Na čo nezabúdať pri formulácii kúpnej zmluvy o prevode bytu

Byt je v zmysle ustanovenia § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. V praxi sa o bytoch bežne hovorí ako o nehnuteľnostiach, avšak nie je to presné označenie.  Podľa ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami (iba) pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom, nie však byty.

Označenie bytu ako nehnuteľnosti súvisí s ustanovením § 3 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého platí, že právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak. Zjednodušene povedané, na byty sa v praxi vzťahuje právny režim nehnuteľností.

Vzhľadom na špecifický právny režim bytov je pri ich prevode potrebné dávať pozor na niektoré osobitosti v porovnaní s prevodom „klasických“ nehnuteľností (t.j. pozemkov a stavieb spojených so zemou pevným základom). Pri formulácii kúpnej zmluvy o prevode bytu je preto okrem zákonných náležitostí upravených Občianskym zákonníkom a katastrálnym zákonom potrebné prihliadať aj na osobitnú právnu úpravu uvedenú v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajúce z Občianskeho zákonníka (pozri ustanovenie § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka):

1. Označenie zmluvných strán, ktorými sú kupujúci a predávajúci.
2. Záväzok predávajúceho predať a odovzdať predmet kúpy kupujúcemu.
3. Záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu.
4. Určenie predmetu kúpy, kúpnej ceny a spôsob jej úhrady.

Okrem vyššie uvedených náležitostí vyplývajúcich z ustanovení o kúpnej zmluve musí kúpna zmluva o prevode bytu spĺňať všeobecné náležitosti platnosti právny úkonov. Vzhľadom na to, že na byty sa vzťahuje právny režim nehnuteľností, zmluva o prevode bytu musí byť uzavretá v písomnej forme (pozri ustanovenie § 46 Občianskeho zákonníku).

Pre úplnosť je potrebné poukázať na skutočnosť, že byt (ani nehnuteľnosti v zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka) nikdy nemôže byť prevádzaný na základe kúpnej zmluvy spravujúcej sa Obchodným zákonníkom. Kúpna zmluva upravená v Obchodnom zákonníku sa totiž vzťahuje len na hnuteľné veci, nie na nehnuteľnosti.

Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajúce z katastrálneho zákona (pozri ustanovenie § 42 katastrálneho zákona):

1. Zmluva musí byť vyhotovená písomne v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade, a to bez chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností.

2. Označenie zmluvnej strany ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Označenie zmluvnej strany ak ide o právnickú osobu: názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené.

3. Označenie právneho úkonu (kúpna zmluva) a jeho predmet (predmet kúpy), miesto a čas právneho úkonu (dátum).

4. Označenie predmetu zmluvy (bytu) podľa katastrálneho územia, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený (pri prevode pozemku sa okrem katastrálneho územia uvádza označenie pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra "C" alebo parcela registra "E", druhu pozemku a výmery pozemku a pri stavbe sa okrem katastrálneho územia uvádza označenie  súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená).

5. Ak je predmet zmluvy (byt) v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

6. V zásade platí, že podpis prevodcu (predávajúceho) musí byť na kúpnej zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obcou). Katastrálny zákon však z tejto podmienky pripúšťa výnimky, napr. ak ide o zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom. Okrem toho sa vyžaduje aj úradné osvedčenie podpisu povinného z predkupného práva, podpisu povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpisu oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve.

Katastrálny zákon tiež ustanovuje, že prílohou návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti (resp. bytu), a to v dvoch vyhotoveniach (pozri ustanovenie § 30 ods. 1 katastrálneho zákona).

Konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva je pritom spoplatnené správnym poplatkom vo výške 66,- €. Pokiaľ si navrhovateľ zvolí zrýchlené konanie, správny poplatok sa zvýši na sumu 266,- €. Právna úprava však umožňuje aj zníženie týchto poplatkov o 50 %, a to za predpokladu, že je návrh realizovaný elektronicky. Výška poplatkov pri elektronickom podaní je teda 33,- €, resp. 133,- € ak sa žiada o zrýchlené konanie (pozri sadzobník zákona o správnych poplatkoch). Rovnako je možné podať tzv. „zamýšľaný vklad“ a znížiť poplatky o 15,- €.

Zákonné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode bytu vyplývajúce zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (pozri ustanovenie § 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov):

1. Písomná forma zmluvy.
   • Požiadavka na písomné vyhotovenie zmluvy o prevode bytu vyplýva nielen zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale aj z Občianskeho zákonníka a katastrálneho zákona, ktoré sú k spomenutému zákonu všeobecnými právnymi predpismi.
2. Popis bytu v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu v dome označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu v dome.
   • Na základe uvedenej podmienky sa do zmluvy uvádza najmä počet obytných miestností, určenie príslušenstva (napr. chodba, WC, kuchyňa, kúpeľňa, loggia, balkón) a podlahová plochy bytu, do ktorej sa nezapočítava plocha loggií a balkónov.
   • V zmysle ustanovenia § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa za príslušenstvo bytu považujú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.
3. Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome (ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa čísla 6).
   • Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa uvádza zlomkom.
4. Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
   • Spoločnými časťami domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
   • Spoločnými zariadeniami domu sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.
   • Príslušenstvom sa rozumejú spoločné časti domu a príslušenstvo domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu, a to oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu.
   • Priľahlým pozemkom sa rozumie pozemok patriaci k domu.
5. Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
   • Do zmluvy sa uvádza či je zastavený pozemok a prípadný priľahlý pozemok súčasťou prevodu bytu alebo nie. Nie všetky bytové domy totiž majú vysporiadané pozemky, na ktorých sú postavené.
6. Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu s vlastníkom domu (súvisí s číslom 3).
   • V praxi sa so spomenutým vymedzením veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu s vlastníkom domu možno stretnúť len zriedkavo.
7. Zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu požiada.
   • Zistenie technického stavu bytu na základe znaleckého posudku sa realizuje len ak o to nadobúdateľ (kupujúci) požiada. Väčšinou sa však znalecký posudok nevyžaduje a do zmluvy sa uvádza, že nadobúdateľ technický stav bytu pozná, resp. ho nežiada zistiť znaleckým posudkom.
8. Vyhlásenie nadobúdateľa bytu v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
   • Súčasťou zmluvy o prevode bytu musí byť aj vyhlásenie nadobúdateľa (kupujúceho) o pristúpení k zmluve o výkone správy so správcom bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.
9. Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
   • Aj s uplatnením tejto podmienky sa možno v praxi stretnúť len zriedkavo, nakoľko sa vzťahuje len na tie byty, ktoré sú umiestnené v domoch so zariadeniami civilnej ochrany.

Okrem vyššie uvedených náležitostí môže zmluva o prevode bytu obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.

Okrem povinných zmluvných náležitostí vymedzuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov aj povinnú prílohu k zmluve o prevode vlastníctva bytu, ktorou je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tiež určuje, že s návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa predloží dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu v dome, spoločných častí domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.

Na záver je potrebné uviesť, že vlastníctvo bytu v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. Ak nebudú v kúpnej zmluve o prevode bytu uvedené všetky povinné zákonné náležitosti, ak nebude uhradený správny poplatok alebo ak nebude k návrhu na vklad priložená niektorá z povinných príloh, môže to mať za následok zamietnutie návrhu na vklad, prípade prerušenie alebo zastavenie konania o návrhu na vklad.

Použité právne predpisy:

1. Občiansky zákonník – zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.
2. Katastrálny zákon – zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
3. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
4. Zákon o správnych poplatkoch – zákon č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov.
5. Obchodný zákonník – zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát