Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že nájomný vzťah je už ukončený a byt ste už prenajímateľovi vrátili. Súčasne predpokladáme, že máte podpísanú riadnu nájomnú  zmluvu.
Ak ej to tak a v samotnej písomnej nájomnej zmluve nie je dohodnutá zmluvná pokuta, potom prenajímateľ vám žiadnu pokutu účtovať nemôže. Ono je to klasický problém pri vrátení peňažnej zábezpeky /depozit/, že prenajímatelia hľadajú často dôvody a spôsoby, ako peňažnú zábezpeku vôbec nevrátiť resp. krátiť v maximálnej možnej miere.

Podľa ust. § 544 Obč. zákonníka platí :

"(1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

(2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

(3) Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále)."

Uloženie pokuty vám ako nájomcovi z toho dôvodu, že správca bytového domu zvýšil zálohové platby za byt /aj napr. za vodu/ ani nemôže byť dôvodom na uloženie zmluvnej pokuty aj keby bola dohodnutá v písomnej forme, lebo by ste boli nájomcom bytu a vodu potrebujete pre svoj riadny život. Naviac správca byt. domu záloh. platby zvýšil určte aj z dôvodu, že došlo k zmene jej ceny.

Upozornite prenajímateľa resp. ho opätovne žiadajte o vrátenie peňažnej zábezpeky citujúc aj našu odpoveď. Ak by k vráteniu peňažnej zábezpeky v zmysle nájomnej zmluvy a vašej výzvy nedošlo, kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že nájom bytu bol riadne ukončený, zrejme máte aj doklad o odovzdaní bytu.

Nepoznáme znenie Vašej nájomnej zmluvy, ktorá mohla byť uzatvorená podľa Obč. zákonníka prípadne podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Pokiaľ ide o peňažnú zábezpeku, tento pojem používa zákon o krátkodobom nájme bytu /Obč. zákonník otázku peňažnej zábezpeky nerieši/, tu uvádzame, že je potrebné vychádzať zo znenia nájomnej zmluvy.

Podľa ust. § 5 ods. 3zákona o krátkodobom nájme bytu ohľadom peňažnej zábezpeky platí :

" Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Ak je skutočnosťou, že prenajímateľ obdrží vyúčtovanie za dodávky el. energie v mesiaci apríl, potom je pravdou, že musíte počkať na uvedený dátum a následne žiadať o zúčtovanie nedoplatku/preplatku za dodávku el. energie. Podstatné v tomto smere je to, či na začiatku nájmu - pri prevzatí bytu Vami do nájmu bol vykonaný odpočet stavu elektrickej energie ako aj pri ukončení nájmu. Podstatné Ďalejje to, ako ste v nájomnej zmluve mali dohodnuté platby za odber el. energie, či paušálnou sumou bez ohľadu na spotrebu alebo ste platili len zálohy, a pri ukočení nájmu mali byť tietovyporidané podĺa skutočnej spotreby.

Pokiaľ ide o pleseň, toto nemôže byť otázkou krátkdobého nájmu bytu, ale závisí aj od jeho veku, použitého stav. materiálu, vrátane okien, vetrania, a pod. Je to skôr otázka na odborníka, či Vy ako nájomcovia môžete niesť zodpovedsnoť za jej vznik, hlavne v prípade, ak ide o starší, teraz nevetraný byt, kde sa bude vykonávať rekonštrukcia. Ale Vám ako nájomcom dávať zodpovednosť za tento stav je podľa nášho názoru viac ako pochybné. Vzniká otázka, či máte nejakú fotodokumentáciu bytu.

Ak by následne /v 04- 05/2022/  Vám prenajímateľ ako vlastník bytu písomne oznámil, že za pleseň ste zodpovedná Vy ako nájomca bytu, toto nepriznávajte a nepodpisujte žiadnu účasť na uvedenej prípadne vzniklej škode, keďže cieľom prenajímateľa je v tomto smere zrejme len to, aby nevrátil peňažnú zábezpeku.

V prípade, že dôjde k vyúčtovaniu odberu el. energie a nebudete tomu rozumieť, resp. s týmto nebude súhlasiť /napr. u dôvodu uplatnenia náhrad škody zo strany prenajímateľa za pleseň/ kontaktujte nás, aby sme Vám pomohli. K posúdeniu celej veci budeme potrebovať vidieť nájomnú zmluvu a súvisiace doklady, ktoré máte k dispozícii, vrátane následného vyúčtovania el. energie a peňažnej zábezpeky.

Dobrý deň, vo Vami uvedenom prípade je podstatné ustanovenie nájomnej zmluvy o vrátení peňažnej zábezpeky v prípade skončenia nájmu. Obč. zákonník túto otázku vrátenia peňažnej zábezpeky vyslovene nerieši. Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 5 k peňažnej zábezpeke uvádza :

"Peňažná zábezpeka

Dobrý deň, v otázke neuvádzate znenie časť znenia Vašej nájomnej zmluvy, ktorá sa týka peňažnej zábezpeky - depozitu.

