Musí byť sprostredkovateľská zmluva písomná? 3.časť

Musí byť sprostredkovateľská zmluva písomná - Procesné dôvody a zmluvná pokuta

Táto časť zdôvodnenia prečo musí byť sprostredkovateľská zmluva písomná bude zameraná na negatívne právne dôsledky, ktoré by nastali v prípade potenciálneho súdneho sporu medzi realitnou kanceláriou ako sprostredkovateľom a záujemcom a rovnako na (ne)platnosť dojednania niektorých častí zmluvy v ústnej forme.

1. DÔKAZNÉ BREMENO V SÚDNOM A INOM KONANÍ

V prípade, ak by záujemca o sprostredkovanie porušil niektorú zo svojich povinností vyplývajúcej zo sprostredkovateľskej zmluvy (napr. povinnosť zaplatiť províziu) sprostredkovateľ by sa mohol domáhať jej splnenia výlučne v civilnom súdnom konaní.

Takmer s istotou však možno tvrdiť, že sprostredkovateľ by v prípade, ak bola sprostredkovateľská zmluva uzavretá výlučne v ústnej forme, nebol v súdnom konaní úspešný.

Od 01.07.2016 nadobudol účinnosť nový procesný kódex – zákon č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v účinnom znení (ďalej len „CSP“), ktorý upravuje súdne konanie.

Ak by chcela realitná kancelária vymôcť svoje práva v súdnom konaní musela by podať žalobu. Podľa § 132 CSP v žalobe sa okrem všeobecných náležitostí podania uvedie označenie strán, pravdivé a úplné opísanie rozhodujúcich skutočností, označenie dôkazov na ich preukázanie a žalobný návrh.

Podľa dôvodovej správy k uvedenému ustanoveniu CSP právna úprava zakotvuje žalovanémutzv.povinnosť tvrdenia, teda procesnú povinnosť, ktorej nesplnenie je sankcionované procesnými prostriedkami, predovšetkým vo forme rýchlej straty sporu.

V prípade, ak by bola sprostredkovateľská zmluva uzavretá len v ústnej forme, realitná kancelária nevedela nielen preukázať samotný obsah zmluvy, ale ani to, že medzi ňou ako sprostredkovateľom a žalovaným ako záujemcom vôbec nejaký právny vzťah vznikol. Ako žalobca by musela realitná kancelária pre úspech v konaní preukázať prostredníctvom dôkazných prostriedkov jednak existenciu vzniku vzťahu, ale aj ďalšie pre konanie dôležité skutočnosti, ako je výška provízie, spôsob jej splatnosti a pod.

Obsah ústnej zmluvy je ale ešte ťažšie preukázať ako vôbec vznik právneho vzťahu. Neuzavretie sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme je v tomto prípade výlučne v prospech žalovaného, ktorému sa vynára za uvedeného skutkového stavu celý rad možnosti procesnej obrany. Žalovaný by totiž nemusel len tvrdiť, že zmluvný vzťah ani nevznikol, ale mohol by tvrdiť že provízia bolo dohodnutá v nižšej sumy ako tvrdí žalobca, prípadne že jej splatnosť bola dohodnutá v hotovosti a že v hotovosti ju aj skutočne uhradil, ale aj napríklad to, že podmienky vzniku na províziu boli dohodnuté tak, že nárok sprostredkovateľovi naň nevznikol a pod.

V tejto súvislosti je potrebné ešte uviesť situáciu, keď by záujemca najskôr podľa ústne dojednanej sprostredkovateľskej zmluvy uhradil províziu v dohodnutej výške, čo by vedel preukázať napríklad platobným príkazom. Následne by však v stanovenej premlčacej dobe mohol paradoxne právne záujemca žalovať sprostredkovateľa o vydanie bezdôvodného obohatenia, nakoľko by záujemca tvrdil, že plnil bez právneho dôvodu. Svoje plnenie sprostredkovateľovi by vedel preukázať avšak sprostredkovateľ by nemusel vedieť v konaní dokázať, že pre záujemcu vykonal sprostredkovateľskú činnosť. V takomto konaní by teda mohol byť úspešný práve záujemca a sprostredkovateľ by bol povinný zaplatenú províziu vrátiť.

V dôkaznej núdzi by sa sprostredkovateľ ale mohol ocitnúť aj v iných správnych – napr. daňových konaniach, keď by nevedel preukázať na akom právnom základe vystavoval účtovné doklady a pod.

Uvedený výpočet situácií teda opätovne len potvrdzuje nevyhnutnosť uzatvárať sprostredkovateľské zmluvy výlučne v písomnej forme.

2. ZMLUVNÁ POKUTA

Negatívne hmotnoprávne a z neho vyplývajúce aj procesnoprávne dôsledky má aj dojednanie určitých častí sprostredkovateľskej zmluvy uzavretej výlučne v ústnej forme.

Veľmi často používaným inštitútom v sprostredkovateľských zmluvách je inštitút zmluvnej pokuty, ktorým sa zabezpečuje dodržiavanie určitej zmluvnej povinnosti, a to tak, že v prípade jej porušenia by druhej zmluvnej strane vznikol nárok na zmluvnú pokutu. Dohoda na zmluvnej pokute za porušenie určitých zmluvných povinností je zväčša koncipovaná obojstranne, a to tak, že chráni obidve zmluvné strany pred nedodržaním povinností druhou zmluvnou stranou.

Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo spôsob jej určenia.

Vzhľadom na to, že Občiansky zákonník výslovne ustanovuje povinnosť dojednať zmluvnú pokutu len v písomnej forme, ak by sa zmluvné strany aj ústne dohodli na zmluvnej pokute za porušenie dohodnutých povinností, takáto dohoda by bola absolútne neplatná a v súdnom konaní nevymáhateľná, nehovoriac o tom, že ani podmienky jej dojednania či výšku by podobne ako bolo uvedené vyššie, nebolo možné preukázať.

Naviac, keby aj bola zmluvná pokuta druhou zmluvou stranou (napr. záujemcom) na základe ústnej dohody uhradená, paradoxne by sa záujemca mohol dožadovať vydania zmluvnej pokuty ako bezdôvodného obohatenia sprostredkovateľom, keďže mu poskytol plnenie bez právneho dôvodu (obdobne ako je to pri provízii uhradenej bez sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme).

Uvedený inštitút je pritom len jeden z viacerých príkladov, pre ktoré príslušné právne predpisy vyžadujú písomnú formu pod sankciou ich absolútnej neplatnosti.

Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát