Otázka: Podielové spoluvlastníctvo -problémy v užívaní

Dobrý deň, vlastním so sestrou nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, každá v 1/2. Jedná sa o rodinný dom, ktorý postavili naši rodičia. Dom má jeden hlavný vstup na schodisko a odtiaľ sú vstupy do bytov na prízemí a poschodí. Byt na poschodí užíva sestra, na prízemí ja. V rodinnom dome sa nedajú bez stavebného zásahu urobiť merače spotreby energií zvlášť pre každý byt, dom bol stavaný pre jednu rodinu. Sestra je slobodná, ja rozvedená, mám dvoch dospelých synov. V roku 2001 sme spísali závet, aby sa dom nemusel predávať, že po sestre zdedia nehnuteľnosť moji synovia a ostatný majetok zdedí bratov syn a dcéra. Na základe požiadavky sestry som aj ja spísala závet, hoci zo zákona, po mne deti dedia. 24.10.2020 mi sestra oznámila mailom: Ahoj. Už dlhšie sa Ti chystám povedať, že som si poriešila svoje majetkové veci. Už som sa dohovorila s danou osobou, ktorá dostane po mojej smrti moju časť nehnuteľnosti a všetko ostatné k tomu. Je to všetko u notára, dotyčný o tejto skutočnosti vie a súhlasí. Vidí sa mi slušné Ti to oznámiť. Od tejto chvíle som zisťoval informácie o zrušení podielového spoluvlastníctva, prepise časti odberu energií na mňa /všetky sú písané na sestru/, no neuspela som. Sestra s mojím návrhom rozdelenia nehnuteľnosti nesúhlasila, predložila mi svoj návrh, pre mňa nevýhodné riešenie, že pivnica bude moja, jej podkrovie a ešte aj protizákonne navrhla rozdelenie nosných konštrukcií. Na moju reakciu- čo navrhla seba bude moje a čo mne bude jej, nereagovala. Sestra je o 9 rokov staršia a spolu s ňou v byte na poschodí, žila naša mama, ja s mojou rodinou na prízemí od roku 1995, ktoré sme si museli stavebne dokončiť na vlastné náklady, nakoľko prízemie nebolo vhodné na bývanie. Po čase prebiehala medzi nami už len mailová komunikácia, ktorá nebola konštruktívna. Maily od sestra odmietam otvárať, sú pre mňa veľmi nepríjemné a píše ich tak, aby ona v očiach nezainteresovaného vyzerala dokonalo. Pokračuje v písaní mailov, chodia mi do spamu. Žiadala som sestru viackrát mailmi, potom už len ústne, nakoniec doporučeným listom o poskytnutie faktúr za spotrebu energií v tlačenej forme, no neuspela som. Nastal problém, nakoľko som stratila prehľad o zálohových platbách, vyúčtovaní. Obvolala som SSP, SSE, Sevak, no nik mi faktúru neposkytne, aj keď sa im preukážem občianskym preukazom a listom vlastníctva, že som spoluvlastníčka, odberné miesto je písané na sestru a informácie môžu poskytnúť len jej. Preto som začala platiť zálohovo za spotrebu energií, nechcem byť sestre dlžná, dostávam sa do štádia, že neviem, aká je spotreba. Dňa 12.3.2024 som si prevzala od sestry doporučený list, kde píše, že pristúpi na moju požiadavku predkladania faktúr, potvrdení o zaplatení, zmlúv za nasledovných podmienok: Preplatíš mi cenu za kúpenú novú tlačiareň, raz do roka mi dáš balík kancelárskeho papiera a raz do roka mi preplatíš náplň do tlačiarne Prosím Vás, ako mám postupovať, čo môžem urobiť, aby som sa dostala ku faktúram? V roku 2018 som na svojom byte vymenila okná na vlastné náklady a nakoľko pri výmene okien deklarovali úsporu 10 až 15 % , prestala som v roku 2020 platiť za plyn 50%, znížila platbu o 6%, čiže platím 44 % . V decembri 2023 som dala urobiť meranie termokamerou. Sestru som informovala o plánovanom meraní, aj o tom, že ak umožní vstup do bytu, budeme mať presnejšie výsledky. Nereagovala, meranie sa uskutočnilo zvonku a potvrdilo vyšší únik tepla oknami z roku 1961 na poschodí. Môj úmysel v znížení platby bol nastaviť nové pravidlá, keď zmenila závet, odmietam doplácať a hlavne som si myslela, že sestra vymení tiež okná, nakoľko po výmena okien je teplejšie a tichšie. Taktiež som chcela pri oprave dažďovej kanalizácie zo strechy zabudovať podzemnú nádrž, ktorú by som zrealizovala na vlastné náklady, sestra by len užívala výhody, neplatilo by sa za zrážkovú vodu ,mohla by vodu používať na polievanie, no nesúhlasila, nedovolila realizáciu. Zo zúfalstva som prestala platiť za zrážkovú vodu, no jej názor sa nezmenil ohľadom zrealizovania podzemnej nádoby, ale pýta platbu za zrážkovú vodu. Podľa čoho sa stanoví podiel platby za vodu, plyn, elektrinu? Môže sa stať, že pri prípadnom súdnom spore to bude moja nevýhoda? Ďalší problém vznikol pri mojej dlhšej neprítomnosti doma a starostlivosti o môj byt, zvieratá. Sestra nesúhlasí, aby som dala kľúče inej osobe/okrem mojich detí, ktoré už so mnou trvalo nebývajú/ od vchodových dverí do rodinného domu a bránky. Overovala som si možnosti riešenia , napísala som splnomocnenie na susedu a oznámila sestre, že v čase mojej neprítomnosti sa bude starať o môj byt, zvieratá suseda, ktorá má splnomocnenie. No sestra napísala susede výhražnú správu, že ak vkročí na náš pozemok, zavolá políciu. Suseda sa mi ospravedlnila, že s mojou sestrou sa nechce doťahovať. Úplne chápem, ona by políciu zavolala. Nakoniec starostlivosť vykonáva kamarátka, ktorá ma taktiež splnomocnenie , ale vždy kontaktuje sestru a tá ju púšťa na pozemok, otvára vchodové dvere na schodisko. Prosím Vás, ako sa dá zákonne vyriešiť vstup cudzej osoby do môjho bytu, keď nie som prítomná, aby nemusela hlásiť príchod spoluvlastníčke a aby daná osoba nebola obvinená zo škody na nehnuteľnosti? Veľmi pekne ďakujem. 

Odpoveď: Podielové spoluvlastníctvo -problémy v užívaní

Dobrý deň, z vášho popisu vyplýva viacero problémov spojených s podielovým spoluvlastníctvom a podmienkami užívania nehnuteľnosti. V prvom rade, je potrebné upozorniť, že v prípade podielového spoluvlastníctva sa o spôsoboch užívania a hospodárení s nehnuteľnosťou rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov spoluvlastníkov podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ). Kedykoľvek ide o dôležitú zmenu, a nedosiahne sa dohoda, možno žiadať, aby o zmene rozhodol súd podľa OZ. Týmto môže byť napríklad riešená otázka zrušenia podielového spoluvlastníctva a delenia nehnuteľnosti, ale aj otázka zabezpečenia prístupu k faktúram za spotrebu energií.

Čo sa týka dostupnosti faktúr za spotrebu energií a vašej účasti na platbe za spoločnú spotrebu, ak nie je možné dohodnúť sa na spôsobe delenia týchto nákladov priamo so sestrou, spôsob delenia by sa mal odvíjať od zákonných podielov na vlastníctve a skutočného užívania nehnuteľnosti. 

V prípade platieb za spotrebu, ktoré ste upravovali na základe úspory energie z rekonštrukcie, ako aj plánovaných investícií do spoločnej nehnuteľnosti, by taktiež mohla byť vyriešená dohodou alebo súdnou cestou, ak medzi vami nedôjde k dohode.

Pokiaľ ide o prístup k nehnuteľnosti, čo zahŕňa užívanie spoločných priestorov a možnosť poskytovania kľúčov tretím osobám, tieto otázky by mali byť taktiež riešené dohodou medzi spoluvlastníkmi, prípadne súdnym rozhodnutím, v prípade, že nedôjde k vzájomnej dohode, pokiaľ ste stále v podielovom spoluvlastníctve. 

Ja by som vám odporúčal podať žalobu a zrušiť spoluvlastníctvo, vytvoriť si následne samostatné podružné merače energií. A úplne sa oddeliť s bytom. To by potom znamenalo, ze sestra nemôže hovoriť do toho komu dávate kľúče od vlastného bytu.

Ak ste sa už pokúsili riešiť tieto problémy rôznymi spôsobmi bez úspechu, a sestra nekomunikuje konštruktívne, môže byť užitočné obrátiť sa na právneho zástupcu, ktorý by vám pomohol v dohadovacom procese. V prípade potreby ďalšej konzultácie alebo zastupovania si môžete objednať konzultáciu cez webovú stránku našej advokátskej kancelárie www.ficek.sk.