'

Predkupné právo k ceste


Online právna poradňa
Oblasť práva: Spoluvlastníctvo, Bratislavský
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát
Odpovedané dňa: 30. 5. 2017

Otázka: Predkupné právo k ceste

V roku 1990 odkúpili moji rodičia rodinný dom, ktorý som po nich zdedila. K uvedenému rodinnému domu vedie prístupová cesta, ktorá je spoločná so susedom. Bohužiaľ nám pri predaji bolo zabudnuté zaniesť uvedenú prístupovú cestu do predajnej zmluvy, túto skutočnosť sme si uvedomili až nedávno. Prístupová cesta je tým pádom vedená na katastri ešte stále na bývalého majiteľa a na suseda (v pomere 1:1). Aby sme rýchlejšie vyriešili situáciu, sme sa s bývalým majiteľom dohodli, že od nich ich časť prístupovej cesty odkupime, s čím oni súhlasia. Moja otázka je nasledovná: musíme aj v tomto prípade rešpektovať pri kúpe predkupné právo nášho suseda? Podotýkam, že sa jedna o jedinú prístupovú cestu vedúcu k nášmu rodinnému domu. Ak by sa sused rozhodol, že odkúpi on zvyšok prístupovej cesty, môžem toto rozhodnutie napadnúť, pretože tým pádom by som nemala žiaden prístup na môj pozemok?

Odpoveď: Predkupné právo k ceste

Dobrý deň, špeciálny režim pri predkupnom práve sa napríklad uplatňuje pri spoločnom dvore. Predpokladám, že vo Vašom prípade nejde o spoločný dvor.

Sused by teda mal predkupné právo.

Sú rôzne možnosti ako to vyriešiť. Prvá je, že by predávajúci susedovi ponúkol odkúpenie podielu za veľmi vysokú cenu, ktorú by som si to určite neakceptoval, túto sumu by ste potom museli uviesť do kúpnej zmluvy.

Ďalšia možnosť je, že vysvetlíte susedovi, aby Vám podpísal papier o vzdaní sa predkupného práva. Ak by to odmietol, potom môže sused napadnúť zmluvu v lehote troch rokov.

Suseda môžete presvedčiť o vzdaní sa predkupného práva napríklad tým, že mu poviete, že pokiaľ sa predkupného práva nevzdá, budete žiadať zriadiť vecné bremeno cez jeho pozemok neskôr súdnou cestou. Ak máte na svojom pozemku dom a nemáte iný prístup, súd by Vám vecné bremeno zariadil.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Predkupné právo k ceste (Spoluvlastníctvo)

Dobrý večer, prosím Vás o radu. S manželom sme kúpili RD. Nastal nám však taký problém, že na dvore je garáž a vchod do garáže je cez iný pozemok, ktorý my nevlastnime. Je to pozemok v podielovom vlastníctve a 1/3 patrí bývalým vlastníkom nášho RD. Chceli nám tu 1/3 dať darovacou zmluvou, ale to by nám neprešlo, keďže o ten pozemok ma záujem aj jeden z tých podielnikov. A jemu vyslovene prekáža, keď tam ideme autom. Prosím Vás ako by sme to mali riešiť? My nepotrebujeme ani celú tu 1/3. Nám stačí len prístupová cesta do garáže. Vopred ďakujem za odpoveď. S pozdravom Adriana Carnotová.

Odpoveď: Predkupné právo k ceste

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.03.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :
Podľa ust. § 140 Občianskeho zákonníka platí :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Pre presnejšie zodpovedanie otázky by sme potrebovali vedieť usporiadanie pozemku v teréne, teda hlavne to, či prístupová cesta, ktorá vedie do garáže je v podstate využívaná v skutočnosti len Vami a v podstate táto časť pozemku, aj keď je v podielovom spoluvlastníctve, neslúži ostatným spoluvlastníkom na iné ďalšie účely, teda či nie je možné v záujme veci len odčlenenie tejto časti pozemku určeného len na prístup do garáže a pozemok by sta stal Vašim vlastníctvom

V otázke uvádzate, že pozemok prístupovej cesty je v podielovom spoluvlastníctve v podiele po 1/3 k celku. 
Vo veci máte v podstate 4 možnosti :

1./ Podielový spoluvlastník, od ktorého ste kúpili RD, môže ostatným podielovým spoluvlastníkom predložiť návrh na odkúpenie podielu na pozemku za vysokú cenu, kde je možné /nemusí sa tak však stať/, že ani jeden podielový spoluvlastník neuplatní svoje predkupné právo. Následne by mohol svoj podiel na pozemku predať Vám. 


2./Podiel. spoluvlastník, ktorý Vám predal RD,  predá svoj podiel na pozemku ku garáži priamo Vám, avšak nevýhodou, resp. rizikom je, že spoluvlastník pozemku môže dovolať sa cestou súdu neplatnosti právneho úkonu, prípadne od Vás ako nového spoluvlastníka dožadovať sa predaja podielu na pozemku za rovnakých podmienok, za ktorých ste Vy pozemok nadobudli. 

3./ Aj keby niektorý zo súčasných spoluvlastníkov využil predkupné právo, a Vy ako vlastník nehnuteľnosti RD a garáže nemáte inú možnosť prístupu  do garáže, súd Vášmu návrhu na zraidenie vecného bremena vyhovie.  Podľa ust. § 151o/ Občianskeho zákonníka platí (citujeme) : 

" Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

Z uvedeného zák. ustanovenia v podstate vyplýva, že Vy ako vlastník garáže sa k tejto dostanete, aj bez toho, aby ste boli podiel. spoluvlastníkom pozemku, len by ste museli podať návrh na súd na zriadenie vecného bremena, len to bude trvať určitú dobu a aj peniaze spojené so súdnym konaním. 

4./ Riešením je aj to, že advokát všetkým podielovým spoluvlastníkom na spoločnom rokovaní príp. písomne vysvetlí situáciu,  spíše sa príslušný doklad o vzdaní sa predkupného práva terajších podiel. spoluvlastníkov, a Vy sa stanete podiel. spoluvlastníkom. Advokát teraj. podiel. spoluvlastníkov upozorní na okolnosť ust.  § 151o/ Obč. zákonníka, teda že súd Vášmu návrhu na zriadenie vecného bremena v práve prejazdu a prechodu do garáže vyhovel, takže v konečnom dôsledku nie je riešením to, že jeden z podielových spoluvlastníkov odkúpi podiel na pozemku od bývalého vlastníka Vášho RD. Pokiaľ prístup do garáže nie je možný z inej strany /zrejme nie vzhľadom na vstup do garáže pre auto/, súd návrhu vyhovie a vlastníci pozemku budú musieť toto obmedzenie svojho vlastníckeho práva strpieť,  Advokát ich upozorní aj na súdne poplatky a trovy právneho zastupovania.

Najlepšie riešenie považujeme riešenie uvedené v bode 4./.

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo k ceste (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, prajem, prosím o radu čo v našom prípade môžeme robiť. Postavili sme si dom pred 4 rokmi na pozemku, ktorý ma spoločnú príjazdovú cestu, ktorej sme 1/3 vlastníci rovnako ako ďalší dvaja. Dom sme sa rozhodli predať a susedia nám začali robiť problémy, nakoľko chcú získať príjazdovú cestu do vlastníctva a osamostatniť sa. Nemáme zapísané právo prechodu na nás pozemok a tým pádom vedia, že musíme uplatniť predkupné právo. Lenže ak by ho od nás odkúpili, nový majiteľ by sa nedostal na vlastný pozemok a dom je úplne znehodnotený. Obec nepovolí ani ďalší výjazd z nášho pozemku, nakoľko je to veľmi úzka ulica. Nevieme čo môžeme v takomto prípade robiť a v dome už nebývame. Veľmi ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Predkupné právo k ceste

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.01.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :
I./ Podľa ust. § 140 Občianskeho zákonníka platí :
"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

V otázke uvádzate, že ste pozemok prístupovej cesty je v podielovom spoluvlastníctve v podiele po 1/3 k celku.
Pokiaľ si sused robí nárok, aby ste jemu odpredali svoj podiel na ceste, nie je to celkom tak, ako je jeho predstava. 
Podľa ust. § 140 Obč. zákonníka platí, že "ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.", teda aj druhý spoluvlastník má nárok odkúpiť Váš podiel v 1/2.
T.j.: Samotný sused nemá  primao zo zákona na celý Váš podiel na pozemku. 

II./ Vo veci máte v podstate tri možnosti :
1./ Predaj domu aj s Vašim podielom na prístupovej ceste bez toho, aby ste ponúkli svoj podiel na predaj ostatným podielovým spoluvlastníkom, teda nielen jednému spoluvlastníkovi.
Nevýhodou postupu je, že spoluvlastník pozemku môže dovolať sa cestou súdu neplatnosti právneho úkonu, prípadne od nového spoluvlastníka dožadovať sa predaja podielu na pozemku za rovnakých podmienok, za ktorých on svoj podiel nadobudol.


2./ Ponúknete svoj podiel na predaj ostatným dvom podielovým spoluvlastníkom a vysvetlite im celkovú situáciu a to v tom, že nový vlastník Vášho domu sa môže cestou súdu dožadovať prístupu na svoj pozemok s domom cez pozemok suseda. A keďže prístup na pozemok s domom iný nie je, súd takémuto návrhu vyhovie. Takýto spor bude trvať pomerne dlho, a samozrejme stojí aj peniaze (súdny poplatok, odmena advokáta za právne zastupovanie), ktoré budú musieť zaplatiť odporcovia.
Podľa ust. § 151o/ ods. 3  Obč. zákonnika platí :

" Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."


3./ Záujemcovi o kúpu prevediete do vlastníctva Váš dom s pozemkom, avšak predmetom prevodu nebude Váš spoluvlastnícky podiel na pozemku - na ceste a tým pádom nie ste povinná ponúknuť na predaj svoj podiel na pozemku ostatným dvom podiel. spoluvlastníkom. 


V každom prípade uvedenú okolnosť podiel. spoluvlastníctva na prístup. ceste je potrebné v kúpnopredajnej zmluve uviesť.

Najlepšie riešenie  považujeme za riešenie uvedené pod bodom II./2.

Riešením je aj to, že advokát všetkým podielovým spoluvlastníkom na spoločnom rokovaní vysvetlí situáciu a spíše sa príslušný doklad o vzdaní sa predkupného práva, keďže súd by návrhu kupujúceho Vášho domu s pozemkom podľa bodu II./2. vyhovel.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Predkupné právo k ceste (Spoluvlastníctvo)

Dobrý deň, ďakujem za rýchlu odpoveď, ktorá mi veľmi pomohla! Rada by som sa ešte informovala, či vzdanie sa predkupného práva musí mať určitú právnu písomnú formu alebo stačí jednoduchý papier vo forme "Dolupodpísaný, týmto potvrdzujem, že sa vzdávam predkupného práva na nehnuteľnosť c.p. ". Podpis isté musí byť potvrdený u notára alebo na matrike? Ďakujem vopred, s úctou, Zuzana.

Odpoveď: Predkupné právo k ceste

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 31.05.2017)

Dobrý deň, úplne to stačí tak, ako ste to napísali. Pridal by som tam však možno ešte sumu, za ktorú sa bude nehnuteľnosť predávať, aby to potom sused nepoprel. Prípadne sa tam uvedie, že sa vzdáva predkupného práva bez ohľadu na kúpnu cenu, za ktorú sa predá nehnuteľnosť.

Podpis suseda overte na matrike alebo u notára.


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií

GoPay Visa SecureCode Visa Visa MasterCard MasterCard MasterCard


Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Musíte súhlasiť s podmienkami.
Zaškrtnite, že nie ste robot



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk