Dobrý deň, vo vašej situácii je dôležité postupovať systematicky. V prvom rade, pokiaľ správca neodstránil závady na bytovom dome, ako bolo oznámené a zaznamenané v zápisnici, a nadto nereaguje adekvátne na vaše upozornenia, je možné začať s postupmi vynútenia jeho povinností. Súčasný stav ukazuje na potenciálnu nesplnenú povinnosť správcu podľa dohodnutých pravidiel správy domu a potrebu zaistiť riadnu údržbu bytového domu.

V prípade, že internej komunikáciou s vlastníkmi a správcom nedôjde k náprave, môžete sa obrátiť na príslušný súd a podať žalobu na vynútenie plnenia povinností správcu. Predtým je však vhodné zvážiť aj medzičasovú komunikáciu s ostatnými vlastníkmi bytov, aby ste získali ďalšiu podporu a prípadne spoločný postup proti správcovi. Ďalej je vhodné skontrolovať správne postupy a právne povinnosti správcu podľa právnych predpisov. 

Ak sa jedná o problém s nesprávnym alebo nedostatočným obsahom zápisnice, možnosťou je podanie námietok voči zápisnici a požiadanie o jej revíziu alebo doplnenie. Vzhľadom na to, že zápisnica bola podpísaná len jedným overovatelom, zdá sa, že proces schválenia zápisnice nemusel prebehnúť súladne s pravidlami stanovenými pre daný bytový dom.

V prípade potreby poradenstva sa na tieto otázky možno podrobnejšie pozrieť a diskutovať v našej advokátskej kancelárii. Pre bližšie informácie môžete konzultáciu objednať na webovej stránke www.ficek.sk.

Dobrý deň, na otázku ohľadom minimálnej výšky finančných prostriedkov, ktorá sa musí udržiavať vo fonde opráv spoločných častí bytového domu , slovenské právo explicitne neurčuje konkrétnu sumu, ktorá by musela byť v tomto fonde neustále udržiavaná. Ustanovenia týkajúce sa fondu opráv a príspevkov na správu bytového domu sú obsiahnuté v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale konkrétna minimálna výška nie je stanovená zákonom. Právna norma skôr stanovuje mechanizmus a pravidlá pre tvorbu a využitie tohto fondu, vrátane povinnosti vlastníkov bytov prispievať na fond opráv podľa podielov vlastníctva a výšky schválenej na vlastníckom zhromaždení.

Vo všeobecnosti sa očakáva, že vlastníci bytov pravidelne prispievajú na fond opráv, aby bolo možné pokryť prípadné náklady na opravy a údržbu spoločných častí bytového domu. Výška týchto príspevkov a pravidelnosť ich uhrádzania by mala byť stanovená v interných predpisoch bytového domu a schválená na vlastníckom zhromaždení. Pokiaľ ide o otázku, či musí byť určitá suma vo fonde opráv udržiavaná neustále, z právnej normy nevyplýva povinnosť mať neustále na účte fond opráv konkrétnu sumu.

To, aké finančné prostriedky by mali byť kedy k dispozícii, závisí od aktuálnych a predpokladaných potrieb bytového domu a odhodlania a dohody medzi vlastníkmi jednotiek na zhromaždení vlastníkov. 

Dobrý deň, Vlv tejto situácii je dôležité postupovať podľa zákona 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov, ktorý sa zaoberá aj právami a povinnosťami vlastníkov bytov v bytových domoch. Právna norma stanovuje, že správa bytového domu spadá do pôsobnosti spoločenstva vlastníkov bytov, ktoré má za úlohu zabezpečovať údržbu a opravy spoločných častí bytového domu. Pokiaľ ide o likvidáciu škodcov, ako sú ploštice, a ak bytový dom má vytvorený fond opráv, z ktorého sú financie vyberané aj na takéto účely, vlastníci by mali mať možnosť usilovať o riešenie tejto situácie prostredníctvom spoločenstva vlastníkov.

Rozhodujúce je zistiť, ako boli finančné prostriedky z fondu opráv použité. Po prvé, je dôležité začať internou cestou - osloviť správcu alebo predstavenstvo spoločenstva vlastníkov s požiadavkou na konkrétne riešenie problému, prípadne zvolať zhromaždenie vlastníkov aby tento problém bol predmetom rokovania.

V prípade, že interné riešenie zlyhá, existuje možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na nariadenie opatrení, ktoré povedú k likvidácii škodcov. Tento krok by mal však byť poslednou možnosťou po vyčerpaní všetkých ostatných dostupných cestí.

Pre prípadné podrobne informácie a špecifickú právnu pomoc, odporúčam kontaktovať advokáta špecializujúceho sa na oblasť vlastníctva bytov a práva v bytových domoch.

Dobrý deň, vo veci úvodom len poznamenávame, že aj keď ste byt kúpili v 01/2023, vaše platby do fondu opráv sú učtite postačujúce k tomu, aby výmena zvončeka a vodomerov boli uhradené správcom z platieb, ktoré ste vy realizovali.

Uvádzame však, že táto matematika v tomto prípade neplatí. Ak ste byt kúpili od inej osoby, potom podľa ust. § 10 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov platí :

"Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že príspevky do fondu opráv sa pôvodnému vlastníkovi bytu nevrátili, lebo na to nie je právny nárok, a teda finančné prostriedky sú aj za váš byt sú dostatočné. Postup správcu bytového domu nie je správny a žiadnu faktúru neuhradzujte. Môžete správcu byt. domu odkázať na túto našu odpoveď.

V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, áno, je to tak. Povinnosťou správcu je doručiť vyúčtovanie najneskoršie do konca mája nasledujúceho kalendárneho roka za rok predchádzajúci. Skôr ho pripraviť a teda aj poslať ani nemôže, lebo nevie stav jednotlivých položiek k dátumu predaja vášho bytu a vyúčtovanie v podstate robí aj na základe vyúčtovaní od dodávateľov jednotlivých médií /voda, kúrenie, čerpanie fondu prevádzky a údržby a pod.

Ak ste byt už predali, nevieme či ste ho aj odovzdali kupujúcemu, možnosťou je, aby ste prípadne aj dodatočne s kupujúcim spísali stav jednotlivých médií /voda, kúrenie, elektrina, plyn atď/, a tento zápis odovzdali správcovi bytového domu. Tak dosiahnete, aby kupujúci v podstate nedostal prípadný preplatok za byt za obdobie, kedy vlastníkom bytu nebol. Platí to aj opačne v tom smere, aby vy ste neplatili nedoplatky za byt za obdobie, kedy ste už vlastníkom bytu neboli. Informáciu resp. tlačivo ohľadom vyššie uvedeného by ste mali nájsť na internetovej stránke správcu bytového domu.

Dobrý deň, oboznámili sme sa s obsahom vami položenej otázky, z ktorej záveru vyplýva, že vo veci ste samotné vyúčtovanie za byt u správcu bytového domu reklamovali cestou advokáta, avšak neúspešne.

K samotnej veci uvádzame, že ak bola odmena odsúhlasená a následne aj na základe dôvodov vykonanej práce aj vyplatená, nie je právny dôvod, aby ju váš manžel vrátil. Samotný postup správcu bytového domu považujeme za nesprávny, lebo samotné vyúčtovanie za byt nemá nič spoločné s výkonom jeho funkcie ako člena rady bytového domu a toto je otázka /vrátenie - nevrátenie odmeny/ nie je vecou vyúčtovania za váš byt. Správca bytového domu určite vie o tejto skutočnosti, že to namal riešiť cestou vyúčtovania za byt, ale vec značne  pre seba zjednodušil. Uvádzame, že žiadna pokuta a penále v súvislosti s nevrátením odmeny vám na samotný byt nemôžu byť účtované. O odmene - prípadne jej povinnosti ju vrátiť je príslušný rozhodnúť jedine súd na základe žaloby, ktorú by musel podať správca bytového domu. Sme názoru, že správca byt. domu o tom vie. Dražby bytu sa nemusíte obávať.

Vo veci odporúčam podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu, že nesúhlasíte s vybavením reklamácie vyúčtovania za byt. Podnet na prešetrenie pošlite do sídla SOI podľa sídla správcu bytového domu.

Dobrý deň, ak ste už podali reklamáciu ročného vyúčtovania, pričom s vybavením reklamácie nie ste spokojná, potom treba podať podnet na Slov. obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu. Adresy kancelárii Slov. obchodnej inšpekcie nájdete tu : https://www.soi.sk/sk/Kontakt.soi. Nezabudnite pripojiť vyúčtovanie, ako aj vybavenie reklamácie zo strany správcu a uviesť vaš námietky.

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že v samotnej kúpnej zmluve ste si s kupujúcim písomne nedohodli, ako budete riešiť prípadný preplatok - nedoplatok za služby spojené s bytom napriek tomu, že byt ste predávali v priebehu roka.Obvykle správcovia bytových domov majú na uvedené účely vypracované príslušné tlačivo a tak mohli urobiť vyúčtovania dve - jeden pre predávajúceho a jeden pre kupujúceho za príslušné obdobia kalendárneho roka.

Predpokladáme však, že ste si urobili odpočty jednotlivých médií pri odovzdaní a prevzatí bytu /voda, elektrina, kúrenie, plyn/.
AK je náš predpoklad správny, že nebol dohodnutý postup pri nedoplatku - preplatku, ale bol urobený odpočet médií, potom vo veci odporúčam kontaktovať kupujúceho na vyporiadanie nedoplatku - preplatku, čo podľa už doručeného vyúčtovania je možné urobiť podľa už vykonaných odpočtov médií a preplatok prípadne nedoplatok za jednotlivé položky vyporiadať.

Ak by toto kupujúci odmietol a prevzal aj preplatok za celý kalendárny rok napriek tomu, že nebol vlastníkom bytu celý kalendárny rok, na jeho strane by vzniklo bezdôvodné obohatenie v zmysle ust.§  451 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktoré je povinný vydať vám ako predávajúcemu resp. jeho alikvótnu časť.

Odporúčam preto kontaktovať kupujúceho, aby vám predložil vyúčtovanie za byt za rok 2022 a vykonali jeho vyporiadanie.

Dobrý deň,
preštudovali sme si vašu otázku.

V otázke je určitá nezrovnalosť, lebo uvádzate, že ide o nájomcu a v zátvorke uvádzate "dcéra vlastníka bytu".

Ak je komunikácia s vlastníkom bytu obtiažna a realizovali ste aj vami uvedené kroky, potom riešením by bolo kontaktovať deti vlastníka bytu, aby vám v tomto smere - zredukovanie počtu zvierat v byte - pomoc jeho deti vlastníka bytu a vykonanie potrebných zákrokov u zvierat, aby nedochádzalo k šíreniu zápachu /kastrácia/. Ak by to nepomohlo, potom riešením je len podanie návrhu na súd s poukazom na ust. § 127 Obč. zákonníka.

Mal by konať predseda spoločenstva na základe výsledkov zo schôdze vlastníkov bytov.

Dobrý deň,
áno, je potrebné nahlásiť správcovi zmenu počtu osôb, ktoré byt užívajú. To, že Vašu družku nahlásite ako ďalšieho užívateľa bytu neznamená to, že ide o prihlásenie na prechodný pobyt v zmysle zákona o hlásení pobytu občanov SR.

Naša poznámka : Nie je právne možné dosledovať každého vlastníka a návštevníka bytu, či je v byte 24 hodín denne okrem výkonu práce. Zákon preto neužíva pojem súvisle ako Vy poznamenávate v otázke, lebo to nie je právne možné. To, že priateľka ide do svojho bytu na víkend, to je ako keby išla na výlet /príklad/.