Pôvodný stavebný zákon (50/1976 Zb.) pochádza ešte z roku 1976. Tento Stavebný zákon v nezmenenej forme platil 14 rokov až do prijatia zákona č. 103/1990 Zb.
Od roku 1990 do konca roku 2013 bol stavebný zákon novelizovaný 33-krát a dvakrát bol dotknutý nálezmi Ústavného súdu SR. Napriek týmto postupným úpravám je už nepružný, s množstvom komplikovaných procesov.
Od roku 1994 bolo niekoľko pokusov pripraviť nový stavebný zákon. Tieto pokusy stroskotali na nevyjasnenosti koncepcie stavebného práva, na rýchlo sa meniacich spoločenských pomeroch, na rôznorodosti záujmov štátu, obcí, investorov a stavebných firiem a na opakovaných zmenách organizácie verejnej správy od ministerskej úrovne po úroveň miestnych orgánov. Naposledy bol nádejný pokus prijať nový stavebný zákon v roku 2009, ale vláda stiahla vládny návrh z druhého čítania v Národnej rade Slovenskej republiky.
Nový stavebný zákon. Tento zákon bol schválený v apríli 2022 Národnou radou Slovenskej republiky a začne platiť od 1. apríla 2024. Doteraz bola táto oblasť regulovaná Stavebným zákonom, no tento bude teraz nahradený dvoma novými zákonmi: Zákonom o výstavbe č. 201/2022 a Zákonom o územnom plánovaní 200/2022.
Cieľom týchto nových právnych predpisov je zjednodušiť procesy so schvaľovaním stavebných projektov, digitalizovať informácie týkajúce sa územného plánovania a stavebných činností a elektronizovať administratívne postupy.
• Dôvodová správa uvádza, že navrhovaný zákon sa člení na šesť častí
• na prvú časť (Základné ustanovenia), ktorá obsahuje predovšetkým definície platné pre celý zákon a základnú terminológiu súvisiacu s územným plánovaním a s výstavbou ; v názve zákona sa termín „stavebný poriadok“ (z českého „stavební řád“) nahrádza termínom „výstavba“; dôvodom je skutočnosť, že v slovenskom práve slovo „poriadok“ znamená buď interné predpisy právnických osôb, napríklad organizačný poriadok, etický poriadok a ďalšie..
• na druhú časť (Územné plánovanie), ktorá komplexne upravuje obstarávanie, prerokúvanie a schvaľovanie územnoplánovacej dokumentácie a jej zmien a doplnkov;
• na tretiu časť (Rozhodovanie o území), ktorá upravuje hmotnoprávnu stránku rozhodovania o území v situácii neexistencie územnoplánovacej dokumentácie, keď chýbajú regulatívy priestorového usporiadania a funkčného využitia územia obce a zastavovacie podmienky potrebné na umiestňovanie stavieb v území;
• na štvrtú časť (Výstavba), ktorá upravuje technické požiadavky na stavby a hmotnoprávne ustanovenia týkajúce sa umiestňovania, povoľovania, uskutočňovania, kolaudácie, užívania a odstraňovania stavieb;
• na piatu časť (Verejná správa), ktorá komplexne upravuje kompetenčné a procesné ustanovenia v členení na pôsobnosť a právomoc a na osobitosti správneho konania a na štátny stavebný dohľad vrátane sankcií;
• na šiestu časť (Záverečné ustanovenia), ktorá obsahuje prechodné a zrušovacie ustanovenia a účinnosť a
• na články II až XVII, v ktorých sa novelizujú dotknuté zákony
Elektronizácia schvaľovacieho procesu predstavuje inovatívny prístup, ktorý sa zakladá na postupnom prechode k digitalizácii údajov týkajúcich sa daného územia. Proces schválenia stavebných projektov bude realizovaný prostredníctvom vytvorenia informačného systému s cieľom podpory územného plánovania a stavebných aktivít.
Tento systém sa bude prevádzkovať pod dohľadom odborných spôsobilých jednotlivcov, ktorí budú zabezpečovať plynulý proces schvaľovania stavieb pre investora.
Týmto spôsobom bude dosiahnutá efektívnejšia a modernizovaná cesta k schváleniu stavebných projektov, pričom sa použije technologický pokrok v digitálnom prostredí s cieľom zjednodušiť a zefektívniť celý schvaľovací proces.
Nové zákony majú výrazne zjednodušiť a urýchliť proces schvaľovania stavebných projektov. Predkladatelia týchto nových predpisov tvrdia, že schvaľovací proces trvá v priemere až 300 dní, čo je veľmi dlho. S novými zmenami očakávame, že stavebné povolenie bude možné získať už do mesiaca.
Ale budeme musieť počkať, ako to v praxi funguje. Doteraz sme na získanie stavebného povolenia museli spraviť vyše 80 rôznych úkonov, teraz sa to zredukuje na niečo cez 10. Tieto úkony budú jednoduché, dobre prepojené a ľahko pochopiteľné. Podľa niektorých odhadov by mohli procesy spojené so schvaľovaním stavebných projektov byť až o ¾ rýchlejšie. Doteraz boli viaceré kroky na získanie povolenia, ale nové zákony nahradia všetky tieto kroky jediným rozhodnutím, nazývaným "rozhodnutie o stavebnom zámere."
Toto rozhodnutie bude zároveň overením projektu, takže stavebník bude môcť začať s výstavbou bez zbytočného omeškania. Pre niektoré menšie stavby alebo drobné stavebné práce bude možné použiť jednoduchšie procesné schválenie. To znamená, že ak stavebníci budú dodržiavať určité podmienky týkajúce sa umiestnenia stavby, budú mať možnosť ohlásiť to úradu, ktorý následne dostane potvrdenie o ohlásení stavby. Týmto spôsobom sa zabezpečí, že proces schválenia bude rýchlejší a jednoduchší pre menšie projekty.
Zmeny týkajúce sa presunu stavebných úradov a ich právomocí sú dosť zaujímavé.
Teraz bude nový veľký úrad, ktorý bude riadiť stavbu rôznych budov. To znamená, že úrad, ktorý predtým rozhodoval o tom, či môžete postaviť dom alebo nie, bude iný. Ale žiaden strach, kompetencie (vaše práva a povinnosti) týchto starých úradov nepôjdu preč. Tieto staré úrady budú pracovať pre nový veľký úrad, ale len v určitých oblastiach. Každý z týchto starých úradov bude mať svoju vlastnú oblasť, kde budú robiť rozhodnutia o stavebných povoleniach.
Napríklad budú tam úrady pre rôzne regióny, teda určité časti krajiny. Bude ich osem. Ale niektoré úrady budú špeciálne, a budú sa zaoberať výstavbou diaľníc, železníc a letísk. To znamená, že budú mať na starosti veci, ktoré sú trochu odlišné od bežných stavov. Ale nebojte sa, vaše práva a povinnosti zostanú rovnaké a budete stále vedieť, kde a ako môžete stavať svoje domy a budovy.
Tak, čo sa týka "čiernych stavieb" – teda tých, ktoré boli postavené bez potrebného povolenia – platia teraz prísnejšie pravidlá. Doteraz to bolo tak, že niektorí ľudia stavali budovy bez povolenia a až potom sa pokúsili požiadať o dodatočné povolenie. Tieto boli málo krát zamietnuté, takže to bolo dosť jednoduché. A tresty za porušenie stavebných zákonov neboli príliš prísne.
Teraz to ale nové zákony robia najťažšie pre tých, ktorí sa pokúšajú o čierne stavby. Už nebude možné vyžadovať dodatočné povolenie, ak ste niečo postavili bez povolenia. Stavebný úrad môže od vás vynútiť, aby ste to, čo ste postavili bez povolenia, zničili. Ak to neurobíte, stavebný úrad to urobí sám a vás to bude stáť peniaze. Okrem toho vás môžu odpojiť od vody a elektriny.
Nové zákony tiež zavádzajú väčšie tresty za porušenie stavebných pravidiel a posilňujú dohľad nad stavebnými projektami. Ak niekto poruší zákony, budú môcť byť potrestaní nielen tí, ktorí stavajú, ale aj tí, ktorí sú zodpovední za dohľad nad stavbou. Taktiež sa zavádza pravidlo, že ak stavba nie je schválená, môže byť zachovaná vo vlastníctve štátu.
Tieto nové pravidlá sa budú vzťahovať na nové stavby od 01.04.2024. Prečo? Pretože problémy s už postavenými stavbami budú riešené špeciálnym spôsobom. Musíte mať overenie, že táto stavba neohrozuje verejný záujem alebo súkromný záujem (ak nebola postavená na cudzom pozemku) a že spĺňa ostatné podmienky stanovené zákonom. Ak ich splní, bude možné túto stavbu dodatočne legalizovať.
Advokátska kancelária Ficek & Partners sa dlhodobo zaoberá stavebným právom a pomáha klientom s riešením ich problémov.
V prípade akýchkoľvek otázok nám napíšte.
