Otázka: Prenájom bytu v rámci BSM ?

Dobrý deň, potrebujem radu. Vlastním byt, ktorý je vo vlastníctve môjho syna a jeho manželky. Môj syn je momentálne zdravotne postihnutý a umiestnený v ústave. Jeho manželka vymenila zámky v byte a teraz ho prenajíma. Všetky peniaze z prenájmu si ponecháva. Spolu majú dcéru, ktorá má momentálne 20 rokov. Mám právo podať návrh na súd, aby polovica nájomného bola vyplácaná môjmu synovi?

Odpoveď: Prenájom bytu v rámci BSM ?

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

V otázke je trochu rozpor, nakoľko uvádzate, že máte byt, ktorý je vo vlastníctve Vášho syna a nevesty.

Preto pri zodpovedaní otázky budeme vychádzať z predpokladu, že byt je v bezdpodielovom spoluvlastníctve syna a nevesty ("ďalej iba BSM").

Základná právna úprava problematiky je obsiahnutá v ustanoveniach Občianskeho zákonníka ("OZ").  Najprv ale kúsok právnej teórie.

1./ Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.  Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana. Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.

2./ OZ  spoluvlastníctvo rozlišuje podielové a bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.

3./ V otázke nepíšete, či byt je aj trvalým bydliskom Vášho syna napriek tomu, že toho času je zdravotníckom zariadení.
Pokiaľ by byt bol v podielovom spoluvlastníctve Vášho syna a nevesty potom platí, že z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd. Pre prípad, že byt je v podielovom spoluvlastníctve, potom jeho prenájom patrí k dôležitej zmene spoločnej veci. 

4./ Pri bezpodielovom spoluvlastníctvo manželov platí, že v BSM je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka (§ 143 OZ).

5./ Manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku.

6./ Veci v BSM užívajú obaja manželia spoločne; spoločne uhradzujú aj náklady vynaložené na veci alebo spojené s ich užívaním a udržiavaním. Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný.  Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných vecí sú oprávnení a povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne.

7./ Podľa § 146 OZ platí, že "ak dôjde medzi manželmi k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich z bezpodielového spoluvlastníctva, rozhodne na návrh niektorého z nich súd.  Ak sa z dôvodu fyzického alebo psychického násilia alebo hrozby takého násilia vo vzťahu k manželovi alebo k blízkej osobe, ktorá býva v spoločnom dome alebo byte, stalo ďalšie spolužitie neznesiteľným, môže súd na návrh jedného z manželov obmedziť užívacie právo druhého manžela k domu alebo bytu patriacemu do bezpodielového spoluvlastníctva, prípadne ho z jeho užívania úplne vylúčiť."

8./ "Zo závažných dôvodov, najmä ak by ďalšie trvanie BSM odporovalo dobrým mravom, môže súd na návrh niektorého z manželov toto spoluvlastníctvo zrušiť i za trvania manželstva." Následne, ak by malo dôjsť k obnoveniu BSM, môže sa tak stať len na základe rozhodnutia súdu na návrh jedného z manželov.

Rozbor otázky a odporúčanie :

1./ Sme toho právneho názoru, že prenájom nehnuteľnosti patriacej do BSM nie je bežnou vecou a teda na platnosť tohto úkonu je potrebný súhlas oboch manželov. Jedná sa o tzv. relatívnu neplatnosť, teda právny úkon sa považuje za platný až do času, kým sa druhý účastník nedovolá neplatnosti tohto úkonu. Ak sa oprávnený  včas relatívnej neplatnosti dovolá, potom účinky neplatnosti nastávajú ex tunc - teda spätne k uzatvretiu zmluvy.

2./ Nepíšete v otázke, či uvedený byt je aj trvalým bydliskom Vášho syna a predpokladáme, že tento stav postihnutia aj keby nebol iba dočasný, že sa chce vrátiť.  Bez ohľadu na to, či sa chce alebo nechce vrátiť do uvedeného bytu, toto konanie - prenájom bytu bez jeho súhlasu, avšak vzhľadom aj na to, že teraz je zdravotne postihnutý, je uzatvorenie zmluvy bez jeho súhlasu v rozpore s dobrými mravmi. 

3./ Odporúčame synovi, aby manželke prípadne aj s pomocou advokáta namietal písomne neplatnosť tohto úkonu, prípadne by bola možná na základe vzájomnej dohody nová zmluva o nájme za dohodnutých podmienok aj pokiaľ sa  jedná o platenie nájmu, vrátane dojednania ostatných podmienok nájmu. Pozor na prípadnú povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu pre nájomcu pri uzatvorení zmluvy podľa OZ. 

4./ Pre prípad, že by nedošlo k náprave resp. dohode, odporúčame podať návrh na súd v zmysle ust. § 146 ods. 1 OZ : "Ak dôjde medzi manželmi k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich z bezpodielového spoluvlastníctva, rozhodne na návrh niektorého z nich súd."

Z judikatúry :  KS  Nitra 7Co117/2007 : " Rozhodnutie súdu, ktorým sa riešia vzniknuté nezhody medzi bezpodielovými spoluvlastníkmi, však platí len za nezmenených podmienok, preto ho na návrh niektorého účastníka možno v budúcnosti kedykoľvek zmeniť, ak sa zmenili okolnosti /pomery/, za ktorých sa pôvodne rozhodovalo."
 

Vo veci dovolania sa relatívnej  neplatnosti zmluvy, resp. spísania novej zmluvy o nájme, ako aj vo veci návrhu na súd odporúčame kontaktovať advokáta.  Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.