Máte
otázku?

Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.


Online právna poradňa
Oblasť práva: Dedičské právo, Košice

Otázka: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

Moja mama predala svoj podiel v záhrade (ktorá je prakticky stavebný pozemok so všetkými inžinierskymi sieťami) svojmu bratovi za sumu 1 €/m2, čím ma prakticky vyobcovala z tejto časti svojho majetku. Chcel by som vedieť, či existuje nejaká možnosť ako sa proti tomuto úkonu postaviť. Je jasné, že táto zmluva je iba fiktívna a jej hlavným zámerom je, aby som v prípade dedičského konania nemohol uplatňovať započítanie daru. Ceny týchto pozemkov v danej lokalite sa pohybujú v rozmedzí od 40 do 50 €/m2. Ďakujem vám za odpoveď.

Odpoveď: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

Dobrý večer, ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :


Základná právna úprava problematiky je obsiahnutá v ust. Obč. zákonníka ("OZ"). V zásada pre Vás je dobré vedieť ďalej uvedené :

1./ Podľa ust. OZ "písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine."

2./ Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.  Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana. Z uvedeného vyplýva, že Vaša mama za života môže so svojim majetkom disponovať podľa svojho uváženia a rozhodnutia.

Otázkou, je či Vaša mama ako predávajúca nie je odkázaná napr. na finančnú pomoc pre nepostačujúci príjem, pre zlý zdravotný stav, pre svoju odkázanosť na pomoc rodiny resp. iných ľudí. Tu by boli dané podmienky neplatnosti predmetnej zmluvy pre jej rozpor s dobrými mravmi. 

Podľa ust. § 49  OZ "účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť."
Podľa § 49a/ OZ "právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným."

3./ Otázka kúpnej ceny  1 € za 1m2  stavebného pozemku. Kúpna cena sa stanovuje v zásade dohodou medzi predávajúcim a  kupujúcim.  Donedávna bolo sporné, či prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy za symbolickú cenu je platný, keďže znak kúpnej zmluvy a to odplatnosť je síce naplnený, hoci len symbolicky (1 €). Otázne však zostáva či účastníci v tomto prípade skôr nemali v úmysle kúpnou zmluvou zastrieť iný právny úkon a to darovanie, ktorého znakom je práve bezodplatnosť. 
Na jednej strane majú účastníci zmluvy zmluvnú voľnosť v tom, akú výšku kúpnej ceny za nehnuteľnosť si dohodnú, na druhej strane OZ v ust. § 39 hovorí, že "neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom."

Citujeme aj pomerne nové ust. § 39a/ OZ :

"Neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere."

Ohľadom kúpnej ceny za 1 € sú  aj súdne rozhodnutia :

Rozs NS ČR : 30 Cdo 1776/2007 z 17.6.2008 : "Mohou si tak sjednat i cenu, která se odchyluje od ceny obvyklé (tržní), zejména, jde-li o cenu podstatně nižší. Platné právo nemá žádné ustanovení o sjednání příliš nízké kupní ceny (laesio enormis), pokud taková cena není v rozporu s cenovými předpisy.“

Z rozsudku je zrejmé, že samotná neprimeraná výška kúpnej ceny sama osebe nespôsobuje neplatnosť kúpnej zmluvy. Aby bola zmluva neplatná pre rozpor s dobrými mravmi, musia k nízkej cene pristúpiť aj skutočnosti, ktoré spolu spôsobujú rozpor s dobrými mravmi.

Ústavný súd SR III. ÚS 412/2016-10 z 21.6.2016  v tejto veci vyslovil : 

"Všeobecný súd konal v medziach svojej právomoci a postupoval správne, keď kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľnosti, len vzhľadom na nízku dojednanú kúpnu cenu 1 Sk nepovažoval za simulovaný právny úkon, ktorým malo byť zastreté darovanie. Uzavretá kúpna zmluva obsahuje podstatné náležitosti (dohoda o predmete kúpy a dohoda o kúpnej cene) a, naopak, nemá náležitosti darovacej zmluvy, keďže v nej bola dohodnutá kúpna cena (aj keď nízka), keď podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je, naopak, bezodplatnosť. Ústavný súd sa stotožnil so záverom, že v symbolickej dohodnutej kúpnej cene za prevádzanú nehnuteľnosť bola rodičmi účastníkov zohľadnená dlhoročná a obetavá starostlivosť jedného z účastníkov konania o rodičov, čo je v súlade s dobrými mravmi a predmetnú kúpnu zmluvu, preto nie je možné považovať za bezodplatný právny úkon.“

Tu poznamenávame, že v dannom prípade sa jednalo k kúpnu zmluvu ohľadom nehnuteľnosti za 1 €, avšak kupujúcou bola dcéra predávajúcich, ktorí sa takto dcére chceli odvďačiť za jej starostlivosť a preto ÚS zmluvu nepovažoval za zmluvu uzatvorenú v rozpore s dobrými mravmi.

 

4./  Ohľadom Vašich pochybností resp. obáv v prípade dedenia uvádzame, že v prípade prejednávania dedičstva sa určuje súpis majetku a  dlhov poručiteľa, pričom platí, že "všeobecnou hodnotou majetku je cena, ktorá by sa mala dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže pri poctivom predaji, keď kupujúci i predávajúci budú konať s náležitou informovanosťou a opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou." (§ 200 civil. mimospor. poriadku).

Ďalej podľa ust. § 479  OZ v prípade dedenia "maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň toľko, koľko robí jedna polovica ich dedičského podielu zo zákona. Pokiaľ tomu závet odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov." 

Pri dedení  zo zákona platí, že dedičovi sa do jeho podielu započítava to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania. Pri dedení zo závetu sa toto započítanie urobí, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 neodôvodnene zvýhodnený.

 

ZÁVER 

Sme toho názoru, že v prípade dedič. konania bude potrebné okolnosť oznámiť a žiadať o započítanie "kupovanej" nehnuteľnosti Vaším bratom trhovou cenou v zmysle ust. § 200 Civil. mimospor. poriadku. Dávame Vám do pozornosti aj okolnosti uzatvorenia zmluvy Vašou mamou /tieseň, úžera a podobne/. Z Vašej strany odporúčame Vám zaobstarať si podklady ohľadom ceny predmetného pozemku na trhu prevodov nehnuteľností  /tzv. cenové mapy/, s tým, že budete žiadať započítanie trhovej ceny nehnuteľnosti, ktorú Váš brat odkúpil.

Nevieme okolnosti hlavne na strane predávajúcej pri uzatvorení tejto zmluvy, či nedošlo k podpísaniu zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Je na Vašom zvážení vykonanie ďalších krokov na základe rozhovoru s rozhovor s Vašou mamou /vyslovenie neplatnosti zmluvy/ aj s prípadnou konzultáciou u advokáta. 

 

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.

 

Trápi vás "Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie." a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie. (Dedičské právo)

Dobrý deň, mám na Vás otázku: Zdedil som pozemok po otcovi pred 12 rokmi a chcem sa ho vzdať a nechať ho bratovi ako dediča. Ďakujem.

Odpoveď: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

(odpoveď odoslaná: 20.06.2023)

Dobrý deň,
ak ste pozemok zdedili pred 12 rokmi, nemôžete sa dedičstva nateraz vzdať. Toto ste mohli urobiť len v rámci dedičského konania.

Ak chcete nehnuteľnosť - pozemok darovať alebo predať bratovi jedného z dedičov, nie je to právny problém - treba spísať darovaciu alebo kúpnu zmluvu. Uvádzame, že ak by ste nehnuteľnosť predali, príjem z predaja bude oslobodený od dane z príjmu, lebo ste vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov. Po predaji prípadne darovaní nehnuteľnosti nezabudnite podať následne aj čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach, ktorých správcom je obec/mesto.


Na spísanie zmlúv odporúčam kontaktovať advokáta.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie. (Dedičské právo)

Dobrý deň, vlastníme pozemok v dedine na východnom Slovensku, ktorý je vedený ako orná pôda. Existuje záujem o jeho odkúpenie s cieľom postaviť na ňom rodinný dom. Chcela by som vedieť, aká by mohla byť cena takého pozemku. Ďakujem. Lena

Odpoveď: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

(odpoveď odoslaná: 19.09.2021)

Dobrý deň,
v otázke uvádzate, že máte pozemok vedený ako orná pôda. Niekto má záujem ho kúpiť ako stavebný pozemok.

Ak je to tak, nie je právny dôvod, aby ste sa riadili cenou ornej pôdy a to z dôvodu, že pozemok bude užívaný ako stavebný pozemok. Pozrite si územný plán obce, v ktorej sa pozemok nachádza a aké sú plány z hľadiska územného plánovania. Sama uvádzate, že bude pozemok užívaný ako stavebný pozemok a potom je cena pozemku diametrálne odlišná v pomery k cene ornej pôdy. Pozrite aj na internete ponuky a dopyty po obdobných pozemkoch vo vašej lokalite. Nie ste povinná pozemok predať za cenu ornej pôdy podľa znal. posudku. Cena je vecou dohody.

Do vyhľadávača dajte napr. slovné spojenie :pozemky v obci xzy.

Ak nebudete mať istotu o cene, kontaktujte radšej advokáta, teda nie advokáta zmluvnej strany - strany kupujúceho.


Podotázka: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie. (Dedičské právo)

Dobrý deň, rada by som sa opýtala, za koľko by som mohla predať pozemok v obci Turzovka. Kedysi sme tam mali záhradku so zeleninou, ale momentálne tam nesadíme. Suseda má záujem pozemok kúpiť a ponúka nám 5-10 eur za m2. Zdá sa mi to však príliš málo, najmä vzhľadom na to, že chce pozemok využiť na výstavbu domu. Ďakujem pekne za radu a odpoveď.

Odpoveď: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

(odpoveď odoslaná: 04.05.2021)

Dobrý deň,
cena nehnuteľností je vždy výsledkom dohody a jednania kupujúceho a predávajúceho. Zohľadňujú sa vlastnosti pozemku a ich prípadná využiteľnosť, ale výsledná cena je výlučne dohoda medzi zmluvnými stranami.


Trápi vás "Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie." a chcete pomôcť?

Podotázka: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie. (Dedičské právo)

Dobrý deň, mám záujem o odkúpenie časti záhrady od suseda. Spomínaná nehnuteľnosť má výmeru približne 140 m2 a nachádza sa v zastavanej časti obce, konkrétne medzi hospodárskou budovou - stodolou a časťou našej záhrady. V súčasnosti ide o neudržiavaný, zarastený pozemok. Na mieste nie sú inžinierske siete a prístup na pozemok je možný iba cez susedné záhrady. Pýtam sa na približnú cenu za meter štvorcový, jedná sa o obec Smižany. Ďakujem.

Odpoveď: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

(odpoveď odoslaná: 26.07.2018)

Dobrý deň,

otázka kúpnej ceny za nehnuteľnosť je vecou Vašej dohody s vlastníkom pozemku. 

Cenu ovplyvní to, ako chcete vlastniť predmetnú časť susedovej nehnuteľnosti, jej potrebnosť pre Vás, resp. zbytočnosť pre suseda, výhodnosť polohy, scelenie Vášho pozemku a podobne.  Na druhej strane pokiaľ by celý pozemok bol na LV vedený vo výmere 140 m2 sme názoru, že záujem o predmetný pozemok môže mať len vlastník susedného pozemku, teda Vy a vlastník pozemku o výmere  140 m2 sa ho zrejme aj rád zbaví. Všetko závisí od konkrétneho posúdenia umiestnenia pozemku.

Príklady cien nehnuteľností v okrese SNV nájdete na internete v ponukách napr. real. kancelárií. Ceny pre obec Smižany sme našli aj v sume 55 € /Pánsky kruh Smižany/ za 1 m2, ale pozemok Vám môže aj darovať. 

Cena pozemku bude vecou dohody.


Podotázka: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie. (Dedičské právo)

Dobrý deň, prosím o radu v nasledujúcej veci: pri dedičskom konaní po otcovi nechala mama zaregistrovať otcove pozemky na sestru so sľubom, že "polovica pozemkov" je moja. V súčasnosti ale sestra nechce previesť danú časť pozemkov na môj účet. Bohužiaľ, tento sľub nie je zaznamenaný písomne. Teraz, po smrti mamy, je predmetom dedičského konania rodinný dom, o ktorom mama tvrdila, že mi patrí, pretože som sa o ňu starala po celý čas a doprevádzala ju v jej posledných chvíľach života. Opäť však existuje len ústna dohoda. Sestra si nárokuje polovicu domu. Môžem teraz pri dedičskom konaní po mame požiadať o prevod pôdy, alebo mám žiadať o započítanie nielen mojich investícií do domu, ale aj hodnoty spomínaných pozemkov? Ďakujem pekne za radu.

Odpoveď: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

(odpoveď odoslaná: 18.07.2018)

Dobrý deň,

ak dohoda o tom, že polovica pozemkov bude patriť Vám nie je obsiahnutá v dedičskej dohode, prípade rozhodnutí notára a pozemky patria v celosti sestre, potom si na ne nemôžete robiť nárok. V tomto prípade je podstatné tom, čo je zachytené v písomnej forme. Nehovoriac o tom, že ak ani časť pôdy nepatrila matke, nepatrí ani do masy dedičstva a nebude predmetom dedičského konania. Pokiaľ ide o dedičstvo domu, ak matka nezanechala závet, v ktorom by Vám celý dom odkázala, sestra má zákonný nárok na podiel na dome. Cenu uvedených pozemkov by ste mohli započítať jedine, ak by tieto pozemky boli sestre darované za života. Pokiaľ ide o investície do domu, situácia je komplikovanejšia v tom, že ak ju nadobudnete podľa dedičských podielov, potom ste v podstate investovali aj do svojho majetku. Bezdôvodne sa na Váš úkor tým, že ste do domu investovali v podstate obohatila už Vaša matka a tým, že ste jej dedič, prechádza ako keby dlh na Vás. Tým že sa stretne v jednej osobe osoba veriteľa aj dlžníka dlh zaniká v rozsahu Vami nadobudnutého podielu. Teoreticky by ste mohli žiadať znížiť dedičský podiel sestry o sumu ktorú ste investovali zodpovedajúcu jej podielu na dedičstve. Museli by ste však preukázať investície. Zároveň existuje aj riziko premlčania.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie. (Dedičské právo)

Som spoluvlastníčkou pozemku pod domom v pomere 1/4, zatiaľ čo môj brat vlastní 3/4. Brat kúpil svoju časť od otca za 1 € prostredníctvom zmluvy o kúpe a predpokladám, že ide o kúpnu zmluvu. Dom bol skolaudovaný až v roku 2015. Otec následne predal dom ešte raz, tentokrát len môjmu bratovi za 2 € prostredníctvom novej kúpnej zmluvy. Brat následne zabezpečil dom hypotékou, ktorú nespláca. Dom však pôvodne postavili naši rodičia spolu, ale moja mama zomrela v roku 2010 a v rámci dedičstva nebol dom prededený. Túto skutočnosť som napadla a prokurátor následne aj so súhlasom obce zrušil kolaudačné rozhodnutie z roku 2015. Medzitým mi brat zrušil trvalý pobyt. V tomto dome bývam ja aj s mojím manželom a čoskoro aj s našou dcérkou, no oficiálne som evidovaná na obci bez trvalého pobytu. Plánujem podať žalobu na neplatnosť kúpnej zmluvy medzi bratom a otcom a požadujem tiež prededenie znovuobjaveného majetku po zosnulej mame. Aké sú ďalšie kroky? Predpokladám, že to bude trvať dlho. Je možné obnoviť aspoň môj trvalý pobyt? Ďakujem vopred za rýchlu odpoveď.

Odpoveď: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

(odpoveď odoslaná: 18.07.2018)

Dobrý deň,
na Vašu otázku zasielmna odpoveď, ktorá je vyjadrením názoru našej advokátskej kancelárie :


1./ Zrejme v uvedenej veci boli porušené ustanovenia stavebného poriadku pri vydaní kolaudačného rozhodnutia, nakoľko ako vlastník stavby mali vystupovať Vaši rodičia.
Kúpna zmluva za 1 € a 2 € predstavuje v skutočnosti darovaciu zmluvu, pokiaľ uvedená kúpna cena nie je odôvodnená tým, že napr. brat by sa celý život staral o rodičov a poskytoval by im celkovú pomoc materiálnu aj nemateriálnu.  K tomu sa vyjadroval aj Ústavný súd SR v podobnom prípade kúpnej ceny za 1 €. Kúpna cena  1 € a 2 € bola zrejme zvolená aj z dôvodu, že v prípade darovacej zmluvy sa darca môže domáhať vrátenia daru ak sa obdarovaný k nemu alebo členom jeho rodiny správa tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy /§ 630 Obč. zákonníka/, čo pri kúpnej zmluve nie je možné.

Z otázky usudzujeme, že nehnuteľnosť mala byť kolaudovaná ako nehnuteľnosť patriaca do BSM, teda v prípade, že by Vaša mama v tom čase žila. Keďže nežila, mala byť nehnuteľnosť predmetom dedičského konania.

Vo veci odporúčame Vám podať návrh na súd na určenie absolútnej neplatnosti kúpnopredajnej zmluvy, kde budte musieť preukázať naliehavý právny záujem na tomto určení, pričom podkaldom Vám bude aj zrušenie kolaudačného rozhodnutia, vrátane stavebného povolenia a dedičské rozhodnutie po Vašej mame.
Následne ak súd Vášmu návrhu vyhovie, budete musieť podať návrh na dedičské konanie na prejednanie novoobjaveného majetku podľa ust. Civil. mimosporového poriadku a na základe jeho výsledku požiadať o kalaudačné rozhodnutie. 

Zhodujeme sa s Vami, že sa bude jednať o pomerne dlhý proces ako z hľadiska času, tak aj z hľadiska odborných vedomostí. 
V tejto veci odporúčame kontaktovať advokáta.


2./ Otázka trvalého pobytu : Podľa zákona o hlásení trvalého pobytu prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove uvedenej v odseku 2 ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter. 

Nevieme z akého dôvodu ste nemali spísanú aspoň nejakú zmluvu v čase keď otec bol vlastníkom nehnuteľnosti, resp. v čase keď Vaša mama ešte žila, prípadne zriadené vecné bremeno, ktoré by bolo zapísané do katastra nehnuteľností. 

Z dôvodu právnej istoty odporúčame spísať zmluvu o nájme medzi Vami ako synom pôvodného vlastníka nehnuteľnosti a Vašim otcom ako pôvodne bezpodielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Sme však názoru, že túto zmluvu budete môcť spísať až po vyslovení neplatnosti kúpnej zmluvy súdom.

Odporúčame kontaktovať advokáta.


©



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie." a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.