Dobrý deň,

trhliny na strope podzemnej garáže predstavujú vážny problém. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, náklady na opravy spoločných častí domu znášajú všetci vlastníci v pomere, akým sa podieľajú na spoločných častiach.

Je potrebné zvážiť, že ak je strop garáže spoločnou časťou oboch častí budovy (rezidenčnej a office časti), náklady na jeho opravu by mali byť rozdelené medzi všetkých vlastníkov týchto priestorov. Nielen rezidenti. Je potrebné zistiť komu všetkému patrí táto spoločná časť. 

Správca office budovy by mal zdokumentovať potreby a rozsah opráv vrátane nákladov a požiadať vlastníkov o schválenie pred financovaním.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že nie je podstatné to, že ste uhradzovali plnú výšku úhrad spojených s bývaním, lebo ide o zálohovit platby.  Podstatná je spotreba a vyúčtovania jednotlivých médií od ich dodávateľov a teda samotné odpočty k 31.12. príslušného kalendárneho roka, teda v tomto prípade r. 2023 /voda, elektrina, kúrenie, ostatné náklady byt. domu - tel. anténa, prevádzka výťahu, upratovanie a pod./.

Ak nie ste spokojný s vyúčtovaním treba podať reklamáciu u rady SVB. Ak nebudete spokojný s vybavním reklamácie, potom môžete svoje práva uplatniť cestou súdu. Reklamáciu je treba uplatniť u správcu bytového domu v lehote podľa vyúčtovania, spravidla do 30 dní od jeho obdržania.
Ak ide o nezrovnalosti vo vyúčtovaní tepla a TÚV, môžete ak nebudete spokojný s vybyvaním reklamácie u rady ohľadom tepla a TÚV podnet na Slov. obchodnú inšpekciu podľa sídla SVB.

Dobrý deň,
ak vo vyúčtovaní máte uvedenú informáciu, že preplatky budú vyplatené po 27.6.2024, správca postupoval správne a to z jednoduchého dôvodu, že vlastník bytu či už má preplatok alebo nedoplatok môže podať reklamáciu vyúčtovania, ktorá je spravidla do 30 dní odo dňa obdržania vyúčtovania.

Ak správca bytového domu spravuje aj niekoľko stoviek bytov, potom túto lehotu dodrží a nemôže ohľadom každého jednotlivého bytu počítať lehotu na vyplatenie preplatku do 30 dní od obdržania vyúčtovania jednotlivými vlastníkmi bytov /niekto prevezme 25.5., ďalší 27.5.  atď.,/, lebo nie je to zrejme ani ľudsky možné. Preplatok vám bude určite uhradený ako to uviedol správca bytového domu.

Dobrý deň, strop garáže v zmysle ust. § 2 ods. 1 písm. g/ zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov patrí medzi spoločné zariadania domu /vodorovné nosné konštrukcie/.

Podľa § 14b/ ods. 1/ citovaného zákona platí, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú okrem iných o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak.

Vo veci odporúčam preštudovať vašu zmluvu o výkone správy alebo zmluvu o spoločenstve.

Dobrý deň, pokiaľ ide o zmluvu o výkone správy platí ust. § 5 ods. 1 písm. f/  Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovaťokrem iných aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Pokiaľ ide o zálohové platby, po prevode vlastníctva bytu bolo vašou možnosťou kontaktovať správcu bytového domu vzhľadom na zmenu počtu osôb žijúcich v byte a žiadať o úpravu konkrétnych položiek, aby ste mali vyššie zálohové platby. Správca zrejme postupoval tak, že zálohový predpis ponechal bezo zmeny s jednotlivými položkami, ako boli uvedené v zálohom predpise na predchádzajúceho vlastníka bytu. Zvýšiť zálohové platby nateraz môžete urobiť aj správca bytového domu vzhľadom na vyúčtovanie úhrad za služby spojené s bývaním za rok 2023, ktoré vám má byť doručené do konca mája 2024. Správca bytového domu by mohol mať na svojej internetovej stránke na žiadosť o zmenu zálohových platieb aj príslušné tlačivá.

Pokiaľ ide o zmluvu o výkone správy, nie je potrebný váš podpis, postačuje zo strany správcu jej zaslanie vám, lebo vy ste už k zmluve o výkone správy bytového domu pristúpili, čo vyplýva ako z vyššie uvedeného ustanovenia, tak aj z ust. § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

" Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. "

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že len následnú zmenu zmluvy o výkone správy je povinný vám správca doručiť.

Vy ako vlastník bytu nemôžete patriť pod inú správcovskú spoločnosť než aká platí teraz pre ostatných vlastníkov bytov. Vypovedať zmluvu o výkone správy nemôžete.

Dobrý deň,

Dobrý deň, vo vašej situácii je dôležité postupovať systematicky. V prvom rade, pokiaľ správca neodstránil závady na bytovom dome, ako bolo oznámené a zaznamenané v zápisnici, a nadto nereaguje adekvátne na vaše upozornenia, je možné začať s postupmi vynútenia jeho povinností. Súčasný stav ukazuje na potenciálnu nesplnenú povinnosť správcu podľa dohodnutých pravidiel správy domu a potrebu zaistiť riadnu údržbu bytového domu.

V prípade, že internej komunikáciou s vlastníkmi a správcom nedôjde k náprave, môžete sa obrátiť na príslušný súd a podať žalobu na vynútenie plnenia povinností správcu. Predtým je však vhodné zvážiť aj medzičasovú komunikáciu s ostatnými vlastníkmi bytov, aby ste získali ďalšiu podporu a prípadne spoločný postup proti správcovi. Ďalej je vhodné skontrolovať správne postupy a právne povinnosti správcu podľa právnych predpisov. 

Ak sa jedná o problém s nesprávnym alebo nedostatočným obsahom zápisnice, možnosťou je podanie námietok voči zápisnici a požiadanie o jej revíziu alebo doplnenie. Vzhľadom na to, že zápisnica bola podpísaná len jedným overovatelom, zdá sa, že proces schválenia zápisnice nemusel prebehnúť súladne s pravidlami stanovenými pre daný bytový dom.

V prípade potreby poradenstva sa na tieto otázky možno podrobnejšie pozrieť a diskutovať v našej advokátskej kancelárii. Pre bližšie informácie môžete konzultáciu objednať na webovej stránke www.ficek.sk.

Dobrý deň, na otázku ohľadom minimálnej výšky finančných prostriedkov, ktorá sa musí udržiavať vo fonde opráv spoločných častí bytového domu , slovenské právo explicitne neurčuje konkrétnu sumu, ktorá by musela byť v tomto fonde neustále udržiavaná. Ustanovenia týkajúce sa fondu opráv a príspevkov na správu bytového domu sú obsiahnuté v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale konkrétna minimálna výška nie je stanovená zákonom. Právna norma skôr stanovuje mechanizmus a pravidlá pre tvorbu a využitie tohto fondu, vrátane povinnosti vlastníkov bytov prispievať na fond opráv podľa podielov vlastníctva a výšky schválenej na vlastníckom zhromaždení.

Vo všeobecnosti sa očakáva, že vlastníci bytov pravidelne prispievajú na fond opráv, aby bolo možné pokryť prípadné náklady na opravy a údržbu spoločných častí bytového domu. Výška týchto príspevkov a pravidelnosť ich uhrádzania by mala byť stanovená v interných predpisoch bytového domu a schválená na vlastníckom zhromaždení. Pokiaľ ide o otázku, či musí byť určitá suma vo fonde opráv udržiavaná neustále, z právnej normy nevyplýva povinnosť mať neustále na účte fond opráv konkrétnu sumu.

To, aké finančné prostriedky by mali byť kedy k dispozícii, závisí od aktuálnych a predpokladaných potrieb bytového domu a odhodlania a dohody medzi vlastníkmi jednotiek na zhromaždení vlastníkov. 

Dobrý deň, Vlv tejto situácii je dôležité postupovať podľa zákona 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov, ktorý sa zaoberá aj právami a povinnosťami vlastníkov bytov v bytových domoch. Právna norma stanovuje, že správa bytového domu spadá do pôsobnosti spoločenstva vlastníkov bytov, ktoré má za úlohu zabezpečovať údržbu a opravy spoločných častí bytového domu. Pokiaľ ide o likvidáciu škodcov, ako sú ploštice, a ak bytový dom má vytvorený fond opráv, z ktorého sú financie vyberané aj na takéto účely, vlastníci by mali mať možnosť usilovať o riešenie tejto situácie prostredníctvom spoločenstva vlastníkov.

Rozhodujúce je zistiť, ako boli finančné prostriedky z fondu opráv použité. Po prvé, je dôležité začať internou cestou - osloviť správcu alebo predstavenstvo spoločenstva vlastníkov s požiadavkou na konkrétne riešenie problému, prípadne zvolať zhromaždenie vlastníkov aby tento problém bol predmetom rokovania.

V prípade, že interné riešenie zlyhá, existuje možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na nariadenie opatrení, ktoré povedú k likvidácii škodcov. Tento krok by mal však byť poslednou možnosťou po vyčerpaní všetkých ostatných dostupných cestí.

Pre prípadné podrobne informácie a špecifickú právnu pomoc, odporúčam kontaktovať advokáta špecializujúceho sa na oblasť vlastníctva bytov a práva v bytových domoch.

Dobrý deň, vo veci úvodom len poznamenávame, že aj keď ste byt kúpili v 01/2023, vaše platby do fondu opráv sú učtite postačujúce k tomu, aby výmena zvončeka a vodomerov boli uhradené správcom z platieb, ktoré ste vy realizovali.

Uvádzame však, že táto matematika v tomto prípade neplatí. Ak ste byt kúpili od inej osoby, potom podľa ust. § 10 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov platí :

"Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že príspevky do fondu opráv sa pôvodnému vlastníkovi bytu nevrátili, lebo na to nie je právny nárok, a teda finančné prostriedky sú aj za váš byt sú dostatočné. Postup správcu bytového domu nie je správny a žiadnu faktúru neuhradzujte. Môžete správcu byt. domu odkázať na túto našu odpoveď.

V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, áno, je to tak. Povinnosťou správcu je doručiť vyúčtovanie najneskoršie do konca mája nasledujúceho kalendárneho roka za rok predchádzajúci. Skôr ho pripraviť a teda aj poslať ani nemôže, lebo nevie stav jednotlivých položiek k dátumu predaja vášho bytu a vyúčtovanie v podstate robí aj na základe vyúčtovaní od dodávateľov jednotlivých médií /voda, kúrenie, čerpanie fondu prevádzky a údržby a pod.

Ak ste byt už predali, nevieme či ste ho aj odovzdali kupujúcemu, možnosťou je, aby ste prípadne aj dodatočne s kupujúcim spísali stav jednotlivých médií /voda, kúrenie, elektrina, plyn atď/, a tento zápis odovzdali správcovi bytového domu. Tak dosiahnete, aby kupujúci v podstate nedostal prípadný preplatok za byt za obdobie, kedy vlastníkom bytu nebol. Platí to aj opačne v tom smere, aby vy ste neplatili nedoplatky za byt za obdobie, kedy ste už vlastníkom bytu neboli. Informáciu resp. tlačivo ohľadom vyššie uvedeného by ste mali nájsť na internetovej stránke správcu bytového domu.