Skryté vady na dome

Dobrý deň,

podľa Vami opísaného skutkového stavu nejde primárne o otázku, či ste boli „podvedení“, ale o občianskoprávnu zodpovednosť predávajúcej za vady predanej nehnuteľnosti podľa Občianskeho zákonníka.

Za rozhodujúce považujem to, že vady, ktoré opisujete, neboli pri bežnej obhliadke zjavné. Drevená časť domu prekrytá brizolitom a vnútornými omietkami, vyhnité drevo a vlhkosť prekrytá nábytkom alebo kobercami môžu mať povahu skrytých vád, ak existovali už v čase kúpy a vyšli najavo až po prevzatí domu. Za vadu rodinného domu možno považovať aj nevhodnú izoláciu a obvodové múry s konštrukčnými chybami, ak podstatne znižujú možnosť využitia domu. Otázkou je na základe čoho bol robený znalecký posudok, to už je však otázka na súpdneho znalca.

Predávajúca sa nezbaví zodpovednosti len tým, že v zmluve uviedla, že jej nie sú známe žiadne vady. Zodpovednosť predávajúceho za skryté vady má objektívnu povahu. To znamená, že ak vada existovala v čase uzavretia zmluvy a predávajúca Vás na ňu konkrétne neupozornila, nie je rozhodujúce, či o nej vedela alebo nevedela. Predávajúca by sa zodpovednosti zbavila len vtedy, ak by Vás výslovne a konkrétne upozornila práve na túto vadu. Všeobecné upozornenie na horší technický stav alebo formulácia, že kupujete dom v stave, v akom sa nachádza, podľa uvedeného výkladu nestačí na vylúčenie zodpovednosti za konkrétnu skrytú vadu.

Pri prevode domu ide o individuálne určené nehnuteľnosti; pri doložke „ako stojí a leží“ paltí, že pri prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam, teda veciam určeným individuálne, je vplyv takejto doložky na zodpovednosť za vady vylúčený /táto doložka "ako stojí a leží" by sa mohla použiť pri veciach ako kopa piesku, náradie v sklade pod./ 

Podstatné je najmä to, čo bolo dojednané v kúpnej zmluve, nie iba to, či vec zodpovedala pôvodnej ponuke. Uchovate si interáty , komunikáciu  s kanceláriou, správy, e-maily, fotografie z obhliadok a mená osôb, ktoré boli pri tvrdeniach o murive a suchom dome prítomné.

Odporúčam okamžite písomne vytknúť vady predávajúcej. V liste presne označte kúpnu zmluvu, dom, dátum zistenia vád a jednotlivé vady. Opíšte najmä vlhkosť, konštrukciu izby z dreva namiesto deklarovaného muriva, vyhnité drevo, spôsob zakrytia týchto častí omietkami a dôsledok pre užívanie domu. Výslovne uveďte, že uplatňujete právo zo zodpovednosti za vady a žiadate primeranú zľavu z kúpnej ceny podľa ust. § 597 Obč. zákonníka.

Pred ďalším zakrývaním alebo opravami si zabezpečte dôkazy / urobiť podrobnú fotodokumentáciu a videodokumentáciu, ponechať odkryté miesta v stave umožňujúcom obhliadku a dať vypracovať znalecké posúdenie iným znalcom ako tým, ktorý pôvodne vypracoval znalecký posudok./.

Výška zľavy sa posudzuje podľa povahy a rozsahu vady, dohodnutej kúpnej ceny, zníženia funkčných vlastností domu, ďalšieho možného užívania, ceny potrebných opráv a toho, či vada znižuje životnosť veci .

Náklady na opravu však môžu byť významným podkladom pre určenie primeranej zľavy. Ak by sa ukázalo, že vada robí dom alebo jeho podstatnú časť neupotrebiteľnou na riadne užívanie, prichádzalo by do úvahy aj odstúpenie od zmluvy. Pri neupotrebiteľnosti sa posudzuje povaha a účel veci; vec môže byť neupotrebiteľná aj vtedy, ak je vada síce odstrániteľná, ale náklady na jej odstránenie sú vzhľadom na všeobecnú cenu predmetu kúpy neúmerne vysoké. Vy však uvádzate, že chcete zľavu z kúpnej ceny, nie vrátenie domu, preto odporúčam v prvom písomnom podaní uplatniť práve primeranú zľavu. Ak predávajúca alebo realitná kancelária tvrdili, že dom je suchý a konštrukciu tvorí kváder a tehla, a toto ubezpečenie sa preukáže ako nepravdivé, posilňuje to Vašu pozíciu /zrejme tieto tvrdenia vychádzajú zo znal. posudku/.

Uvádzame, že Občiansky zákonník v ust. § 597 ods. 2 priznáva kupujúcemu právo odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti alebo že nemá vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

V písomnej výzve odporúčam uviesť konkrétnu sumu požadovanej zľavy, alebo aspoň uviesť, že presnú výšku zľavy doplníte po odbornom posúdení. Ak už máte predbežnú cenu sanácie, statického alebo stavebného zásahu, priložte ju. Ak predávajúca nárok odmietne, ďalším krokom bude žaloba na zaplatenie primeranej zľavy z kúpnej ceny. 

Ak predávajúca nebude reagovať alebo nárok odmietne, pripravte žalobu, v ktorej budete preukazovať existenciu vád v čase kúpy, ich skrytý charakter, absenciu konkrétneho upozornenia a primeranú výšku požadovanej zľavy. Zľavu z kúpnej ceny uplatňujte voči predávajpúcej ako účastníkovi kúpnej zmluvy, nie voči realitnej kancelárii, lebo nie je účastníkom kúpnej zmluvy.

V prípade potreby kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, škoda, že ste s samotnú kúpnu zmluvu nedali skontrolovať advokátovi.

Keďže nepoznáme obsah Vašej kúpnej zmluvy, je možné uviesť, že v zmysle ust. § 596 a § 597 Obč. zákonníka platí :

Dobrý deň, 

ak by išlo o skrytú vadu, ktorá tu bola v čase, keď ste predávali dom, tak potom za ňu ako predávajúca zodpovedáte ak ste na to kupujúceho neupozornili. Vždy je dôležité do zmluvy dávať všetky vady, aby sa potom nestalo to, že bude kupujúci žiadať zľavu z kúpnej ceny. To, či tam ta vada bola alebo nie by sa muselo preukázať, obyčajne odborným vyjadrením. Ak Vám to však nevlhlo a vadu si spôsobil sám, teda tam nebola v čase predaja, tak za to nezodpovedáte. 

Dobrý deň,

podľa § 596 Občianskeho zákonníka Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Je teda zrejmé, že zákon vyžaduje upozornenie pri rokovaní o zmluve (dojednávaní) a nie až dodatočne po podpise zmluvy. Odporúčam tak dohodnúť sa na riešení situácie, napr. na zľave z ceny, prípadne oprave. Kupujúci by to mohol využiť a žiadať zľavu s argumentom, že mu predávajúci nedal vedieť o tejto vade a on to kúpil aj s tým (nevediac o vade).

Dobrý deň,

predávajúci je povinný upozorniť kupujúceho na vady veci, o ktorých vie. Ak tak neurobí, vzniká mu zodpovednosť za škodu. V tejto situácii vzniká najmä možnosť žiadať zľavu z kúpnej ceny a rovnako tak právo žiadať, aby Vám nahradil škodu (prostriedky, ktoré ste museli použiť na to, aby ste nahradili škodu susedom). Odporúčam písomne uplatniť svoj nárok voči predávajúcej (aj na zľavu z kúpnej ceny aj na náhradu škody).

Dobrý deň, 
na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Pri riešení problému  je potrebné vychádzať zo zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ktorú ste uzatvorili s predávajúcim a prísl. ustanovení Obč. zákonníka ("OZ").
Podľa ust. § 133 OZ platí, že "ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje." 
Ako ostatné zmluvy, tak aj pri zmluve o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti možno reklamovať vady, tu platí ust. § 596 a nasl. OZ (citujeme) :

"§ 596 : Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. 
§ 597 : (1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. 
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."

§ 598 : Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady. 
§ 599 : (1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. 
(2) Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v ods.1. 
§ 600 : Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody."
 

Pokiaľ Vás predávajúci v kúpnopredajnej zmluve ubezpečil, že na predávanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne vady, resp. neuviedol všetky vady, a toto tvrdenie sa ukázalo ako nepravdivé, môžete uplatniť zodpovednosť za vady - zľavu z kúpnej ceny prípadne od kúpnej zmluvy odstúpiť v závislosti od formulácie kúpnej zmluvy. 
Z otázky vyplýva, že ste s predávajúcim už boli v kontakte z dôvodu uplatnených vád, ktoré odstránil. Odporúčame písomne doporučeným listom reklamovať ďalšie zistené vady u predávajúceho s uvedením rozsahu reklamovaných vád na nehnuteľnosti a žiadať zľavu z kúpnej ceny. 
V prípade, že sa nedohodnete, riešením je podať návrh na súd, kde na základe znal. posudku by sa určila hodnota tejto nevýhody v kupovanej nehnuteľnosti, ktorá by predstavovala zľavu z kúpnej ceny.

Ešte poznámka na záver :

Aj keď ste sa nepýtali na predávajúceho a jeho zmluvný vzťah s realitnou kanceláriou, odporúčame mu rovnako kontaktovať advokáta za účelom posúdenia zmluvy s realitnou kanceláriou, nakoľko predpokladáme, že aj samotnú  kúpnopredajnú zmluvu vypracovala realitná kancelária a v závislosti od predajnej ceny nehnuteľnosti bola stanovená aj výška provízie za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti. 

Budeme radi, ak nám dáte vedieť ako ste dopadli.

©
 

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, ku ktorej predkladáme nasledovnú odpoveď :

1./ Podľa ust. Obč. zákonníka platí :

§ 596  " Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

§ 597 (1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

§ 599 (1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci."

Z uvedeného vyplýva /§ 596/, že ak predávajúci vedel o uvedenej zakopanej streche bol povinný Vás na toto upozorniť ako na vadu kupovanej nehnuteľnosti. Ak vychádzame z predpokladu, že predávajúci bol aj stavebníkom predmetného domu, o vadách - zakopanej eternitovej streche musel vedieť, čo bude vyplývať aj zo samotného stavebného povolenia, prípadne aj nejakej fotodokumentácie /obec, stav.  povolenie, susedia, dodávateľ stavby a podobne/. Dôvod jej zakopania bol ten, že predmetný odpad sa považuje za nebezpečný a musí ho likvidovať určená oprávnená osoba. Ak by tomu tak nebolo, nebol dôvod eternit ukryť. To je len naša poznámka ku konaniu predávajúceho. 

2./ Nevieme ako máte formulovanú zmluvu o sprostredkovaní s realitnou kanceláriou o sprostredkovaní, ako aj samotnú kúpnopredajnú zmluvu s predávajúcim.  

3./ Je potrebné uplatniť primeranú zľavu u predávajúceho obratom, vrátane fotodokumentácie.

Budeme radi ak nám dáte vedieť ako vec dopadla.

©

Dobrý deň. Zo zadanej otázky je zrejmé, že na predmete kúpy - na rodinnom dome sa vyskytujú skryté vady, ktoré v zásade ani nebolo možné zistiť z obhliadky. Predávajúci pritom zodpovedá za vady (aj tie skryté), ktoré sa na predmete kúpy vyskytli v čase kúpy. Odporúčam Vám preto písomne vytknúť predávajúcemu všetky konkrétne vady, ktoré ste na dome zistili.

Medzi nároky z vád predanej veci patrí právo kupujúceho na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady alebo právo na odstúpenie od zmluvy za predpokladu, že ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou. Právo na odstúpenie od zmluvy zo strany kupujúceho platí aj v prípade, ak predávajúci kupujúceho ubezpečil, že kupovaná vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Záverom si ešte dovoľujem uviesť, že ak si raz uplatníte určitý nárok z vady, tento nie je možné dodatočne jednostranne meniť.

Dobrý deň, pokiaľ si nepreberá zásielky a na tejto adrese sa zdržuje, potom ide o bezdôvodné odopretie prijatia listu. Niekedy sa do zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti uvádza aj spôsob doručovania, a fikcie doručenia (t.j. kedy sa zásielka považuje za doručenú).

Pozrite si preto svoju zmluvu, ktorú ste nadobudli nehnuteľnosť, či tam je takáto fikcia.

Pošlite mu správy nielen poštou ale aj e-mailom, na ktorý ste mu predtým písali správy a na ktoré reagoval z tohto e-mailu. Neskôr keď si budete chcieť uplatniť nároky z vád súdnou cestou, postačí to takto preukázať.

Dobrý deň, od realitnej kancelárie nemáte právo žiadať náhradu (zľavu z kúpnej ceny). Mohli by ste ju žiadat iba od pôvodného vlastníka, avšak od kúpy uplynuli 3 roky, čo je veľmi dlhá doba a súd by Vám zľavu pri jeho námietke s najväčšou pravdepodobnosťou nepriznal.