Ako uviesť spôsob platenia v kúpnej zmluve? 2.časť

ÚHRADA KÚPNEJ CENY Z HYPOTÉKY

Toto je druhá časť 3-dielnej série článkov na tému formulácie úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve.

Táto časť série článkov na tému ako správne formulovať platobné podmienky bude zameraná na jeden v praxi z najčastejších spôsobov úhrady kúpnej ceny – hypotékou. Predmetom tohto článku je aj situácia, keď sa z časti hypotekárneho úveru spláca zostatok predchádzajúceho úveru, v dôsledku ktorého je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená záložným právom.

1. ÚHRADA KÚPNEJ CENY Z HYPOTÉKY

V súčasnosti jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) je jej zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. V zmluvnom vzťahu s hypotekárnou bankou vystupuje len hypotekárna banka(v pozícii veriteľa) a kupujúci(v pozícii dlžníka). Predávajúci nie je zmluvnou stranou zmluvy o hypotekárnom úvere.

Výška hypotekárnych úverov, ktoré sa poskytujú na účely kúpy nehnuteľnosti, sa spravidla pohybuje v rozmedzí niekoľkých desiatok tisícov až stotisícov eur. Pre hypotekárnu banku teda poskytnutie takejto značnej sumy finančných prostriedkov predstavuje riziko, a preto vyžaduje, aby bol tento úver zabezpečený záložným právom, ktoré sa zriadi k tej nehnuteľnosti, ku ktorej vlastníctvo sa kúpnou zmluvou prevádza (prípadne inej nehnuteľnosti).

To, že nehnuteľnosť bude zaťažená záložným právom v prospech hypotekárnej banky znamená, že v prípade, ak by si kupujúci neplnil riadne a včas svoj záväzok splácať splátky hypotekárneho úveru, tak by hypotekárna banka mohla pristúpiť k výkonu záložného práva – napr. predajom kúpenej nehnuteľnosti na dražbe.

Hypotekárna banka z uvedených dôvodov spravidla vyžaduje, aby bolo zriadené záložné právo v jej prospech na danú nehnuteľnosť ešte pred tým, ako prevedie sumu hypotekárneho úveru predávajúcemu. Keďže hypotekárna banka vyžaduje zriadenie záložného práva ešte pred tým, ako poskytne hypotekárny úver kupujúcemu, je potrebné, aby zmluvu o zriadení záložného práva uzatváral s hypotekárnou bankou vlastník nehnuteľnosti, t.j. predávajúci.Zmluvu o zriadení záložného práva môže s hypotekárnou bankou uzatvoriť len aktuálny vlastník nehnuteľnosti. Vlastníkom nehnuteľnosti pritom až do času povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy zostáva predávajúci. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy, či zaplatenie kúpnej ceny nemá totiž žiadny vplyv na prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho. Kataster neskúma, či došlo k úhrade kúpnej ceny.

Predávajúci ako vlastník nehnuteľnosti v týchto prípadochuzatvára s hypotekárnou bankou, ktorá poskytne hypotekárny úver kupujúcim, zmluvu o zriadení záložného práva. Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Aby hypotekárna banka nadobudla záložné právo, je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností. Po doručení návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností, katastrálny odbor vyznačí na danom liste vlastníctva plombu až do času, pokým o návrhu na vklad záložného práva rozhodne.

Hypotekárna banka preto z vyššie uvedených dôvodov viaže poskytnutie hypotekárneho úveru až na uvedené skutočnosti – a to najmä na: (i) podanie návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností a (ii) výpis z listu vlastníctva, na ktorom bude k prevádzanej nehnuteľnosti vyznačená plomba, týkajúca sa konania o návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.

Za týchto okolností je totiž už hypotekárna banka chránená tým, že ak by poskytnutý hypotekárny úver nebol riadne a včas splatený, mohla by na základe zriadeného záložného práva danú nehnuteľnosť napríklad predať na dražbe. Tým by sa jej vrátili (minimálne sčasti) finančné prostriedky poskytnuté ako hypotekárny úver. Zvyšok sumy hypotekárneho úveru by si banka vymáhala od dlžníka.

Samozrejme, nie je vylúčené, aby si hypotekárna banka určila aj iné podmienky, len za ktorých splnenia poskytne hypotekárny úver. Vyššie uvedené dve základné podmienky sú síce najčastejšie, v jednotlivých prípadoch ale budú vždy závisieť od požiadaviek konkrétnej hypotekárnej banky.

Všetky tieto skutočnosti je pritom dôležité zohľadniť aj pri určení spôsobu úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve. Ten totiž musí v týchto prípadoch vychádzať predovšetkým z podmienok dohodnutých v zmluve o hypotekárnom úvere, resp. zmluve o zriadení záložného práva.

Ak bude kúpna cena (resp. jej časť) hradená z hypotekárneho úveru, v kúpnej zmluve sa uvádzajú napríklad nasledovné ustanovenia:

Kúpna cena vo výške __________  € (slovom: __________  eur) bude uhradená z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý Kupujúcemu poskytne spoločnosť __________, a.s., IČO: __________, so sídlom: __________ (ďalej len „Hypotekárna banka“), a to najneskôr do __________  dní po tom, čo bude hypotekárnej banke predložený:

-           originál, prípadne úradne overená kópia návrhu na vklad záložného práva v prospech Hypotekárnej banky s podacou pečiatkou príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru a

-           internetový výpis z listu vlastníctva, na ktorom je Predmet prevodu zapísaný s vyznačenou plombou týkajúcou sa vkladu záložného práva v prospech hypotekárnej banky.

Hypotekárna banka kúpnu cenu prevedie priamo na bankový účet určený Predávajúcim IBAN:  __________.

Ako je uvedené vyššie, v kúpnej zmluve by malo byť uvedené aj to, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim. Uvedené znamená, že hypotekárny úver nebude vyplácaný na účet kupujúcim, ktorý by túto sumu následne vyplácali predávajúcemu, ale hypotekárna banka ju prevedie priamo na účet predávajúceho. Takáto úprava vychádza jednak z praxe hypotekárnych bánk a súčasne chráni predávajúceho, keďže jeho nehnuteľnosť bude už pri uzatváraní kúpnej zmluvy (teda ešte pred splnením podmienok na poskytnutie hypotekárneho úveru) zaťažená záložným právom v prospech hypotekárnej banky.

Je taktiež vhodné, aby si zmluvné strany v kúpnej zmluvevyššie uvedené ustanovenie doplnili ešte aj o povinnosť oboch zmluvných strán poskytovať si navzájom súčinnosť potrebnú na to, aby hypotekárna banka poskytla kupujúcim hypotekárny úver. Rovnako je vhodné upraviť v kúpnej zmluve aj to, kto bude hradiť správne poplatky spojené s podaním návrhu na vklad záložného práva v prospech hypotekárnej banky do katastra nehnuteľností.

Obdobne by sa zmluvné strany mali dohodnúť aj na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy. V tomto smere jednoznačne možno odporučiť ustanovenie nasledovnej povinnosti:

V prípade, že by z akéhokoľvek dôvodu nedošlo k vyplateniu kúpnej ceny Predávajúcemu alebo by došlo k odstúpeniu od tejto Zmluvy, tak je Kupujúci povinný bezodkladne zabezpečiť výmaz záložného práva zriadeného v prospech Hypotekárnej banky.

Uvedené ustanovenie chráni predávajúceho pred nepriaznivými následkami situácie, keď by kupujúci porušil svoju povinnosť zaplatiť kúpnu cenu alebo by od zmluvy odstúpili. Uvedené ustanovenie totiž zakotvuje v takomto prípade povinnosť kupujúceho bezodkladne zabezpečiť výmaz záložného práva zriadeného v prospech hypotekárnej banky.

Rovnako je dôležité, aby si zmluvné strany dohodli, čo v prípade, ak bude predávajúci podľa kúpnej zmluvy (napríklad po odstúpení od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou) povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. Je totiž potrebné (a hypotekárna banka to spravidla aj vyžaduje), aby sa v takýchto prípadoch na vrátenie takejto platby zo strany kupujúceho predávajúcemu vyžadoval predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky. V takomto prípade možno odporučiť, aby súčasťou kúpnej zmluvy bolo nasledovné ustanovenie:

V prípade, ak bude podľa tejto Zmluvy, na jej základe alebo v súvislosti s ňou Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu platbu, ktorú zaplatil Kupujúci na základe tejto Zmluvy z prostriedkov úveru poskytnutého Hypotekárnou bankou, Predávajúci túto platbu Kupujúcemu vráti len v prípade, ak dá Hypotekárna banka ako záložný veriteľ Predávajúcemu na to písomný súhlas (súhlas s vrátením kúpnej ceny). Predávajúci má právo požadovať, aby Kupujúci zabezpečil od záložného veriteľa dokument, z ktorého bude zrejmé, aká je výška sumy, ktorú je potrebné uhradiť, aby došlo k vystaveniu kvitancie na výmaz záložného práva zriadeného na Predmet prevodu. Výška tejto sumy musí byť vo výške sumy, ktorú je Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu z titulu zrušenej zmluvy, v opačnom prípade Predávajúci nie je povinný vrátiť poskytnutú sumu. Kupujúci súhlasí, aby Predávajúci uhradil túto platbu záložnému veriteľovi, pričom momentom pripísania tejto platby na účet záložného veriteľa sa považuje záväzok Predávajúceho vrátiť uvedenú platbu Kupujúcemu za splnenú.

2. ÚHRADA KÚPNEJ CENYZ HYPOTÉKY, PRIČOM ČASŤ HYPOTÉKYBUDE POUŽITÁ NA ÚHRADU DLHU PREDÁVAJÚCEHO(ZABEZPEČENÉHO ZÁLOŽNÝM PRÁVOM)

V praxi rovnako častým prípadom je aj situácia, keď predávajúci predáva svoju nehnuteľnosť, ktorá je ale zaťažená záložným právom. Uvedené prípady nastávajú napríklad vtedy, ak si predávajúci vzal hypotekárny úver (alebo aj iný úver), ktorý zabezpečil záložným právom k nehnuteľnosti.

Nie je v záujme kupujúcich kúpiť nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom (iným ako je záložné právo zriadené v prospech hypotekárnej banky poskytujúcej hypotekárny úver kupujúcim) a v niektorých prípadoch sú prevody vlastníckeho práva za takýchto okolností aj vylúčené. Je preto potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka). Z uvedeného dôvodu sa v takýchto prípadoch predávajúci s kupujúcim spravidla dohodne, že úver predávajúceho bude vyplatený z prostriedkov, ktoré budú tvoriť jednu z častí kúpnej ceny.

Ak kupujúci hradí kúpnu cenu (resp. jej časť) z hypotéky, je potrebné nad rámec skutočností uvedených v predchádzajúcom bode dohodnúť spôsob, akým bude poskytnutý hypotekárny úver vysporiadaný.

V prípade, ak je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, nebude teda celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Hypotekárna banka v tomto prípade sumu poskytnutú ako hypotekárny úver rozdelí na dve časti.

Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho. Táto suma musí byť vždy vo výške uvedenej v tzv. vyčíslení, ktoré na požiadanie predávajúceho vystaví záložný veriteľ pohľadávky (spravidla banka ktorá poskytla predávajúcemu úver) k určitému dňu. K tomuto dátumu musí byť úver splatený. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu – teda súhlas s výmazom záložného práva. Následne (obvykle) predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia. Katastrálny odbor na základe týchto dokumentov vymaže záložné právo.

Druhú časť hypotekárneho úveru – teda zvyšok, prevedie hypotekárna banka priamo na účet predávajúceho.

Ustanovenia uvedené v predchádzajúcej časti o úvere sa preto v prípade, ak sa má časť hypotekárneho úveru použiť na úhradu dlhu predávajúceho, dopĺňajú naviac o spôsob vysporiadania poskytovaného hypotekárneho úveru, a to napríklad nasledovne:

Hypotekárna banka vysporiada kúpnu cenu / túto časť kúpnej ceny takto:

-           sumu vo výške __________ € (slovom: __________ eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __________, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __________, a.s., IČO: __________,so sídlom: __________, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-__________, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Predávajúci sa zaväzuje predložiť Kupujúcemu originál (alebo osvedčenú kópiu) dokladu preukazujúceho aktuálny zostatok pohľadávky Predávajúceho u záložného veriteľa Predávajúceho;

-           zostatok hypotekárneho úveru vo výške __________ € (slovom: __________ eur) prevedie hypotekárna banka priamo na účet Predávajúceho IBAN:  __________.

Ako je uvedené v tomto príklade, jednoznačne možno odporučiť, aby zmluvné strany v kúpnej zmluve uviedli, že predávajúci sa zaväzuje predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu (napr. úveru) u záložného veriteľa (napr. banky) predávajúceho. Bez takejto povinnosti predávajúceho by totiž kupujúci nemohol mať istotu, žesuma, uvedená v kúpnej zmluve ako suma postačujúca na vyplatenie dlhu predávajúceho,skutočne zodpovedá výške zostatku dlhu.

Ak by totiž boli v kúpnej zmluve uvedené iné sumy ako tie, ktoré zodpovedajú skutočnosti, dlh predávajúceho by nemusel byť splatený a preto by aj záložné právo, ktorým bola nehnuteľnosť zaťažená, trvalo aj naďalej. Kupujúci by za takýchto okolností mohol nadobudnúť nehnuteľnosť zaťaženú jednak predchádzajúcim záložným právom a jednak aj záložným právom hypotekárnej banky, ktorá kupujúcemu poskytla úver.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát