Nevrátenie depozitu po skončení nájmu

^{Odpoveď advokáta: Nevrátenie depozitu po skončení nájmu}

Dobrý deň,
nepoznáme obsah Vami uzatvorenej nájomnej zmluvy, ktorá mohla byť uzatvorená podľa Obč. zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Uvádzame, že Obč. zákonník nemá osobitné ustanovenia o peňažnej zábezpeke a preto sa obvykle preberá citácia ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, kde platí ust. § 5 ods. 3 :

"Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."   Predpokladáme, že máte doklad o úhrade peňažnej zábezpeky /"depozit/ a preto je potrebné postupovať podľa zákona resp. nájomnej zmluvy. Prenajímateľ si nemôže peňažnú zábezpeku ponechať. Ak máte vyporiadané všetky nájmy a byt ste odovzdali v zmysle nájomnej zmluvy, prenajímateľ je povinný Vám vrátiť nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky. Uvádzate, že byt ste odovzdali s miernym opotrebením, k čomu uvádzame, že v zmysle ust. § 8 zákona o krátkodobom nájme bytu je nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.Obdobné ustanovenie obsahuje aj ust. § 682 Obč. zákonníka.   Odporúčam prenajímateľa písomne dopor. listom vyzvať k vráteniu peňažnej zábezpeky podľa vyššie uvedených zákonov v lehote podľa nájomnej zmluvy a ak k vráteniu nedôjde, kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

^{Odpoveď advokáta:}

Dobrý deň,

vo veciVami položenej otázky uvádzame, že v prvom rade opätovne písomne vyzvite prenajímateľa doporučeným listom, aby Vám predložil všetky vyúčtovacie faktúry od dodávateľov energií, vrátane vyúčtovania os správcu bytového domu, a všetky doklady o nákladoch na odstránenie poškodení, prípadne iné doklady, ktoré odôvodňujú zadržiavanie časti vratnej zábezpeky.

V liste jasne stanovte lehotu na splnenie tejto povinnosti (napríklad 10 dní resp. podľa nájomnej zmluvy) a zároveň dajte najavo, že v prípade nevyhovenia budete nútení pristúpiť k právnym krokom cestou adovkáta. Ak prenajímateľ na výzvu nereaguje alebo požadované doklady nepredloží, môžete sa obrátiť na súd so žalobou na vydanie bezdôvodného obohatenia alebo vrátenie zábezpeky (ak Vám vznikol preplatok, resp. Vám bola zadržiavaná zábezpeka bez právneho dôvodu).

Zároveň súd môžete požiadať, aby prenajímateľa zaviazal na predloženie relevantných dokladov v procese dokazovania. Súd bude vychádzať najmä z § 129 Civilného sporového poriadku, ktorý umožňuje uložiť účastníkovi povinnosť predložiť listinu, ak má význam pre rozhodnutie vo veci.

Za situácie, keď ste pri tomto postupe úspešná, je možné žiadať aj preplatenie nákladov na právne zastúpenie advokátom a to súdny poplatok, ako aj trovy právneho zastupovania. Tento nárok súvisí s § 255 Civilného sporového poriadku, pričom platí, že strana, ktorá bola v spore úspešná, má právo na náhradu účelne vynaložených trov konania.

Poznamenávam, že celkové posúdenie nárokov na vyrovnanie nedoplatku, preplatku a náhrady za poškodenia bytu závisí od znenia samotnej nájomnej zmluvy. Vy v zmysle zákona ste povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak /§ 8 ods. 1 Zákona o krátkodobom nájme bytu/, teda nie v pôvodnom stave, lebo za byt ste platili nájom ako možnosť užívania bytu.

Odporúčam v prípade vypracovania žaloby osloviť advokáta, ktorý skontroluje Vaše doklady a podklady a prípadnp žalobu pripraví v súlade so všetkými požiadavkami zákona a uplatní aj náhradu trov. 

Na vyporiadanie veci nás môžete kontaktovať.

^{Odpoveď advokáta:}

Dobrý deň,
na Vami položenú otázku uvádzame nasledovné :

1. Aj keď ste ukončili nájom ústnou dohodou, pričom predpokladáme, že o tom nemáte písomný doklad /napr. dohoda/, odporúčam majiteľke bytu zaslať doporučený list (alebo e-mail, ak máte jej adresu) s výzvou na vrátenie kaucie vo výške 215 eur a vrátenie alikvotnej časti nájomného za január 2026, kde treba uviesť kedy jej bol byt odovzdaný. V liste stručne popíšte situáciu, uveďte dátum odovzdania bytu a odovzdania kľúčov, a stanovte primeranú lehotu na vrátenie peňazí (napr. 14 dní). Priložte aj doklad o zaplatení nájomného, ak ho máte.

2. Z otázky predpokladáme, že nájomná zmluva bola uzatvorená podľa ust. Občianskeho zákonníka s aplikáciou ust. zákona o krátkodobom nájme bytu ohladom peňažnej zábezpeky, potom je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky po skončení nájmu v lehote do jedného mesiaca, čo vyplýva z ust. § 5 ods. 3 Zákona o krátkodobom nájme bytu :

"Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

 

Otázkou v tomto smere je znenie nájomnje zmluvy.

Ak Vám vyúčtovanie nebolo predložené, žiadajte ho v tej istej výzve. Otázkou je ako máte v nájomnje zmluve dohodnuté nájomné v eurách a úhradu za služby spojené s bývaním, či paušálnou sumou bez ohľadu na spotrebu, alebo podľa skutočnej spotreby, toto je veľmi podstatné. Ak právny nárok na vyúčtovanie spotrebovaných energií vyplýva z nájomnej zmluvy, potom treba žiadať o vyúčtovanie od prenajímateľa, ku ktorému ju môžete tiež vyzvať. Uvádzame, že ppokiaľ ide o vyúčtovania a prípadné preplaty za obdobie staršie ako 3 roky, je nárok premlčaný, lebo platí všeob. premlčacia doba 3 roky podľa ust. § 101 Obč. zákonníka.

Otázkou je či prenajímateľ je registrovaný u správcu dane /daňový úrad/ ako prenajímateľ nehnuteľnosti a či vo veci vôbec podáva daňové priznanie k dani z príjmov.

3. Ak by prenajímateľka tvrdila, že nájom neskončil, je dôležité mať dôkazy o odovzdaní bytu a kľúčov (napr. svedkov, komunikáciu, fotografie, prípadne potvrdenie od susedov). Ak ste platili nájomné a kauciu prevodom, tieto doklady si uschovajte. Ak by prenajímateľka na výzvu nereagovala, môžete podať návrh na vydanie platobného rozkazu na príslušný okresný súd, na čo môžete prenajímateľku upozorniť.
Ak poznáte adresu prenajímateľky v Rakúsku, môžete jej výzvu zaslať aj tam. 


V prípade, že nedôjde k vrátenie dlžných súm, kontaktujte našu advokátsku kanceláriu, aby sme Vám pomohli.

^{Odpoveď advokáta:}

Dobrý deň,  vo Vami uvedenom prípade platí, že vyúčtovanie spotreby prebieha až v máji/júni,  preto ste oprávnený peňažnú zábezpeku /čo je zákonný pojem, kaucia alebo depozit sa však tiež užívajú, ale nesprávne/, odporúčam Vám peňažnú zábezpeku zadržať až do tohto momentu, kým nebudete mať k dispozícii konečné vyúčtovanie od správcu bytového domu a neoveríte, že nevznikol žiadny nedoplatok.

Tento postup je v súlade s Vašou zmluvou a zároveň aj s účelom peňažnej zábezpeky podľa § 6a zákona o krátkodobom nájme bytu (ak ide o tento typ nájmu), resp. podľa § 686a Občianskeho zákonníka, ak ide o bežný nájom bytu.

Ak by ste  vrátili peňažnú zábezpeku vrátili skôr a následne by sa objavil nedoplatok, jeho vymáhanie by bolo komplikovanejšie.

Odporúčam, aby ste o tomto postupe nájomcu vopred informovali, ideálne písomne, a vysvetlili mu, že vrátenie peňažnej zábezpeky  prebehne až po doručení vyúčtovania. 

Ak dôjde ku skončeniu nájmu a následne k vráteniu bytu, odporúčams písať o tom zápisnicu, najlepšie s fotodokumentáciou stavu bytu, čo je v prospech Vás, ako aj nájomcu.

Ešte poznámka k samotnému textu otázky : V otázke uvádzate, že podľa zmluvy peňažná zábezpeka bude vrátaná za tam stanovených podmienok, ako aj tej, že "nedošlo k porušeniu akéhokoľvek bodu nájomnej zmluvy". Takto dojednanu podmienku na vrátenie kaucie, možno teoreticky už považovať za zmluvnp pokutu, ktorá však v zmysle ust. § 544 Obč. zákonníka musí byť dojednaná písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.Toto uvádzame z dôvodu, že takéto dojednanie v nájomnje zmluve považujeme za dosť problematické ak by len z tohto dôvodu malo dôjsť k tomu, že peňažná zábezpeka nebude vrátaná.

