Byt je v zmysle ustanovenia § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. V praxi sa o bytoch bežne hovorí ako o nehnuteľnostiach, avšak nie je to presné označenie. Podľa ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami (iba) pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom, nie však byty.
Označenie bytu ako nehnuteľnosti súvisí s ustanovením § 3 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého platí, že právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak. Zjednodušene povedané, na byty sa v praxi vzťahuje právny režim nehnuteľností.
Vzhľadom na špecifický právny režim bytov je pri ich prevode potrebné dávať pozor na niektoré osobitosti v porovnaní s prevodom „klasických“ nehnuteľností (t.j. pozemkov a stavieb spojených so zemou pevným základom). Pri formulácii kúpnej zmluvy o prevode bytu je preto okrem zákonných náležitostí upravených Občianskym zákonníkom a katastrálnym zákonom potrebné prihliadať aj na osobitnú právnu úpravu uvedenú v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajúce z Občianskeho zákonníka (pozri ustanovenie § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka):
Okrem vyššie uvedených náležitostí vyplývajúcich z ustanovení o kúpnej zmluve musí kúpna zmluva o prevode bytu spĺňať všeobecné náležitosti platnosti právny úkonov. Vzhľadom na to, že na byty sa vzťahuje právny režim nehnuteľností, zmluva o prevode bytu musí byť uzavretá v písomnej forme (pozri ustanovenie § 46 Občianskeho zákonníku).
Pre úplnosť je potrebné poukázať na skutočnosť, že byt (ani nehnuteľnosti v zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka) nikdy nemôže byť prevádzaný na základe kúpnej zmluvy spravujúcej sa Obchodným zákonníkom. Kúpna zmluva upravená v Obchodnom zákonníku sa totiž vzťahuje len na hnuteľné veci, nie na nehnuteľnosti.
Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajúce z katastrálneho zákona (pozri ustanovenie § 42 katastrálneho zákona):
1. Zmluva musí byť vyhotovená písomne v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade, a to bez chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností.
2. Označenie zmluvnej strany ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Označenie zmluvnej strany ak ide o právnickú osobu: názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené.
3. Označenie právneho úkonu (kúpna zmluva) a jeho predmet (predmet kúpy), miesto a čas právneho úkonu (dátum).
4. Označenie predmetu zmluvy (bytu) podľa katastrálneho územia, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený (pri prevode pozemku sa okrem katastrálneho územia uvádza označenie pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra "C" alebo parcela registra "E", druhu pozemku a výmery pozemku a pri stavbe sa okrem katastrálneho územia uvádza označenie súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená).
5. Ak je predmet zmluvy (byt) v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.
6. V zásade platí, že podpis prevodcu (predávajúceho) musí byť na kúpnej zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obcou). Katastrálny zákon však z tejto podmienky pripúšťa výnimky, napr. ak ide o zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom. Okrem toho sa vyžaduje aj úradné osvedčenie podpisu povinného z predkupného práva, podpisu povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpisu oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve.
Katastrálny zákon tiež ustanovuje, že prílohou návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti (resp. bytu), a to v dvoch vyhotoveniach (pozri ustanovenie § 30 ods. 1 katastrálneho zákona).
Konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva je pritom spoplatnené správnym poplatkom vo výške 66,- €. Pokiaľ si navrhovateľ zvolí zrýchlené konanie, správny poplatok sa zvýši na sumu 266,- €. Právna úprava však umožňuje aj zníženie týchto poplatkov o 50 %, a to za predpokladu, že je návrh realizovaný elektronicky. Výška poplatkov pri elektronickom podaní je teda 33,- €, resp. 133,- € ak sa žiada o zrýchlené konanie (pozri sadzobník zákona o správnych poplatkoch). Rovnako je možné podať tzv. „zamýšľaný vklad“ a znížiť poplatky o 15,- €.
Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajúce zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (pozri ustanovenie § 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov):
Okrem vyššie uvedených náležitostí môže zmluva o prevode bytu obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.
Okrem povinných zmluvných náležitostí vymedzuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov aj povinnú prílohu k zmluve o prevode vlastníctva bytu, ktorou je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tiež určuje, že s návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa predloží dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu v dome, spoločných častí domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.
Na záver je potrebné uviesť, že vlastníctvo bytu v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. Ak nebudú v kúpnej zmluve o prevode bytu uvedené všetky povinné zákonné náležitosti, ak nebude uhradený správny poplatok alebo ak nebude k návrhu na vklad priložená niektorá z povinných príloh, môže to mať za následok zamietnutie návrhu na vklad, prípade prerušenie alebo zastavenie konania o návrhu na vklad.
Použité právne predpisy:
Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát
16. januára
Som naozaj nadmieru spokojný...profesionálny prístup, absolútne korektné jednanie, pri jednej z mojich otázok vypracovanie a zaslanie odpovede na doplňujúce otázky..
recenzie
17. júna
Rýchla a profesionálna odpoveď, ktorá bola vysvetlená naozaj zrozumiteľným spôsobom aj pre niekoho, kto sa v právnych veciach nevyzná. Ušetrilo mi to nesmierne veľa času pri dohľadávaní informácií..
recenzie
12. februára
Som veľmi spokojná s reakciou na moju otázku. Odporúčam využitie tohto poradenstva.
recenzie
9. apríla
Som velmi spokojna s rychlou odpovedou! Odporucam vsetkym ci uz platenu, alebo neplatenu sluzbu ( Vyuzila som obidve)
recenzie
4. februára
Spokojnosť vo všetkých smeroch. Promptná reakcia na moje otázky, veľmi jasne vysvetlené ako so situáciou naložit a aké ďalšie kroky sú potrebné.
recenzie
1. novembra
Ďakujem veľmi pekne za radu veľmi mi to pomohlo, viem čo môžem podniknúť a byť si pri tom istý, že robím správne. Ešte raz ďakujem a určite odporúčam
recenzie
11. februára
Ochotný a profesionálny prístup. Doporučujem!
recenzie
17. januára
Veľmi oceňujem ponúknutú možnosť, obrátiť sa na odborníka online. Odpoveď som dostala v krátkom čase a veľmi mi pomohla, ďakujem a odporúčam.
recenzie