Správca bytového domu - práva a povinnosti

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že sme toho právneho názoru, že vec nie je potrebné komplikovať a to z jednoduchého dôvodu, že schôdze sa zúčastnilo 7 zo 104 vlastníkov bytov.

Ak aj boli predmetom dôležité resp. podstatné veci pre vlastníkov bytov, o ktorých sa nehlasovalo a ani neboli podchytené v zápisnici, možnosťou síce bolo obrátiť sa na súd, ale to považujeme za zdĺhavé riešenie veci.

Vo veci odporúčam využiť ust. § 14a/ ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov o písomnom hlasovaní :

"Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda."

 

Dobrý deň,
na Vami položenú otázku uvádzame, že správcu bytového domu žiadajte o zaslanie vyúčtovania v písomnej forme formou doporučeného listu. Osobné návštevy a telef. hovory nie sú podstatné.

Z otázky predpokladáme, že uvedený problém sa netýka iba Vás ako vlastníčky bytu, ale aj vlastníkov ostatných bytov, a preto by do úvahy prichádza aj podanie trestného oznámenia.

Pokiaľ ide o samotné vyúčtovanie za predchádzajúci rok/roky, ak k náprave nedôjde, podajte podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu. Uvádzame súčasne, že v zmysle ust. § 8a/ ods. 4 zákona o vlastníctve bytov nie ste povinný platiť poplatok za správu domu až do predloženia vyúčtovania  /citujeme/ :

"Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g). Ak správca najneskôr v deň skončenia správy neprevedie zostatok finančných prostriedkov na účte domu v banke na účet založený novým správcom alebo spoločenstvom, je povinný zaplatiť na účet domu založený novým správcom alebo spoločenstvom úroky z omeškania."

Dobrý deň,
ak ide o návrh na vklad do katastra nehnuteľností odporúčam kontaktovať advokáta, ktorý návrh na vklad podá elektronicky. Budete mať tak právnu istotu, že návrh bude právne perfektný. Správca byt. domu má v tomto smere pravdu, že s Vami ako s kupujúcim zatiaľ nekomunikuje, lebo nemáte doklad o vklade nehnuteľnosti do katastra.

Pokiaľ platenie poplatkov pre správcu byt domu, predpokladáme, že v samotnej kúpnej zmluve ste sa dohodli, kedy bude byt odovzdaný Vám ako kupujúcemu s tým, že boli spísané stavy médií pri odovzdaní bytu Vám ako kupujúcim, čo sa týka aj odberu plynu a el. energie na byt. Prípadné nedoplatky a preplatky, ktoré vznikli do odovzdania bytu Vám ako kupujúcim mali byť riešené v samotnej kúpnej zmluve.

Odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,
aj keď byt neužívate stále, ale len cca 30 dní v kalendárnom roku, správca bytového domu musí rozpočítavať náklady pri vyúčtovaní na jednu osobu a to bez ohľadu na to, že v byte ste len 30 dní. Správca nemôže a ani nie je v jeho kompetencii, aby skúmal, či byt užívate alebo nie a nemôže na Vašom byte evidovať 0 osôb, lebo to nie je možné.

 V samotnom vyúčtovaní za príslušný kalendárny rok Vám však vznikne preplatok, lebo byt nie je vykurovaný, resp. minimálne, rovnako sa to týka aj spotreby studenej a teplej vody, rovnako budú pár eur aj náklady za bytový dom na odber el. energie napr. osvetlenie spoločných priestorov, výťah a pod.

Pokiaľ ide o poplatok za odpad, tu treba kontaktovať obec a žiadať o zníženie alebo odpustenie poplatku  podľa § 82 ods. 2 zákona o miestnych daniach :

"Obec poplatok podľa § 79 ods. 1 písm. a) až c) zníži alebo odpustí za obdobie, za ktoré poplatník obci preukáže splnenie podmienok na zníženie poplatku alebo odpustenie poplatku a predloží podklady, ktoré obec určila všeobecne záväzným nariadením,11) že viac ako 90 dní v zdaňovacom období sa nezdržiava alebo sa nezdržiaval na území obce. Obec ustanoví vo všeobecne záväznom nariadení11) ako doklad preukazujúci status žiaka alebo študenta potvrdenie o návšteve školy, len ak žiak alebo študent navštevuje školu so sídlom mimo územia Slovenskej republiky. Ak ide o žiaka alebo študenta, ktorý navštevuje školu so sídlom na území Slovenskej republiky, na splnenie podmienky na zníženie poplatku alebo odpustenie poplatku poskytne poplatník obci údaje v rozsahu meno, priezvisko a rodné číslo alebo dátum narodenia žiaka alebo študenta, ktoré sú potrebné na overenie statusu žiaka alebo študenta prostredníctvom informačného systému, ku ktorému má obec zriadený prístup."

Dobrý deň, úvodom poznamenávame, že nevieme čoho sa predmetný nedoplatok 26,57 € týka. Uvádzame, že všeobecná premlčacia doba je 3 roky od splatnosti dlhu a to podľa ust. § 101 Obč. zákonníka.

Nevieme o aký nedoplatok ide, ale je možné, že ide o nedoplatok za obdobie, kedy ste byt odovzdali kupujúcemu a nedoplatok mal už uhradiť kupujúci. To je len naša poznámka k veci a v záujme veci.

Prípadne pozrite aj vyúčtovania za byt, ktoré Vám mal správca bytového domu poslať po uplynutí kalendárneho roka v lehote do konca mája nasledujúceho kalendárneho roka v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, či tam je uvedený nedoplatok, resp. že z vyúčtovaní vyplýva, že nemáte žiadne nedoplatky a teda uhradili všetky platby. To je len naša poznámka pre zorientovanie sa vo veci úhrad.

Dobrý deň, ohľadom zákazu fajčenia platí ust. §  7 zákona o ochrane nefajčiarov, ktoré sa však na Vami uvedený prípad nevzťahuje.

Vyslovujeme ten právny názor, že aj keby ste si do domového poriadku ustanovili zákaz fajčenia na balkónoch, toto je právne nevykonateľné a nemohli by ako vlastníci bytov resp. prostredníctvom správcu uložiť akúkoľvek sankciu voči osobám, ktoré na balóne fajčia.

Možnosťou je len poukázanie v domovom poriadku na ust. § 127 od.s 1 Obč. zákonníka :

"(1) Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok."   Následne môžnosťou riešenia môžete podať na súd žalobu na určenie povinnosti zdržať sa zásahov vo vlastníckeho práva. 

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že vyporiadanie a zrušenie podiel. spoluvlastníctva v zmysle ust. § 13 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov nie je možné :

"Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka; tým nie je dotknuté právo prevodu priľahlého pozemku a príslušenstva alebo ich častí podľa § 14b ods. 3"

Možnosťou riešenia Vami uvedeného problému je ust. § 139 Obč. zákonníka, v zmysle ktorého by ste sa všetci spoluvlastníci bytov dohodli na užívaní určitej časti priestorov ako uvádzate v otázke a o prípadnej finančnej náhrade za ich užívanie /predpokladáme, že pivnica má iný rozmer ako polovica podkrovia/. Vopred uvádzame, že samotná dohoda neznamená, že užívateľ priestoru je oprávnený tam vykonávať stavebné úpravy za účelom ich napr. bývania, lebo priestory sa môžu užívať len na účel, na ktorý boli skolaudované čo vyplýva z ust. §  85 ods. 1 stav. poriadku.

Na spísanie dohody odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,

na Vami položenú otázku uvádzame, že sme toho právneho názoru, že požiadavka na platenie zálohových platieb v sumu 150 € je nateraz oprávnená a to z jednoduchého dôvodu, že správca byt. domu objednal určité množstvo tepla, za ktoré musí platiť peniaze dodávateľovi a samotná výmena radiátora nie je dôvodom na zmenu zálohovách platieb. 

Naviac uvedená suma 150 € je zálohová, ktorá bude zúčtovaná pri vyúčtovaní za rok 2022 v lehote najneskoršie do konca mája 2023, kedy Vám zrejme vyjde preplatok a na základe tohto budete môcť žiadať správcu byt. domu  o úpravu zálohových platieb, resp samotný správca zálohové platby upraví - zníži. Otázkou je však cena, aká bude v roku 2023.

Postup správcu byt. domu považujeme za správny.

Dobrý deň,
na Vami položenú otázku uvádzame, že treba kontaktovať správcu bytového domu písomne s odkazom na ust. § 9 ods. 5 písm. d/zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, keďže poistné za celý bytový doma sa platí z fondu prevádzky a údržby bytového domu :

" Spoločenstvo a správca sú povinní :....

umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu,...."   Vo Vašom prípade vzniká aj otázka či výber konkrétnej poisťovne na poistenie bytového domu bol schválený na zhromaždení vlastníkov bytov , pričom odkazujeme na ust. § 8b/ ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :   "Pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia,5a) ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu."   V prípade problémov so správcom bytového domu odporúčam kontaktovať Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu.

 

Dobrý deň,

 

jednou zo základných  povinností správcu je najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

 

Zákon tiež určuje následok pre prípad porušenia tejto povinnosti. Preto ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote určenej vyššie, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu.

 

Na Vašom mieste treba správcu vyzvať na predloženie vyúčtovania s upozornením, že nemá nárok na platby za správu za dobu, kedy je so splnením tejto povinnosti v omeškaní.

Dobrý deň, z otázky usudzujem, že ste v nájme a faktúra za rozbité sklo na poschodí bola zaslaná vlastníkovi bytu ako prenajímateľovi bytu vám. Celé sa to udialo na základe iniciatívy susedy, ktorá povedala, že vy ako nájomca bytu zodpovedáte za rozbité sklo na poschodí a firma, ktorá nové sklo vsadila, aj z tohto tvrdenia vychádzala. Postup samotnej susedy nebol správny a na výmenu skla mala kontaktovať buď správcu byt. domu alebo zástupcu vlastníkov bytov. Sme názoru, že na základe takéhoto postupu mala by bola výmena skla hradení z fondu opráv bytového domu. Vy sama ako nájomca nič neuhradzujte. Nie je právny dôvod, aby faktúry uhradil vlastník bytu ako prenajímateľ bytu, v ktorom ste v nájme, lebo on a ani vy nie ste škodu nespôsobili. Samotný postup aj sklenára nebol správny, lebo objednávka na zasklenie mala byť od správcu byt. domu alebo zástupcu vlastníkov bytov.  

Dobrý deň, odporúčam v tomto smere kontaktovať resp. dať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu byt. domu.

Uvádzame tiež, že až do predloženia vyúčtovania správca byt. domu nemá právny nárok na poplatok za správu bytu, čo vyplýva z ust. § 8a/ ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

Dobrý deň, ak ste vlastníkom bytu v susednom bytovom dome, správca susedného bytového domu v podstate nie je zo zákona povinný reagovať na vaše upozornenie a napísať vám odpoveď.

Upozornenie na prípadné požiarne riziko /nevieme posúdiť či môže dôjsť k požiaru/ by som skôr nahlásil na príslušné okresné riaditeľstvo hasič. a záchranného zboru v mieste, kde sa bytový dom nachádza.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že správca bytového domu vybavil úver na rekonštrukciu bytového domu, ktorú sumu vy považujete za nadhodnotenú a ako vlastníci bytov budete úver splácať ďalších 30 rokov.
Nepoznáme okolnosti prípadu, ako ani to, či vo veci mal správca bytového domu súhlas vlastníkov bytov, ktorý musí mať, keďže platí ust. § 14 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov bol potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov, keďže dôjde zrejme ak k zmene v platení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi. K zmluve o úvere a jeho zabezpečení je potrebný súhlas 2/3 všetkých vlastníkov bytov je v zmysle cit. zákonného ustanovenia potrebný súhlas.

Možnosťou na vašej strane je aj zmena správcu, a teda vypovedať zmluvu správcovi bytového domu.

Uvádzame, že ak správca postupoval v rozpore s uvedenými ustanoveniami zákona, riešením z vašej strany je aj podanie trestného oznámenia najlepšie na prokuratúru.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

 

 

 

 

Dobrý deň,
samotné zakotvenie finančných sankcií v domovom poriadku nemá oporu v zákone a preto vlastník bytu prípadne nájomca bytu nie je povinný ich uhradiť a ani prípadnú odsúhlasenú sankciu v domovom poriadku nemôže správca bytového domu prípadne spoločenstvo vlastníkov bytov vymáhať súdnou cestou.

Riešením v prípade porušovania domového poriadku je len volať políciu, ďalej podať oznámenie na obec o spáchaní priestupku, prípadne vymáhať spôsobenú škodu v zmysle ust. Obč. zákonníka. Ide aj o to, aby domový poriadok bol zverejnený na prístupnom mieste pre všetkých vlastníkov bytov, aby sa s ním mohli oboznámiť.

Dobrý deň,
na vami uvedenú otázku uvádzame, že problematika správcovstva bytov sa spravuje ustanoveniami zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde možnosťou spravovania bytov je buď spoločenstvom vlastníkov bytov alebo prostredníctvom správcu.

V otázke uvádzate, že máte správcu bytového domu a preto ste povinná platiť  úhrady za služby spojené s užívaním bytu a príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv len tomuto správcovi podľa zálohového predpisu, ktorý vám bol odovzdaný a v žiadnom prípade nie susedovi, ktorý si príde vypýtať peniaze na údajné opravy a to bez ohľadu na to, či s nimi súhlasíte alebo nie.

Odporúčam oboznámiť sa so zmluvou o výkone správy, ktorú vám mal dať správca bytového domu, keďže aj pri kúpe bytu uviedli, že pristupujete k zmluve o výkone správy. Žiadne poplatky na prípadné opravy suseda netreba platiť, lebo toto nie je zákonný postup a zrejme išlo len o využitie vašej novosti v problematike platenia opráv v novom byte zo strany suseda. Správca bytového domu má zrejme aj internetovú stránku, preto je potrebné oboznámiť sa vo všetkými dokumentami, vrátane vášho bytového domu.

Uvádzame, že aj na stránke našej advokátskej kancelárie máme  množstvo otázok týkajúcich sa spravovania bytov /do vyhľadávacieho poľa na úvodnej stránke treba zadať slovné spojenie  "správca bytového domu - práva a povinnosti", ktoré informácie vám môžu byť tiež nápomocné teraz a aj v budúcnosti.

Dobrý deň, odpoveď na vami uvedenú otázku ohľadom ceny spoločných priestorov je tá, že tú by vám mohol povedať len súdny znalec na základe znaleckého posudku.

K vášmu plánu odkúpiť chodbu v bytovom dome uvádzame, že chodba je spoločným priestorom v zmysle ust. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a vy ste len jej podielovým spoluvlastníkom spolu s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Chodby ako únikovú cesty v prípade požiarov a podobne nesmú byť zapratané a musia byť voľné, teda ak by sa vám teoreticky podarilo chodbu ako spoločný priestor odkúpiť, je skôr pravdepodobné, že ju nemôžete využívať a stavebne upraviť tak, aby nedošlo k porušeniu bezpečnostných predpisov Naviac k odkúpeniu priestorov by bola potrebná zmluva so všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, takže tu nepredpokladáme ich súhlas a menili by sa tak spoluvlastnícke podiely všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Odporúčam vo veci kontaktovať správcu bytového domu.

Dobrý deň,
nie, domovník nemá na starosti súkromné záležitosti jednotlivých obyvateľov bytového domu. Ak si chcete zaskliť balkón, namontovať klimatizáciu alebo robiť iné úpravy v byte, ktoré podliehajú ohláseniu alebo iným úradným úkonom, toto musí vždy vybaviť vlastník nehnuteľnosti. On by mal na starosť napríklad zateplenie celého bytového domu alebo vybudovanie/opravu všetkých balkónov v bytovom dome.

Dobrý deň, ako je vám známe, vo vami uvedenom prípade platí ust. §  14b/ zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a to z dôvodu, že výstavbou balkóna sa mení vzhľad domu a je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov. Obísť toto nemôžete a to z jednoduchého dôvodu, že budete potrebovať stavebné povolenie, kde stavebný úrad toto potvrdenie súhlasu nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov bude vyžadovať v písomnej forme.

Riešením by bolo ich znovuoslovenie a hlavne v prípade, ak ostatní vlastníci bytov majú samostatné balkóny a vy balkón nemáte s tým vysvetlením, že všetky náklady samozrejme zvášate vy a zároveň zabezpečíte neporušenie priestorov v okolí bytového domu, ktoré po výstavbe balkóna dáte do pôvodného stavu.

Dobrý deň, vo ami uvedneom prípade platí ust. §  11 ods. 9 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

"Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že máte nahlásiť zmenu počtu osôb, nie mená nájomcov.

Nevieme kto Vám pripravil zmluvu o nájme, ale odporúčame v záujme právnej istoty, aby ste si túto nechali minimálne skotrolovať advokátovi. Nezabudnite pri odovzdan bytu nájomcom spísať zápisnicu /stav resp. odpočet médií, stav bytu/, čo platí aj pre spísanie zápisnice pri ukončení nájmu.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

 

 

Dobrý deň, vo Vami uvedenom prípade v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov výťahy patria medzi spoločné zariadenie domu, v prípade jeho prístavby ide o výlučne nové spoločné zariadenie bytového domu.

Podľa ust. § 14b/ ods. 3 zákona o vlastníctve bytov platí :

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že ste podali reklamáciu vyúčtovania za bývanie a za služby spojené s užívaním bytu za rok 2020. Z otázky vyplýva, že Vám síce bola zaslaná odpoveď na reklamáciu, avšak s touto nie ste spokojná. Vo veci odporúčame napísať podnet na Slov. obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu. K podnetu budete potrebovať nasledovné doklady :     

• zmluva o výkone správy,
• predmetné Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu/nebytového priestoru,
• doklad o uplatnení reklamácie spolu s poštovým podacím lístkom,
• doklad o vybavení reklamácie,
• komunikácia so správcom, prípadne iné doklady.

Pokiaľ v byte bývate len dvaja, je potrebné nahlásiť správcovi počet osôb bývajúcich v byte. Toto mal síce urobiť správca byt. domu v termínoch podľa zmluvy o výkone správy, prípadne najneskoršie zistiť stav k 31.12.2020.

Dobrý deň,
pochopili sme Vašu otázku a aj situáciu. Predpokladáme, že bývalý domovník je vlastníkom bytu v bytovom dome.

Pokiaľ sú problémy s uvedeným človekom na domových schôdzach, je to vec osoby, ktorá schôdzu vlastníkov vedie.  Ak zo strany uvedenej osoby dochádza k rôznym zrejme neôdovodneným námietkam resp. osočovaniu, treba menovaného požiadať, aby svoje pripomienky vznášal písomne priamo na adresu správcu byt. domu.

Ak by ste sa chceli vyhnúť problémom s uvedeným človekom, potom riešením v rámci možností je písomné hlasovanie v bytovom dome v zmysle ust. § 14a/ zákona o vlastníctve bytov :

"(1) Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.

Dobrý deň,
Vami citované ust. §  9 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov znie nasledovne :

"Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome."

 

Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že nie je potrebné súdne rozhodnutie, postačuje "len" neplatenie povinných platieb do fondu prevádzky a údržby.

Dobrý deň,
ust. § 8a/ ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov je jasné, že zástupcom vlastníkov bytov môže byť len vlastník bytu alebo nebyt. priestoru  /citujeme/ :

"Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14 až 14b."

 

 

Dobrý deň, poplatky za upratovanie musíte platiť za všetkých členov domácnosti, teda za 5 osôb.

Vaša manželka dostáva mzdu - odmenu podľa dohody, na ktorú sa v podstate skladajú týmto spôsobom všetci vlastníci a ost. užívatelia bytov, preto je platba za upratovanie vyučtovávaná v bytovom dome podľa osobomesiacov.

 

 

Dobrý deň,
odpoveď na Vami uvedenú otázku poskytuje ust. § 59 stav. poriadku :

"(1) Účastníkmi stavebného konania sú:
a) stavebník,
b) osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté,
c) ďalšie osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu,
d) stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba,
e) projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby.
(2) Účastníkmi stavebného konania podľa odseku 1 písm. b) nie sú nájomcovia bytov a nebytových priestorov."

Je úlohou stav. úradu v stav. konaní posúdiť, či podklady a doklady predložené k žiadosti o stav. povolenie, sú v súlade s ust. stav. poriadku.

Uvádzame, že podľa ust. § 11 ods. 8  zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platí, že "vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu."

Kontrola zo strany správcu byt. domu je obmedzená na to, či stav. úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Spoločné časti a spoločné zariadenia domu definuje ust. § 2 cit. zákona (najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky).

 

Dobrý deň,
z otázky usudzujeme, že ide o byt v bytovom dome a vlastníci bytov na schôdzi sa dohodli resp. rozhodli, že konkrétnej osobe spomedzi vlastníkov bytov bude vyplácaná odmena za starostlivosť o určenú časť pri bytovom dome /zrejme predzáhradka/.

Zákon o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov predmetnú otázku vyslovene nerieši, ale platí ust. § 14b/ ods. 4 cit. zákona :

"O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania. "

Podľa ust. § 14a/ ods. 8 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí, že
prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu.

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že sa môžete obrátiť na súd v lehote do 30 dní, max. do troch mesiacov, ak ste sa o výsledku hlasovania nemohli dozvedieť.

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že ste vlastníkom bytu v bytovom dome a v susedstve sa má stavať bytový dom, ktorého múr bude prilepený na múr Vášho byt. domu.

Podľa ust. § 59 stav. poriadku platí :

"Účastníci stavebného konania
(1) Účastníkmi stavebného konania sú:
a) stavebník,
b) osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté,
c) ďalšie osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu,1g)
d) stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba,
e) projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby.
(2) Účastníkmi stavebného konania podľa odseku 1 písm. b) nie sú nájomcovia bytov a nebytových priestorov."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že Vy ako vlastník bytu v bytovom dome nie ste účastníkom stav. konania.

V predmetnej veci odporúčame kontaktovať správcu byt. domu, aby uplatnil prípadne Vaše námietky ako vlastníkov byt. domu v súlade s ust. stav. poriadku a ust. § 8/ zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov, pričom bude správca potrebovať osobitné splnomocnenie na zastupovanie v stav. konaní, a to na základe Vašich pripomienok, ktoré odznejú na schôdzi vlastníkov bytov. Za týmto účelom bude musieť zvolať schôdzu vlastníkov bytov resp. zvoliť vzhľadom na súčasnú situáciu písomné hlasovanie.

Dobrý deň,

z otázky vyplýva, že ste dcéru a jej dieťa prihlásili na trvalý pobyt na adrese Vášho bytu, pričom dcéra a vnučka tam nebývajú a Váš byt neužívajú.
V tomto smere platí ust. § 11 ods. 9 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

"Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu."

 

Správcovia bytových domov obvykle ku koncu roka zisťujú pre účely vyúčtovania v prísl. kalendárnom roku počet osôb bývajúcich v byte v prísl. kalendárnom roku. Ak tam dcéra a dieťaťom nebývajú a májú len trvalý pobyt, potom ani nemusíte nahlasovať správcovi byt. domu zmenu v počte osôb.

Dobrý deň,
nie je dôvodom, aby sa v podstate cudzia osoba zúčastnila schôdze, okrem ak by išlo napr. o osobu, ktorá bude účastníkom schôdze z dôvodu, že bude vysvetľovať určitú problematiku, ktorá bude predmetom schôdze podľa schváleného programu.

Schôdza vlastníkov bytov nie je verejná.

Dobrý deň,
základom vo Vašom prípade je to, či sused, ktorý rekonštruoval kúpeľňu, mal stav. povolenie prípadne ohlásenie stavby na stav. úrad a či kúpeľňa nie je v byte na celkom inom mieste, ako bola pôvodne (dnes pomerne bežné rekonštrukcie, kde namiesto kuchyne je kúpeľňa a pod.), teda došlo aj k zmene dispozičného riešenia bytu, a aj k zmene rozvodov vody.

Pokiaľ ide o poškodenie steny v obývačke, odporúčame tomuto človeku, aby predmetnú škodu nahlásil vo svojej poisťovni resp. náhradu škody uplatnil v poisťovni suseda, ktorý prerábal kúpeľnu. Nevieme Vám povedať kde vznikla chyba (zrejme zlé resp. nesprávne tesnenie pri rekonštrukcii kúpeľne, pokiaľ tam predmetná závada - mokrá stena - nebola pred rekonštrukciou kúpeľne. Za vzniklú škodu je zodpovedný vlastník bytu, ktorý kúpeľnu rekonštruoval a ten by mal uplatniť zodpovednosť za vady diela u dodávateľa - zhotoviteľa rekonštruovanej kúpeľne v súlade s ust. Obč. zákonníka.

Pýtate sa tiež, či máte ako správca BD povinnosť toto prešetrovať resp. zabezpečiť prešetrenie stavu veci z hľadiska technického a s hradením výdavkov z FO, sme názoru, že nie, keďže išlo o rekonštrukciu bytu v osobnom vlastníctve a bolo povinnosťou vlastníka zabezpečiť odborníka na stav. práce (§ 11 zákona o vlastníctve bytov). Ak by boli poškodené spoločné rozvody vody /zvislé/, toto prešetrenie je vo Vašej réžii správcu BD.

Otázkou je, či poškodením rozvodov vody, z ktorých mokrá stena vznikla, nemôžu zasiahnuť aj ostatné byty pod rekonštruovanou kúpeľňou, kde by mohli vzniknúť ďalšie poškodenia bytov.

 

 

Dobrý deň,
platí ust. § 14b/ ods. 2 a 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

"(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
b) zmluve o úvere alebo jej zmene,
c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,
d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,
e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,
f) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.
(3) Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o
a) prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
b) výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom,15b) alebo o jej zmene."

 

Výťah v zmysle cit. zákona patrí medzi spoločné zariadenia bytového domu.

Ak by výťah bol v bytovom dome priamo, vyžaduje sa na rozhodnutie 2/3 väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebyt. priestorov (§ 14b/ ods. 2).

Ak by išlo o výstavbu výťahu ako prístavbu byt. domu, kedy by sa bytový dom pôdorysne rozšíril, podľa odst. 3 cit. § 14b/ zákona vyžaduje sa súhlas všetkých vlastníkov bytov.

Nevieme ako je na tom Váš bytový dom z hľadiska finančného, ale odporúčame najprv riešiť otázku financovania výťahu.

 

Dobrý deň,
vo Vami uvedenom prípade ide v zmysle ust. § 2 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov o zabratie spoločných častí domu a teda v dôsledku uvedeného konania, keďže sa susede zmenila podlahová plocha bytu, ktorej je vlastníkom, zmenil sa aj jej podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a to nielen jej, ale aj všetkým ostatným vlastníkom bytov v bytovom dome.

Na uvedenú zmenu treba súhlas všetkých vlastníkov bytov a vypracovať dodatky k pôvodným zmluvám o kúpe jednotlivých bytov.

Nevieme z akého dôvodu bol susede daný súhlas na presklenie pred vlastným bytom. Aj keď ohlásenie bolo vykonané v roku 2012, v zmysle ust. § 57 ods. 2 stav. poriadku mali byť práce začaté najneskoršie do dvoch rokov. Papier od staveb. firmy nie je podstatný.

Odporúčame kontaktovať správcu byt domu a stav. úrad požiadať o odstránenie stav. úprav na úkor  ostatných vlastníkov bytov.

Dobrý deň,
súhlasíme s Vami uvedeným názorom vysloveným v otázke, ku ktorému dodávame nasledovné :

V otázke uvádzate, že predseda spoločenstva býva inde, nie vo Vašom bytovom dome, otázkou je však vlastníctvo k bytu v bytovom dome, ktoré patria pod konkrétne spoločenstvo vlastníkov bytov.

Uvádzame, že podľa ust. § 7c/ ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí :

"Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie
a) rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok,
b) ročnú účtovnú závierku spoločenstva,
c) výšku mesačných úhrad za plnenia,
d) výšku mesačných platieb za správu,
e) použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) vyúčtovanie úhrad za plnenia,
h) podanie návrhu na exekučné konanie,12ab)
i) vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15."

Z ods. 3 § 7c/ zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov vyplýva, že "predsedu odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou."

Pokiaľ ide o opravu strechy, platí to, čo ste uviedli v otázke s poukázaním na ust. § 9 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov.

Odporúčame opätovnú požiadavku na opravu strechy uplatniť u predsedu spoločenstva uplatniť písomne, poukázať na okolnosť, že ide o problém niekoľkých rokov a požiadať o opravu s tým upozornením, že ak k oprave nedôjde, vec budete tiež medializovať. Ak Vám na byte vznikli škody, odporúčame poistnú udalosť nahlásiť poisťovni - predpokladáme, že bytový dom má uzatvorenú poistku na bytový dom.

 

Dobrý deň,
zrejme ide vo Vašom prípade o chronický problém, ktorý môže spočívať aj v netesnosti resp. vade ostatných zariadení na vodu, ktoré sú spoločné pre bytový dom.

Odporúčame za účelom riešenia kontaktovať priamo správcu bytového domu, keďže môže ísť o závadu na spoločných zariadeniach bytového domu v zmysle ust. § 2 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

"Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky."

Pokiaľ ide o spôsobené škody Vám, tieto je potrebné nahlásiť príslušnej poisťovni škodcu, prípadne využiť práva z poistenia bytového domu ako celku (zo samotného vyúčtovania za byt budete vedieť, či bytový dom ako celok je poistený).

Dobrý deň, je treba vychádzať zo zmluvy o výkone správy so správcom bytového domu.

Poplatok, ktorý platíte mesačne, sa týka spol. zariadení bytového domu. 
Otázka preplatenia nákladov za výjazd havarijnej služby a odstránenie poruchy WC, teda či ju budete musieť uhradiť sama alebo bude uhradená z fondu prevádzky, údržby a opráv, bude závisieť od toho, čoho sa predmetná porucha WC týkala.

Všeobecne správca BD preplatí náklady v prípade, že ide o poruchy na zvislom potrubí - stupačková časť;  ak na horizontálnom, teda až po pripojenie na stúpačky, tieto zrejme budete musieť zrejme uhradiť sama.

Odporúčame kontaktovať správcu byt. domu a žiadosť o preplatenie zdôvodniť tým, že boli sviatky a žiadna iná služba na odstránenie závady na WC, ak by ste ju museli uhradiť sama, nebola dostupná.

 

Dobrý deň, 

podľa ust. § 10 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov platí :

"Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu."

Odpoveď dáva samotné ustanovenie, že nemáte nárok na vrátenie predmetných platieb do fondu prevádzky a údržby; otázkou je, či výška vami vykonaných úhrad by nemohla byť dôvodom na zvýšenie kúpnej ceny vo váš prospech ako predávajúcich.

Dobrý deň, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov  v ust. § 10 hovorí jasnou rečou :
"(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov."
 

Správca bytového domu nie je oprávnený od Vás požadovať úhrady pred vkladom vlastníckeho práva do katastra ohľadom Vášho bytu; v prípade úhrady z Vašej strany by sa na strane správcu jednalo o bezdôvodné obohatenie, ktoré  by bol povinný Vám vydať. 

Záver : Neplatiť.

Dobrý deň, podľa ust. § 11 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov platí :

"Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu."

Odpoveď : Áno.

Dobrý deň, 

ak ste nesúhlasili s rozhodnutím prijatom na chôdzi vlastníkov bytov alebo spoločenstva, máte možnosť aj prostredníctvom zástupcu podať žalobu na súd v zmysle ust. § 14 a/ ods. 8 zákona o vlastníctve bytov /citujeme/ :

"Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu.15a) Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd."

K samotnej cene a následným nákladom v súvislosti s aktívnym bleskozvodom sa vyjadriť nevieme, je to vec dostatku fin. prostriedkov Vášho spoločenstva a jeho hospodárenia.

Dobrý deň, ako sme už uviedli, možnosťou je podať návrh na súd ako aj domáhať sa na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu, resp. samotných vlastníkov resp. spoločenstvo silou odborných argumentov presvedčiť o nevýhodnosti resp. nepotrebnosti tejto vysokej investície.

Dobrý deň, podľa ust. § 10 ods. 5  zákona o vlastníctve bytov platí :

"Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu."

Odpoveď : Nie.

Možnosťou ako sa dostať k peniazom je ten, že by ste ako bytový dom realizovali opravy a úpravy, ktorými by sa v podstate zvýšila aj hodnota Vášho bytu /výmena výťahov, výmena stúpačiek a pod./.

Ale tá predstava, že by Vám peniaze boli vyplatené v hotovosti alebo na účet nie je možná.

 

Dobrý deň, 
Vami položená otázka je otázkou ako právnou, tak aj otázkou technického riešenia problému :
1./ Právne hľadisko
Podľa ust. § 8b/ zákona o vlastníctve bytov, ktorý je novelizovaný od 1.11.2018, podľa ktorého pri správe domu je správca povinný  vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok.

Podľa § 9 ods. 4 cit. zákona správca bytov. domu alebo predseda spoločenstva je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.

V tomto smere odporúčame poukázať na uvedené ustanovenia cit. zákona a žiadať o nápravu a súčasne upozorniť, že budete musieť od správcu byt. domu požadovať náhradu Vám vzniknutých nákladov a vzniklej škody.
Podľa § 8 ods. 5 cit. zákona "správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy."

2./ Technická otázka 
Ak vychádzame z predpokladu, že sa jedná o bytový dom s nadzemným prvým podlažím, pod ktorým sa nachádza vchod do bytového domu a pivnice prípadne aj iné spoločné priestory /napr. kočikáreň a pod./, potom sa na Vašom poschodí nachádzajpú aj iné byty, ktoré tento problém majú, ale v nie takej markantnej podobe, ako je to vo Vašom byte.
Z techn. riešení, ktoré nevyžadujú veľké a rozsiahle investície ako napr. zateplenie jednej steny bytového domu (aj to je stavebné možné, povolenie sta. úrad vydá)/, možnosťou je nájsť odborníka - stavbára, ktorý pri oboznámení a so stavom v skutočnosti a projektovou dokumentáciou bude vedieť poradiť účinné riešenie.
Možným  riešením, okrem jedenej steny byt. domu, je zateplenie stropov v pivniciach a spoločných vstupných priestorov do bytového domu, ktoré sa nachádzajú pod bytmi na Vašom poschodí, ďalej hydroizolácia sokla bytového domu /plieseň spôsobuje tzv. vzlínavá vlhkosť/.
Pokiaľ je bytový dom v pôvodnom stave od výstavby, je možné získať príspevok zo Štátneho fondu rozvoja bývania aj na tento účel až do výšky 100 % nákladov pri splatnosti do 20 rokov a úroku 2 %.
 

Dobrý deň,
na Vašu otázku predkladáme odpoveď :
Povinnosťou správcu v zmysle ustanovení zákona je starať sa o nehnuteľnosť a na opravy nehnuteľnosti používať prostriedky fondu opráv v zmysle ustanovení zákona o vlastníctve bytov podľa rozhodnutia vlastníkov bytov.
V otázke uvádzate ust. § 9 cit. zákona s tým, že predpokladáte, že strecha sa považuje za technické zariadenie bytového domu a teda podľa odst.  4 :
"Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome."

Sme názoru, že  strecha sa nepovažuje za technické zariadenie.

Odporúčame Vám voči správcovi bytového domu vzniesť Vašu požiadavku písomne a požiadať o nápravu - vykonanie opravy strechy, lebo táto je spoločnou časťou domu.
Neviem, či bytový dom ako celok je poistený zo strany všetkých vlastníkov bytov ako bytový dom, teda či správca v ich mene uzatvoril takéto poistenie. Predpokladáme, že Vy sama máte uzatvorené poistenie bytu ako nehnuteľnosti a poistenie domácnosti.

Vzniklú škodu uplatnite u správcu bytového domu a to bez ohľadu na to, či on poistenie uzatvorené alebo nemá, a aj u Vašej poisťovne z poistenie bytu ako nehnuteľnosti.

Ešte poznamenávame, že pokiaľ by sa jednalo o nový bytový dom je treba zodpovednosť za vady v rámci záručnej doby uplatniť u dodávateľa stavby.

Nevieme koľko by stále rekonštrukcia strechy, ale sme názoru, že dnes je dostatok možností /napr. Štátny fond rozvoja bývania/ kde je možné získať úver na rekonštrukciu strechy a to aj bez navýšenia poplatkov platených do fondu opráv a údržby, takže by to vlastníkov bytov nezaťažilo /lehota splatnosti až 20 rokov, úroková sadzba 2 %, teraz je lehota do 30.9.2018/.