Odpoveď: Ostúpenie od zmluvy po podaní návrhu na vklad
Dobrý deň .
K Vašej otázke uvádzame nasledovné:
Civilnoprávne následky konania predávajúceho
A/ Neplatnosť právneho úkonu
V súlade s 49 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka je právny úkon neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť.
Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným. V prípade Vášho brata bude nevyhnutné najmä dokázať, že predmetná skutočnosť bola naozaj rozhodujúca pre rozhodnutie dom kúpiť.
Z Vami uvádzaných skutočností rovnako predpokladáme, že o tom, či pivnica zateká, sa Váš brat len ústne informoval pri prehliadke a kúpna zmluva neobsahuje ustanovenie upravujúce túto skutočnosť, preto dokazovanie, že išlo o vlastnosť domu, ktorú si kupujúci výslovne vymienil, bude náročnejšie.
V prípadnom spore môže súd prihliadať na výpovede svedkov, ktorí boli v čase prehliadky domu Vaším bratom v dome prítomní.
Pri posudzovaní zodpovednosti za poskytnutie klamlivých informácií bude rozhodujúca aj skutočnosť, či mu ich poskytol priamo predávajúci alebo zamestnanec realitnej kancelárie a teda či boli kupujúcemu poskytnuté nepravdivé informácie úmyselne predávajúcim alebo zamestnancom realitnej kancelárie prípadne či nedošlo k hrubému zanedbaniu povinností na strane zamestnanca realitnej kancelárie.
Uvedená skutočnosť je podstatná hlavne v súvislosti s vyvodením zodpovednosti za uvedenie Vášho brata do omylu.
B/ Zodpovednosť za vady
V súlade s ust. § 499 zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka platí, že kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.
Podľa ust. § 596 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“): „Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.“
Podľa ust. § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.“
Podľa ust. § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim alebo, že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.
Podľa § 598 kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných výdavkov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnení práv zo zodpovednosti za vady.
Podľa § 500 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.
Na základe na nám známeho skutkového stavu veci je zrejmé, že po uzatvorení kúpnej zmluvy Váš brat na rodinnom dome zistil zatekanie pivnice, aj napriek skutočnosti, že zo strany predávajúceho bol ubezpečený, že pivnica nachádzajúca sa v rodinnom dome nezateká.
Uvedenú skutočnosť považujeme za dodatočne zistenú vadu, o ktorej predávajúci musel vedieť, a na ktorú bol povinný Vášho brata upozorniť v súlade s ust. § § 596 Občianskeho zákonníka. Kupujúci musí uvedenú vadu vytknúť predávajúcemu dostatočne určitým spôsobom, t.j. nestačí len všeobecné oznámenie, že pivnica zateká. V oznámení o zatekaní pivnice adresovanej predávajúcemu je potrebné uvedenú vadu opísať s tým ako sa prejavuje, v akom rozsahu a pod.
Ak predávajúci Vášho brata ako kupujúceho neupozornil na zatekanie pivnice t.j. na existujúcu vadu predmetu kúpy, má právo na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady. Špecifikáciu výšky nároku na zľavu z kúpnej ceny vyplývajúcu zo zodpovednosti predávajúceho za vady rodinného domu odporúčame prekonzultovať s odborníkom z odboru stavebníctva. Vo všeobecnosti sa pri stanovení výšky zľavy berie do úvahy cena stavby, zníženie jej funkčnosti a cena nevyhnutných opráv.
Prípadné náklady, ktoré by Vášmu bratovi vznikli v súvislosti s tým, má právo uplatniť u predávajúceho v súlade s ust. § 598 Občianskeho zákonníka.
Podľa § 599 Občianskeho zákonníka uplatnený nárok na zľavu z kúpnej ceny Váš brat musí uplatniť u predávajúceho v lehote bez zbytočného odkladu, za predpokladu, že uvedenú vadu predávajúcemu včas vytkol, potom platí, že svoj nárok na súde môže uplatniť najneskôr v lehote do 24 mesiacov od prevzatia veci.
Odstúpenie od kúpnej zmluvy podľa ust. § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka taktiež v tomto prípade pripadá do úvahy.
Ak by sa Váš brat rozhodol odstúpiť od zmluvy v zmysle ust. 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nie je vylúčené, aby v prípadnom súdnom konaní uplatnil proti predávajúcemu žalobou právo na vzájomné vrátenie plnení (povinnosť Vášho brata vrátiť rodinný dom predávajúceho a povinnosť predávajúceho vrátiť Vášmu bratovi zaplatenú kúpnu cenu) a alternatívne právo na zľavu z kúpnej ceny, v prípade ak k účinnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy nedošlo.
U Vášho brata je dôležité poukázať tiež na ust. § 501 Občianskeho zákonníka, ktorý stanovuje, že ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil. Dôkazné bremeno je v dnom prípade na kupujúcom. Odporúčame skontrolovať si príslušné ustanovenia kúpnej zmluvy, nakoľko takáto formulácia je uvedená v mnohých prípadoch kúpnych zmlúv za účelom ochrany predávajúceho.
Konanie o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností
Čo sa týka argumentu realitnej kancelárie, že od zmluvy sa nedá odstúpiť z dôvodu, že už sa začalo konanie o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností uvádzame, že toto tvrdenie je absolútne klamlivé a je z neho zrejmá snaha realitnej kancelárie odradiť Vášho brata od uplatnenia svojich práv, ktoré mu vyplývajú z platných právnych predpisov.
V súlade s § ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) platí, že právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení.
V § 31b ods. 1 písm b) Katastrálneho zákona je jasne stanovené, že začaté konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad.
Zároveň si dovoľujeme poukázať na § 31b ods. 1 písm. d) Katastrálneho zákona, podľa ktorého okresný úrad konanie zastaví ak účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci konania s tým súhlasili.
Trestnoprávne následky konania predávajúceho a realitnej kancelárie
Z Vami opísaného konania pri poskytovaní informácií potrebných pre uzavretie kúpnej zmluvy zo strany predávajúceho a zamestnanca realitnej kancelárie je podozrenie, že svojím konaním sa dopustili trestného činu podvodu v zmysle § 221 zákona č. 300/2005 Z. z., Trestného zákona, ktorý vo svojej základnej skutkovej podstate stanovuje, že k naplneniu skutkovej podstaty tohto trestného činu dôjde v prípade, ak niekto na škodu cudzieho majetku seba alebo iného obohatí tým, že uvedie niekoho do omylu alebo využije niečí omyl, a spôsobí tak na cudzom majetku malú škodu, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky.
V súlade s § 124 ods. 1 Trestného zákona sa škodou rozumie ujma na majetku alebo reálny úbytok na majetku alebo na právach poškodeného alebo jeho iná ujma, ktorá je v príčinnej súvislosti s trestným činom, bez ohľadu na to, či ide o škodu na veci alebo na právach.
Škodou sa na účely tohto zákona rozumie aj získanie prospechu v príčinnej súvislosti s trestným činom.
Následne v § 125 ods. 1 Trestného zákona je definovaná výška škody a síce tak, že malou škodou sa rozumie škoda prevyšujúca sumu 266 eur.
Škodou väčšou sa rozumie suma dosahujúca najmenej desaťnásobok takej sumy.
Značnou škodou sa rozumie suma dosahujúca najmenej stonásobok takej sumy.
Škodou veľkého rozsahu sa rozumie suma dosahujúca najmenej päťstonásobok takej sumy. Tieto hľadiská sa použijú rovnako na určenie výšky prospechu, hodnoty veci a rozsahu činu.
Nakoľko síce neuvádzate presnú sumu, ktorú Váš brat za dom zaplatil, na základe súšasných cien nehnuteľností však predpokladáme, že Vášmu bratovi v súlade s vyššie uvedeným vznikla minimálne ,,väčšia škoda“ prípadne ,,značná škoda“.
Na základe uvedeného uvádzame, že na konanie predávajúceho a zamestnanca realitnej kancelárie sa bude súvislosti s trestným činom podvodu vzťahovať kvalifikovaná skutková podstata uvedená v § 221 ods. 2 (v prípade vzniku väčšej škody) stanovujúca, že ,,odňatím slobody na jeden rok až päť rokov sa páchateľ potrestá, ak spácha čin uvedený v odseku 1 a spôsobí ním väčšiu škodu“
prípadne ods. 3 písm. a) (v prípade vzniku značnej škody) stanovujúca, že ,,odňatím slobody na tri roky až desať rokov sa páchateľ potrestá, ak spácha čin uvedený v odseku 1 a spôsobí ním značnú škodu.“
Ak by hodnotu nehnuteľnosti presahovala sumu 133 000 EUR (škoda veľkého rozsahu), išlo by už o škodu väčšieho rozsahu a v tom prípade prichádza do úvahy aj kvalifikovaná skutková podstata trestného činu podvodu podľa § 221 ods. 4 písm. a) Trestného zákona, za ktorú uvedený zákon stanovuje trest odňatia slobody vo výške na desať až pätnásť rokov.
