Otázka: Podielové spoluvlastníctvo -problémy v užívaní

Dobrý deň, vlastním so sestrou nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, každá v podiele 1/2. Jedná sa o rodinný dom, ktorý postavili naši rodičia. Dom má jeden hlavný vstup na schodisko, odkiaľ sú vstupy do bytov na prízemí a poschodí. Byt na poschodí užíva sestra, ja bývam na prízemí. V rodinnom dome sa nedajú bez stavebného zásahu namontovať merače spotreby energií zvlášť pre každý byt, keďže dom je stavaný pre jednu rodinu. Sestra je slobodná, ja rozvedená, mám dvoch dospelých synov. V roku 2001 sme spísali závet, aby sa dom nemusel predávať – že po sestre zdedia nehnuteľnosť moji synovia a ostatný majetok zdedí bratov syn a dcéra. Na základe požiadavky sestry som aj ja spísala závet, hoci zo zákona po mne deti dedia. Dňa 24.10.2020 mi sestra oznámila mailom: "Ahoj. Už dlhšie sa Ti chystám povedať, že som si poriešila svoje majetkové veci. Už som sa dohovorila s danou osobou, ktorá dostane po mojej smrti moju časť nehnuteľnosti a všetko ostatné k tomu. Je to všetko u notára, dotyčný o tejto skutočnosti vie a súhlasí. Vidí sa mi slušné Ti to oznámiť." Od tejto chvíle som zisťovala informácie o zrušení podielového spoluvlastníctva, prepise časti odberu energií na mňa (všetky sú písané na sestru), no neuspela som. Sestra s mojím návrhom rozdelenia nehnuteľnosti nesúhlasila, predložila mi svoj návrh, pre mňa nevýhodné riešenie – že pivnica bude moja, jej podkrovie, a ešte aj protizákonne navrhla rozdelenie nosných konštrukcií. Na moju reakciu - čo navrhla sebe bude moje a čo mne bude jej, nereagovala. Sestra je o 9 rokov staršia a spolu s ňou v byte na poschodí žila naša mama. Ja s mojou rodinou bývam na prízemí od roku 1995, ktoré sme si museli stavebne dokončiť na vlastné náklady, nakoľko prízemie nebolo vhodné na bývanie. Po čase prebiehala medzi nami už len mailová komunikácia, ktorá nebola konštruktívna. Maily od sestry odmietam otvárať, sú pre mňa veľmi nepríjemné a píše ich tak, aby ona v očiach nezainteresovaného vyzerala dokonalo. Pokračuje v písaní mailov, ktoré mi chodia do spamu. Žiadala som sestru viackrát mailmi, potom už len ústne, nakoniec doporučeným listom o poskytnutie faktúr za spotrebu energií v tlačenej forme, no neuspela som. Nastal problém, nakoľko som stratila prehľad o zálohových platbách a vyúčtovaniach. Obvolala som SSP, SSE, Sevak, no nik mi faktúru neposkytne, aj keď sa im preukážem občianskym preukazom a listom vlastníctva, že som spoluvlastníčka. Odberné miesto je písané na sestru a informácie môžu poskytnúť len jej. Preto som začala platiť zálohovo za spotrebu energií, nechcem byť sestre dlžná, no dostávam sa do situácie, že neviem, aká je spotreba. Dňa 12.3.2024 som si prevzala od sestry doporučený list, kde píše, že pristúpi na moju požiadavku predkladania faktúr, potvrdení o zaplatení a zmlúv za nasledovných podmienok: "Preplatíš mi cenu za kúpenú novú tlačiareň, raz do roka mi dáš balík kancelárskeho papiera a raz do roka

Odpoveď: Podielové spoluvlastníctvo -problémy v užívaní

Dobrý deň, z vášho popisu vyplýva viacero problémov spojených s podielovým spoluvlastníctvom a podmienkami užívania nehnuteľnosti. V prvom rade, je potrebné upozorniť, že v prípade podielového spoluvlastníctva sa o spôsoboch užívania a hospodárení s nehnuteľnosťou rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov spoluvlastníkov podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ). Kedykoľvek ide o dôležitú zmenu, a nedosiahne sa dohoda, možno žiadať, aby o zmene rozhodol súd podľa OZ. Týmto môže byť napríklad riešená otázka zrušenia podielového spoluvlastníctva a delenia nehnuteľnosti, ale aj otázka zabezpečenia prístupu k faktúram za spotrebu energií.

Čo sa týka dostupnosti faktúr za spotrebu energií a vašej účasti na platbe za spoločnú spotrebu, ak nie je možné dohodnúť sa na spôsobe delenia týchto nákladov priamo so sestrou, spôsob delenia by sa mal odvíjať od zákonných podielov na vlastníctve a skutočného užívania nehnuteľnosti. 

V prípade platieb za spotrebu, ktoré ste upravovali na základe úspory energie z rekonštrukcie, ako aj plánovaných investícií do spoločnej nehnuteľnosti, by taktiež mohla byť vyriešená dohodou alebo súdnou cestou, ak medzi vami nedôjde k dohode.

Pokiaľ ide o prístup k nehnuteľnosti, čo zahŕňa užívanie spoločných priestorov a možnosť poskytovania kľúčov tretím osobám, tieto otázky by mali byť taktiež riešené dohodou medzi spoluvlastníkmi, prípadne súdnym rozhodnutím, v prípade, že nedôjde k vzájomnej dohode, pokiaľ ste stále v podielovom spoluvlastníctve. 

Ja by som vám odporúčal podať žalobu a zrušiť spoluvlastníctvo, vytvoriť si následne samostatné podružné merače energií. A úplne sa oddeliť s bytom. To by potom znamenalo, ze sestra nemôže hovoriť do toho komu dávate kľúče od vlastného bytu.

Ak ste sa už pokúsili riešiť tieto problémy rôznymi spôsobmi bez úspechu, a sestra nekomunikuje konštruktívne, môže byť užitočné obrátiť sa na právneho zástupcu, ktorý by vám pomohol v dohadovacom procese. V prípade potreby ďalšej konzultácie alebo zastupovania si môžete objednať konzultáciu cez webovú stránku našej advokátskej kancelárie www.ficek.sk.