Skončenie nájmu bytu a penále

Odpoveď advokáta

Dobrý deň.

Odstúpenie od zmluvy je všeobecným spôsobom upravené v Občianskom zákonníku nasledujúcim spôsobom:

Podľa § 48 Občianskeho zákonníka:

(1) Od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.
(2) Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Podľa § 49 Občianskeho zákonníka:

Účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť.

V súlade s vyššie uvedeným vo všeobecnosti existujú 3 dôvody na odstúpenie od zmluvy:

- pokiaľ sa na tom zmluvné strany dohodli

- pokiaľ je to ustanovené zákonom

- pokiaľ ste zmluvu uzavreli v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok

Nájom je ďalej upravený v § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, pričom danej situácie sa najviac týkajú nasledujúce ustanovenia:

Podľa § 676 Občianskeho zákonníka:

(1) Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.
(2) Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.
Podľa § 677 Občianskeho zákonníka:

(1) Zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.
(2) Ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote.
Podľa § 678 Občianskeho zákonníka:

Ustanovenia o výpovednej dobe, vyprataní a odovzdaní platia iba vtedy, ak zmluva alebo osobitné predpisy neustanovujú inak.
Podľa § 679 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka:

(1) Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy.
(2) Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať.

Osobitné ustanovenia o nájme bytu, ktoré majú prednosť pred aplikáciou vyššie uvedených ustanovení upravujú zánik nájmu bytu nasledovne:

Podľa § 710 Občianskeho zákonníka - Zánik nájmu bytu:

(1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
(2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.
(3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.5a)
(4) Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, 5b) výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

Zo skutkového opisu vašej situácie neviem posúdiť, či je daný niektorý z dôvodov na odstúpenie od zmluvy, pokiaľ nie, máte právo podať výpoveď z nájmu, avšak bude plynúť výpovedná doba 3 mesiace, počas ktorej musíte platiť nájomné.

Pokiaľ ide o spomínané penále, tak v prípade, že nie sú zmluvne dohodnuté, nemôže si ich prenajímateľ nárokovať.

Odporúčam Vám ukončiť nájom v súlade so zmluvou a zákonom, aby si Váš prenajímateľ nemohol nárokovať ušlý zisk z titulu neplatne skončenej zmluvy o nájme.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, samotný predaj bytu, ktorý ste dali do nájmu, nie je dôvodom na výpoveď zo strany vlastníka ako prenajímateľa bytu. Predaj nehnuteľnosti nie je zákonný dôvod v zmysle ust. § 711 Obč. zákonníka.

Ak by ste byt predali, potom práva a povinnosti zo zmluvy o nájme prechádzajú na nového vlastníka nehnuteľnosti v zmysle ust. § 680 ods. 2 Obč. zákonníka.

Riešením Vami uvedenej situácie je preto dohoda o ukončení nájmu v zmysle ust. § 676 a nasl. Obč. zákonníka. Napriek uvedenému odporúčame uvedenú okolnosť  plánovaného predaja bytu oznámiť nájomcovi.