'

Nájomný byt - zodpovednosť za vady


Online právna poradňa
Oblasť práva: Iné oblasti práva, Košický
Odpovedá: Advokátka
Odpovedané dňa: 18. 1. 2018

Otázka: Nájomný byt - zodpovednosť za vady

Dobrý deň, sme nájomníkmi obecných bytov v obci.  Obec dala byty do užívania roku 2016. Hneď od začiatku boli zrejme stavebné nedostatky. Krivá parapetné dosky, zatekajúce okná, netesné vchodové dvere, nefunkčné elektrické zástrčky, ale najviac nás trápi premokanie stien, pravdepodobne netesnosť strechy alebo zateplenia. Správcom bytov je obec, na všetky nedostatky sme upozorňovali od začiatku. Ako sme zistili firma, ktorá stavbu realizovala už neexistuje a správca nás upozorňuje, že nedostatky odstráni z fondu opráv, kde si šetríme (zatiaľ mame 2600e ) neexistuje žiadna záruka od zhotoviteľa, alebo vymožiteľnosť ? Správca s nami jedna arogantne, po opakovaných sťažnostiach nám dal najavo, že ak sa nám nepáči môžme ísť. Veľmi by sme ocenili akúkoľvek pomoc. Ďalším problém je, že správca zazmluvnil na správu kotlov firmu na 5 rokov bez nášho vedomia (za kotol platíme mesačnú splátku, rovnako ako za kuchyňu a sporák). Vypláca za revíziu 1 kotla neprimeranú sumu 100e, ktorú platíme tiež z nášho fondu opráv. Neviem ako ďalej my len chcem slušne žiť, sme mladé rodiny je nás 6 rodín aj s malými deťmi. Ďakujem!  

Odpoveď: Nájomný byt - zodpovednosť za vady

Dobrý deň,
ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

Základná právna úprava úprava predmetnej problematiky je upravená v ust. zákona Obč. zákonníka ("OZ") zákona o obecnom zriadneí a zákona o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Pozreli sme aj stránku obce, ktorú ste uviedli v otázke.

Dovoľujeme si uviesť základné zákonné ustanovenia podstatné pre Váš prípad :
1./  Podľa ust. OZ platí :

"Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.  
Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca." 

Podľa nar. vlády  č. 87/1995 Z. z. drobnými opravami sú okrem iných výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia, ktorými sú aj opravy vypínačov. Podľa cit. nariadenia "nájomca neuhrádza náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady, ak ich potreba vznikla pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré je povinný znášať prenajímateľ."  Príloha citovaného nariadenia ustanovuje, ktoré drobné opravy má znášať nájomca bytu. Odporúčame Vám sa s ňou oboznámiť na stránke slov-lex.sk.

Ďalej podľa ust. OZ  platí :
"Nájomca bytu a osoby, ktoré žijú s nájomcom v spoločnej domácnosti, majú popri práve užívať byt aj právo užívať spoločné priestory a zariadenie domu.  
Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia závad. 
Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. 

Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu. 
Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak sa tak nestane, má prenajímateľ právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu. 
Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. 
Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu."


Podľa ust. § 698 OZ "nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo. 
Rovnaké právo má nájomca, ak stavebnými úpravami v dome sa podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu. 
Nájomca má právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich prenajímateľ riadne a včas neposkytuje. 
Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia závad. "

2./ Z ust. § 18d/ zákona o obecnom zriadení vyplýva rozsah kontrolnej činnosti hlavného kontrolóra obce, ktorou je kontrola zákonnosti, účinnosti, hospodárnosti a efektívnosti pri hospodárení a nakladaní s majetkom a majetkovými právami obce, ako aj s majetkom, ktorý obec užíva, kontrola príjmov, výdavkov a finančných operácií obce, kontrola vybavovania sťažností a petícií, kontrola dodržiavania všeobecne záväzných právnych predpisov vrátane nariadení obce, kontrola plnenia uznesení obecného zastupiteľstva, kontrola dodržiavania interných predpisov obce. 
Kontrolnej činnosti podľa zákona podlieha obecný úrad, ako aj majetok obce. 

3./ Plynový kotol : Pozerali sme aj internet. stránku dodávateľa revízie plynových kotlov. K paušálnemu poplatku za revíziu 100,- € sa vyjadriť nevieme, teda či je táto suma vysoká alebo nie. Platí však, že ak má byť zachovaná záruka na predmetné plynové zariadenia, musí byť vykonávaná pravidelná revízia. Ak by tomu tak nebolo, potom v prípade závad a porúch tieto by ste museli hradiť v celom rozsahu zo svojho. Jedná o tzv. záruku za akosť.

 

Záver

Na základe uvedeného skutkového stavu odporúčame Vám všetkým nájomcom predmetných bytov starostu obce uplatniť reklamáciu podľa ust. Obč. zákonníka s uvedením konkr. nedostatkov /okná, dvere, mokvajúce steny, zatekajúca strecha, nakoľko tieto boli od počiatku užívania/  a s požiadavkou, aby tieto boli odstránené, prípadne upozornite, ktoré nedostatky odstránite vo vlastnej réžii ak nebudú odstránené zo strany obce, a budete požadovať náhradu nákladov.  Kópiu požiadavky adresujte aj hlavnému kontrolórovi obce.  

Otázka požiadavky zníženia úhrady za užívanie obecného bytu zrejme nebude úspešná, nakoľko ste  byty užívali v celok rozsahu.

Z obchod.registra sme zistili, tak ako píšete v otázke, že dodávateľ zanikol bez právneho nástupcu. Nevieme z dostupných materiálov  uverejnených na stránke obce či sa jedná len o jedného dodávateľa alebo viacerých. Toto musíte zistiť na obci.  Práva zo zodpovednosti za vady u dodávateľa môže uplatniť obec ako zmluvná strana, nie Vy ako nájomcovia bytov. 

 

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.

Budeme radi, ak nám dáte vedieť ako ste dopadli.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo




V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií

GoPay Visa SecureCode Visa Visa MasterCard MasterCard MasterCard


Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk