'

Správca bytov - povinnosti a práva


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Banskobystrický
Odpovedá: spolupracujúci advokát, Zvolen, JUDr. Straňáková
Odpovedané dňa: 19. 6. 2015

Otázka: Správca bytov - povinnosti a práva

Dobrý deň, chceli by sme vedieť na čo všetko má právo Správca bytov? Jedná sa o Stavebné bytové družstvo. V októbri 2014 sme odkúpili byt. Byt má vo výlučnom vlastníctve môj manžel. Do dnes tam nikto nebýva. Manžel chce darovať pre syna nakoľko už je plnoletý, a teraz sme dozvedeli, že z vyúčtovania za rok 2014 za 3 mesiace máme 265,03 eur nedoplatok, preto Nám nevystavia potvrdenie k zmluve do katastra. Nevieme prepísať byt na syna. Vyúčtovanie do dnes nebolo doručené. V decembri alebo v januári (nevieme) vyložila fy. na výťah výzvu, že kedy prídu odpísať merače. Samozrejme nakoľko v byte nikto nebýva, sme nevedeli o tom. S odhadom Nám urobili vyúčtovanie. V byte je prihlásená 1 osoba. Nájom sme platili pravidelne. Mesačne platíme 142 eur + z vyúčtovania vyjde 88,33 eur (265/3) t.j. spolu 230,33 eur mesačne ročne 2764 eur bez elektriky na jednu osobu. Majú na to všetko právo? 1. Neboli sme oboznámený, že budú odpísať merače, 2. S odhadom vyúčtovali nadmernú hodnotu, 3. do dnes sme nedostali žiadne vyúčtovanie, že máme nedoplatky. Musíme vyplatiť ten nedoplatok, keď ani "nevieme" že je, alebo existuje aj iná cesta? Za odpoveď ďakujeme s úctou

Odpoveď: Správca bytov - povinnosti a práva

Dobrý deň

 

 

je potrebné, aby správca vedel aktuálnu adresu vlastníka bytu, ktorý byt neužíva. Podľa § 11 ods. 9 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: “ Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.” Podľa § 11 ods. 3 tohto zákona: “ Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.” Nepíšete, či správca mal Vašu aktuálnu adresu, alebo ste dostávali tieto informácie na adresu bytu, ktorý neužívate. Pokiaľ vlastník byt nesprístupní keď sa odpisujú stavy meračov tepla a vodomerov postupuje sa podľa vyhlášky č. 630/2005 Úradu pre reguláciu sieťových odvetví - podľa §9 ods. 5), teda sa stav vypočítava podľa vzorca. Pri nedoplatku sa zvyčajne zasiela upomienka, avšak detailnejšie by to mala upravovať zmluva o výkone správy. Pri prevode bytu je potrebné vyhlásenie správcu, že na byte nie sú nedoplatky, čo vyplýva aj z § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z.: “Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.”

 

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Správca bytov - povinnosti a práva (Občianske právo)

Dobrý deň, Chcel by som sa spýtať na oprávnenosť vyrúbeného nedoplatku za rok 2018 od správcu bytového domu, ktorý je efektívne správcom od 9/2018. Jedna sa o novostavbu, ja som prvý majiteľ a OÚ vydal rozhodnutie o zápise do katastra dňom 30.01.2019 v môj prospech. Na internete som čítal, že povinnosť splatnosti tzv. zálohových platieb vzniká prvým dňom v nasledujúcom mesiaci odkedy som je vedený ako vlastník na katastri. Byt bol skolaudovaný ešte v Apríli 2018 a momentálny správca prevzal správu v 09/2018. Správca žiada teda úhradu nedoplatku od septembra 2018 za všetky mesiace kde neregistruje zálohovú platbu. Ďakujem a prajem pekný deň.

Odpoveď: Správca bytov - povinnosti a práva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 24.06.2019)

Dobrý deň, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov  v ust. § 10 hovorí jasnou rečou :
"(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov."
 

Správca bytového domu nie je oprávnený od Vás požadovať úhrady pred vkladom vlastníckeho práva do katastra ohľadom Vášho bytu; v prípade úhrady z Vašej strany by sa na strane správcu jednalo o bezdôvodné obohatenie, ktoré  by bol povinný Vám vydať. 

Záver : Neplatiť.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Správca bytov - povinnosti a práva (Občianske právo)

Dobrý deň, rada by som sa spýtala, či môže správca bytového družstvá prísť do bytu, ktoré je v osobnom vlastníctve a vykonávať kontrolu prerábky.

Odpoveď: Správca bytov - povinnosti a práva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 08.05.2019)

Dobrý deň, podľa ust. § 11 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov platí :

"Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu."

Odpoveď : Áno.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Správca bytov - povinnosti a práva (Občianske právo)

Som majiteľkou bytu, vo fonde opráv mame pomaly každý byt inú výšku peňazí, mám tam 2500 eur a byt by som rada do roka predala. Ako by som sa k peniazom mohla dostať? Mám na ne nárok prípadne na maľbu, poslahu ?

 

Odpoveď: Správca bytov - povinnosti a práva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.01.2019)

Dobrý deň, podľa ust. § 10 ods. 5  zákona o vlastníctve bytov platí :

"Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu."

Odpoveď : Nie.

Možnosťou ako sa dostať k peniazom je ten, že by ste ako bytový dom realizovali opravy a úpravy, ktorými by sa v podstate zvýšila aj hodnota Vášho bytu /výmena výťahov, výmena stúpačiek a pod./.

Ale tá predstava, že by Vám peniaze boli vyplatené v hotovosti alebo na účet nie je možná.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Správca bytov - povinnosti a práva (Občianske právo)

Dobrý deň, neviem, či pôjde o zložitú otázku, alebo širšie poradenstvo, tak to najprv skúsim formou zadarmo. Bývam v podkrovnom byte, ktorý ma poškodenú strechu. Je už v stave, kedy je potrebný radikálnejší zásah, nakoľko si strecha za posledné tri roky vyžiadala opravu cez 2500 eur. Z tohto dôvodu urobil správca bytového domu písomne hlasovanie o rekonštrukciu strechy, ktorá žiaľ skončila kvôli neochote a ľahostajnosti ostatných, ktorých sa strecha "netýka", neúspešne. Strecha je v stave, kedy je ju potrebné už meniť, nakoľko má 22 rokov. V mojom byte je to už neúnosný stav, mám zatečené skoro všetky izby v byte. Moja otázka: Do akej sumy môže správca vykonať radikálnejšiu opravu - výmenu strechy, ak správca zistil, že ide o väčší rozsah škôd, ktoré budú vyžadovať vyššiu sumu, ako je vo fonde opráv ? Môže na základe § 9 Z. Z. 182/1993 ísť aj do opravy vyššej sumy a v budúcich splátkach si čerpať z fondu opráv návratnosť vložených financií? Ďakujem Vám za odpoveď a čas. Prajem úspešný deň. H. 

Odpoveď: Správca bytov - povinnosti a práva

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 20.09.2018)

Dobrý deň,
na Vašu otázku predkladáme odpoveď :
Povinnosťou správcu v zmysle ustanovení zákona je starať sa o nehnuteľnosť a na opravy nehnuteľnosti používať prostriedky fondu opráv v zmysle ustanovení zákona o vlastníctve bytov podľa rozhodnutia vlastníkov bytov.
V otázke uvádzate ust. § 9 cit. zákona s tým, že predpokladáte, že strecha sa považuje za technické zariadenie bytového domu a teda podľa odst.  4 :
"Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome."

Sme názoru, že  strecha sa nepovažuje za technické zariadenie.

Odporúčame Vám voči správcovi bytového domu vzniesť Vašu požiadavku písomne a požiadať o nápravu - vykonanie opravy strechy, lebo táto je spoločnou časťou domu.
Neviem, či bytový dom ako celok je poistený zo strany všetkých vlastníkov bytov ako bytový dom, teda či správca v ich mene uzatvoril takéto poistenie. Predpokladáme, že Vy sama máte uzatvorené poistenie bytu ako nehnuteľnosti a poistenie domácnosti.

Vzniklú škodu uplatnite u správcu bytového domu a to bez ohľadu na to, či on poistenie uzatvorené alebo nemá, a aj u Vašej poisťovne z poistenie bytu ako nehnuteľnosti.

Ešte poznamenávame, že pokiaľ by sa jednalo o nový bytový dom je treba zodpovednosť za vady v rámci záručnej doby uplatniť u dodávateľa stavby.

Nevieme koľko by stále rekonštrukcia strechy, ale sme názoru, že dnes je dostatok možností /napr. Štátny fond rozvoja bývania/ kde je možné získať úver na rekonštrukciu strechy a to aj bez navýšenia poplatkov platených do fondu opráv a údržby, takže by to vlastníkov bytov nezaťažilo /lehota splatnosti až 20 rokov, úroková sadzba 2 %, teraz je lehota do 30.9.2018/. 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií

GoPay Visa SecureCode Visa Visa MasterCard MasterCard MasterCard


Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk