneho súdu (Boh. A 3270/24) nesmie správny orgán napríklad odmietnuť rozhodnúť vo veci samej z dôvodu, že predbežná otázka nebola doposiaľ rozhodnutá príslušným orgánom. Buď si odpovie na túto otázku sám (urobí sám aj úsudok) alebo dá príslušnému orgánu podnet na začatie konania a vyčká s vlastným rozhodnutím, dokiaľ sa o predbežnej otázke nerozhodne. Povinnosťou stavebného úradu je vždy posúdiť charakter nastolenej predbežnej otázky, a na základe toho posúdiť svoju kompetenciu, či je oprávnený sám o nej rozhodnúť a až na základe tohto posúdenia rozhodnúť vo veci."

 

Budeme radi, ak nám dáte vedieť, ako ste dopadli.



 

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Stavebné povolenie a námietky suseda ? (Iné oblasti práva)

Ďakujeme krásne za odpoveď. Áno ako ste pochopili. Sused prišiel a domáhal sa vstupu, lebo vraj jeho predkovia tam bývali a chodili roky. Ja som mu ponúkol prenájom za poplatok, ale on chcel ten schátraný dom predať. Keďže požadoval neúmerne vysokú cenu (asi 10x viac ako ide trhová hodnota za 1m2 v danej lokalite) tak na tom sme sa nedohodli. Potom som mu oznámil, aby opustil pozemok, lebo nemá vecné bremeno. Zavolal políciu a podal oznámenie. Pred príslušníkmi polície som mu vysvetlil, (aj je to uvedené vo výpovedi), že som mu navrhol 3 riešenia: kúpu jeho domu, (čo nechcel), prenájom čo odmietol, a ponúkol som mu aj zriadenie vecného bremena (na jeho meno) za poplatok, to tiež vyslovene odmietol. Potom odišiel a žalobu podal v deň stavebného konania. Ďakujem pekne za odpoveď a Vás čas. S predchádzajúcou odpoveďou ste nám pomohli.

Odpoveď: Stavebné povolenie a námietky suseda ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 09.11.2018)

Dobrý deň,

na doplnenie uvádzame :

Nie je celkom správne, že ste ho vyhodili z pozemku na prístup k jeho stavbe. 

Podľa ust. § 127 ods. 3 Obč. zákonníka platí :

"Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť."

Odporúčame postup ako sme ho uviedli v predchádzajúcej odpovedi a vlastníkovi stavby navrhnúť riešenie resp. aj viaceré alternatívy /nájom pozemku, vecné bremeno so zápisom do katastra, vrátane uvedenia náhrady za toto Vaše obmedzenie vlastníckeho práva/.

Komunikujte s ním doporučenými listami.

V prípade, že žaloba bude podaná môžete kontaktovať našu kanceláriu, aby sme Vám vo veci pomohli.

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Stavebné povolenie a námietky suseda ? (Iné oblasti práva)

Dobrý deň, prajem. Potreboval by som jednu radu. Na stavebnom konaní (ústne prejednanie) jeden susedov advokát požiadal o prerušenia konania, z dôvodu podania žaloby na zriadenie vecného bremena. Konanie žiada prerušiť až do doby, kým nebude zriadené vecné bremeno práva prechodu k danému domu. Nakoľko sa jeho dom nachádza od navrhovanej stavby minimálne 20 metrov. Existujúci vjazd na pozemok podľa projektu nebude stavbou ohrozený ani zatarasený z našej strany. Môže stavebný úrad v takom prípade konanie prerušiť? Len pre upresnenie veci uvádzam, že daný sused sa s nami na navrhovaných prechodoch k jeho stavbe odmietol mimosúdne dohodnúť. Sám býva na opačnej strane republiky, jemu patrí v našom dvore len starý schátraný dom s pozemkom pod ním 150 m2 a nič viac. Dom je roky neobývaný, 200 rokov starý bez inžinierskych sieti. Pritom okolité pozemky okolo 3000 m2 sú všetky vo vlastníctve mojej manželky a našej rodiny. Od hlavnej cesty cez existujúci vjazd na nás pozemok je jeho dom vzdialený asi 50 metrov. Navrhovali sme mu odkúpenie jeho domu, nájom, všetko odmietol a až v deň stavebného konania jeho advokát oznámil po mesiacoch, že podáva žalobu. To nás zastihlo nepripravených Ak si nájdete čas na odpoveď vopred Vám srdečne ďakujeme.

Odpoveď: Stavebné povolenie a námietky suseda ?

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 08.11.2018)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme odpoveď :

Sused ako vlastník 200 ročného domčeka je účastníkom stav. konania v súlade s ust. § 59 stavebného poriadku. 
V otázke uvádzate, že ste mu ponúkli odkúpenie jeho nehnuteľnosti, ďalej že ste mu ponúkli nájom - zrejme ste chceli uviesť, že ste mu ponúkli nájom Vášho pozemku na prístup k jeho nehnuteľnosti (z otázky nám to nie je celkom zrejmé).

Vo veci uvádzame, že stavebný úrad nie je oprávnený riešiť otázku prístupu suseda k jeho 200 ročnému domu, nakoľko táto otázka nie je predmetom stavebného konania. Stavebný úrad maximálne posúdi len jeho námietku z hľadiska toho, či Vami plánovaná stavba na Vašom pozemku bude zabraňovať v prístupe k 200 ročnej nehnuteľnosti.  Pokiaľ Vami plánovaná výstavba nijako neobmedzuje vlastníka tohto domčeka v prístupe k jeho nehnuteľnosti, stavebný úrad konanie nepreruší.

Obdobný záver je uvedený aj v rozsudku Krajského súdu v Bratislave sp.zn. : 5Co/495/2015 z 28.2.2017, keď návrh na zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve cesty zamietol z dôvodu možnosti dohody, ako aj z dôvodu, že vlastník pozemku nijako nezamedzoval v prístupe k stavbe a vlastník stavby nijako nereagoval na predložené dohody.

Aktuálny stav tejto nehnuteľnosti môžete zistiť na stránke www. katasterportal.sk, či vôbec stavba je zapísaná na liste vlastníctva a kto je jej vlastníkom.

K otázke samotnej žaloby na súd o zriadenie vecného bremena v práve cesty cez Váš pozemok uvádzame, že podľa ust. § 151o/ ods. 3 Občianskeho zákonníka platí (citujeme) :
"Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

Z tohto zákonného ustanovenia vyplýva, že je daná možnosť, aby súd zriadil toto vecné bremeno v prospech vlastníka tejto 200 ročnej stavby, teda zo zákona nie je daná bezvýhradne povinnosť súdu toto vecné bremeno zriadiť.  Súdy dávajú prednosť dohode strán na základe zmluvy alebo dohody, súdne rozhodnutie je v princípe až krajným riešením. Vlastník 200 ročnej stavby bude musieť v súdnom konaní preukázať, že Vy nie ste ochotný sa dohodnúť na zmluvnom riešení.

Na to, aby žaloba o zriadenie práva cesty vo forme vecného bremena bola úspešná, musí okrem všeobecných náležitostí, spĺňať základné hmotnoprávne podmienky; za základné hmotnoprávne podmienky úspešnosti žaloby o zriadení práva cesty cez priľahlý pozemok sa považuje to, že: 
a) vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom priľahlého pozemku, ktorý umožňuje prístup k stavbe, 
b) prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak (napr. zmluvné zriadenie vecného bremena, zmluva o nájme pozemku).

Na základe uvedeného odporúčame, aby ste vlastníkovi 200 ročnej stavby poslali oznámenie, že z Vašej strany nikdy nedošlo k obmedzovaniu alebo zamedzovaniu prístupu k jeho stavbe a predložte mu návrh, aby sa uzatvorila zmluva o nájme vrátane určenia výšky nájomného, ktoré Vám bude platiť za užívanie Vášho pozemku.

Vo veci nás môžete kontaktovať za účelom spísania potrebných listín.
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií

GoPay Visa SecureCode Visa Visa MasterCard MasterCard MasterCard


Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk