Postup pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva

Dobrý deň, vo Vami uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve v podiele 1/2 k celku. Uvádzate, že máte deti z predchádzajúcich vzťahov. Chcete podmieniť to, že v prípade úmrtia jedného z Vás sa nehnuteľnosť predala až po smrti druhého partnera a aby tam mohol dožiť preživší partner.

Treba uviesť, že v prípade úmrtia jedného z Vás, predmetom dedenia bude len jedna polovica nehnuteľnosti, ktorej podiel. spoluvlastníkom bol poručiteľ a dedičmi budú výlučne deti zosnulého partnera v rovnakom pomere. Deti zosnulého partnera zdedia teda podiel 1/2 na nehnuteľnosti v pomere 1/4 k celku.

Vy ako vlastníci nehnuteľnosti nemôžete ovplyvniť to, aby nehnuteľnosť bola predaná až po úmrtí druhého partnera. Treba však uviesť, že po úmrtí jedného z partnerov bude nehnuteľnosť naďalej v podielovom spoluvlastníctve a ak by malo dôjsť k jeho zrušeniu, a nedôjde k dohode medzi spoluvlastníkmi /preživším partnerom a dedičmi - deťmi druhé partnera, potom spoluvlastník, ktorý by chcel zrušiť podiel. spoluvlastníctvo a nehnuteľnosť predať, musel by podať návrh na súd v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka. Súd však takýmto návrhom viazaný nie je a nemusí zrušiť podiel. spoluvlastníctvo.

Riešením v závislosti od konkrétnosti Vášho prípadu, by bolo, aby ste teraz zriadili vzájomne vecné bremeno v prospech druhého partnera - právo doživotného užívania a bývania vzájomne.

Odporúčam kontaktovať advokáta. Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

 

 

 

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

v takomto prípade musíte spoluvlastníkom ponúknuť Váš podiel podiel najskôr spoluvlastníkom. Ak ho títo v určenej lehote nepríjmu, môžete ich darovať mestu. Odporúčam zaslať každému spoluvlastníkovi osobitne doporučenú zásielku, prípadne zásielku s doručenkou, aby bolo zrejmé, kedy začala plynúť lehota.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, tarifná odmena pre advokáta vo vašom prípade sa počíta z hodnoty vášho podielu. To znamená z 1/10, nie z hodnoty podielu protistrany.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, nerozumiem počínaniu tohto advokáta, pretože ak ste Vy kupujúca a chcete zaplatiť kúpnu cenu ešte predtým ako bude nadobudnuté vlastnícke právo, potom idete do rizika Vy a nie predávajúca.

Nerozumiem v tomto prípade účelu depozitu, pretože pre Vás, ak súhlasíte s vyplatením peňazí vopred, nemá depozit žiaden význam.

Kontaktujte priamo predávajúcu a vysvetlite jej, že do rizika idete Vy a nie ona, pretože ona dostane peniaze skôr ako sa stanete vlastníčkou.

Vy by ste ale nemali odovzdávať peniaze skôr, ako bude predávajúca aspoň  na zmluve podpísaná.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, zo strany Vášho manžela nebolo správne a rozumné vyplácať sumu za vyporiadanie podielového spoluvlastníctva bez uzavretia zmluvy resp. bez akéhokoľvek písomného potvrdenia. Vzhľadom na to, že k výplate došlo pred 11 rokmi, pričom za poskytnuté finančné prostriedky Váš manžel nedostal žiadnu protihodnotu, jeho brat sa na jeho úkor bezdôvodne obohatil. Získal peňažné prostriedky a zostalo jej taktiež zachované spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam. Podľa § 107 Občianskeho zákonníka platí, že právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil. Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo. Aj v prípade, že by ste mali dostatočné dôkazy na preukázanie odovzdania peňazí, nárok Vášho manžela je premlčaný, v dôsledku čoho ich vrátenie resp. opätovné uzavretie totožnej dohody o vysporiadaní spoluvlastníctva, závisí od ochoty jeho brata. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň.

Ponuku zaslanú ostatnými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti je možné považovať za návrh zmluvy, ak je dostatočne určitá a vyplýva z nej vôľa navrhovateľa, aby bol viazaný v prípade jeho prijatia. Ak ponuka spĺňa zákonom stanovené požiadavky na návrh zmluvy, je záväzná a Vy sa môžete domáhať na súde nahradenia prejavu vôle navrhovateľa. 

Odporúčam však obrátiť sa priamo na advokáta, ktorý túto ponuku posúdi a poskytne Vám právnu pomoc v otázke jej záväznosti. 

Ako spoluvlastník, ktorý chce riešiť spoluvlastníctvo nehnuteľnosti, máte právo podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva, ktorý na základe Vášho návrhu zruší spoluvlastníctvo a vyporiada ho buď prikázaním nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva jednému zo spoluvlastníkov za náhradu alebo predajom nehnuteľnosti. Súd však nie je viazaný Vašim návrhom a preto môže rozhodnúť aj inak ako navrhujete Vy.  

Na Váš prípad by sa mohli vzťahovať tieto ustanovenia Občianskeho zákonníka:

Právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.(§34)

Prejav vôle smerujúci k uzavretiu zmluvy, ktorý je určený jednej alebo viacerým určitým osobám, je návrhom na uzavretie zmluvy (ďalej len "návrh"), ak je dostatočne určitý a vyplýva z neho vôľa navrhovateľa, aby bol viazaný v prípade jeho prijatia. (§43a ods. 1)

Návrh pôsobí od doby, keď dôjde osobe, ktorej je určený. Návrh, aj keď je neodvolateľný, môže navrhovateľ zrušiť, ak dôjde prejav o zrušení osobe, ktorej je určený, skôr alebo aspoň súčasne s návrhom. (§43a ods. 2)

Dokiaľ nebola zmluva uzavretá, môže byť návrh odvolaný, ak odvolanie dôjde osobe, ktorej je určený, skôr, než táto osoba odoslala prijatie návrhu. (§ 43a ods. 3)

Návrh nemôže byť odvolaný
a) počas lehoty, ktorá je v ňom určená na prijatie, ibaže z jeho obsahu vyplýva právo ho odvolať aj pred uplynutím tejto lehoty, alebo
b) ak je v ňom vyjadrená neodvolateľnosť. (§ 43a ods.4)

Návrh, aj keď je neodvolateľný, zaniká
a) uplynutím lehoty, ktorá v ňom bola určená na prijatie,
b) uplynutím primeranej doby s prihliadnutím na povahu navrhovanej zmluvy a na rýchlosť prostriedkov, ktoré navrhovateľ použil pre zaslanie návrhu, alebo
c) dôjdením prejavu o odmietnutí návrhu navrhovateľovi. (§43b ods. 1)

Včasné vyhlásenie urobené osobou, ktorej bol návrh určený, alebo iné jej včasné konanie, z ktorého možno vyvodiť jej súhlas, je prijatím návrhu. (§43c ods.1)

Včasné prijatie návrhu nadobúda účinnosť okamihom, keď vyjadrenie súhlasu s obsahom návrhu dôjde navrhovateľovi. Prijatie možno odvolať, ak odvolanie dôjde navrhovateľovi najneskôr súčasne s prijatím. (§ 43c ods. 2)

Zmluva je uzavretá okamihom, keď prijatie návrhu na uzavretie zmluvy nadobúda účinnosť. Mlčanie alebo nečinnosť samy o sebe neznamenajú prijatie návrhu. (§ 44 ods. 1)

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, zmluvu s ťarchou, akú by ste chceli do zmluvy zakomponovať, nie je možné spísať tak, aby bola zapísaná do katastra.

Dohoda o užívaní nehnuteľnosti môžete urobiť, avšak kataster Vám ju nezapíše.

Podielové spoluvlastníctvo je charakteristické tým, že v každom jednom centimetri štvorcovom vlastníte podiel, teda aj v jej "byte".

Pokiaľ by ste dom rozdelili na dve bytové jednotky, sestra by skutočne prišla o predkupné právo k druhému bytu.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v konaní o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva môžete navrhnúť spôsob vyrovnania, ktorý Vám vyhovuje a svoj návrh súdu v konaní preukázovať ako najúčelnejší resp. najvýhodnejší pre všetkých účastníkov. Môžete preto žiadať, aby Vám boli nehnuteľnosti prikázané do výlučného vlastníctva s povinnosťou vyplatiť Vášmu bratovi vyrovnací podiel. Keďže ste obaja spoluvlastníci predmetných nehnuteľností, tieto v celku môžete previesť na inú osobu len spoločne. Váš brat môže, ako aj Vy, samostatne previesť len svoj spoluvlastnícky podiel, avšak za podmienok rešpektovania zákonného predkupného práva druhého spoluvlastníka. Ak Váš brat trpí duševnou poruchou, ktorá vylučuje jeho spôsobilosť na právne úkony, zmluvu o prevode uzavrieť nemôže. Z rovnakého dôvodu je obmedzené aj právo účastníka konania konať na súde. Podľa § 67 Civilného sporového poriadku, každý môže pred súdom samostatne konať v rozsahu, v akom má spôsobilosť na právne úkony. Taktiež platí, že v rozsahu, v akom nemá fyzická osoba spôsobilosť samostatne konať pred súdom, koná za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. 

Ak sa neviete so spoluvlastníkom dohodnúť o odkúpení jeho podielu, tak to môžete riešiť len súdnou cestou podaním žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd však Vašim návrhom nie je viazaný a preto môže rozhodnúť aj inak ako Vy uvediete v žalobe.

Zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo je možné 3 spôsobmi a to rozdelením veci, prikázaním veci jednému spoluvlastníkovi za primeranú náhradu alebo predajom tretej osobe. V súdnom konaní bude súd skúmať, či je možné vec rozdeliť, ak nie, či má niektorí zo spoluvlastníkov o vec záujem a ak áno, tak vec prisúdi tomuto spoluvlastníkovi za primeranú náhradu. Súd prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

Z dôvodu toho, že máte záujem o nehnuteľnosť, druhý spoluvlastník ju neužíva a ani sa nepodieľa na nákladoch, mám za to, že súd by rozhodol vo Váš prospech, pričom musel by určiť primeranú náhradu a to prostredníctvom znaleckého posudku. V súdnom konaní je potrebné počítať s tým, že súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi. Rovnako si treba uvedomiť, že súd rozhoduje aj o náhrade týchto trov, t.j. v prípade neúspechu v konaní súd môže priznať ostatným účastníkom konania náhradu ich trov konania.

Odporúčam obrátiť sa na advokáta, ktorý sa môže pokúsiť dohodu so spoluvlastníkom vo Vašom mene sprostredkovať, čím by ste predišli súdnemu konaniu a s tým spojeným zvýšeným nákladom.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, vysporiadať sa s matkou môžete akokoľvek, či už darovacou alebo kúpnou zmluvou. Pokiaľ však reálne nedávate peniaze, aj keď uzatvoríte kúpnu zmluvu, pôjde o darovaciu zmluvu, pretože platí zastieraný právny úkon. Pokiaľ by ste na zmluvu uviedli nepravdivé informácie a pokúšali sa tak obísť daňovú povinnosť a finančná správa by to zistila, mali by ste problém.

Ako do zmluvy uvediete, že ste odovzdali v hotovosti 50 tisíc eur, okresný úrad - katastrálny odbor túto skutočnosť môže nahlásiť ako priestupok a budete prejednávané v priestupkovom konaní, pretože je zakázané odovzdávať peniaze v hotovosti v takejto výške.

 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, v zásade máte ako podielový spoluvlastník právo domáhať sa zrušenie spoluvlastníctva a jeho vysporiadania spôsobom prikázania spoločnej nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva Vášho bývalého priateľa za náhradu. Vzhľadom na existenciu hypotekárneho úveru, tento spôsob môže obmedzovať existencia zabezpečovacieho inštitútu, ktorý spravidla zriaďuje bankový subjekt na zaistenie splácania úveru a ktorý ako ťarcha môže byť spojený s predmetným rodinným domom. Ako spoluvlastníčka ste preto pravdepodobne účastníčka zmluvy o zriadení záložného práva, čo môže vysporiadanie komplikovať.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

ak sú v liste vlastníctva stále uvedení aj títo spoluvlastníci, potom sú plnohodnotnými podielovými spoluvlastníkmi. Z otázky mi však nie je celkom jasné, či mu bola nehnuteľnosť darovaná do podielového spoluvlastníctva, ktoré následne bolo medzi ním a súrodencami starého otca zrušené a vyporiadané alebo je Váš manžel a títo súrodenci stále podielovými spoluvlastníkmi. Ak sú stále podielovými spoluvlastníkmi je potrebné podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať. Ak už boli reálne vyplatení a existujú svedkovia, potom by prichádzala do úvahy dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, kde by napr. títo spoluvlastníci Vášmu manželovi darovali svoje podiely (nakoľko vyplatení už boli). Podotýkam, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až zápisom do katastra nehnuteľností. Kataster ho zapisuje na základe nadobúdacieho titulu (darovacia zmluva, kúpna zmluva, dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a pod.). 

Skutočnosť, že sa spoluvlastníci, ako uvádzate nestarajú o nehnuteľnosť, t.j. je že sa nepodieľajú na nákladoch za užívanie a udržiavanie nehnuteľnosti ešte nemôže byť dôvodom na ich vylúčenie z vlastníckeho práva. Vlastnícke právo je jedno z najviac chránených práv podľa Ústavy SR a obmedziť, či pozbaviť niekoho vlastníckeho práva možno len na základe zákona a z dôvodu, ktorý zákon predpokladá.

Všetci spoluvlastníci sa podľa výšky podielov podieľajú na právach a povinnostiach spojených s užívaním nehnuteľnosti. Skutočnosť, že manžel investoval do nehnuteľnosti vlastné prostriedky a títo spoluvlastníci sa na tom nijako nepodieľali znamená, že sa bezdôvodne obohatili na úkor Vášho manžela, podľa výšky podielu. Na druhej strane, ak Váš manžel užíva celú nehnuteľnosť sám a neexistuje napr. dohoda o bezodplatnom užívaní, či nájomná zmluva medzi Vašim manželom a týmito spoluvlastníkmi, užíva nehnuteľnosť nad rámec svojho podielu, čím sa zase bezdôvodne obohacuje on na úkor týchto spoluvlastníkov.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

podielové spoluvlastníctvo vzniká na základe vzájomnej dohody, ktorá nemusí byť písomná. V prípade, ak ste sa pri kúpe dohodli, že nehnuteľnosť bude vo Vašom podielovom spoluvlastníctve, potom ste obaja spoluvlastníkmi. Ak však takáto dohoda absentuje a v katastri je zapísaná len Vaša priateľka, potom je len ona sama výlučným vlastníkom. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, podľa § 143 Občianskeho zákonníka (OZ), v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka. Do BSM teda bude patriť aj byt, vzhľadom na to, že aspoň z časti boli na jeho nadobudnutie zaplatené spoločné prostriedky manželov. Od manžela však môžete požadovať, aby sa Vám uhradilo, čo ste zo svojho vynaložila na spoločný majetok. Dôkazom o tejto skutočnosti budú doklady o vkladnej knižke a peňažná poukážka. 

Podľa § 19 ods. 1 zákona o rodine, o uspokojovanie potrieb rodiny založenej manželstvom sú povinní starať sa obidvaja manželia podľa svojich schopností, možností a majetkových pomerov. V uvedenom ustanovení však absentuje nárok manžela žiadať súd o uloženie povinnosti druhého manžela podieľať sa určitou sumou na nákladoch domácnosti. Avšak, ak za týchto okolností je Vaša životná úroveň nepomerne nižšia ako manželova, máte právo domáhať sa plnenia vyživovacej povinnosti voči manželovi. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. V našom právnom poriadku neplatí tradičná súkromnoprávna zásada superficies solo cedit, podľa ktorej je stavba postavená na pozemku jeho súčasťou. Nie je preto vylúčené, aby mal pozemok a stavba postavená na tomto pozemku odlišných vlastníkov, ako je tomu práve vo Vašom prípade. V zásade preto nie je vylúčené, aby ste predali stavbu napriek nevysporiadanému pozemku pod ňou. V takomto prípade je však otázne, či by táto skutočnosť neodradila prípadného kupujúceho od samotnej kúpy. Odporúčam Vám, aby ste najskôr vyporiadali vlastnícke vzťahy k pozemku, na ktorom je stavba umiestnená a následne predali pozemok spolu so stavbou.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň. Vzťahy spoluvlastníkov, ktorí sa nevedia dohodnúť ohľadom hospodárenia, resp. nakladania s predmetom spoluvlastníctva bývajú zvyčajne komplikované. Nezhody medzi spoluvlastníkmi preto môžu vyústiť do súdneho sporu o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, pričom tento typ konaní je finančne aj časovo pomerne náročný. Pokiaľ ide o samotný predaj, tento by sa mal realizovať tak, že spoluvlastník, ktorý má záujem svoj podiel predať by mal tento ponúknuť najskôr ostatným spoluvlastníkom, ktorí majú zákonné predkupné právo (predkupné právo sa neuplatní jedine ak by malo ísť o prevod na blízke osoby). Ak ostatní spoluvlastníci svoje zákonné predkupné právo nevyužijú, až potom môže predávajúci spoluvlastník ponúknuť svoj podiel na predaj tretím osobám.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, súčasťou podielového spoluvlastníctva je aj povinnosť každého spoluvlastníka podieľať sa na údržbe a výdavkoch spojených s predmetom spoluvlastníctva a to v pomere podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Na základe Vami uvedených skutočností Vám neodporúčam naďalej sa samostatne podieľať na týchto výdavkoch a ponechávam na Vašom zvážení, či nie je vo Vašom záujme odstúpiť od zmlúv na dodávku energii spojených s užívaním rodinného domu. Nikto Vás nemôže nútiť zotrvať v podielovom spoluvlastníctve, na základe čoho môžete iniciovať súdne konanie o jeho zrušenie a vysporiadanie a to aj formou nariadenia jeho predaja a rozdelenia výťažku z predaja medzi spoluvlastníkov. V prípade, že dohoda s Vašim bratom nie je možná a sama plánujete nehnuteľnosti predať, je súdna žaloba pravdepodobne jediným riešením. Celú záležitosť môžete prenechať svojmu právnemu zástupcovi, ktorého na uvedený účel splnomocníte. 

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, ak by sa priateľovi niečo stalo a byt by ste mali v podielovom spoluvlastníctve a úver tiež (pričom by ste neboli manželia), potom by jeho podiel ako aj úver išli do dedičstva. 

Nevýhoda pri spoločných úveroch je tá, že úver sa zaviažete zaplatiť spoločne a nerozdielne, teda nie samostatne každý polovicu.

Takže úver môže banka požadovať iba od Vás. 

Ideálne riešenie je zobrať si dva úvery, každý na svoju polovicu bytu, tým pádom budete rozdelení aj v banke a banka nemôže žiadať jeho polovicu úveru od Vás a naopak. V banke to bude komplikované, ale dá sa to vyriešiť.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, máte dve možnosti. 

1/ môžete sa s ním dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva (dohoda musí mať písomnú formu). Keďže však svoj podiel nechce predať ani odkúpiť, tak môžete na súd podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd v konaní zisťuje či niektorý zo spoluvlastníkov má záujem vlastniť vec ako výlučný vlastník, ak áno tak niektorému zo spoluvlastníkov prikáže vec do výlučného vlastníctva za náhradu (musel by Vám vyplatiť Váš podiel). Ak ani jeden zo spoluvlastníkov nechce vec nadobudnúť do výlučného vlastníctva, súd nariadi predaj veci a výťažok rozdelí podľa veľkosti podielov medzi spoluvlastníkov.

2/ môžete svoj podiel predať inej osobe (ak by sa našiel záujemca, ktorý by chcel Váš podiel kúpiť). V takom prípade je však dôležité, že druhý (ostatní) spoluvlastník má zo zákona predkupné právo k Vášmu podielu. Tzn. že v prípade predaja Vášho podiela, ho najprv musíte ponúknuť na odkúpenie druhému spoluvlastníkovi (výnimku predstavuje len situácia, kedy svoj podiel predávate blízkej osobe). Ak by nemal záujem o odkúpenie Vášho podiela, môžete svoj podiel predať akejkoľvek osobe.

S vysporiadaním spoluvlastníctva Vám môžeme pomôcť, pričom od protistrany môžeme požadovať náhradu trov právneho zastupovania. V tomto prípade Vás súdne konanie nemusí nič stáť, pretože spoluvlastník (ktorý sa nechcel dohodnúť) bude musieť zaplatiť všetky trovy konania.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

súdy v praxi určujú primeranú náhradu podľa ceny celej veci. Určí sa cena predmetnej spoločnej veci a z nej sa vypočíta príslušný podiel. Táto suma predstavuje primeranú náhradu.

Uvádzam aj rozhodnutie súdu:

Rozsudok NS ČR sp. zn. 2 Cdon 425/96

 

Primeranú náhradu podľa ustanovenia § 142 ods. 1 OZ súd určí zodpovedajúcim podielom z ceny celej veci, nie cenou, za ktorú by bolo možné predať spoluvlastnícky podiel.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

odpoveď na Vašu otázku podáva rozsudok Najvyššieho súdu ČR, ktorý vo svojom rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1644/2005 povedal, že pri prikazovaní veci do vlastníctva jednej osoby zohľadňuje súčasne množstvo faktorov. 

Rozsudok NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1644/2005

"V rámci posudzovania účelného využitia veci možno okrem veľkosti podielov zohľadniť celý rad skutočností rozhodujúcich pre rozhodnutie o tom, ktorému z účastníkov bude vec prikázaná do vlastníctva.

Pre rozhodnutie súdu komu nehnuteľnosť prikázať nie je absolútne rozhodujúca ani výška podielov, ani účelné využitie veci, ale ide o súhrn skutočností, ktoré sú v danej veci relevantné."

Súd však okrem vyššie spomenutého zdôraznil fakt, že v prípade rozhodnutia, kde výška podielov a účelné využitie veci nie je rozhodujúce musí takéto rozhodnutie riadne zdôvodniť a vysvetliť. 

Aj slovenská súdna prax postupuje obdobne. Opiera sa pri tom o § 142 ods.1 Občianskeho zákoníka, podľa ktorého: "Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, 

touto problematikou sa zaoberal aj Krajský súd v Nitre v uznesení, ktoré uvádzam v závere odpovede. Podstatou je, že majetok nadobudnutý členmi združenia v mene združenia sa stáva predmetom podielového spoluvlastníctva. Ak nastane zánik združenia jeho rozpustením, nedochádza k zániku podielového spoluvlastníctva automaticky. Musí sa postupovať presne podľa Občianskeho zákonníka, a teda podľa ustanovení o vyporiadaní a zrušení podielového spoluvlastníctva.

Uvádzam uznesenie KS v Nitre:

sp. zn. 26 Cob/183/2006

"Pokiaľ ide o majetok získaný výkonom spoločnej činnosti, k tomuto majetku vzniká účastníkom združenia podľa § 834 OZ podielové spoluvlastníctvo. Zánik združenia (rozpustením) nemá za následok zánik tohto podielového spoluvlastníctva, a preto jeho vyporiadaniu musí predchádzať jeho zrušenie podľa § 142 OZ. Môže sa tak stať dohodou podielových spoluvlastníkov, inak tak urobí na návrh súd (§ 142 ods. 1 OZ).

 

Ak nedošlo k zrušeniu podielového spoluvlastníctva dohodou účastníkov, navrhovateľ sa môže úspešne domáhať jeho vyporiadania iba vtedy, ak by sa zároveň domáhal aj jeho zrušenia."

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

ako uvádza nasledujúci judikát, je potrebné, aby ste sa so spoluvlastníkom najskôr o takomto spoluvlastníctve dohodli. Inak spoluvlastníctvo nevznikne.

 

Rozsudok NS SR sp. zn. 4 Cdo 93/99

 

Bez dohody účastníkov o to, že založia podielové spoluvlastníctvo k stavbe uzavretej pred začatím stavby, nemôže vzniknúť podielové spoluvlastníctvo k stavbe.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

tejto otázky sa dotýka aj rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, ktorý jednoznačne hovorí o tom, že podielové spoluvlastníctvo nezaniká automaticky zánikom združenia. Blžšie je rozpracovaný tento problém v nižšie uvedenom judikáte.

Rozsudok NS ČR sp. zn. 29 Odo 93/2001

Ak sa účastníci združenia nedohodnú na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k spoločne získaným veciam, ktorýkoľvek z nich sa môže domáhať zrušenia podielového spoluvlastníctva a vykonania vyporiadania na súde podľa ustanovenia § 142 OZ.

Zákon zánik podielového spoluvlastníctva so zánikom združenia nespája.

Závisí od vôle účastníkov, v akom rozsahu mienia podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať a v akom rozsahu má po rozpustení združenia naďalej trvať.

 

K vyporiadaniu majetku v podielovom spoluvlastníctve podľa § 142 v nadväznosti na § 841 OZ môže súd prikročiť len vtedy, ak na návrh účastníka v zodpovedajúcom rozsahu zruší podielové spoluvlastníctvo, pričom z hľadiska viazanosti súdu návrhmi účastníkov sa uplatní ustanovenie § 153 ods. 2 OSP.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň,

pokiaľ ide o spísanie dohody o bezpodielovom spoluvlastníctve, túto môžete spísať bez toho, aby sa vec musela riešiť súdnou cestou. Po spísaní dohody o bezpodielovom spoluvlastníctve nie je potrebné podávať žiadny návrh na súd a vkladom do katastra nehnuteľnosti prejde vlastnícke právo (presne podľa spísanej dohody).

 

Ak je predmetom dohody o bezpodielovom spoluvlastníctve okrem nehnuteľnosti aj úver v banke, bývalí manželia sa v dohode môžu dohodnúť aj tak, že jeden z manželov si ponechá nehnuteľnosť a aj úver a druhého manžela tak "zbaví" povinnosti uhrádzať spoločný úver. Nehnuteľnosť predstavuje tzv. "aktívum", úver je zasa tzv. "pasívom".  Ak je ich výška rovnaká tak sa vynulujú a manžel ktorý prevzal na seba povinnosť uhrádzať úver nemusí druhého manžela vyplácať. 

To čo ste uviedli vo svojej otázke, že manžel musí druhého manžela vyplatiť polovicou splátok na spoločnom úvere do rozvodu manželstva, nie je pravda a tak by sa to neriešilo. Ak by bola výška úveru nižšia ako hodnota nehnuteľnosti, potom by Vás manžel musel vyplatiť z polovice rozdielu medzi hodnotou nehnuteľnosti a zostatkom úveru. 

Ak by úver nebol spoločný, ale patril by iba jednému z manželov, pričom tento manžel by si splácal vlastný úver zo spoločných peňazí počas manželstva, potom by musel nahradiť všetky tieto splátky.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Uvedený judikát sa zaoberá problematikou vysporiadania podielového spoluvlastníctva k pozemku. V tomto prípade je potrebné, aby išlo o delenie veci (pozemku) v právnom zmysel slova. Pričom je potrebné, aby účastníkmi tejto dohody o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k pozemku boli všetci podieloví spoluvlastníci. Pokial by takúto dohodu uzatvárali iba niektorí spoluvlastníci alebo by sa takáto dohoda týkala iba časti nehnuteľnosti, potom by dohoda bola neplatná.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Pri podielovom spoluvlastníctve (§ 137 až § 142 OZ) každému spoluvlastníkovi prislúcha určitý podiel z celkového vlastníctva, ktorý vyjadruje mieru účasti spoluvlastníkov na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci (§ 137 ods. 1 OZ). Podiely spoluvlastníkov sa vyjadrujú bežne určitým zlomkom v pomere k celku, napr. 1/2, 3/4 a pod.

Predmetom spoluvlastníctva môže byť každá vec, ktorá môže byť predmetom vlastníctva, teda tak nehnuteľnosť ako hnuteľnosť. Pravdaže, spoluvlastníctvo vyskytuje sa oveľa častejšie pri nehnuteľnostiach, či už ide o pozemky alebo o stavby spojené so zemou pevným základom.

Ustanovenia právneho poriadku v minulosti nebránili dostatočne účinne triešteniu vlastníctva pozemkového majetku a táto tendencia viedla k vytváraniu spoluvlastníctva až do takej miery, že vzniknuté vzťahy prestávali byť prehľadné a únosné. Postupným dedením narastal počet spoluvlastníkov a spoluvlastnícke podiely sa zmenšovali natoľko, že nie je zriedkavosťou, keď sa vyčísľujú zlomkom s mnohociferným menovateľom. Evidencia spoluvlastníkov je neprehľadná, mnohí z nich totiž už dávno nehnuteľnosť opustili, odsťahovali či vysťahovali sa, nachodia sa na neznámom mieste, prípadne zomreli a nebolo po nich prejednané dedičstvo, a skutočné vlastnícke vzťahy sú neusporiadané.

Medzi hnuteľnosti tvoriace predmet spoluvlastníctva patria prirodzene aj plody oddelené od veci, ktorá bola v spoluvlastníctve, pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodli inak alebo pokiaľ na nehnuteľnosť nemá nikto právo užívania oprávňujúce ho na privlastnenie oddelených plodov.

 

Všeobecne možno povedať, že súdy chápu spoluvlastnícky podiel v zhode s ustanovením § 137 ods. 1 OZ, aj keď z podaní účastníkov často vysvitá, že si občania svoj spoluvlastnícky podiel stotožňujú s právom užívať reálnu časť veci a dožadujú sa ochrany tohto práva.

 

V zmysle uvedeného je Vaša úvaha o práve užívať 1/3 zdedenej záhrady nesprávna. Odporúčam Vám, aby ste sa so súrodencami dohodli, ako budete zdedenú nehnuteľnosť užívať. 

JUDr. Milan Ficek, advokát