Máte
otázku?

Skončenie nájmu bytu


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Bratislava

Otázka: Skončenie nájmu bytu

Dobrý deň, rád by som sa opýtal: ako prenajímateľ mám s nájomcom uzavretú nájomnú zmluvu na byt na určitú dobu (konkrétne na 8 mesiacov). Ak sa nájomca do daného dňa konca nájmu nevysťahuje, aké možnosti mám, pokiaľ má byť byt po dátume ukončenia nájmu voľný? Našiel som totiž paragraf 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorý stanovuje 30-dňovú lehotu na podanie návrhu na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti. Zároveň však som narazil na paragraf 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého výnimka uvedená v paragrafe 676/2 neplatí pri zániku nájmu bytu. Ako je to teda skutočne? Ďakujem.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

Dobrý deň,

 

Zákonná úprava skončenia nájmu

 

Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje povinnosť v lehote 30 dní podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti je obsiahnuté vo všeobecnej časti upravujúcej nájomnú zmluvu.

 

Podľa § 676 ods. 2 OZ
Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.

 

Naproti tomu ustanovenie § 710 a nasl. OZ upravuje osobitné spôsoby zániku nájmu bytu. Tieto ustanovenia sa použijú výlučne na nájom bytu, a nie iných vecí. Ustanovenie § 710 ods. 2 OZ jednoznačne vylučuje aplikáciu ustanovenia § 676 ods. 2 OZ na nájom bytu. Tzn. že pri nájme bytu sa neuplatní automatické, zo zákona, predlžovanie nájomného vzťahu.

 

Podľa § 710 ods. 2 OZ

Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.

 

Tzn. že uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená nájomná zmluva zaniká nájom predmetného bytu bez ohľadu na to, či podáte v lehote 30 dní návrh na vypratanie nehnuteľnosti alebo nie.

 

Vypratanie nehnuteľnosti nájomcom

 

V prípade, že po uplynutí doby nájmu nájomca dobrovoľne nevyprace byt vzniká Vám právo podať na miestne príslušný súd (podľa miesta, kde sa nachádza nehnuteľnosť) žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.

 

Podľa § 126 ods. 1 OZ

Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.

 

Zákon síce hovorí o žalobe o vydanie veci, nakoľko však nehnuteľnosť nie je možné „vydať“, ale iba vypratať, ide v tomto prípade o vypratanie nehnuteľnosti. Vypratanie nehnuteľnosti je potrebné vykladať v širšom rozsahu. Tzn. že žalovaný má povinnosť nielen opustiť nehnuteľnosť (vypratanie osoby), ale i povinnosť vypratať nehnuteľnosť od všetkých svojich hnuteľných vecí (vypratanie vecí).

 

Uplynutím doby nájmu a skončením nájomného vzťahu zaniká právny dôvod užívania nehnuteľnosti nájomcom a túto nehnuteľnosť naďalej užíva už bez akéhokoľvek právneho dôvodu.

 

V zmysle ustálenej rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR, je vypratanie nehnuteľnosti takpovediac „na vlastnú päsť“ protiprávnym konaním. Z toho dôvodu je potrebné obrátiť sa na súd.

 

Pri svojpomocnom vypratávaní nehnuteľnosti je možné dokonca sa dopustiť trestného činu (porušovania domovej slobody), ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu (aj bývalého) obydlie. Zdá sa to absurdné, že vlastník nemôže vstúpiť do vlastnej nehnuteľnosti (domu, bytu), súdy však už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorú prenajímal a bola jeho vlastníctvom.

 

Súd vo svojom rozhodnutí o vyprataní nehnuteľnosti zároveň určí nájomcovi lehotu na vypratanie nehnuteľnosti. Táto lehota začína plynúť odo dňa právoplatnosti rozhodnutia. Ak nájomca (žalovaný) nesplní svoju povinnosť ani na základe súdneho rozhodnutia, môže nastúpiť tzv. nepeňažná exekúcia.

 

Exekúcia súdneho rozhodnutia o vyprataní nehnuteľnosti

 

Ak žalovaný (nájomca) nesplní ani po právoplatnosti a vykonateľnosti dobrovoľne svoju súdom uloženú povinnosť (vypratať nehnuteľnosť) môžete podať návrh na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti.

 

Nútené vypratanie bytu prostredníctvom súdneho exekútora upravuje ustanovenie § 184 a 185 Exekučného poriadku. Súdny exekútor musí v takýchto prípadoch postupovať podľa zákona a dbať na to, aby neboli porušené ústavné práva nájomcu.

 

Samotný výkon exekúcie prebieha vždy za prítomnosti tretej nestrannej osoby.

 

Bezdôvodné obohatenie

 

Vzhľadom na to, že od uplynutia doby nájmu do vypratania nehnuteľnosti môže uplynúť dlhšia doba, považujem za dôležité Vám uviesť možnosť vymáhania bezdôvodného obohatenia za užívanie nehnuteľnosť.

 

Zánikom nájomného vzťahu a užívaním nehnuteľnosti nájomcom i po zániku tohto vzťahu sa nájomca na Váš úkor bezdôvodne obohacuje.

 

Podľa § 451 ods. 1 OZ

Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

 

Podľa § 452 ods. 2 OZ

Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

 

Bezdôvodné obohatenie v tomto prípade predstavuje tzv. bežné nájomné, ktoré by ste mohli za prenájom tejto nehnuteľnosti obdŕžať.

 

Bežné nájomné je možné v súdnej praxi určiť dvoma spôsobmi. Overeným a istým spôsobom (súdy to akceptujú vždy) je určenie bežného nájomného prostredníctvom znaleckého posudku. Druhým spôsobom určenia bežného nájomného je jeho určenie na základe vyjadrenia realitnej kancelárie. Tento spôsob určenia bežného nájomného však súdy nie vždy akceptujú.

 

Toto bezdôvodné obohatenie je vymáhateľné i súdnou cestou.

 

Pri vymáhaní bezdôvodného obohatenia je potrebné si dať pozor na plynutie premlčacej doby, ktorá je v tomto prípade dvojročná.

Trápi vás "Skončenie nájmu bytu" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, potrebovala by som poradiť, ako mám postupovať. Prebrala som byt po nájomníčke po roku. Bola to jediná nájomníčka, predtým som tam bývala iba ja, ale byt nevyužívam. Preto som sa ho rozhodla dať do podnájmu cez realitnú kanceláriu. Po referenciách som súhlasila prenajať byt slečne so psom. Prebrala som si byt po skončení zmluvy. Byt nebol uprataný ani vymaľovaný, ako sme sa dohodli, a tak sme sa dohodli na 200 eur stiahnutých z kaucie. Pri upratovaní som našla skryté vady: chýbajúca lišta v skrini, žalúzie zoškrábané od psích nechtov, sieťka na balkón poškodená, vstavaná rúra s rozbitou lištou zvnútra, umývadlo v kúpeľni posunuté a odtrhnuté od silikónu. Navyše bol v izbe nepríjemný zápach od výkalov, pod komodou som našla výkaly, čím bola poškodená a zapáchnutá plávajúca podlaha, ako aj komoda nasiaknutá močom, ktorú som musela vyhodiť. Stále tam je zápach, rohy stien a podlaha v chodbe zapáchajú, nohy stoličiek v kuchyni sú hrdzavé a zapáchajú. Poslala som nájomníčke fotografie, nereaguje. Mám ešte jej zálohu, ktorú som jej nevrátila. Aký mám zvoliť postup? Oslovila som firmu na opravu, ktorá mi za podlahu a maľovanie jednej izby naúčtovala 1000 eur. Ďakujem, P.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 07.07.2024)

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že podstatné je znenie vašej písomne uzatvorenej nájomnej zmluvy. Všeobecne možno uviesť, že podľa ust. § 682 Občianskho zákonníka je nájomca povinný pri skončení je povinný prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie

Uvedené sa samozrejme týka aj nákladov na maľovanie izby, v ktorom prípade ste sa dohodli na náhrade vo výške 200 €, ktorú sumu možné považovať za primeranú.

Pokiaľ ide o škody, ktoré uvádzate v otázke, potom riešením je len reálne vyčíslenie prípadnej škody, ktorá vám vznikla poškodením vecí uvedených v otázke a nie vyčíslenie od spoločnosti. Nájomca ako vyplýva z vyššie uvedeného zákonného ustanovenia má byt vrátiť v pôvodnom stave s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, ak nebolo dohodnuté inak.

Ohľadom peňažnej zábezpeky je dôležité znenie vašej nájomnej zmluvy, a ako je peňažná zábezpeka formulovaná.

Nevieme aká suma zostala z uhradenej peňažnej zábezpeky, ale riešením je vyčísliť reálne vzniklú škodu s prihliadnutím na vyššie uvedené zákonné ustanovenie /vy sama ste súhlasili s nájmom, kde nájomca bude bývať so psom/, a túto sumu  resp. vyčíslenie poslať doporučeným listom nájomcovi na odsúhlasenie s tým, že vzniklá škoda bude započítaná na uhradenú peňažnú zábezpeku, resp. žiadať dopaltenie zostatku vzniklej škody, ktorá nie je pokrytá peńažnou zábezpekou, a preto žiadate od nej vyjadrenie písomného súhlasu, aby vec bola uzatvorená.

V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, moja nájomná zmluva skončila pred pár mesiacmi. Majiteľ ju nepredĺžil a ani ja som o predlženie nežiadala. Teraz chcem z bytu odísť, pretože som predpokladala, že zmluva už nie je platná a môžem to urobiť. Majiteľ mi však napísal, že sa nájomná zmluva automaticky predlžuje, ak sa strany nedohodnú inak, a to maximálne na dobu jedného roka. Môže v takom prípade aplikovať § 676 ods. 2? Ďakujem.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 02.05.2024)

Dobrý deň, z otázky usudzujeme, že nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú a následne podľa ust. § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí :

"Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu."

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta za účelom celkého posúdenia nájomnej zmluvy.


Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, bol som v dlhodobom nájme deväť rokov. Po skončení nájmu, ktorý mal určité dátum ukončenia a po vystavení odovzdávacieho protokolu, kde boli zapísané poškodenia v byte spojené s užívaním, sme po dohode usúdili, že opravy vykonám na vlastné náklady, avšak nasledujúci deň od toho. V deň plánovanej rekonštrukcie mi však bol odoprený prístup do bytu s tým, že nájomná zmluva skončila. Chcel by som sa preto opýtať, či po skončení nájmu nemám právny nárok na prístup do bytu na vykonanie opráv alebo či je to naopak. Prenajímateľka chce na realizáciu rekonštrukcie (malovanie) najímať firmu a odmieta vrátiť depozit. V nájomnej zmluve nie je spomenuté, že by po ukončení nájmu bol byt potrebné vymaľovať, no ja som ochotný to urobiť na vlastné náklady, nie s externou firmou, ktorej služby by vyšli drahšie. Ako by som mal postupovať v tomto prípade? Ďakujem.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 02.04.2024)

Dobrý deň, úvodom poznamenávame, že ak nájom bytu bol ukončený, a byt ste odovzdali prenajímateľovi, prenajímateľ nie je povinný vám umožniť prístup do bytu. Predpokladáme, že pri skončení nájmu a odovzdaní bytu prenajímateľovi ste spísali protokol a prípadne máte aj fotodokumentáciu.
Nepoznáme obsah vami podpísanej zmluvy, ale ak nie je vo vašej zmluve dojednané inak, platí ust. § 682 Občianskeho zákonníka /citujeme/ :

"Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."

Z uvedeného ustanovenia vyplýva to, že vy pri skončení nájmu ste povinný byt vymaľovať, ste povinný ho odovzdať, ak nebolo dohodnuté inak, v stave s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Vy ste za obdobie nájmu platili riadne nájom a uhradzovali platby spojené s užívaním bytu. Platiť nájomné znamená, že prenajímateľovi uhradzujete platby za užívanie bytu, pri užívaní bytu 9 rokov je samozrejmé, že steny nemôžu byť po 9 rokoch rovnaké ako pri odovzdaní bytu do nájmu.

Vo veci citujeme z rozsudku KS Trnava, sp. zn. 23Co/261/2015 :

"Stav veci pri prevzatí by mal v konkrétnom prípade vyplývať z nájomnej zmluvy. Zvyčajne je pri prevzatí bytu nájomcom na začiatku zmluvného vzťahu vyhotovovaný preberací protokol. Porovnaním opisu bytu v preberacom protokole vyhotovenom na začiatku vzťahu a následne na konci vzťahu možno hodnotiť, či byt bol vrátený v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu. V prípade, ak z protokolu, ktorý je vyhotovený pri vrátení bytu nezodpovedá stavu bytu pri jeho preberaní, môže sa prenajímateľ domáhať náhrady škody (nemá právo domáhať sa uvedenia predmetu nájmu do stanoveného stavu a tiež nemôže odmietnuť prevziať byt od nájomcu). .....  Keďže žalovaná neodovzdala prenajatý byt žalobcovi v zhoršenom stave, ktorý nezodpovedal bežnému opotrebeniu veci, nemá ani žalobca nárok na náhradu škody, ktorú si uplatnil v sume 1.575,11 eura s príslušenstvom."

 

Pokiaľ ide o peňažnú zábezpeku /depozit/, Občiansky zákonník túto otázku neupravuje. Obvykle sa v nájomných zmluvách používa znenie ust. § 5 ods. 3 Zákona o krátkodobom nájme bytu :

"Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Vo veci odporčúam prenajímateľke poslať výzvu k úhrade peňažnej zábezpeky podľa nájomnej zmluvy a ak k jej úhrade nedôjde, potom odporúčam kontaktovať advokáta za účelom podania žaloby na súd.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

 

 


Trápi vás "Skončenie nájmu bytu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, oslovujem Vás s prosbou o radu. Z podnájmu som sa vysťahovala v decembri 2023. Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú do 31.7.2023, avšak následne sme sa dohodli na jej ústnom predĺžení na dobu neurčitú. V januári 2024 začala majiteľka s rekonštrukčnými prácmi v izbe, ktorú mi predtým prenajímala, pričom som už z nej odsťahovaná od decembra 2023. Napriek tomu majiteľka požaduje, aby som zaplatila nájom za január, i keď som v uvedenom mesiaci v nehnuteľnosti nebývala a ona už v nej vykonávala rekonštrukčné práce. Teraz mi hrozí, že ma za to dá na súd. Mesičné nájomné je 170€. Počas predchádzajúcich 8 mesiacov som jej platila plnú sumu nájomného, hoci som v izbe vlastne nežila, a teraz, keď som z osobných dôvodov musela podnájom náhle ukončiť, si od mňa chce vymôcť zaplatenie. Má na to právny základ s ohľadom na to, že už začala s rekonštrukciou izby? Ďakujem veľmi pekne za pomoc.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 12.02.2024)

Dobrý deň, z otázky predpokaldáme, že ste mali v nájme len jednu izbu v konkrétnm byte, pričom tam bývala aj vlastníčka bytu. Z bytu ste z určitých dôvodov odišli a teda skončili nájom niekedy v mesiaci december 2023. Predpokladáme však, že nemáte žiadny zápis o odovzdaní bytu -  izby - prenajímateľovi  - vlastníčke bytu.

To, že ste izbu neužívali celý čas, nie je z hľadiska práva podstatné.

Ak je to tak, potom správny postup mal byť taký, že spíšete zápisnici o odovzdaní izby prenajímateľke. Uvádzate, že izba sa rekonštruovala a teda fakticky ste nemohli v izbe bývať. Potom ako argumentácia na neplatenie nájmu za mesiac január 2024 by bola využiť ust. § 695 Občianskeho zákonníka /citujeme/ :

"Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla."   Sme názoru, že nájomné za mesiac január 2024 nemáte platiť, keďže ste izbu ani reálne nemohli užívať. Bude vecou posúdenia súdu zhodnotiť tento stav /v otázke chýba viacero informácií/, ako aj posúdenie samotnej nájomnej zmluvy, či nájom za užívanie bytu/izby bol dohodnutý samostatne v € a samostatne boli dohodnuté platby za úhrady spojené s užívaním bytu /voda, elektrina, plyn kúrenie/, rovnako v €. Uvádzame, že ak vaša nájomná zmouva obsahuje len jednu sumu za nájom a úhrady za služby spojené s užívaním bytu len v jednej sume v €, teda bez ich rozlíšenia, potom je zmouva v tejto časti neplatná a prenajímateľka neviem reálne preukázať aká suma bola za nájom bytu/izby a aká za úhrady spojené s užívaním bytu.  

 

 

 


Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som sa opýtať, či môžem v týchto okolnostiach podať výpoveď z nájmu bytu. Byt je v dlhodobom prenájme. Pôvodná vlastníčka, moja stará mama, zomrela. Po jej smrti uzavrela s nájomcom novú zmluvu moja mama. Táto zmluva bola uzavretá ešte pred dedičským konaním, no nebolo žiadnych pochybností, že byt bude dediť ona. Závet neexistoval a mama nemá súrodencov. Na dedičskom konaní sa mama vzdala bytu v môj prospech. Súčasne je byt zapísaný aj v Liste vlastníctva, kde figuruje ako vlastník. Nájomca bytu však odmieta podpísať so mnou novú nájomnú zmluvu, pretože nesúhlasí s novými podmienkami nájmu. Nájom je na dobu neurčitú, výpoveď z nájmu je 3 mesiace a výpoveď sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ďakujem. S pozdravom, Jana.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 20.10.2023)

Dobrý deň, na veci uvádzame, že podstatné je znenie zmluvy, kde je otázne, či táto neobsahuje aj tzv. inflačnú doložku a teda že prenajímateľ môže zvýšiť nájom o infláciu vyhlásenú Štatistickým úradom SR, resp. znenie, že k zmene zmluvy môže dôjsť len na základe dohody zmluvných strán.Otázkou je aj samotná platnosť zmluvy v zmysle ust. Obč. zákonníka s poukazom na ust. § 39 :

"Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom."

Otázkou je aj samotné znenie zmluvy pokiaľ ide o určenie nájmu v € osobitne a osobitne úhrady za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn a pod./, či táto suma je určená paušálnou platbou bez ohľadu na spotrebu, ale platby sa realizujú zálohovite  a následne podľa vyúčtovania sa vykonaná zúčtovanie /+ alebo mínus/.

Ak ste byt nadobudli dedením, potom práva a povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy prechádzajú na vás ako nového vlastníka v zmysle ust. § 680 Obč. zákonníka. Výpoveď z nájmu z tohto dôvodu môže podať len nájomca.

Pokiaľ  ide o vás ako vlastníka, výpoveď z nájmu môžete dať len z dôvodov uvedených v ust. § 711 Občianskeho zákonníka, kde zvýrazňujeme ods. 1, podľa ktorého prenajímateľ môže dať výpoveď z dôvodu, že "prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov."

Odporúčam kontaktovať advokáta.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, Chcela by som sa opýtať, či mi môže prenajímateľ bytu ukončiť nájomnú zmluvu počas núdzového stavu. Ďakujem. Anna

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 29.12.2021)

Dobrý deň, samotný súčasný stav /COVID/ nie je dôvodom, aby prenajímateľ nemohol skončiť nájomnú zmuvu formou výpovede v zmysle ust. Občianskeho zákonníka alebonzákona o krátkodobom nájme bytu /v otázke neuvádzate na základe ktorého zákona bola nájomná zmluva uzatvorená/.
V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

 


Trápi vás "Skončenie nájmu bytu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň,
mám otázku ohľadom nájomnej zmluvy podľa zákona č. 98/2017 Z. Z. O krátkodobom prenájme.
Mala jedného nájomcu 2, 5 roka (každý rok sme dodatkom predĺžili nájomnú zmluvu).
Dňa 7. 4. sa mi ozval, že odchádza z bytu a 8. 4. mi prenechá kľúče a vyprace celý byt. Pracuje totiž v zahraničí, musel odísť do 72 hodín do zahraničia (covid). Dňa 8. 4. som prevzala od neho byt. Podpísali sme spolu ukončenie nájomnej zmluvy. Ešte som mu povedala, že má mesačnú výpovednú lehotu, o tejto veci nevedel. Myslel, že mi už nič platiť nebude. Ale povedala som, že za apríl určite áno, a že vlastne tých zvyšných 8 dni z výpovednej lehoty (ktorá teda podľa mňa plynie od 9. 4. - 8. 5. )nebudem riešiť. Ale to bolo iba slovne dohodnuté. Nemala som s nájomcom problémy, tak som to neriešila. Ja som si s ním v ten deň započítala zábezpeku 600 eur - odčítala som nájomné za apríl a tiež som mu vrátila preplatky za elektrinu. V zmluve mame dohodnuté, že všetky preplatky budú nájomníka a nedoplatky tiež. Takže som mu vrátila cca 250e zo zábezpeky (nevedela som, že to môžem urobiť až do 30 dni. Moja chyba). No ako nájomca odišiel tak som prišla na to, že v byte sú nejaké škody, - v kuchynskej linke pokazená výsuvná skrinka, nefunkčný digestor, otrasný neporiadok všade, plesnivá, práčka, chladnička, umývačka. Takže som sa obrátila mailom na bývalého nájomníka 11. 4. S tým, že žiadam o úhradu nákladov za vyčistenie bytu 70e(tak sme to mali aj v zmluve) a tiež chcem uhradiť náklady za zničenú skrinku, digestor, diery v stene 80, -e teda 150e (nemohla som si všimnúť tie veci, ktoré som objavila pri preberaní bytu). A celé prebratie bolo veľmi hektické, lebo sa nájomca ponáhľal.
Nájomca však s mojimi tvrdeniami nesúhlasí a nechce mi peniaze zaplatiť. Tak som mu písala ďalší list, v ktorom požadujem iba tých 70 e za vyčistenie bytu a tiež doplatenie 8 dni za mesiac máj vo výpovednej lehote. Tieto veci sú podľa zmluvy. Teda suma je vyššia 186e (8x14, 5e/ deň nájmu v máji). Chcem sa spýtať, či je to tak právne v poriadku? Ide o to, že ja ešte budem vracať peniaze nájomníkovi - preplatky za byt za rok 2020 (vyúčtovanie bude teraz niekedy do konca mája) a vlastne ešte aj vyúčtovanie za budúci rok 2021. Myslím, tieto preplatky by postačili na uhradenie sumy, ktorú od neho žiadam. Nájomca sa k tomu postavil tak, že sme sa 8. 4. dohodli na ukončení nájmu, a tak mi nebude platiť nič za máj, keďže už bola neexistujúca dohoda.
Prepáčte za dlhšiu otázku, chcela som to vysvetliť ako to prebiehalo. Podľa mňa mám nárok na nájomné vo výpovednej lehote, hoci odišiel, no to bolo jeho rozhodnutím a tiež 70 e za vyčistenie bytu, to bolo tiež v zmluve.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 09.05.2021)

Dobrý deň, z vami uvedenej otázky vyplýva, že krátkodobý nájom bytu bol ukončený na základe dohody s nájomcom ku dňu 8.4.2021.  Na nájomní za ďalší mesiac ako uvádzate v otázke, nemáte právny nárok, lebo ste sa dohodli na ukončení nájmu bytu ku dňu 8.4.2021.

Pokiaľ ide o stav bytu pri odovzdaní platí ust. §  8 zákona o krátkodobom nájme bytu :

"Vypratanie bytu
(1) Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak."
 
K textu cit. zák. ustanovenia uvádzame, že sú aj súdne rozhodnutia, kde sa prenajímateľ dožaduje  vymaľovania bytu pri ukončení nájmu, čo  v zmluve nebolo dohodnuté, ďalej náhrady za odstránenie dier na stenách, ktoré boli určené na zavesenie rôznych ozdôb, resp. ktoré vznikli pri presúvaní nábytku a podobne. Súd tieto "poškodenia" , ktorých náhrady škody sa dožadoval prenajímateľ zamietol a to z dôvodu, že ide o obvyklé opotrebenie. To je naj naša odpoveď k časti vašej otázky týkajúcej sa dier v stenách, resp. pokazenej výsuvnej skrinky, sme názoru, že pri nájme na dobu 2,5 roka ide o obvyklé opotrebenie. Suma za vyčistenie 70 € je podľa nášho názoru opodstatnená a správna.
 
Na záver citujeme z rozsudku KS Trnava, sp. zn. 23Co/261/2015 :
" Stav veci pri prevzatí by mal v konkrétnom prípade vyplývať z nájomnej zmluvy. Zvyčajne je pri prevzatí bytu nájomcom na začiatku zmluvného vzťahu vyhotovovaný preberací protokol. Porovnaním opisu bytu v preberacom protokole vyhotovenom na začiatku vzťahu a následne na konci vzťahu možno hodnotiť, či byt bol vrátený v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu. V prípade, ak z protokolu, ktorý je vyhotovený pri vrátení bytu nezodpovedá stavu bytu pri jeho preberaní, môže sa prenajímateľ domáhať náhrady škody (nemá právo domáhať sa uvedenia predmetu nájmu do stanoveného stavu a tiež nemôže odmietnuť prevziať byt od nájomcu). .....  Keďže žalovaná neodovzdala prenajatý byt žalobcovi v zhoršenom stave, ktorý nezodpovedal bežnému opotrebeniu veci, nemá ani žalobca nárok na náhradu škody, ktorú si uplatnil v sume 1.575,11 eura s príslušenstvom."

Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, Preložil som garsónku na obdobie 6 mesiacov. Nájomníčka je sama, málokedy mi zdvihne telefón a na SMS reaguje len občas. Zanechával som jej odkazy na lístku vo dverách. Objednal som servisákov na výmenu tesnenia okien a ich nastavenie. Nájomníčka nám nepovolila túto úlohu vykonať, napriek tomu, že bola doma. Montážnik odišiel, aniž by spravil opravy. Nájomníčka sa chová agresívnejšie, než keď sme sa dohodli. Napriek tomu, že nechcem zvyšovať napätie, môžem jej dať výpoveď? Mám jej oznámiť ukončenie nájmu vypršaním nájomnej zmluvy? Potrebujem na to nejakú registráciu? Srdečne ďakujem.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 09.12.2020)

Dobrý deň,
vzhľadom na krátkodobý nájom predpokladáme, že zmluva o nájme sa spravuje ustanovenia zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Nevieme ako máte dojednané podmienky nájmu a hlavne otázku možnej výpovede zo strany prenajímateľa.

Podľa § 7 cit. zákona prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu :

"(1) Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
c) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
d) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru."

Vzhľadom na okolnosti, ktoré uvádzate v otázke, chceme poukázať hlavne na písm. e/ § 7 ods. 1 cit. zákona, teda "je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru", napr. neumožnenie prenajímateľovi vykonávanie nevyhnutných opráv v prenajatom byte. Nevieme ako máte dojednané podmienky a dôvody ukončenia nájmu, keďže toto ustanovenie umožňuje dohodnúť v zmluve aj iné dôvody výpovede, než ako sú uvedené v predch. ustanoveniach cit. § 7 ods. 1 písm. a/ až d/.

Nevieme z otázky kedy uplynie doba nájmu, ale vzhľadom na okolnosť, že ide o krátkodobý nájmom bytu na šesť mesiacov, odporúčame vyčkať dobu nájmu a nájom skončí v súlade s ust. zmluvy o nájme bytu uplynutím doby nájmu. Nájomcovi môžete pred uplynutím doby nájmu poslať oznámenie, že konkrétnym dňom nájom končí, že žiadate odovzdanie bytu. Pri odovzdaní a prevzatí bytu odporúčame spísať zápisnicu o stave bytu, vrátane odpočtu médií /voda, el. plyn/. Je to dobré pre Vás, ako aj pre nájomcu, aby zmluvný vzťah bol korektne ukončený a zaznamenaný.

