Otázka: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

Moja mama predala svoj podiel v záhrade (ktorá je prakticky stavebný pozemok so všetkými inžinierskymi sieťami) svojmu bratovi za sumu 1 €/m2, čím ma prakticky vyobcovala z tejto časti svojho majetku. Chcel by som vedieť, či existuje nejaká možnosť ako sa proti tomuto úkonu postaviť. Je jasné, že táto zmluva je iba fiktívna a jej hlavným zámerom je, aby som v prípade dedičského konania nemohol uplatňovať započítanie daru. Ceny týchto pozemkov v danej lokalite sa pohybujú v rozmedzí od 40 do 50 €/m2. Ďakujem vám za odpoveď.

Odpoveď: Predaj pozemku za 1 €/m2 a dedenie.

Dobrý večer, ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

Základná právna úprava problematiky je obsiahnutá v ust. Obč. zákonníka ("OZ"). V zásada pre Vás je dobré vedieť ďalej uvedené :

1./ Podľa ust. OZ "písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine."

2./ Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.  Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana. Z uvedeného vyplýva, že Vaša mama za života môže so svojim majetkom disponovať podľa svojho uváženia a rozhodnutia.

Otázkou, je či Vaša mama ako predávajúca nie je odkázaná napr. na finančnú pomoc pre nepostačujúci príjem, pre zlý zdravotný stav, pre svoju odkázanosť na pomoc rodiny resp. iných ľudí. Tu by boli dané podmienky neplatnosti predmetnej zmluvy pre jej rozpor s dobrými mravmi. 

Podľa ust. § 49  OZ "účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť."
Podľa § 49a/ OZ "právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným."

3./ Otázka kúpnej ceny  1 € za 1m2  stavebného pozemku. Kúpna cena sa stanovuje v zásade dohodou medzi predávajúcim a  kupujúcim.  Donedávna bolo sporné, či prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy za symbolickú cenu je platný, keďže znak kúpnej zmluvy a to odplatnosť je síce naplnený, hoci len symbolicky (1 €). Otázne však zostáva či účastníci v tomto prípade skôr nemali v úmysle kúpnou zmluvou zastrieť iný právny úkon a to darovanie, ktorého znakom je práve bezodplatnosť. 
Na jednej strane majú účastníci zmluvy zmluvnú voľnosť v tom, akú výšku kúpnej ceny za nehnuteľnosť si dohodnú, na druhej strane OZ v ust. § 39 hovorí, že "neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom."

Citujeme aj pomerne nové ust. § 39a/ OZ :

"Neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere."

Ohľadom kúpnej ceny za 1 € sú  aj súdne rozhodnutia :

Rozs NS ČR : 30 Cdo 1776/2007 z 17.6.2008 : "Mohou si tak sjednat i cenu, která se odchyluje od ceny obvyklé (tržní), zejména, jde-li o cenu podstatně nižší. Platné právo nemá žádné ustanovení o sjednání příliš nízké kupní ceny (laesio enormis), pokud taková cena není v rozporu s cenovými předpisy.“

Z rozsudku je zrejmé, že samotná neprimeraná výška kúpnej ceny sama osebe nespôsobuje neplatnosť kúpnej zmluvy. Aby bola zmluva neplatná pre rozpor s dobrými mravmi, musia k nízkej cene pristúpiť aj skutočnosti, ktoré spolu spôsobujú rozpor s dobrými mravmi.

Ústavný súd SR III. ÚS 412/2016-10 z 21.6.2016  v tejto veci vyslovil : 

"Všeobecný súd konal v medziach svojej právomoci a postupoval správne, keď kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľnosti, len vzhľadom na nízku dojednanú kúpnu cenu 1 Sk nepovažoval za simulovaný právny úkon, ktorým malo byť zastreté darovanie. Uzavretá kúpna zmluva obsahuje podstatné náležitosti (dohoda o predmete kúpy a dohoda o kúpnej cene) a, naopak, nemá náležitosti darovacej zmluvy, keďže v nej bola dohodnutá kúpna cena (aj keď nízka), keď podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je, naopak, bezodplatnosť. Ústavný súd sa stotožnil so záverom, že v symbolickej dohodnutej kúpnej cene za prevádzanú nehnuteľnosť bola rodičmi účastníkov zohľadnená dlhoročná a obetavá starostlivosť jedného z účastníkov konania o rodičov, čo je v súlade s dobrými mravmi a predmetnú kúpnu zmluvu, preto nie je možné považovať za bezodplatný právny úkon.“

Tu poznamenávame, že v dannom prípade sa jednalo k kúpnu zmluvu ohľadom nehnuteľnosti za 1 €, avšak kupujúcou bola dcéra predávajúcich, ktorí sa takto dcére chceli odvďačiť za jej starostlivosť a preto ÚS zmluvu nepovažoval za zmluvu uzatvorenú v rozpore s dobrými mravmi.

4./  Ohľadom Vašich pochybností resp. obáv v prípade dedenia uvádzame, že v prípade prejednávania dedičstva sa určuje súpis majetku a  dlhov poručiteľa, pričom platí, že "všeobecnou hodnotou majetku je cena, ktorá by sa mala dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže pri poctivom predaji, keď kupujúci i predávajúci budú konať s náležitou informovanosťou a opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou." (§ 200 civil. mimospor. poriadku).

Ďalej podľa ust. § 479  OZ v prípade dedenia "maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň toľko, koľko robí jedna polovica ich dedičského podielu zo zákona. Pokiaľ tomu závet odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov." 

Pri dedení  zo zákona platí, že dedičovi sa do jeho podielu započítava to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania. Pri dedení zo závetu sa toto započítanie urobí, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 neodôvodnene zvýhodnený.

ZÁVER 

Sme toho názoru, že v prípade dedič. konania bude potrebné okolnosť oznámiť a žiadať o započítanie "kupovanej" nehnuteľnosti Vaším bratom trhovou cenou v zmysle ust. § 200 Civil. mimospor. poriadku. Dávame Vám do pozornosti aj okolnosti uzatvorenia zmluvy Vašou mamou /tieseň, úžera a podobne/. Z Vašej strany odporúčame Vám zaobstarať si podklady ohľadom ceny predmetného pozemku na trhu prevodov nehnuteľností  /tzv. cenové mapy/, s tým, že budete žiadať započítanie trhovej ceny nehnuteľnosti, ktorú Váš brat odkúpil.

Nevieme okolnosti hlavne na strane predávajúcej pri uzatvorení tejto zmluvy, či nedošlo k podpísaniu zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Je na Vašom zvážení vykonanie ďalších krokov na základe rozhovoru s rozhovor s Vašou mamou /vyslovenie neplatnosti zmluvy/ aj s prípadnou konzultáciou u advokáta. 

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.