 

V prípade potreby resp. záujmu kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

 

^{Odpoveď advokáta:}

Dobrý deň, ďakujeme za položenú otázku.

Z otázky vyplýva, že ste mali uzatvorenp nájomnp zmluvu, pričom ste Vy dali výpoveď 26.3.2025 z nájoimnej zmluvy a následne  dňa 2.4.2025 došlo k odovzdaniu bytu Vám vo výbornom stave. Nájomcovia zrejem teraz žiadajp vrátenie peňažnej zábezpeky /depozitu/.

Nevieme či nájomná zmkuvy bola uzatvorená pdoľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Uvádzame, že Občiansky zákonník nerieši otázku peňažnej zábezpeky, obvykle sa preto používajú ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.

Podstatné v tomto smere je znenie vašej nájomnej zmluvy a ako ste si v zmluve dohodli vyporiadaní prípadných nedoplatkov na byte pokiaľ ide o nájom, energie /voda, el., plyn a iné, resp. nevieme ako bolo dohodnuté paltenie nájmu a energí či podľa spotreby alebo paušálnou sumou/.

Citujeme ust. § 5 Zákona o krátkodobom nájme bytu :

"Peňažná zábezpeka

(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. 

(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.  

(3/ Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak. "

 

Odporúčam na základe uvedeného vychádzať z nájomnej zmluvy a nevyčerpanpú peňažnú zábezpeku po vyúčtovaní energií /ak ste to mali dohodnuté v nájomnej zmluve/ vrátiť nájomcovi. Pokiaľ ide o nájom za mesiac apríl 2025 sme názoru, že na tento už nemáte nárok, lebo ste byt prevzali ako prenajímateľ.

 

^{Odpoveď advokáta:}

Dobrý deň,
z otázyk predpokladáme, že ste s nájomcom mali uzatvorenú písomnú nájomnú zmluvu. Nájom bol ukončený, byt Vám bol vrátený. Predpokladáme, že o odovzdaní bytu Vám ako prenajímateľovi ste spísali zápisnicu resp. záznam.

Nepoznáme obsah Vami podnísanej nájomnej zmluvy, ale predpokladáme, že samotná peňažná zábezpeka /depozit/, ktorý pojem užíva zákon o krátkodobom nájme bytu, je v zmluve aj definované jej využitie počas trvania nájmu, ako aj po jeho skončení. Obč. zákonník definíciu peňažnej zábezpeky neobsahuje, preberá sa hlavne ust. § 5 pds. 1 Zákona o krátkodobom nájme bytu :

"Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu."

Uvádzame, že samotný dôvod skončenia nájmu (rušenie nočného kľudu/ nie je dôvodom na nevrátenie peňažnej zábezpeky. To by ste museli mať v samotnej nájomnej zmluve dohodnutú zmluvnú pokutu v zmysle ust. § 544 Občianskeho zákonníka, podľa ktorho platí, že "zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia."

Odporúčam vo veci vrátenia peňažnej zábezpeky postupovať podľa spísanej nájomnej zmluvyuvy a peňažnú zábezpeku riešiť resp. vrátiť v súlade s nájomnou zmluvou. Ide o to, že aj nájomca môže kontaktovať advokáta za účelom jej vrátenia. Podstatné je to, aby nedošlo k zbytočným súdnym sporom.

V prípade nejasností kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

^{Odpoveď advokáta:}

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že sme toho názoru, že pokiaľ ide o fotografie bytu, nebolo z Vašej strany obozretné, že ste vlastníčke bytu ako prenajímateľke ich poslali aj s odfotografovaním aj Vašich osobných vecí.

Odporúčam v záujme nápravy prípadne poslať prenajímateľke nové fotografie bez Vašich osobných vecí a požiadať ju, aby v inzeráte uviedla, že byt sa prenajíma bez nábytku, ktorý je vo Vašom vlastníctve. Samotné zverejnenie nábytku neznamená v žiadnom prípade, že nábytok je vo vlastníctve prenajímateľky. Predpokladáme súčasne, že keď ste byt preberali do nájmu máte aj spísanú zápisnicu o jeho prevzatí a toto rovnako urobte aj pri odovzdaní bytu prenajímateľke, najlepšie aj s fotodokumentáciou a odpočtom jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/. Na odpočet médií nezabudnite. Predpokladáme, že nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu uhradzujete bankovým prevodom prípadne poštovou poukážkou a teda máte riadne doklady o ich úhrade v prospech prenajímateľa.

Pokiaľ ide o skončenie nájmu a následné vrátenie peňažnej zábezpeky a prípadných preplatkov postupujte podľa nájomnej zmluvy.

V prípade problémov následne kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.