Otázka čitateľa Hospodárskych novín:
Chcem kúpiť podiel na nehnuteľnosť od svojej sestry. Domček je dedičstvo po mojich rodičoch. Už celých 8 rokov sa naťahujeme so svojou sestrou. Nechcem zdĺhavo opisovať. Konečne sme dospeli ku kompromisnej sume.
Háčik je však v jednom a to mi nevedeli odpovedať ani advokáti.
Pre vysvetlenie - moja sestra mala niekoľko exekúcií – dokonca ich uvalila aj na náš spoločný majetok, zo Slovenska musela odísť , hľadal ju aj Interpol.
Nemala uhradené sociálne dávky počas podnikania... mala rozpožičané peniaze... a o to práve ide. Ako sa nedopustiť omylu. Totiž keď vezmeme kúpnu zmluvu na Kataster – tam je isté vákuum, kým vydajú List vlastníctva. A počas tohto obdobia, prípadne pri podpisovaní Kúpnej zmluvy mohli by vyskočiť nejaké exekúcie, ťarcha v podobe vecného bremena, záložné právo – predkupné právo, prípadne utajená pôžička v Grécku. Práve tam totiž žije moja sestra. Ako zistíme v Grécku, že tam nie sú nejaké podlžnosti a ona ich preniesla na náš ešte stále spoločný majetok? Ako zakomponovať do Kúpnej zmluvy práve túto okolnosť?
Azda som tieto moje obavy vysvetlila dostatočne?
Odpovede advokáta JUDr. Milan Ficeka na odpoveď čitateľa Hospodárskych novín
Dobrý deň,
v súčasnosti neexistuje žiadny spoločný centrálny register dlžníkov, spravovaný napríklad na úrovni Európskej únie, z ktorého by bolo možné zistiť všetky dlhy danej osoby spolu s tým, ako sú tieto dlhy (záväzky) zabezpečené. Taktiež nemáme vedomosť o tom, že by bol takýto register zriadený práve v Grécku. Jeho zriadenie by bolo totiž značne náročné, keďže aby spĺňal svoj účel, museli by byť doňho zapisované všetky záväzky, teda napr. aj pôžičky poskytované rôznymi nebankovými subjektmi, ktoré však na území Európskej únie takúto povinnosť nemajú. Z aplikačnej praxe sú známe len prípady, keď si banky (nie nebankové subjekty) vymieňajú vzájomne informácie o poskytnutých pôžičkach či úveroch. Ani v týchto štátoch ale nie sú spravidla verejnosti takéto registre prístupné.
Napriek tomu, že v danom prípade nie je možné s určitosťou zistiť, aké záväzky má Vaša sestra a ani to, či nie sú, resp. nemajú byť zabezpečené spôsobom, ktorý by mal vplyv na jej (spolu)vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti, v právnom poriadku sú zakotvené inštitúty, ktorých kombináciou je možné poskytnúť Vám ako kupujúcej právnu ochranu v období od uzatvorenia kúpnej zmluvy (spojeného s podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností) do vydania právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným katastrálnym odborom okresného úradu.
Občiansky zákonník totiž upravuje v § 610 inštitút tzv. iných vedľajších dojednaní kúpnej zmluvy. Toto ustanovenie umožňuje účastníkom kúpnej zmluvy (teda predávajúcemu a kupujúcemu) dojednať si v kúpnej zmluve rôzne dojednania, ktoré majú povahu výhrad alebo rozväzovacích podmienok. Dohodnutie rozväzovacej podmienky znamená, že keď nastane určitá skutočnosť, na ktorej sa účastníci kúpnej zmluvy dohodnú a druhý účastník zmluvy si túto podmienku, po tom, ako objektívne nastane, uplatní, právne účinky kúpnej zmluvy zaniknú (teda zanikne kúpna zmluva ako celok - po jej zániku už žiadna zmluvná strana nie je jej obsahom viazaná).
Vo Vašom prípade možno konkrétne odporúčiť, aby touto rozväzovacou podmienkou kúpnej zmluvy bolo to, že v čase od uzavretia kúpnej zmluvy do právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu bude dispozícia so spoluvlastníckym právom Vašej sestry akokoľvek obmedzená (napr. zriadením exekučného záložného práva, daňového záložného práva, iného záložného práva, začatím konkurzného konania - v praxi známeho ako tzv. "osobný bankrot atď.) alebo bude nehnuteľnosť zaťažená akoukoľvek inou ťarchou, ako tou, ktorá bola na liste vlastníctva uvedená v čase uzavretia (t. j. podpísania) kúpnej zmluvy. Z uvedeného dôvodu je aj dôležité a možno Vám odporúčiť výslovne v kúpnej zmluve uviesť a popísať všetky ťarchy, ktoré na predmetnej nehnuteľnosti viaznu s tým, že žiadna iná ťarcha na nehnuteľnosti neviazne. Rovnako je potrebné v kúpnej zmluve uviesť, že spoluvlastnícke právo Vašej sestry ako predávajúcej nie je žiadnym spôsobom obmedzené.
Vzhľadom na popísané správanie Vašej sestry sa ale možno dôvodne obávať vzniku situácie spočívajúcej v tom, že síce si v kúpnej zmluve dohodnete vyššie popísanú rozväzovaciu podmienku, avšak keďže platí, že ak sa účastníci kúpnej zmluvy nedohodnú inak, sú povinní plniť svoje záväzky bezodkladne - to znamená, že ako kupujúca ste podľa úpravy Občianskeho zákonníka (§ 591) povinná bezodkladne po uzavretí kúpnej zmluvy uhradiť kúpnu cenu.
V danom prípade vzhľadom na Vami popísanú situáciu ale existuje nasledovné riziko: Ako kupujúca uhradíte kúpnu cenu bezodkladne po uzavretí kúpnej zmluvy, následne v čase do rozhodnutia katastrálneho odboru bude vlastnícke právo Vašej sestry obmedzené, resp. nehnuteľnosť (vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu Vašej sestry) zaťažená - nastala by teda rozväzovacia podmienka, ktorú by ste uplatnili. Za týchto okolností by Vám síce Vaša sestra bola povinná podľa Občianskeho zákonníka vrátiť uhradenú kúpnu cenu, ale týmito prostriedkami by fakticky už nemusela disponovať - môžu byť už spotrebované, resp. ak ich aj nespotrebovala ale uložila napr. na bankovom účte, tento účet môže súdny exekútor kvôli exekučnému konaniu vedenému v inej veci zablokovať, resp. finančné prostriedky na ňom zexekvovať.
Aby ste sa vyhli uvedenému riziku, je preto vhodné využiť ďalší inštitút Občianskeho zákonníka, ktorý vyplýva z ustanovenia § 591 Občianskeho zákonníka a spočíva v tom, že účastníci zmluvy si môžu dohodnúť v kúpnej zmluve to, že nie sú povinní plniť bez zbytočného odkladu, ale len za splnenia v kúpnej zmluve presne stanovených podmienok. Vo Vašom prípade by predmetom takejto dohody, obsiahnutej ako ustanovenie kúpnej zmluvy bola dohoda spočívajúca v tom, že ako kupujúca budete povinná uhradiť celú kúpnu cenu predávajúcej až po tom, ako bude povolený vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vo Váš prospech.
Vzájomná kombinácia vyššie uvedených 2 právnych inštitútov by Vám poskytovala právnu ochranu v tom zmysle, že ak by po uzavretí kúpnej zmluvy bola nehnuteľnosť (vo veľkosti podielu prislúchajúceho Vašej sestre) zaťažená alebo jej (spolu)vlastnícke právo by bolo obmedzené (v dôsledku ktorého by katastrálny odbor nepovolil prevod jej spoluvlastníckeho podielu na Vás) bola by splnená rozväzovacia podmienka, ktorej uplatnením kúpna zmluva zaniká. Keďže by ste sa ale súčasne v kúpnej zmluve dohodli na tom, že kúpnu cenu zaplatíte až po tom, ako katastrálny odbor okresného úradu povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, neprišli by ste s istotou ani o časť finančných prostriedkov. Ak by ste si totiž v kúpnej zmluve dohodli uvedenú rozväzovaciu podmienku, ale nie splatnosť celej kúpnej ceny až po nadobudnutí vlastníckeho práva a Vaša sestra by Vám dobrovoľne kúpnu cenu nevrátila, museli by ste sa jej domáhať súdnou cestou, pričom prípadný nútený výkon takéhoto rozhodnutia by bol ohrozený, keďže Vaša sestra je podľa Vášho popisu zadĺžená.
Napokon, pre maximalizáciu Vašej právnej ochrany Vám možno odporúčiť, aby ste si v kúpnej zmluve dojednali aj inštitút odstúpenia od zmluvy, a to tak, že Vy ako kupujúca by ste boli oprávnená od kúpnej zmluvy odstúpiť v prípade, ak by ste nadobudli vlastnícke právo od Vašej sestry (teda ak už bolo vydané právoplatné rozhodnutie katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností) avšak akokoľvek obmedzené alebo zaťažené akoukoľvek ťarchou.
Tento inštitút by Vás chránil v tom prípade, že hoci v skutočnosti došlo k splneniu rozväzovacej podmienky v čase od uzavretia kúpnej zmluvy do právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru, túto skutočnosť by ste do právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru nezistili a preto ste si ju ani neuplatnili. Na to, aby ste neboli povinná aj v takomto prípade uhrádzať kúpnu cenu Vašej sestre - keďže povolením vkladu by nastala podľa vzájomnej dohody v kúpnej zmluve splatnosť kúpnej ceny, ale naopak, aby bolo možné aj po vydaní právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru kúpnu zmluvu ešte zrušiť a docieliť tak jej zánik a obnovenie predchádzajúceho stavu (stavu pred uzavretím kúpnej zmluvy), je potrebné zakomponovať do kúpnej zmluvy aj právo kupujúcej na odstúpenie od zmluvy v popísanom prípade.
Na základe uvedeného možno jednoznačne konštatovať, že právny poriadok obsahuje rôzne právne inštitúty, ktoré Vám vzájomnou kombináciou (tak ako sme ich uviedli) poskytujú pomerne vysoký stupeň právnej ochrany pred prípadom, ak by bol predmet prevodu - predmetná nehnuteľnosť zaťažená alebo vlastnícke právo predávajúcej obmedzené v čase medzi uzavretím kúpnej zmluvy a nadobudnutím vlastníckeho práva (právoplatným rozhodnutím katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva).
Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát
