Postup pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva

Dobrý deň,

Vaša situácia je pomerne častá pri spoluvlastníctve nehnuteľnosti po dedičskom konaní. Odpoviem na Vaše otázky postupne a prakticky:

1. Ste povinní pristúpiť na neadekvátnu ponuku?
Nie, nie ste povinní prijať ponuku na vyplatenie Vášho podielu, ak ju považujete za neprimerane nízku. Ako spoluvlastníci máte právo požadovať, aby sa hodnota podielu určovala podľa trhovej ceny na základe znaleckého posudku. Ak sa neviete dohodnúť, odporúčam písomne navrhnúť predaj bytu za trhovú cenu (napr. cez realitnú kanceláriu alebo znalecký posudok). Ak ani potom nedôjde k dohode, môžete podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Súd môže rozhodnúť o predaji nehnuteľnosti a rozdelení výťažku podľa podielov.

2. Predkupné právo
Ak teda Vaša družka získala podiel dedením, má predkupné právo na Váš. Ak  výzva na uplatnenie predkupného práva nebude úspešná, potom môžete svoj podiel predať komukoľvek bez súhlasu družby vášho otca.

3. Právo na užívanie bytu
Ako spoluvlastníci máte právo užívať byt v rozsahu svojho podielu. Ak Vám družka bráni v užívaní, môžete ju písomne vyzvať, aby Vám umožnila prístup a užívanie časti bytu (napr. izby). Ak to odmietne, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na určenie spôsobu užívania bytu alebo na ochranu držby podľa § 126 Občianskeho zákonníka.

Odporúčam:
- Písomne komunikovať a uchovávať si dôkazy o Vašich návrhoch a jej odpovediach.
- Ak sa nedohodnete, obráťte sa na advokáta, ktorý Vám pomôže s návrhom na súd.
- Zvážte znalecký posudok na určenie trhovej hodnoty bytu.

Vaše práva nie sú zanedbateľné, máte možnosť domáhať sa spravodlivého vyporiadania aj súdnou cestou.

Dobrý deň,

vo Vašom prípade, pokiaľ sa jedná o dom, ktorý bol čiastočne prepísaný na bývalú manželku formou kúpnej zmluvy, súd môže pri vyporiadaní zaniknutého bezpodielového spoluvlastníctva brať na vedomie nadobudnutie jej polovice. Pri súdnom vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa však môže aplikovať zásada, že žiadny zo spoluvlastníkov nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníctve. To znamená, že súd môže rozhodnúť aj o zrušení spoluvlastníctva a prikázaní nehnuteľnosti jednej strane za primeranú náhradu.

Prihliadnutie k nadobudnutiu polovice nehnuteľnosti bývalou manželkou za jedno euro zohráva rolu v kontexte prejavu vôle a jej povahy. Súd by pravdepodobne posudzoval aj doterajší spôsob užívania nehnuteľnosti a potreby bývalých manželov. Pokiaľ by ste nesúhlasili s predajom, môžete sa na súdne konanie aktívne pripraviť argumentmi, ktoré podporia Váš záujem o zotrvanie v dome.

Odporúčam konzultáciu s advokátom, ktorý Vám môže pomôcť pripraviť prípadné námietky a žiadosť o to, aby ste mohli zotrvať v nehnuteľnosti.

Dobrý deň,

Vaša situácia so spoluvlastníctvom môže byť riešená viacerými spôsobmi. Ak sa vám nepodarí nadviazať kontakt so spoluvlastníkom, ktorý žije v zahraničí a prestal komunikovať, môžete zvážiť podanie návrhu na súd za účelom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva.

Proces zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva sa môže začať na základe žaloby na súd. Ak sa nedohodnete na delení spoluvlastníctva, súd môže prísť k rozhodnutiu o jeho zrušení a nariadiť delenie alebo predaj.

Dôležité je, že dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí byť písomná a podpísaná všetkými spoluvlastníkmi, čo v súčasnej situácii môže byť problematické. Navrhoval by som pokus o písomnú výzvu smerovanú spoluvlastníkovi na jeho posledne známe miesto pobytu.

Môžete požiadať aj o pomoc advokáta, ktorý vám pomôže s procesom podania návrhu na súd. 

Dobrý deň,

ak si prajete vyňať svoj podiel z podielového spoluvlastníctva bez dosiahnutia dohody s ostatnými spoluvlastníkmi, odporúčam podať návrh na súd. Bez súdu to nejde, ak sa nechcete dohodnúť s ostatnými. Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode medzi spoluvlastníkmi, zruší spoluvlastníctvo a vykoná jeho vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Súd pri svojom rozhodnutí prihliada na veľkosť podielov a účelné využitie veci.

Ak nie je reálne možné rozdeliť vec tak, aby každý spoluvlastník dostal svoj podiel fyzicky oddelene, súd môže prikázať vec jednému či viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Ak žiaden zo spoluvlastníkov nemá záujem vec odkúpiť, môže súd nariadiť jej predaj a následne rozdelí výťažok podľa podielov.

Je dôležité mať na pamäti, že pri súdnom vyporiadaní môžu nastať osobitné okolnosti, ktoré súd zohľadní, ako napríklad účelné využitie veci a násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným. V každom prípade je k dosiahnutiu vyporiadania nevyhnutné podať návrh na súd.

K odčleneniu je tiež potrebný geometrický plán. Ak. Je to v extravilane, tak pozor na obmedzenie drobenia nad tisíc metrov štvorcových. 

