Môžem odstúpiť od kúpnej zmluvy?

Dobrý deň

závisí aké ustanovenia máte dojednané v zmluve a o aké závady ide. Podľa § 596 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: “Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.” Podľa § 597 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: 1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. 2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.”

Dobrý deň,

samotná okolnosť, že kúpnu zmluvu za kupujúceho podpísal jeho blízky príbuzný bez udeleného plnomocenstva, spravidla neznamená absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. Ak z obsahu zmluvy vyplýva, že príbuzný konal v mene označeného kupujúceho, ide o konanie za iného bez plnomocenstva podľa § 33 ods. 2 Občianskeho zákonníka. V takom prípade kupujúceho zmluva zaväzuje, ak tento právny úkon dodatočne bez zbytočného odkladu schváli. Dodatočné schválenie, označované ako ratihabícia, môže kupujúci urobiť nielen písomne alebo ústne, ale aj konkludentne, teda správaním, ktoré nevzbudzuje pochybnosť o jeho vôli zmluvu akceptovať. Schválenie následne pôsobí spätne, akoby kupujúceho od začiatku zastupoval riadne splnomocnený zástupca. Fyzické prevzatie motorového vozidla označeným kupujúcim je podstatnou okolnosťou. Najmä ak kupujúci vozidlo prevzal s vedomosťou o obsahu kúpnej zmluvy, uhradil alebo prijal záväzok uhradiť kúpnu cenu, vozidlo užíval, prihlásil ho alebo sa voči predávajúcemu správal ako kupujúci, súd môže toto konanie posúdiť ako dodatočné konkludentné schválenie zmluvy. Preto, ak kupujúci zmluvu takto schválil, nemôžete úspešne založiť žalobu na určenie neplatnosti iba na tom, že zmluvu vlastnoručne nepodpísal. Nedostatok zastupovacieho oprávnenia totiž nemá sám osebe za následok neplatnosť právneho úkonu; rozhodujúce je, či osoba, za ktorú príbuzný konal, zmluvu dodatočne schválila. Ak kupujúci zmluvu neschválil a príbuzný skutočne nemal oprávnenie konať v jeho mene, zo zmluvy je zásadne zaviazaný sám konajúci príbuzný, nie označený kupujúci. V takom prípade by však právne posúdenie nemalo smerovať automaticky k určeniu neplatnosti celej zmluvy, ale predovšetkým k určeniu, kto je jej zmluvnou stranou a komu zo zmluvy vznikli práva a povinnosti. Pri predaji automobilu zákon vo všeobecnosti nevyžaduje písomnú formu kúpnej zmluvy. Preto ani chýbajúci podpis kupujúceho sám osebe nevylučuje vznik zmluvy, ak účastníci prejavili zhodnú vôľu kúpu uskutočniť aj ústne alebo konkludentne. Ak však účastníci výslovne podmienili vznik zmluvy písomnou formou, písomný právny úkon vyžaduje podpis konajúcej osoby podľa § 40 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Ak chcete podať určovaciu žalobu, musíte preukázať naliehavý právny záujem podľa § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku. Ak spor v skutočnosti smeruje k tomu, komu patrí automobil alebo kto má povinnosť vrátiť vozidlo či kúpnu cenu, spravidla treba žalovať priamo určenie vlastníckeho práva alebo splnenie konkrétnej povinnosti; otázka platnosti zmluvy potom tvorí len predbežnú otázku.

Dobrý deň,

od kúpnej zmluvy na pozemok uzatvorenej v zmysle Občianskeho zákonníka môžete odstúpiť len, ak to umožňuje zmluva alebo zákon. Podľa § 597 Občianskeho zákonníka máte pri neoznámenej vade právo najmä na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Odstúpenie prichádza do úvahy, ak vada robí pozemok neupotrebiteľným, alebo ak Vás predávajúci výslovne ubezpečil, že je možné pripojenie na vodu, verejnú kanalizáciu a elektriku, pričom sa to ukáže ako nepravdivé. Rozhodujúce bude, či bol pozemok predaný ako stavebný, aký účel kúpy bol uvedený v kúpnej zmluve a či nemožnosť pripojenia objektívne potvrdia správcovia sietí. Pri stavebnom pozemku môže byť dostupnosť inžinierskych sietí podstatnou vlastnosťou.

Vzhľadom na uvedené, odporúčam vám vyžiadať si písomné vyjadrenia vodární, kanalizácie a distribútora elektriny. Následne vady bez zbytočného odkladu písomne vytknite predávajúcemu (do 6 mesiacov od zistenia vady, najneskôr však do dvoch rokov od kúpy pozemku) a podľa dôkazov žiadajte zľavu z kúpnej ceny alebo odstúpte od zmluvy.

Dobrý deň,

spravidla môžete od kúpnej zmluvy odstúpiť, ak ste reklamáciu uplatnili riadne v predajni, kde ste sporák kúpili, a predávajúci ju nevybavil v zákonnej lehote 30 dní. Pri spotrebiteľskej kúpe platí, že reklamácia musí byť vybavená najneskôr do 30 dní odo dňa jej uplatnenia, márnym uplynutím tejto lehoty má spotrebiteľ právo od zmluvy odstúpiť alebo požadovať výmenu výrobku.

Dobrý deň,

z Vami opísaného skutkového stavu považujem za rozhodujúce, že ide o kúpu nového vozidla od predajcu (podnikateľa) a následne zistenú vadu, ktorá sa navonok prejavuje neštandardnou hrúbkou laku (viacnásobné prelakovanie).

Právne hodnotenie je potom otázka, či ide o vadu veci a ak áno, aké práva zo zodpovednosti za vady Vám patria a voči komu ich máte uplatniť. Svoje práva zo zodpovednosti za vady uplatňujete voči predávajúcemu (t. j. tomu, s kým máte kúpnu zmluvu; typicky autorizovaný predajca, nie importér).

Vaše primárne nároky z kúpnej zmluvy smerujú voči predajcovi. Za dôležité považujem aj to, že samotné oznámenie „auto má vadu“ nestačí. Reklamácia sama osebe nemá priame právne účinky a ak kupujúci len oznámi, že vec má vadu, ale neuplatní konkrétne právo zo zodpovednosti za vady, predávajúcemu nevzniknú konkrétne povinnosti.

Preto musíte vždy spojiť vytknutie vady s tým, čo konkrétne žiadate (napríklad zľavu, výmenu, odstúpenie).

K Vašej otázke, či máte nárok na odstúpenie, zníženie ceny, tu platí pri dodatočne zistenej vade, na ktorú Vás predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady, prípadne na odstúpenie od kúpnej zmluby, čo vyplýva z ust. § 621 ods. 1 Občianskeho zákonníka :

"Ak predávajúci zodpovedá za vadu predanej veci, kupujúci má voči nemu právo na odstránenie vady opravou alebo výmenou (§ 623), právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny alebo právo od kúpnej zmluvy odstúpiť (§ 624)."

Zľava typicky prichádza do úvahy vtedy, ak ide o neodstrániteľnú vadu a vec je stále upotrebiteľná (môže slúžiť svojmu účelu) . Váš opis („hrúbka laku bude problém pri budúcom predaji“) skôr smeruje k zníženiu hodnoty, teda k uvažovaniu o zľave.

Odstúpenie od zmluvy prichádza do úvahy vtedy, ak ide o takú vadu (najmä neodstrániteľnú), ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla riadne užívať ako vec bez vád; pri neodstrániteľnej vade  kupujúcemu patria práva na výmenu, odstúpenie alebo primeranú zľavu, pričom voľba medzi výmenou a odstúpením závisí od úvahy kupujúceho.

Základnou otázku teda je čo by ste Vy sama chceli dosiahnúť.

Pri vade laku bude často právne primeranejšia zľava než odstúpenie, pokiaľ by ste nevedeli preukázať, že vada reálne bráni riadnemu užívaniu alebo že sa viaže na nepravdivé ubezpečenie predávajúceho.

Osobitne upozorňujem, že právo odstúpiť od zmluvy vzniká aj v prípade, ak Vás predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým. Prakticky to znamená, že ak máte v zmluve, objednávke, odovzdávacom protokole, inzercíi alebo e-mailoch jasné ubezpečenie typu „vozidlo je bez vady, bez opráv laku, nebolo opravované/prelakované“ a následne sa preukáže opak, posilňuje to Vašu pozíciu aj pre odstúpenie.

Čo máte urobiť, aby sa vec „pohla“,  tu odporúčam uplatniť reklamáciu písomne priamo u predajcu tak, aby bola určite preukázateľná (doručenie), presne popísať vadu (namerené hodnoty, kde a na ktorých dieloch, fotodokumentácia) a najmä výslovne uviesť, aké právo si uplatňujete. Rozhodujúce je,  že reklamáciu treba spojiť s uplatnením zvoleného práva. Ak si nie ste istá, či vadu možno právne posúdiť ako odstrániteľnú/neodstrániteľnú alebo či bráni riadnemu užívaniu, môžete uplatniť aj tzv. eventuálne uplatnenie nárokov (z opatrnosti uplatniť jedno právo a pre prípad určitého právneho záveru aj ďalšie).

Ak predajca  sa reklamáciou nebude zaoberať a nebude vybavená /z textu otázky zrejme sa ňou nezaoberal zákonným spôsobom/, vec budete musieť riešiť uplatnením nároku právnou cestou (typicky žalobou na splnenie povinnosti, resp. na zľavu/vrátenie plnení po odstúpení). O tomto nekonaní predajcu môžete podať podnet na Slov. obchodnú inšpekciu.

Sľúbené dve prehliadky zadarmo nepovažujem za štandardné vysporiadanie práv zo zodpovednosti za vady, ale skôr za štandard, keďže okrem iných platíte aj leasing uvedenej spoločnosti.

V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že ak kupujúci neuhradili kúpnu cenu podľa kúpnej zmluvy, ide o podstatné porušenie zmluvy zo strany kupujúcich. Z otázky predpokladáme, že byt ste kupujúcim fyzicky neodovzdali.

Vo Vašom prípade keďže došlo k omeškaniu kupujúcich ako dlžníka, v takomto prípade máte právo od zmluvy odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy musí byť urobené písomne. Súhlas kupujúceho na odstúpenie od kúpnej zmluvy nepotrebujete, lebo ide o výkon Vášho práva v zmysle ust. § 517 Občianskeho zákonníka /citujeme/, ako ani to, aby možnosť odstúpenia od kúpnej zmluvy obsahovala samotná kúpna zmluva, lebo toto oprávnenie vyplýv z Obč. zákonníka :

"Dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení."

Čo sa týka rezervačnej zálohy, je potrebné rozlišovať, či bola záloha poskytnutá ako záloha na úhradu kúpnej ceny podľa Občianskeho zákonníka, alebo ako zádržné, prípadne ako zmluvná pokuta alebo preddavok. Ak bola záloha poskytnutá ako záloha podľa, platí, že ak dôjde k porušeniu zmluvy zo strany kupujúceho, predávajúci má právo zálohu zadržať, ak sa tak zmluvné strany dohodli, alebo ak to vyplýva z účelu zálohy. Ak však zmluva alebo rezervačná zmluva výslovne stanovuje, že záloha sa v prípade porušenia zmluvy kupujúcim nevracia, môžete si ju ponechať. Ak takáto dohoda nie je, záloha sa spravidla vracia, ale môžete si z nej započítať škodu, ktorú vám kupujúci spôsobil.

Nie je pravdou, že by ste museli automaticky vrátiť rezervačnú zálohu, ak kúpnu zmluvu porušila druhá strana, pokiaľ zmluva alebo povaha zálohy umožňuje jej zadržanie. Ak však rezervačná záloha nemá povahu zmluvnej pokuty alebo nie je v zmluve dohodnuté, že v prípade porušenia zmluvy kupujúcim záloha prepadá v prospech predávajúceho, potom by ste ju mali vrátiť, prípadne si z nej započítať škodu.

Škodu, ktorá vám vznikla tým, že kupujúci nesplnil svoju povinnosť, si môžete vymáhať na súde, ak sa s kupujúcim nedohodnete na jej úhrade. Vždy je rozhodujúce konkrétne znenie vašich zmlúv a dohôd, preto odporúčam dôkladne si ich preštudovať.

V prípade potreby resp. záujmu v uvedenej veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu, pričom na posúdenie veci budeme potrebovať vidieť dokaldy /kúpnu a rezervačnú zmluvu/.

Dobrý deň,

ak samotná rezervačná zmluva oprávňovala budúceho kupujúceho, aby od rezervačnej zmluvy odstúpil, prípadne možnosť odstúpenia od zmluvy vyplýva zo zákona, potom budúci kupujúci je oprávnený od rezervačnej zmluvy odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy jvšak predstavuje výkon práva a toto odstúpenie nemôže byť pokutované tým, že budúci predávajúci si rezervačný poplatok ponechá titulom pokuty. Takéto konanie zo strany predávajúceho by bolo v rozpore s ust. § 3 Občianskeho zákonníka.

Dobrý deň,
ak bola zmluva uzatvorená pod nátlakom, tak táto je absolútne neplatná a nie je potrebné od nej odstupovať. Podľa ust. § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka: 

Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

V praxi je však veľmi náročné toto tvrdenie preukázať. Preto, ak by ste sa domáhali určenia vlastníckeho práva súdnou cestou, tak by ste museli preukázať, že zmluvu ste uzatvorili pod hrozbou a nátlakom, napríklad prostredníctvom svedkov či iných dôkazných prostriedkov. Ak by ste to nepreukázali, tak potom by súd žalobu zamietol. 

Dobrý deň,
v otázke uvádzate, že ide o nehnuteľnosť, ktorá bola v kúpnej zmluve uvedená ako orná pôda. Následne ste Vy ako kupujúci zistili z listu vlastníctva, že kód pozemku je 501  - chránená vodohospodárska oblasť.

Nevieme kto Vám vypracoval kúpnu zmluvu, ale zrejme v tomto štádiu jej podpísania došlo ku chybe avšak z Vašej strany, keďže kód pozemku je uvedený na liste vlastníctva. Ak vám bola predložená kúpna zmluva na podpis, bolo potrebné ju preštudovať, resp. aspoň konzultovať s advokátom a zistiť aktuálny stav na liste vlastníctva, kde je tento údaj uvedený /§ 8 zákona o katastri nehnuteľností/. Bolo potrebné postupovať s obozretnosťou.

Pokiaľ ide o záplavovovú oblasť, čo ste zrejme zistili tiež až následne, tu bolo potrebné prípadne preštudovať tzv. záplavové resp. povodňové mapy, ktoré sú už prístupné tiež na internete.

Odporúčam však na posúdenie veci a Vašich dokladov kontaktovať advokáta.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu na konzultáciu.

Dobrý deň, všeobecne platí, že od zmluvy možno odstúpiť, len ak to umožňuje sám zákon alebo ak je to medzi zmluvnými stranami dohodnuté. Zákon v prípade kúpnej zmluvy umožňuje odstúpenie, ak ste túto uzavreli v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.

Taktiež v zmysle ust. § 597 Občianskeho zákonníka, môžete od zmluvy odstúpiť kupujúci, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil a ktorá vec robí neupotrebiteľnou. Rovnako vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti, ktoré si kupujúci výslovne vymienil, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým. 

Vzhľadom na nedostatok bližších informácií nevieme vašu otázku zodpovedať presnejšie. Bolo by potrebné vidieť aj samotnú zmluvu o kúpe pozemku, ktorá musí byť písomná. Ak ste si v tejto vymienili možnosť odstúpenia od zmluvy, ak nastane určitá situácia, potom, ak takáto situácia nastala, môžete od zmluvy odstúpiť. Následkom odstúpenia je však povinnosť vrátiť si s druhou zmluvnou stranou navzájom plnenia, ktoré ste v zmysle zmluvy každá obdržali. 

Dobrý deň,
ak pod predbežnou zmluvou máte na mysli rezervačnú zmluvu a v súčasnosti ste si kúpu bytu rozmysleli, nemusíte podpísať riadnu kúpnu zmluvu s predávajúcim. S vysokou pravdepodobnosťou však zložený rezervačný poplatok prepadne ako zmluvná pokuta v prospech predávajúceho a sprostredkovateľa.