Otázka: Odkúpenie urbárskeho podielu na nehnuteľnosti

Dobrý deň, chcel by som Vás požiadať o radu. Mám záujem odkúpiť podiel v urbárskom spoločenstve. Súhlas na odkúpenie som už získal aj od predsedu urbariátu, takže v tomto smere by nemal byť problém. Moja otázka znie: Či môžem spísať predaj na bežnú kúpno-predajnú zmluvu o predaji pozemku, ktorú som našiel na internete? Prípadne, vzťahuje sa na tento typ nehnuteľnosti iný špecifický typ kúpno-predajnej zmluvy? Rád by som vedel, čo je všetko potrebné mať pripravené pred kúpou (zmluva o predaji, vklad do katastra, občiansky preukaz a pod.). Ešte by som sa Vás chcel spýtať, či je pri spisovaní zmluvy potrebná prítomnosť notára. Pravdepodobne pani, ktorá predáva, je momentálne imobilná. Ako postupovať v takomto prípade? Ďakujem Vám za pomoc.

Odpoveď: Odkúpenie urbárskeho podielu na nehnuteľnosti

Dobrý deň. 

Urbár je spoločenstvo vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti a toto spoločenstvo musí konať v súlade so zákonom č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách. 

Spoločná nehnuteľnosť

Spoločnou nehnuteľnosťou zákon rozumie jednu nehnuteľnú vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nemožno zrušiť a vyporiadať podľa všeobecných ustanovení o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.

Predmetom kúpnej zmluvy bude spoluvlastnícky podiel predávajúceho na spoločnej nehnuteľnosti. Môžete kúpiť len celý podiel, nie jeho časť, pretože platí, že pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2.

Neviem za akým účelom kupujete podiel od jedného z vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ale spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná okrem prípadov stanovených zákonom. Zákon v § 8 ods. 2  stanovuje, že od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno na základe rozhodnutia zhromaždenia oddeliť novovytvorený pozemok (ďalej len "oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti"), ak

a) ide o prevod vlastníckeho práva k pozemku zastavanému stavbou povolenou podľa osobitného predpisu, ak nejde o neoprávnenú stavbu,
b) sa mení účelové využitie spoločnej nehnuteľnosti alebo jej časti podľa osobitných predpisov,
c) ide o prechod vlastníckeho práva k pozemkom vyvlastnením alebo na účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť,
d) tak ustanovuje osobitný predpis alebo
e) ide o prevod vlastníckeho práva k pozemku v chránenom území alebo jeho ochrannom pásme podľa osobitného predpisu.

Práva vlastníka podielu spoločnej nehnuteľnosti

Členmi spoločenstva, t.j. urbáru sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti. Členstvo v spoločenstve vzniká a zaniká prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti.

Nadobúdateľ vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti vstupuje do práv a povinností člena spoločenstva v rozsahu nadobúdaného podielu a je povinný do dvoch mesiacov odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva pristúpiť k zmluve o spoločenstve.

Vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti môže previesť svoje podiel, avšak zákon stanovuje určité obmedzenia pri prevode tohto podielu spoločnej nehnuteľnosti a to:

1. Prevod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný. Preto musíte od vlastníka odkúpiť celý podiel na spoločnej nehnuteľnosti.

2. Prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na spoločenstvo je zakázaný. Spoločenstvo ako právnická osoba nemôže nadobúdať podiely spoločnej nehnuteľnosti

3. Vlastníci spoločnej nehnuteľnosti môžu spoločnú nehnuteľnosť alebo jej časť prenajať.

4. Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve,15) ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe.

Na základe vyššie uvedených skutočností, ak už nie ste vlastníkom podielu na spoločnej nehnuteľnosti, tak podiel od vlastníka spoločnej nehnuteľnosti môžete kúpiť až vtedy, ak dostanete súhlas od výboru a nie od predsedu. 

Kúpna zmluva

Kúpna zmluva musí mať zákonom stanovené náležitosti, pretože okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Kúpna zmluva týkajúca sa prevodu podielu vlastníka spoločnej nehnuteľnosti je štandardnou zmluvou a v ničom sa neodlišuje od bežnej kúpnej zmluvy pri predaji akéhokoľvek pozemku. Kúpnu zmluvu si môžete vyhotoviť sám alebo sa môžete obrátiť buď na advokáta alebo notára, ktorý Vám ju za odmenu spíšu. K jej spísaniu budete potrebovať občiansky preukaz predávajúceho, občiansky preukaz kupujúceho a kópiu výpisu z listu vlastníctva. 

Na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor je potrebné vo Vašom prípade predložiť:

 - návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra, ktorý musí obsahovať:

a) meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania fyzickú osobu; obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania právnickú osobu,
b) označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,
c) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony.

- kúpnu zmluvu, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach

- správny poplatok   

Na kúpnej zmluve musí byť overený podpis predávajúceho, ktorý je možné overiť buď na matrike akéhokoľvek obecného alebo mestského úradu alebo na notárskom úrade. 

V prípade, že predávajúca nie je schopná sa dostaviť na overenie podpisu na príslušný úrad, je potrebné sa dohodnúť buď s pracovníkom matriky alebo s notárom o tom, akým spôsobom je možné overiť jej podpis. Matrikárka alebo pracovník notárskeho úradu  prídu osobne za predávajúcou, ktorá pred nimi podpíše kúpnu zmluvu a zároveň sa podpíše aj do knihy na overovanie podpisov.