Otázka: Odstúpenie od zmluvy z dôvodu dodatočného výskytu vád, robiacich vec neupotrebiteľnou

Prosím o radu od právnika s odbornosťou v oblasti realít. Riešime odstúpenie od kúpnej zmluvy len dva dni po jej podpise, kvôli zisteniu skrytej vady na predmete kúpy. Odstúpenie, ktoré sme ako kupujúci podpísali jednostranne, bolo doručené predávajúcemu do vlastných rúk. Náš zakúpený dom je neobývateľný, keďže sa tam nachádzajú skryté závady - plesne - mokré múry pod drevenými obkladmi, plesnivé steny, zatajený požiar v komíne, hoci majiteľka nás ubezpečovala, že všetko je v poriadku. Tieto skutočnosti predstavujú hrozbu pre náš majetok a zdravie. Myslím si, že si môžeme uplatniť nárok na vrátenie rezervačného poplatku od predávajúceho podľa rezervačnej zmluvy. Snažili sme sa problém riešiť mimosúdne, avšak je pravdepodobné, že rovnako tak budú postupovať aj predávajúci a situáciu riešiť súdnou cestou. Rád by som zistil, aká je pravdepodobnosť, že tento spor vyhráme, aby sme nemuseli znášať vysoké súdne poplatky. Pokiaľ ide o rušenie úverových zmlúv, očakávam, že sa nehnuteľnosť prevedie späť do vlastníctva pôvodných majiteľov. Návrh na vklad vlastníckeho práva v náš prospech ešte nebol podaný, preto počítam s tým, že k úhrade finančných prostriedkov ešte nedošlo. S prihliadnutím na tieto okolnosti by teda malo byť možné celý proces riešiť pomerne jednoducho.

Odpoveď: Odstúpenie od zmluvy z dôvodu dodatočného výskytu vád, robiacich vec neupotrebiteľnou

Dobrý deň,

v prvom rade je potrebné k Vašej otázke uviesť, že nemožno predpovedať Vašu úspešnosť v súdnom konaní len na základe v otázke Vami uvedeného opisu - teda bez oboznámením sa so všetkými vadami, ich charakterom, ďalej najmä obsahom uzatvorených zmlúv a v nich uvedených  vyhlásení predávajúceho o vadách a pod.

Odstúpenie od zmluvy pre objavenie sa vady, ktorú mala vec v čase uzavretia zmluvy, a ktoré robia prevádzanú vec neupotrebiteľnou

Ak však nemáte medzi sebou zmluvne osobitne dojednané podmienky odstúpenia od zmluvy v súvislosti s dodatočným objavením sa vád, je potrebné vychádzať z právnej úpravy obsiahnutej v § 597 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v účinnom znení, podľa ktorého:

(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Uvádzate, že ako dôvod odstúpenia ste uviedli, že vec má vady, ktoré ju robia neupotrebiteľnou.

Podľa občianskoprávnej doktríny je vec neupotrebiteľnou, ak ide o neodstrániteľnú a trvalú vadu, pre ktorú nemožno vec dohodnutým alebo obyklým spôsobom užívať. Nesmie ísť len o prechodnú neupotrebiteľnosť, ktorú možno opravou veci odstrániť. 

Okrem občianskoprávnej doktríny zastáva uvedený názor aj súdna prax (a to tak slovenská, ako aj česká, vychádzajúca z rovnakej právnej úpravy) - v tejto súvislosti možno uviesť napr.:

- rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky so sp. zn. 33 Cdo 4423/2009, podľa ktorého: Neupotřebitelnost věci je posuzována se zřetelem k povaze a účelu věci. Věc, která je předmětem kupní smlouvy, je neupotřebitelnou, je-li vada neodstranitelná, a proto ji nelze užívat dohodnutým způsobem nebo řádně, anebo je-li vada (objektivně) odstranitelná, avšak náklad na její odstranění (opravu věci) je vzhledem k (obecné) ceně předmětu koupě neúměrně vysoký. Jestliže neupotřebitelnost věci je přechodná a odstranitelná opravou úměrnou ceně věci v době prodeje, má kupující právo jen na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady.

- obdobne rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky so sp. zn. 33 Odo 154/2003 z 21.05.2003, podľa ktorého: Za vadu je možno považovat nedostatek takové vlastnosti, která se u věcí téhož druhu a stáří obecně přepokládá a jejíž neexistencí je možnost využití věci k danému účelu nikoli nepodstatně snížena. Za neupotřebitelnou je třeba považovat takovou věc, u níž vyšla najevo neodstranitelná vada, a předmět koupě nelze pro ni užívat dohodnutým způsobem nebo řádně, nebo vyšla najevo obdobná vada, která je sice odstranitelná, avšak náklady na opravu jsou neúměrné ceně věci - oprava by byla ekonomicky neúčelným nákladem v poměru ke kupní ceně, což způsobuje, že zjištěná vada je vadou neodstranitelnou.

Vo Vašej otázke však uvádzate ako vady - plesne, plesnivé plávačky, mokré múry a pod. Výskyt takýchto vád, zaiste svojim rozsahom môže spôsobiť, že vec nedá dohodnutým spôsobom užívať, a teda robia vec dočasne neupotrebiteľnou. No v aplikačnej praxi ide spravidla o vady, ktoré sú odstrániteľné. Posúdenie otázky, či je určitá vada odstrániteľná alebo nie si za istých okolností môže vyžadovať odborné znalosti a za týmto účelom vypracovanie znaleckého posudku. Ako sme už uviedli vyššie, bez poznania podrobní danej veci nemožno percenutálne predpoveď šancu Vášho úspechu v súdnom konaní, no Vami opísané vady sú spravidla vady odstrániteľné (hoci aj robia vec dočasne neupotrebiteľnou) a v takom prípade kupujúci nemá právo odstúpiť od zmluvy, ale len právo na zľavu z kúpnej ceny. Keďže Vy ste od zmluvy odstúpili práve z tohto dôvodu, pravdepodobne medzi Vami vznikne spor o platnosť tohto odstúpenia.

Inou situáciou by bol prípad, ak by Vás kupujúci výslovne v zmluve ubezpečil, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne plesne a pod. - iba v takom prípade by ste mali právo od zmluvy odstúpiť, hoci by bola táto vada vadou odstrániteľnou. Spravidla sa však v kúpnej zmluve vyskytuje len ustanovenie o tom, že vec nemá vady, na ktoré by mal predávajúci kupujúceho osobitne upozorniť. Predávajúci je však povinný kupujúceho upozorniť len na tie vady, ktoré vec v čase uzavretia zmluvy má a o ktorých predávajúci vie. Ak vec aj mala vady, ale predávajúci o nich nevedel, a preto Vás na ne ani nemohol upozorniť, neporušil žiadnu svoju povinnoosť a v prípade, že sú tieto vady odstrániteľné, máte voči nemu právo len na primeranú zľavu z kúpnej ceny - ak by sa nepreukázalo, že výška kúpnej ceny zodpovedá stavu veci s predmetnými vadami.