Pokiaľ ste zmluvy uzatvorili podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, v zmysle ust. § 3 ods. 5 cit. zákona prenajímateľ je povinný preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti u prísl. správcu dane - daňový úrad.


Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som poprosiť o odpoveď na nasledujúcu otázku: "Môže nájomca vymeniť zámky na nehnuteľnosti bez toho, aby to oznámil prenajímateľovi?" V našej nájomnej zmluve to nie je zahrnuté a moja hlavná obava spočíva v tom, že sa nájomca v nehnuteľnosti už vôbec nezdržiava. Obávam sa o možné komplikácie, napríklad ak by pri dlhšom výpadku elektriny plynový kotol prestal fungovať a následne by sa nespustil automaticky. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 24.02.2020)

Dobrý deň, takéto oprávnenie musí nájomcovi vyplývať priamo zo zmluvy, ak sa na tom zmluvné strany dohodnú. Inak by nemal meniť zámok na prenajatej nehnuteľnosti, nakoľko vlastník nehnuteľnosti musí mať prístup (ako príklad poslúži aj Vami uvedená situácia). Na druhej strane sa s takýmito problémami stretávame čoraz častejšie a často prenajímatelia zistia výmenu zámku až vtedy, keď idú skontrolovať byt po nájomcovi, ktorý sa dlhšie neozýva. Byt je samozrejme už opustený a prenajímateľ musí prostredníctvom zámočník, zámok vyvrtať a vymeniť. Dokonca sme mali prípad, kedy nájomca opakovane vymieňal zámky. Náklady s tým spojené je možné následne od nájomcu požadovať.


Trápi vás "Skončenie nájmu bytu" a chcete pomôcť?

Podotázka: Skončenie nájmu bytu (Občianske právo)

Dobrý deň, chcem sa opýtať, čo sa môže stať, ak mi dnes končí nájomná zmluva a majiteľ mi pred týždňom oznámil, že byt predáva. Čo sa môže stať, ak mu nezaplatím nájomné? Keďže od zajtra už nemám zmluvu a nemám kam ísť s deťmi. Ďakujem.

Odpoveď: Skončenie nájmu bytu

(odpoveď odoslaná: 31.01.2020)

Dobrý deň, škoda, že ste nás nekontaktovali skôr.
Otázkam vypratania bytu sa venujeme v mnohých našich odpovediach, ako aj osobitnom článku.

Neuvádzate, či zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ak bola zmluva uzatvorená podľa Obč. zákonníka, všeobecne platí, že prenajímateľ by musel podať návrh na súd na vypratanie bytu a nemôže byt vypratať svojpomocne.
V praxi sú prípady, v ktorých prenajímatelia v záujme ochrany svojho vlastníckeho práva pristúpili k svojpomocnému vyprataniu nehnuteľnosti. Platí však, svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti po skončení nájomného vzťahu, teda vypratanie, ktoré nemá podklad v právoplatnom súdnom rozhodnutí, je neprípustné. K vyprataniu bytu by mohlo dôjsť len na základe právoplatného súdenho rozhodnutia a následného exekučného konania.

Podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok podľa § 5 ods.1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte, jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

V závere možno uviesť, že aj keď by bol byt predaný (otázkou je, či to už prenajímateľ ako vlastník bytu aj zrealizoval) a Vaša zmluva by ešte platila, predajom nehnuteľnosti - bytu by prešli práva a povinnosti z nájmu bytu z pôvodného prenajímateľa na nového vlastníka bytu ako nového prenajímateľa.

Ak byt už bol predaný, bude Vás určite kontaktovať nový vlastník bytu a s týmto budete musieť dohodnúť novú zmluvu o nájme, keďže nájom bytu podľa pôvodnej zmluvy skončil dňom 31.1.2020. 

 


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál




V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Skončenie nájmu bytu" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.