Správca bytového domu - práva a povinnosti

Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Banská Bystrica

Otázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti

Dobrý deň, radi by sme zistili, aké práva má správca bytov, konkrétne v prípade stavebného bytového družstva. V októbri 2014 sme odkúpili byt, ktorý je vo výlučnom vlastníctve môjho manžela a odvtedy v ňom nikto nebýva. Teraz, keď chce manžel darovať byt nášmu plnoletému synovi, dozvedeli sme sa, že z vyúčtovania za tri mesiace v roku 2014 máme nedoplatok vo výške 265,03 eur. Z tohto dôvodu nám nebolo vydané potvrdenie potrebné pre katastrálny úrad a nemôžeme prepísať byt na syna. Vyúčtovanie nám do dnes nebolo doručené. V decembri alebo v januári, presne to nevieme, bola v byte vyvesená výzva od firmy s oznamom o odpise meračov. Keďže byt je momentálne neobývaný, dozvedeli sme sa o tom až neskôr. Následne bolo vyúčtovanie vykonané na základe odhadu. V byte je prihlásená jedna osoba a pravidelne platíme nájom vo výške 142 eur. Vďaka vyúčtovaniu sa potom mesačné náklady zvyšujú o ďalších 88,33 eur (265/3), čo mesačne predstavuje 230,33 eur a ročne 2764 eur, a to ešte bez započítania nákladov za elektrickú energiu. Chceli by sme vedieť, či je takéto postupovanie v poriadku. Neboli sme informovaní o plánovanom odpise meračov a vyúčtovanie sa zdá byť nadmerné z dôvodu vysokého odhadu spotreby. Tiež sme neobdržali žiadne dokumenty s informáciou o existujúcom nedoplatku. Musíme tento nedoplatok uhradiť, aj napriek tomu, že sme neboli o ňom informovaní, alebo je možné nájsť iné riešenie? Ďakujeme vám za odpoveď. S úctou.

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

Dobrý deň

je potrebné, aby správca vedel aktuálnu adresu vlastníka bytu, ktorý byt neužíva. Podľa § 11 ods. 9 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: “ Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.” Podľa § 11 ods. 3 tohto zákona: “ Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.” Nepíšete, či správca mal Vašu aktuálnu adresu, alebo ste dostávali tieto informácie na adresu bytu, ktorý neužívate. Pokiaľ vlastník byt nesprístupní keď sa odpisujú stavy meračov tepla a vodomerov postupuje sa podľa vyhlášky č. 630/2005 Úradu pre reguláciu sieťových odvetví - podľa §9 ods. 5), teda sa stav vypočítava podľa vzorca. Pri nedoplatku sa zvyčajne zasiela upomienka, avšak detailnejšie by to mala upravovať zmluva o výkone správy. Pri prevode bytu je potrebné vyhlásenie správcu, že na byte nie sú nedoplatky, čo vyplýva aj z § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z.: “Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.”

Trápi vás "Správca bytového domu - práva a povinnosti" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, ako mám prosím postupovať v tejto situácii? Bývam v prenájme od 1. 9. 2019. Správcovská firma nám dlhšiu dobu neposkytovala vyúčtovania spojené s užívaním bytu. Prvýkrát som ho dostala až na konci roka 2022, pričom išlo o vyúčtovanie za rok 2021. Musela som oň niekoľkokrát žiadať. Odvtedy mi vyúčtovania dávajú každý rok, no objavila som rôzne nezrovnalosti. Napríklad vo vyúčtovaní za rok 2023, ktoré mi odovzdali asi v auguste 2024, som začiatkom januára zistila, že mi pod položku „voda“ uviedli sumu, ktorá však bola za správu. Kontaktovala som preto správcovskú firmu, ktorá spravuje byt. Slečna, ktorá vyúčtovanie pripravovala, sa údajne pomýlila, chybu opravila a doplatili mi chýbajúcu sumu. Začala som mať pochybnosti, takže som skontrolovala aj ďalšie vyúčtovania za rok 2023 a znova sa tam vyskytla položka „správa“. Opäť som správcovskú firmu požiadala o všetky vyúčtovania, odkedy v prenájme bývam. Firma sa vyhovárala, že vyúčtovania boli zaslané na email môjho exmanžela. Upozornila som ich, že nájom sa platil z môjho účtu a v tom čase sme boli v SJM (spoločnom majetku manželov). Poslali mi napokon vyúčtovania, ale bez faktúr od spoločnosti, ktorá spravuje celú budovu. Na opätovnú žiadosť mi faktúry nechceli poslať a znovu sa vyhovárali. Pripomenula som im, že majú povinnosť archivovať tieto dokumenty niekoľko rokov. Po kontrole všetkých vyúčtovaní som zistila, že vznikli preplatky. Zaujímalo ma, kam boli pripísané. Odpovedali, že ich poslali na účet, z ktorého sa platil nájom. Mne však žiadny preplatok neprišiel. Slečna z firmy mi oznámila, že už je neskoro – akékoľvek nezrovnalosti som vraj mala riešiť do 30 dní od obdržania vyúčtovania. Dodali, že situáciu predtým riešili s exmanželom, a tí ľudia už vo firme nepracujú. Ja som však nemohla nič reklamovať, lebo som žiadne vyúčtovanie nedostala. Suma, ktorú som si vypočítala, je približne 13 000 €. Slečna povedala, že viac pre mňa urobiť nemôže a platí 30-dňová lehota na podanie reklamácie. Pýtala som si kontakt na kompetentnú osobu, no odvtedy nik nereaguje. Ako môžem ďalej postupovať?

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 21.02.2025)

Dobrý deň,
preštudovali sme si Vami položenp otázku, ku ktorej uvádzame nasledovnú odpoveď :

Predovšetkým trteba uviesť, že zo správcom bytového domu je potrebné komunikovať najlepšie písomne, minimálne emailom, ak on túto možnosť pripúšťa. Nevieme z otázky kto je správcom bytového domu, ale ak došlo k situáciám ako uvádzate v otázke, sme názoru, že takto správca bytového domu postupoval aj voči ostatných vlastníkom bytov a keďže Vy ste sa ozvali, s Vami komunikoval.

Odporúčam vo veci podať resp. opätovne žiadať správcu byt. domu o predloženie vyúčtovaní za byt za konkrétne roky /chronologicky/, aby Vám tieto predložil vo Vami uvedenej lehote /postačuje 5 dní/. Ak k ich predloženiu nedôjde, odporúčam vo veci kontaktovať Slovenskú obchodnp inšpekciu.

Uvádzame, že SOI potom predložte ako výzvy k predloženiu vyúčtovaní, ake aj Vami podané reklamácie vyúčtovaní. SOI následne v zmysle zákona nariadi kontrolu u správcu byt. domu. Uvádzame, že lehota 30 dní nie je prepadná a teda aj teraz sa môžete domáhať vrátenia preplatokov z vyúčtovaní. Platí však všeobecná premlčacia doba 3 roky v zmysle ust. § 101 Obč. zákonníka.

4,9 (4 969)

Martina Maťašovská

4. februára

Spokojnosť vo všetkých smeroch. Promptná reakcia na moje otázky, veľmi jasne vysvetlené ako so situáciou naložit a aké ďalšie kroky sú potrebné.

recenzie

Daniela G

13. augusta

Mám len výborné skúsenosti. Či už s bezplatnou poradnou, ale aj s telefonickou konzultáciou. Profesionáli na správnom mieste, a verím, že sme so spoluprácou ešte neskončili..

recenzie

Robo Vessa

1. novembra

Ďakujem veľmi pekne za radu veľmi mi to pomohlo, viem čo môžem podniknúť a byť si pri tom istý, že robím správne. Ešte raz ďakujem a určite odporúčam

recenzie

Juraj Hašek

24. septembra

Rýchla a zrozumitelná odpoveď, ktorá naozaj pomôže. Vysoká profesionalita a maximálna moja spokojnosť

recenzie

Dana Medzihradská

21. septembra

Vyjadrujem veľkú spokojnosť. Je to advokátska kancelária na vysokej úrovni. Nesmierne si vážim ľudský prístup JUDr. Ficeka..

recenzie

Lenka Habľáková

25. mája

Ďakujem krásne za vyriešenie môjho problému. Môžem len odporúčať. Reakcia na moju otázku bola rýchla a zrozumiteľná.

recenzie

Andrea Kazimirova

9. apríla

Som velmi spokojna s rychlou odpovedou! Odporucam vsetkym ci uz platenu, alebo neplatenu sluzbu ( Vyuzila som obidve)

recenzie

Petra Babejová

3. septembra

Som veľmi spokojná s prístupom pána Judr. Ficeka a rýchlej odpovede na moju otázku. Vrelo odporúčam každému..

recenzie

Všetky recenzie

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, v našej bytovke sa začala rozsiahlejšia rekonštrukcia. Firmu a cenu za dielo sme si odhlasovali dvojtretinovou väčšinou. Problém nastal v tom, že predseda SVB pred podpisom zmluvy o dielo nevyvesil dokument na nástenku ani na internetový portál SVB, takže si ho nik z vlastníkov nemohol pozrieť ani pripomienkovať. Moja otázka znie, či predseda postupoval správne, a ak nie, kde je možné podať podnet pre porušenie zákona. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 15.01.2025)

Dobrý deň,
vo veci uvádzame, že ak ste si na schôdzi vlastníkov bytov odhlasovali rekonštrukciu bytového domu s tým, že viete čo bolo odsúhlasené, vrítane nákladov na reakonštrukciu a prípadné splátky za vykonanie diela, nie je právny dôvod, aby samotná zmliva o dielo bola zverejnená na nástenke bytového domu. Za obsah zmluvy zodpovedá v celom rozsahu predseda spoločenstva vlastníkov bytov.

Odporúčam v tomto smere však preštudovať zmluvu o spoločenstve, prípadne stanovy, ak boli vydané.

Odporúčam však v týchto prípadoch ak nie je zabzepčený právny zástupca /advokát/ pre SVB, aby predseda spoločenstva zmluvu o dielo minimálne konzultoval s advokátom, aby ste predišli prípadným problémom. Zmluva o dielo, ktorá je predložená zhotoviteľom /firma, ktorá bude práce realizovať je vždy len návrhom, ktorú nie je povinný predseda spoločenstva vlastníkov bytov podpísať a môže mať k predloženému návrhu pripomienky. Ako sa hovorí v právnej terminológii, pacta sunt servanta = dohody sa majú dodržiavať.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, Už niekoľko rokov prenajímam byt a podnájomníci, ktorí v ňom žili, mali malého psa. Nedávno som ako vlastník tohto bytu obdržal predžalobnú výzvu od nového obyvateľa na nápravu ohľadne neúnosného štekania tohto psa. Podnájomníkov som požiadal o nápravu a oni našli psovi nového majiteľa. Pes sa už teda nenachádza v dome asi mesiac. Mimochodom, keď som volal predtým na správu domu overiť si, či je nejaký problém so psom, povedali mi, že takéto veci oni neriešia. Avšak aj cez túto skutočnosť, v čase keď už pes nebol v paneláku, tento nový obyvateľ rieši niečo naďalej a stále ma zjavne obviňuje a jeho právnik v tomto čase zaslal informáciu o tejto predžalobnej výzve, aj s petíciou podpísanou s piatimi ďalšími (podpísaná keď už pes nebol v dome) obyvateľmi domu na vyriešenie tejto 'neúnosnej situácie' správcovi domu. Správca mi zaslal túto informáciu mailom a takisto, bez akéhokoľvek kontaktu s mojou osobou, hneď vyvesil na nástenku v paneláku túto predžalobnú výzvu so žiadosťou o nápravu z mojej strany. Keďže žiadny pes sa v byte nenachádza, považujem to za bezpredmetné, ale zároveň za ohováranie a krivé obvinenia a šírenie zavádzajúcich informácií ohľadne môjho mena a bytu. Správca sa zrejme ani neunúval ísť a preveriť túto informáciu napríklad návštevou podnájomníkov bytu alebo zistiť, či sa tam fakt nejaký pes ešte nachádza. Môžem v tomto prípade podať žalobu na správcu domu za šírenie týchto zavádzajúcich informácií ohľadne môjho bytu a mena? Takisto môžem ho požiadať o urýchlenú nápravu a očistenie môjho mena a prípadne podať podnet na prešetrenie na obchodnú inšpekciu? Vyzerá to tak, že teraz je problém so štekaním psa z nejakého iného bytu. Alebo ako by ste mi odporučili postupovať? Ďakujem.

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 04.11.2024)

Dobrý deň,

vo Vašom prípade máte potenciálne niekoľko možností. Ak správca bytového domu zverejnil informácie, ktoré nie sú pravdivé a mohli poškodiť Vašu povesť, môžete zvážiť podanie žaloby pre ochranu osobnosti. Takáto žaloba by sa opierala o ustanovenia Občianskeho zákonníka týkajúce sa ochrany osobnosti. To znamená, že by ste musel preukázať, že informácie boli nepravdivé a viedli k poškodeniu Vašej povesti alebo dôstojnosti.

Môžete tiež považovať za potrebné obrátiť sa na obchodnú inšpekciu alebo iný príslušný orgán, ak sa domnievate, že správca konal neprofesionálne alebo porušil svoje povinnosti správcu. Pri tomto kroku je dôležité mať pripravenú dokumentáciu a dôkazy na podporu svojich tvrdení.

K dosiahnutiu nápravy Vám odporúčam najskôr kontaktovať správcu priamo a upozorniť ho na nepresnosti, ktoré zverejnil, a žiadať o rýchle vyjasnenie situácie. Ak jeho reakcia nebude uspokojivá, možno zvážiť právne kroky.

Trápi vás "Správca bytového domu - práva a povinnosti" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, náš domovník dnes vylepil na všetky vchodové dvere našej bytovky oznam od SBD, že máme nedoplatky. Na papieri je napísané, že v zmysle § 9 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má na toto SBD a domovník právo. Je tomu však naozaj tak? Nie je toto porušenie GDPR, keďže sú to naše osobné finančné záležitosti?

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 28.10.2024)

Dobrý deň, vo Vami uvedenom prípade platí ust. § 9 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

"Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome."

Z uvedneého zák. ustanovenia vyplýva oprávnenie správcu byt. domu /v tmto prípade SBD/, aby zverejnil zoznam neplatičov s uvedením ich mena, priezviska a výšky dlhu. Teda nesmie uviesť Vaše rodné čísla, tel. číslo, emailovú adresu.

Nie je celkom Vaša vec, že máte nedoplatok, lebo fond orpáv slúži na to, aby správca byt. domu zabezpečoval a platil úhrady, ktoré súvisia so správou bytového domu /opravy, údržba, splátyk úverov a pod./.

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, nakoľko bývam na najvyššom poschodí, chcem si dať namontovať na vlastné náklady striešku. Musím mať súhlas vlastníkov bytov a ohlásiť to stavebnému úradu? Ak mi to nepovolia a postavím si ju aj tak, môže mi ju mesto dať demontovať? Vidím v meste načierno všetko možné postavené. Existujú na to nejaké premlčacie lehoty? Ďakujem a budem rada, ak mi odpoviete, lebo v lete je tu peklo.

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 27.10.2024)

Dobrý deň, pri zodpovedaní otázok nerozlišujeme či je niekto senior.

Vo veci uvádzame nasledovný názor :

Z otázky predpokladáme, že vlastníkom bytového domu je mesto, teda byt nie je vo Vašom výlučnom vlastníctve. Ak by išlo o zásah pri vybudovaní striešky nad balkónom, budete poterbovať súhlas správcu bytového domu. Odporúčam preštudovať nájomnú zmluvu, resp. zmluvu o výkone správy.

Pokiaľ ide o otázku, či mesto môže žiadať o odstránenie striešky, tu uvádzame, že v tomto smere neplatí žiadna premlčacia doba a teda ak by ste striešku postavili bez súhlasu správcu, toto nepodlieha premlčaniu a správca resp. vlastník môže žiadať jej odstránenie kedykoľvek.

Odporúčam kontaktovať priamo správcu bytového domu a žiadosť aj zdôvodniť tak ako uvádzate v otázke /neznesiteľné teplo/.

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov hovorí, že predsedom spoločenstva môže byť vlastník alebo spoluvlastník bytu a členom rady môže byť vlastník. Chcem sa opýtať, či členom rady môže byť človek, ktorý je vlastníkom bytu spolu so svojím partnerom, teda byt majú v bezpodielovom spoluvlastníctve - BSM. Teda tento človek nie je stopercentný vlastník. Za odpoveď vopred veľmi pekne ďakujem.

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 22.10.2024)

Dobrý deň, nesprávne ste si vysvetlili zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, je to forma vlastníctva, ktorá nemá vplyv na to, že konkrétny vlastník nemôže byť členom rady alebo predsedom spoločenstva vlastníkov bytov.

Odpoveď na otázku je áno, takáto osoba môže byť predsdom spoločenstva a členom rady.

Trápi vás "Správca bytového domu - práva a povinnosti" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, my, vlastníci bytov, chceme vedieť, ako a z čoho sú platení zamestnanci úradu správy bytov. Nikde sa to nedá zistiť. Máme za to, že sú platení z našich peňazí, z peňazí vlastníkov bytov. Je to tak? My ich platíme?

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 04.10.2024)

Dobrý deň,
z otázyk predpokladáme, že byt spravuje správca bytového domu. Pozrite Vaše doklady /zmluvu o výkone správy, zálohový predpis na byt, vrátane vypčtovania za byt, ktoré je Vám zasielané do konca mája za predchádzajúci kalendárny rok, tam budete mať uvedené aký poplatok platí vlastník bytu správcovi bytového domu mesačne. Tieto peniaze sú okrem iných zo strany správcu bytového domu použité na mzdy jeho zamestnancov.

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, môže mi predseda SVB na schôdzi vlastníkov bytov zaúčtovať elektrinu zo spoločných priestorov ako jedinému navyše? Susedia nechávajú pustené svetlo v uličke od pivnice. Ja som sa dnes dozvedel, že mne chce tieto náklady zaúčtovať. Neviem, ako to chce vypočítať. Ďakujem.

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 24.09.2024)

Dobrý deň, z ptázky vyplýva, že ide o bytový dom, v ktorom ako formu správy máte spoločenstvo vlastníkov bytov.

K samotnej Vami položenej otázke uvádzame, že konanie predsedu SVB nemá žiadnu oporu v zákone, keďže ide o spoločné priestory, ktoré neužívate iba Vy ako vlastník bytu a nemáte vplyv na konanie - vypínanie osvotlenia v spoločných pristorovch - poikiaľ ide o ostatných vlastníkov bytov prípadne nájomcov bytov. Preštudujte vašu zmluvu o výkone správy, resp. podkladov pre vás je aj vyúčtovanie za úhrady spojené s užívaním bytu, ktoré Vám má byť doručené do konca mája nasledujpceho roka za rok predchádzajúci. Aj z vyúčtovania Vám bude zrejmé, že osvtlenie spoločných pristorv resp. spotrebovaná el. energia sa rozpočítava spravidla podľa osobomesiacov /počet bývajúcich v každom jednptlivom byte, kde budú uvedené Vami uhradzované zálohy a nákaldy za prísl. kalendárny rok/. Nemáte sa čoho obávať, aby ste hradili spotrebu el. energie za celý bytový dom, lebo právne to nie je možné.

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, rada by som sa opýtala, ako je možné, že každý rok máme preplatok a nájom nám už roky neznížili, ale naopak každý rok zvyšovali. Od 1.10.2024 bol vrchol zvyšovania a to o 75 €. Náš bytový podnik, nakoľko nemá konkurenciu, keďže sme malé mestečko, robí s ľuďmi, čo len chce, a zdiera ich z kože. Je nemysliteľné každý rok dostávať preplatok a zároveň nám zvyšovať nájom. Na aký inšpektorát sa môžem obrátiť, aby nás už nezdierali pravidelne? Veď je nemysliteľné platiť za byt v osobnom vlastníctve nájom cca 400 € v meste s cca 10 000 ľuďmi. Za kladné vybavenie ďakujem.

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 09.09.2024)

Dobrý deň,

v prípade, ak máte opakovane preplatky a napriek tomu vám zvyšujú nájom, je možné, že ide o nesprávny výpočet nákladov na služby spojené s bývaním. Na úpravu týchto problémov sa môžete obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI), ktorá kontroluje dodržiavanie práv spotrebiteľov.

Odporúčam tiež preveriť, či zmluva o nájme obsahuje ustanovenia o pravidelnej indexácii nájomného. Výška nájomného by mala byť vždy v súlade s dohodou v zmluve a mala by reflektovať reálne náklady na prevádzku a údržbu bytového domu. Nezabúdajte tiež na možnosť preverenia prípadných porušení legislatívy podľa zákona o ochrane spotrebiteľa a podať podnet.

Zvážte tiež hromadný postup so susedmi, ktorí môžu mať podobné problémy. Spolupráca môže zvýšiť vašu vyjednávaciu silu pri rokovaniach s bytovým podnikom.

Trápi vás "Správca bytového domu - práva a povinnosti" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Podotázka: Správca bytového domu - práva a povinnosti (Občianske právo)

Dobrý deň, mám otázku ohľadom navyšovania poplatku za správu pre správcu. Náš bytový dom má uzatvorenú zmluvu o výkone správy z roku 1996, kde Čl. 3 uvádza: "Na zabezpečenie prevádzky, údržby a opráv správy domu sú vlastníci bytov povinní platiť správcovi príspevok na odmenu za výkon správy. Výšku odmeny určuje správca, tak aby mal pokryté predpokladané náklady spojené s výkonom správy. Výška príspevku sa určí podľa aktuálne platného cenníka." Odvtedy zmluva bola doplnená jedným dodatkom z roku 2018, kde sa poplatok zvýšil na 9,72 € s DPH. V ďalších rokoch si správca už zvyšuje poplatok bez dodatkov, cenník ani nemá zverejnený, bez vysvetlenia, aké náklady sa zvyšujú. Len vyvesí oznámenie, že od dňa XY bude zvýšený poplatok za správu. Ak ho konfrontujeme, odpovedá, že je to v súlade so zmluvou. Po prepočte to vychádza, že si poplatok zvyšuje každý rok o infláciu, čo nikde nie je dohodnuté, a dnes už platíme 12,12 €. Je konanie správcu správne a v súlade s platnými predpismi? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Správca bytového domu - práva a povinnosti

(odpoveď odoslaná: 31.08.2024)

Dobrý deň,

Vaša situácia týkajúca sa navyšovania poplatku správcu nie je ojedinelá. Ak správca navyšuje poplatok bez dostatočného vysvetlenia a schválenia, môže to byť problematické, hlavne ak neexistuje jasná dohoda o indexácii poplatku podľa inflácie.

Aj dodatok z roku 2018 hovorí o konkrétnej výške poplatku, čo naznačuje, že akékoľvek ďalšie navyšovanie by malo byť v zmysle dodatkov alebo zmeny zmluvy, nie jednostranne správcom.

Vzhľadom na to, že správca zvyšuje poplatok bez schválenia, iba na základe tvrdených zvýšených nákladov, odporúčam Vám žiadať od správcu podrobné vysvetlenie. Následne podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu, ktorá prešetrí postup správcu, ktorý podľa mňa nie je správny.

Rovnako môžete následne zvážiť zvolanie schôdze vlastníkov bytov a spoločné prejednanie tejto záležitosti.

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:

Trápi vás "Správca bytového domu - práva a povinnosti" a chcete pomôcť?

Opýtajte sa advokáta

Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk

Ficek & Partners
	Žilinská 14 811 05 Bratislava
	info linka: 00421 2 322 222 47
	tel.: 02/381 04 750