Môžem odstúpiť od kúpnej zmluvy?

Dobrý deň, vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že ak kupujúci neuhradili kúpnu cenu podľa kúpnej zmluvy, ide o podstatné porušenie zmluvy zo strany kupujúcich. Z otázky predpokladáme, že byt ste kupujúcim fyzicky neodovzdali.

Vo Vašom prípade keďže došlo k omeškaniu kupujúcich ako dlžníka, v takomto prípade máte právo od zmluvy odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy musí byť urobené písomne. Súhlas kupujúceho na odstúpenie od kúpnej zmluvy nepotrebujete, lebo ide o výkon Vášho práva v zmysle ust. § 517 Občianskeho zákonníka /citujeme/, ako ani to, aby možnosť odstúpenia od kúpnej zmluvy obsahovala samotná kúpna zmluva, lebo toto oprávnenie vyplýv z Obč. zákonníka :

"Dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení."

Čo sa týka rezervačnej zálohy, je potrebné rozlišovať, či bola záloha poskytnutá ako záloha na úhradu kúpnej ceny podľa Občianskeho zákonníka, alebo ako zádržné, prípadne ako zmluvná pokuta alebo preddavok. Ak bola záloha poskytnutá ako záloha podľa, platí, že ak dôjde k porušeniu zmluvy zo strany kupujúceho, predávajúci má právo zálohu zadržať, ak sa tak zmluvné strany dohodli, alebo ak to vyplýva z účelu zálohy. Ak však zmluva alebo rezervačná zmluva výslovne stanovuje, že záloha sa v prípade porušenia zmluvy kupujúcim nevracia, môžete si ju ponechať. Ak takáto dohoda nie je, záloha sa spravidla vracia, ale môžete si z nej započítať škodu, ktorú vám kupujúci spôsobil.

Nie je pravdou, že by ste museli automaticky vrátiť rezervačnú zálohu, ak kúpnu zmluvu porušila druhá strana, pokiaľ zmluva alebo povaha zálohy umožňuje jej zadržanie. Ak však rezervačná záloha nemá povahu zmluvnej pokuty alebo nie je v zmluve dohodnuté, že v prípade porušenia zmluvy kupujúcim záloha prepadá v prospech predávajúceho, potom by ste ju mali vrátiť, prípadne si z nej započítať škodu.

Škodu, ktorá vám vznikla tým, že kupujúci nesplnil svoju povinnosť, si môžete vymáhať na súde, ak sa s kupujúcim nedohodnete na jej úhrade. Vždy je rozhodujúce konkrétne znenie vašich zmlúv a dohôd, preto odporúčam dôkladne si ich preštudovať.

V prípade potreby resp. záujmu v uvedenej veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu, pričom na posúdenie veci budeme potrebovať vidieť dokaldy /kúpnu a rezervačnú zmluvu/.

Dobrý deň,

ak samotná rezervačná zmluva oprávňovala budúceho kupujúceho, aby od rezervačnej zmluvy odstúpil, prípadne možnosť odstúpenia od zmluvy vyplýva zo zákona, potom budúci kupujúci je oprávnený od rezervačnej zmluvy odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy jvšak predstavuje výkon práva a toto odstúpenie nemôže byť pokutované tým, že budúci predávajúci si rezervačný poplatok ponechá titulom pokuty. Takéto konanie zo strany predávajúceho by bolo v rozpore s ust. § 3 Občianskeho zákonníka.

Dobrý deň,
ak bola zmluva uzatvorená pod nátlakom, tak táto je absolútne neplatná a nie je potrebné od nej odstupovať. Podľa ust. § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka: 

Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

V praxi je však veľmi náročné toto tvrdenie preukázať. Preto, ak by ste sa domáhali určenia vlastníckeho práva súdnou cestou, tak by ste museli preukázať, že zmluvu ste uzatvorili pod hrozbou a nátlakom, napríklad prostredníctvom svedkov či iných dôkazných prostriedkov. Ak by ste to nepreukázali, tak potom by súd žalobu zamietol. 

Dobrý deň,
v otázke uvádzate, že ide o nehnuteľnosť, ktorá bola v kúpnej zmluve uvedená ako orná pôda. Následne ste Vy ako kupujúci zistili z listu vlastníctva, že kód pozemku je 501  - chránená vodohospodárska oblasť.

Nevieme kto Vám vypracoval kúpnu zmluvu, ale zrejme v tomto štádiu jej podpísania došlo ku chybe avšak z Vašej strany, keďže kód pozemku je uvedený na liste vlastníctva. Ak vám bola predložená kúpna zmluva na podpis, bolo potrebné ju preštudovať, resp. aspoň konzultovať s advokátom a zistiť aktuálny stav na liste vlastníctva, kde je tento údaj uvedený /§ 8 zákona o katastri nehnuteľností/. Bolo potrebné postupovať s obozretnosťou.

Pokiaľ ide o záplavovovú oblasť, čo ste zrejme zistili tiež až následne, tu bolo potrebné prípadne preštudovať tzv. záplavové resp. povodňové mapy, ktoré sú už prístupné tiež na internete.

Odporúčam však na posúdenie veci a Vašich dokladov kontaktovať advokáta.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu na konzultáciu.

Dobrý deň, všeobecne platí, že od zmluvy možno odstúpiť, len ak to umožňuje sám zákon alebo ak je to medzi zmluvnými stranami dohodnuté. Zákon v prípade kúpnej zmluvy umožňuje odstúpenie, ak ste túto uzavreli v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.

Taktiež v zmysle ust. § 597 Občianskeho zákonníka, môžete od zmluvy odstúpiť kupujúci, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil a ktorá vec robí neupotrebiteľnou. Rovnako vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti, ktoré si kupujúci výslovne vymienil, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým. 

Vzhľadom na nedostatok bližších informácií nevieme vašu otázku zodpovedať presnejšie. Bolo by potrebné vidieť aj samotnú zmluvu o kúpe pozemku, ktorá musí byť písomná. Ak ste si v tejto vymienili možnosť odstúpenia od zmluvy, ak nastane určitá situácia, potom, ak takáto situácia nastala, môžete od zmluvy odstúpiť. Následkom odstúpenia je však povinnosť vrátiť si s druhou zmluvnou stranou navzájom plnenia, ktoré ste v zmysle zmluvy každá obdržali. 

Dobrý deň,
ak pod predbežnou zmluvou máte na mysli rezervačnú zmluvu a v súčasnosti ste si kúpu bytu rozmysleli, nemusíte podpísať riadnu kúpnu zmluvu s predávajúcim. S vysokou pravdepodobnosťou však zložený rezervačný poplatok prepadne ako zmluvná pokuta v prospech predávajúceho a sprostredkovateľa.

Dobrý deň,
vo Vašej otázke ste neuviedli o čom ste neboli oboznámená. Samotná skutočnosť týkajúca sa veku nie je dôvodom na odstúpenie od zmluvy. Ak Vám však predávajúci zatajil rôzne vady nehnuteľnosti, ktoré robia nehnuteľnosť neobývateľnou, môžete od zmluvy odstúpiť. Rovnako môžete od zmluvy odstúpiť, ak ste si vymienili určitú vlastnosť kupovanej veci, ale tú kúpená vec nemá.

Dobrý deň,
na tieto situácie sa neuplatňuje pravidlo, že je možné odstúpiť bez udania dôvodu do 14 dní. Nejde totiž o spotrebiteľskú zmluvu a už vôbec nie uzatvorenú na diaľku alebo iným zákonom predvídaným spôsobom.

Odstúpiť platne od kúpnej zmluvy môžete v tom prípade, ak to upravuje priamo kúpna zmluva (napríklad je v zmluve vyhlásenie predávajúceho, že s prechodom cez ostatné pozemky nie je problém) - pri nepravdivosti niektorého vyhlásenia predávajúceho.

Rovnako v zmysle Občianskeho zákonníka môžete od kúpnej zmluvy odstúpiť, ak Vás predávajúci ubezpečoval o určitej veci spojenej s nehnuteľnosťou, ale tá sa ukázala ako nepravdivá (prechod cez pozemky). Vecné bremeno preukázať takéto ubezpečenie však bude v súdnom konaní zaťažovať Vás.

Alternatívou pre odstúpenie od zmluvy a vyriešenie tejto situácie je podať na súd žalobu o zriadenie vecného bremena, nakoľko ste vlastníkom stavby, na ktorý nie je možné vstúpiť bez prechodu cez cudzí pozemok, ktorý Vám nepatrí (ustanovenie § 151o ods. 3 OZ).

Dobrý deň, 

podľa ust. § 48 Občianskeho zákonníka platí, že "od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak."

Nepoznáme znenie návrhu Vašej kúpnej zmluvy, ale odporúčame do textu zmluvy zakomponovať znenie textu, kedy je predávajúci oprávnený od kúpnej zmluvy odstúpiť  ak čo i len časť kúpnej ceny nebude vyplatená v dohodnutej lehote podľa podmienok zmluvy.   

Z dôvodu právnej istoty odporúčame kontrolu zmluvy advokátom.

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

V otázke uvádzate, že ste uzatvorili kúpnu zmluvu, predpokladáte teda, že v písomnej forme. Nepoznáme obsah Vašej zmluvy.

Pre kúpnu zmluvu medzi občanmi ako fyzickými osobami - nepodnikateľmi  platí ust. § 596 a nasl. Občianskeho zákonníka (citujeme) : 

"§ 596 : Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

§ 597 : 

(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

(2)  Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."

Záver 

Pokiaľ Vás predávajúci výslovne v kúpnej zmluve ubezpečil, že auto nemá žiadne vady, resp. len vady uvedené v kúpnej zmluve, a teraz vyšli najavo nové vady, potom máte právo odstúpiť od zmluvy.

Ak Vás predávajúci v kúpnej zmluve oboznámil iba so stavom vozidla, s tým, že v kúpnej zmluve sú uvedené určité vady a teraz vyšli najavo nové, potom máte nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Nevieme posúdiť rozsah týchto vád z hľadiska tohto, či tieto vady spôsobujú neupotrebiteľnosť auto,  potom máte právo  odstúpiť od zmluvy.

Odstúpenie vykonajte doporučeným listom, v ktorom liste uvediete aj popis vád dodatočne zistených /tak ako ich uvádzate v otázke/ a uplatnite zodpovedajúci nárok - odstúpenie alebo a výšku zľavy z ceny  vo Vami stanovenej primeranej lehote.

V prípade, že nedôjde k vráteniu, vec budete musieť uplatniť na súde.