Dobrý deň,

pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti je dôležité predniesť na kataster všetky potrebné dokumenty. Písomná dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ktorú ste už uzavreli a podpísali, je nevyhnutná. Okrem dohody a kolku budete musieť na kataster nehnuteľností predložiť aj návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra a potvrdenie o neexistencii nedoplatkov od správcu, keďže ide o byt.

Návrh na vklad musí obsahovať vaše identifikačné údaje, identifikačné údaje nehnuteľnosti a presné vymedzenie právnych úkonov, ktoré majú byť vykonané.

Zmluvu si môžete nechať skontrolovať za poplatok advokátom, aby ste predišli zbytočným problémom na katastri. 

Dobrý deň, riešenie vami uvednej problematiky nie je až také jednoduché.

Podstatné je to, či nehnuteľnosť - stavba je aj reálne deliteľná na dve bytové jednotky. Vo veci budete musieť kontaktovať súdneho znalca z odboru stavebníctva, ktorý vypracuje posudok na to, či je stavba reálne deliteľná a ktoré kroky z hľadiska stavebného je potrebné zrealizovať, aby po vykonaní stavebných úprav mohla byť nehnuteľnosť aj reálne rozdelená /napr. dva samostatné vchody a pod./. Následne na základe znaleckého posudku a vypracovaní projektovej dokumentácie by ste podali žiadosť o stavebné povolenie.

Po vykonaní stavebných úprav požiadate o vydanie kolaudačného rozhodnutia a na jeho základe spíšete dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Dohoda bude podkladom pre podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Uvádzame, že bude potrebné vypracovať aj geom. plán na rozdelenie pozemku podľa spoluvlastníckych podielov resp. podľa vašej dohody a vzhľadom na predtým realizované stavebné práce na nehnuteľnosti dome.

Dobrý deň, v prípade, že dom bol postavený počas manželstva a obe mená manželov sú uvedené na liste vlastníctva, stavba bez akýchkoľvek pochybností patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov, bez ohľadu na účasť iných osôb na výstavbe alebo na to, či boli na financovanie použité sčasti prostriedky patriace bezpodielovému spoluvlastníctvu manželov a sčasti prostriedky z majetku patriaceho výlučne jednému manželovi. Pokiaľ nedošlo k dohode o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva, jeden z manželov môže podať na súd žalobu o vyporiadanie tohto spoluvlastníctva. Žaloba musí obsahovať vymedzenie majetku , ktorý má byť predmetom vyporiadania a návrh na spôsob vyporiadania. K žalobe treba pripojiť dôkazy o všetkých tvrdených skutočnostiach, keďže dôkazné bremeno je na strane žalobcu. Konanie na súde sa začína na návrh jedného z manželov a je potrebné podať návrh v lehote troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva. Ak sa to nestihne, uplatní sa právna domnienka a nehnuteľnosti budú v podielovom spoluvlastníctve. Dôležité je množstvo faktorov, ktoré vplývajú na vysporiadanie. Investície tretích môžu byť zohľadnené pri vysporiadaní ale tu je dôležité to ako to bolo v čase investícií nastavené. Odporúčam Vám konzultáciu s advokátom z našej kancelárie. Objednať sa dá cez stránku www.ficek.sk. 

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že ste vlastníkom domu resp. inej budovy, a spoluvlastníkom pozemku pod touto nehnuteľnosť v podiele 13/16.

Ak je to tak, a spoluvlastník sa nechce dohodnúť na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k pozemku ani na základe znaleckého posudku o hodnote nehnuteľnosti, potom riešením je len podanie návrhu na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku pod budovou. Platí v tomto smere ust. § 142 Občianskeho zákonníka :

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Na vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva odporúčam kontaktovať advokáta, ktorý by skúsil vec riešiť aj bez účasti súdu, keďže uvedené konanie je nákladné ako z finančného, tak aj časového hľadiska.

Dobrý deň,
na ohodnocovanie majetku slúžia najmä znalecké posudky. Ak máte záujem o zistenie aktuálnej hodnoty majetku, treba si nájsť znalca podľa druhu majetku, aký si želáte ohodnotiť. Zoznam znalcov nájdete na stránke ministerstva spravodlivosti: www.justice.gov.sk

Dobrý deň,
na vami položenú otázku uvádzame, že keďže ste dom nadobudli pred uzatvorením manželstva, tento dom nepatrí do bezpodielového spoluvlastíctva manželov. Dom je vo vašom prípade v podielovom spoluvlastníctve manželov.

Pokiaľ chcete vyporiadať toto podielové spoluvlastníctvo, môžete tak urobiť kedykoľvek ak sa na jeho vyporiadaní dohodnete. V danom prípade neplatí lehota 3 rokov na vyporiadanie, ako je to v prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Vo veci odporúčam spísať dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 141 Občianskeho zákonníka cestou advokáta, ktorý samozrejme podá návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Nevieme z akého dôvodu bývalá manželka trvá na súdnom vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, keďže to môže trvať pomerne dlhú dobu /1 - 2 roky/ a konanie je spojené minimálne so súdnymi poplatkami.

Súd by vychádzal zo znaleckého posudku súdneho znalca, ktorého si však môžete zabezpečiť aj vy sami. Najlepšie preto je vec riešiť bez účasti súdu a na konkrétnom znalcovi sa dohodnúť. Zoznam súdnych znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR.