Skončenie nájmu bytu

Dobrý deň, nevieme podľa ktorého zhákona máte uzatvorenú nájomnú zmluvu, či podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ak je nájomná zmluva uzatvorená podľa Obč. zákonníka, výpoveď môžete dať v zmysle ust. § 711 ods. 1 písm. a/ Obč. zákonníka, pričom musíte pri podanej výpovedi preukázať, že byt potrebujete pre Vašu sestru s dieťaťom.

Ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, potom riešením je dať výpoveď podľa uvedeného zákona, kde dôvod potreby bytu pre Vašu rodinu nie je daný, okrem prípadu, ak by to bolo uvedené a teda písomne dohodnuté v nájomnej zmluve.

Riešením v boch prípadoch nájomných zmlúv je dohodnúť sa písomne na skončení nájmu k dohodnutému dátumu.

Odporúčam vo veci vec konzultovať s advokátom, ktorý preštuduje aj Vašu nájomnú zmluvu a posúdi jej platnosť.

Dobrý deň, ďakujeme za prejavenp dôveru. Odpoveď začneme od konca Vami položenej otázky.
Nepoznáme obsah Vami podpísanej nájomnej zmlivy a teda ani to kto je uvedený ako prenajímateľ bytu a ani prečo za prípadného vlastníka bytu jedná vo veci realitná kancelária. Tu len poznamenávame, že ste si mali žiadať predloženie splnomocnenia od realitnej kancelárie. Kto je vlastníkom bytu môžete zistiť na katastrálnom portály a budete vedieť tak kto je vlastníkom bytu. Otázkou je preto aj samotná paltnosť nájomnej zmluvy.

Pokiaľ ide o samotnú nájomnú zmluvu, tu uvdzame, že mohla byť podpísaná podľa ust. Obč. zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu. Preto pri ukočení nájmu ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa Obč. zákonníka, ukončenie nájmu je možné buď uplynutím doby na ktorú bola uzatvorená alebo na zákalde písomnej dohody.

Ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, tu môžete dať výpoveď len z dôvodov uvedených v zákone podľa jeho ust. § 7 ods. 2 /citujeme/ :

a) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,

b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,6)

c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu7) alebo

d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru."

Je samozrejmé, že nájom môžete ukončiť aj na základe písomnej dohody, pričom v každom prípade treba spísať stav médií.

V prípade, že k dohode o skončení nájmu nedôjde, odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že podstatné je znenie vašej písomne uzatvorenej nájomnej zmluvy. Všeobecne možno uviesť, že podľa ust. § 682 Občianskho zákonníka je nájomca povinný pri skončení je povinný prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie

Uvedené sa samozrejme týka aj nákladov na maľovanie izby, v ktorom prípade ste sa dohodli na náhrade vo výške 200 €, ktorú sumu možné považovať za primeranú.

Pokiaľ ide o škody, ktoré uvádzate v otázke, potom riešením je len reálne vyčíslenie prípadnej škody, ktorá vám vznikla poškodením vecí uvedených v otázke a nie vyčíslenie od spoločnosti. Nájomca ako vyplýva z vyššie uvedeného zákonného ustanovenia má byt vrátiť v pôvodnom stave s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, ak nebolo dohodnuté inak.

Ohľadom peňažnej zábezpeky je dôležité znenie vašej nájomnej zmluvy, a ako je peňažná zábezpeka formulovaná.

Nevieme aká suma zostala z uhradenej peňažnej zábezpeky, ale riešením je vyčísliť reálne vzniklú škodu s prihliadnutím na vyššie uvedené zákonné ustanovenie /vy sama ste súhlasili s nájmom, kde nájomca bude bývať so psom/, a túto sumu  resp. vyčíslenie poslať doporučeným listom nájomcovi na odsúhlasenie s tým, že vzniklá škoda bude započítaná na uhradenú peňažnú zábezpeku, resp. žiadať dopaltenie zostatku vzniklej škody, ktorá nie je pokrytá peńažnou zábezpekou, a preto žiadate od nej vyjadrenie písomného súhlasu, aby vec bola uzatvorená.

V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, z otázky usudzujeme, že nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú a následne podľa ust. § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí :

"Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu."

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta za účelom celkého posúdenia nájomnej zmluvy.

Dobrý deň, úvodom poznamenávame, že ak nájom bytu bol ukončený, a byt ste odovzdali prenajímateľovi, prenajímateľ nie je povinný vám umožniť prístup do bytu. Predpokladáme, že pri skončení nájmu a odovzdaní bytu prenajímateľovi ste spísali protokol a prípadne máte aj fotodokumentáciu.
Nepoznáme obsah vami podpísanej zmluvy, ale ak nie je vo vašej zmluve dojednané inak, platí ust. § 682 Občianskeho zákonníka /citujeme/ :

"Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."

Z uvedeného ustanovenia vyplýva to, že vy pri skončení nájmu ste povinný byt vymaľovať, ste povinný ho odovzdať, ak nebolo dohodnuté inak, v stave s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Vy ste za obdobie nájmu platili riadne nájom a uhradzovali platby spojené s užívaním bytu. Platiť nájomné znamená, že prenajímateľovi uhradzujete platby za užívanie bytu, pri užívaní bytu 9 rokov je samozrejmé, že steny nemôžu byť po 9 rokoch rovnaké ako pri odovzdaní bytu do nájmu.

Vo veci citujeme z rozsudku KS Trnava, sp. zn. 23Co/261/2015 :

"Stav veci pri prevzatí by mal v konkrétnom prípade vyplývať z nájomnej zmluvy. Zvyčajne je pri prevzatí bytu nájomcom na začiatku zmluvného vzťahu vyhotovovaný preberací protokol. Porovnaním opisu bytu v preberacom protokole vyhotovenom na začiatku vzťahu a následne na konci vzťahu možno hodnotiť, či byt bol vrátený v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu. V prípade, ak z protokolu, ktorý je vyhotovený pri vrátení bytu nezodpovedá stavu bytu pri jeho preberaní, môže sa prenajímateľ domáhať náhrady škody (nemá právo domáhať sa uvedenia predmetu nájmu do stanoveného stavu a tiež nemôže odmietnuť prevziať byt od nájomcu). .....  Keďže žalovaná neodovzdala prenajatý byt žalobcovi v zhoršenom stave, ktorý nezodpovedal bežnému opotrebeniu veci, nemá ani žalobca nárok na náhradu škody, ktorú si uplatnil v sume 1.575,11 eura s príslušenstvom."

Pokiaľ ide o peňažnú zábezpeku /depozit/, Občiansky zákonník túto otázku neupravuje. Obvykle sa v nájomných zmluvách používa znenie ust. § 5 ods. 3 Zákona o krátkodobom nájme bytu :

"Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Vo veci odporčúam prenajímateľke poslať výzvu k úhrade peňažnej zábezpeky podľa nájomnej zmluvy a ak k jej úhrade nedôjde, potom odporúčam kontaktovať advokáta za účelom podania žaloby na súd.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, z otázky predpokaldáme, že ste mali v nájme len jednu izbu v konkrétnm byte, pričom tam bývala aj vlastníčka bytu. Z bytu ste z určitých dôvodov odišli a teda skončili nájom niekedy v mesiaci december 2023. Predpokladáme však, že nemáte žiadny zápis o odovzdaní bytu -  izby - prenajímateľovi  - vlastníčke bytu.

To, že ste izbu neužívali celý čas, nie je z hľadiska práva podstatné.

Ak je to tak, potom správny postup mal byť taký, že spíšete zápisnici o odovzdaní izby prenajímateľke. Uvádzate, že izba sa rekonštruovala a teda fakticky ste nemohli v izbe bývať. Potom ako argumentácia na neplatenie nájmu za mesiac január 2024 by bola využiť ust. § 695 Občianskeho zákonníka /citujeme/ :

"Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla."   Sme názoru, že nájomné za mesiac január 2024 nemáte platiť, keďže ste izbu ani reálne nemohli užívať. Bude vecou posúdenia súdu zhodnotiť tento stav /v otázke chýba viacero informácií/, ako aj posúdenie samotnej nájomnej zmluvy, či nájom za užívanie bytu/izby bol dohodnutý samostatne v € a samostatne boli dohodnuté platby za úhrady spojené s užívaním bytu /voda, elektrina, plyn kúrenie/, rovnako v €. Uvádzame, že ak vaša nájomná zmouva obsahuje len jednu sumu za nájom a úhrady za služby spojené s užívaním bytu len v jednej sume v €, teda bez ich rozlíšenia, potom je zmouva v tejto časti neplatná a prenajímateľka neviem reálne preukázať aká suma bola za nájom bytu/izby a aká za úhrady spojené s užívaním bytu.  

Dobrý deň, na veci uvádzame, že podstatné je znenie zmluvy, kde je otázne, či táto neobsahuje aj tzv. inflačnú doložku a teda že prenajímateľ môže zvýšiť nájom o infláciu vyhlásenú Štatistickým úradom SR, resp. znenie, že k zmene zmluvy môže dôjsť len na základe dohody zmluvných strán.Otázkou je aj samotná platnosť zmluvy v zmysle ust. Obč. zákonníka s poukazom na ust. § 39 :

"Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom."

Otázkou je aj samotné znenie zmluvy pokiaľ ide o určenie nájmu v € osobitne a osobitne úhrady za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn a pod./, či táto suma je určená paušálnou platbou bez ohľadu na spotrebu, ale platby sa realizujú zálohovite  a následne podľa vyúčtovania sa vykonaná zúčtovanie /+ alebo mínus/.

Ak ste byt nadobudli dedením, potom práva a povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy prechádzajú na vás ako nového vlastníka v zmysle ust. § 680 Obč. zákonníka. Výpoveď z nájmu z tohto dôvodu môže podať len nájomca.

Pokiaľ  ide o vás ako vlastníka, výpoveď z nájmu môžete dať len z dôvodov uvedených v ust. § 711 Občianskeho zákonníka, kde zvýrazňujeme ods. 1, podľa ktorého prenajímateľ môže dať výpoveď z dôvodu, že "prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov."

Odporúčam kontaktovať advokáta.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, samotný súčasný stav /COVID/ nie je dôvodom, aby prenajímateľ nemohol skončiť nájomnú zmuvu formou výpovede v zmysle ust. Občianskeho zákonníka alebonzákona o krátkodobom nájme bytu /v otázke neuvádzate na základe ktorého zákona bola nájomná zmluva uzatvorená/.
V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, z vami uvedenej otázky vyplýva, že krátkodobý nájom bytu bol ukončený na základe dohody s nájomcom ku dňu 8.4.2021.  Na nájomní za ďalší mesiac ako uvádzate v otázke, nemáte právny nárok, lebo ste sa dohodli na ukončení nájmu bytu ku dňu 8.4.2021.

Pokiaľ ide o stav bytu pri odovzdaní platí ust. §  8 zákona o krátkodobom nájme bytu :

Dobrý deň,
vzhľadom na krátkodobý nájom predpokladáme, že zmluva o nájme sa spravuje ustanovenia zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Nevieme ako máte dojednané podmienky nájmu a hlavne otázku možnej výpovede zo strany prenajímateľa.

Podľa § 7 cit. zákona prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu :

"(1) Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
c) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
d) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru."

Vzhľadom na okolnosti, ktoré uvádzate v otázke, chceme poukázať hlavne na písm. e/ § 7 ods. 1 cit. zákona, teda "je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru", napr. neumožnenie prenajímateľovi vykonávanie nevyhnutných opráv v prenajatom byte. Nevieme ako máte dojednané podmienky a dôvody ukončenia nájmu, keďže toto ustanovenie umožňuje dohodnúť v zmluve aj iné dôvody výpovede, než ako sú uvedené v predch. ustanoveniach cit. § 7 ods. 1 písm. a/ až d/.

Nevieme z otázky kedy uplynie doba nájmu, ale vzhľadom na okolnosť, že ide o krátkodobý nájmom bytu na šesť mesiacov, odporúčame vyčkať dobu nájmu a nájom skončí v súlade s ust. zmluvy o nájme bytu uplynutím doby nájmu. Nájomcovi môžete pred uplynutím doby nájmu poslať oznámenie, že konkrétnym dňom nájom končí, že žiadate odovzdanie bytu. Pri odovzdaní a prevzatí bytu odporúčame spísať zápisnicu o stave bytu, vrátane odpočtu médií /voda, el. plyn/. Je to dobré pre Vás, ako aj pre nájomcu, aby zmluvný vzťah bol korektne ukončený a zaznamenaný.

Pokiaľ ste zmluvy uzatvorili podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, v zmysle ust. § 3 ods. 5 cit. zákona prenajímateľ je povinný preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti u prísl. správcu dane - daňový úrad.