Uvádzame, že Občiansky zákonník otázku peňažnej zábezpeky nerieši. Ak bola Vaša nájomná zmluva uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, potom platí jeho ust. § 5, ktoré znie nasledovne :

"Peňažná zábezpeka

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že ste mali spísanú aj riadnu nájomnú zmluvu, nájom skončil, byt ste odovzdali prenajímateľovi a máte aj doklad o ukončení nájmu (napr. zápisnica o odovzdaní bytu a o jeho stave, prípadne fotodokumentáciu/. Nepíšete v čom spočíva poškodenie bytu, ani to, v akom stave bol byt a jeho zariadenie odovzdané.

Podľa ust. § 682 Obč. zákonníka platí :

Dobrý deň,

v zmysle právneho poriadku SR zmluva o nájme bytu môže byť uzatvorená podľa ust.  Občianskeho zákonníka, kde pri zmluve o nájme na dobu určitú platí ust. § 676  :

"(1) Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak zmluva o nájme bola uzatvorená na dobu určitú, končí dňom uvedeným v zmluve o nájme. Ak by ste byt aj naďalej užívali a prenajímateľ by nepodal návrh na súd o vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, zmluva by sa obnovila na rovnakú dobu a za tých istých podmienok, čo však nie ej Váš prípad.

Ak bola zmluva o nájme uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, potom platí ust. § 6 cit. zákona nasledovne :

Z uvedených zákonných ustanovení vyplýva, že nájom dojednaný na dobu určitú končí  či už podľa Obč. zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu,  nájom končí uplynutím dohodnutej doby, teda vo Vami uvedenom prípade dňom 30.6.2021. 

Spôsob skončenia nájmu ako to tvrdí prenajímateľ, a to výpoveďou, by bol daný len v prípade, že by zmluva bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu a pri výpovedi zo strane nájomcu z dôvodov uvedených v ust. § 7 ods. 2, čo tiež nie je Váš prípad :

"Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

a) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,

Ohľadom peňažnej zábezpeky, ktorá je upravená len v zákone o krátkodobom nájme bytu v ust. § 5 platí :

Uvedené ustanovenie je pomerne jasné. Podstatné však bude ako máte dohodnuté platenie úhrad za služby spojené s užívaním bytu, či paušálnou sumu alebo na základe skutočnej spotreby. Pri dohodnutí skutočnej spotreby podľa odpočtu médií /voda, el., plyn/ totiž vyúčtovanie dôjde až v nasl. mesiacoch resp. až v roku 2022 a zrejme tu vznikne problém.

Podstatné bude znenie Vašej zmluvy o nájme.

Dobrý deň,
z otázky usudzujeme, že byt už bol odovzdaný prenajímateľke a predpokladáme, že máte o tom zápisnicu o odovzdaní bytu, prípadne aj vrátane odpočtu  médií.  Predpokladáme, že máte aspoň fotodokumentáciu o tom, že byt ste vymaľovali, i keď to nebola Vaša povinnosť.

Vzhľadom na dĺžku trvania nájmu - 3 mesiace, predpokladáme, že zmluva bola uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu. Podľa ust. § 8 cit. zákona platí, že "nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak." Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že byt máte vrátiť  v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu.

Vstupovanie prenajímateľky do bytu v čase Vašej neprítomnosti je porušením zmluvy, ktoré ste mali ihneď riešiť.

Pokiaľ ide o vrátenie peňažnej zábezpeky, platí ust. § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu :

"Peňažná zábezpeka
(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Poznamenávame, že Obč. zákonník nemá ustanovenie o peňažnej zábezpeke /depozite/, ale do zmlúv sa zvykne používať citácia zo zákona o krátkodobom nájme bytu.

Otázkou pri skončení nájmu podľa cit. zákona je aj to, ako ste mali dohodnuté osobitne dohodnuté nájomné a ako ste mali dohodnuté platby za služby spojené s užívaním bytu /voda, el., kúrenie, plyn/, či na základe skutočnej spotreby /bol urobený odpočet na začiatku, ako aj pri ukončení nájmu ?/, alebo paušálnou sumou.

Uvádzame tiež, že podľa §  cit. zákona o krátkodobom nájme bytu je prenajímateľ povinný preukázať nájomcovi doklad o tom, že sa registroval u príslušného správcu dane /daňový úrad/.

Na základe uvedeného zák. ustanovenia § 5 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu požiadajte písomne prenajímateľku, aby Vám vrátila finančnú zábezpeku, keďže máte uhradené všetky platby. Sme názoru, že aj keď ste v byte fajčili a následne byt vymaľovali, nie je právny dôvod, aby z tohto dôvodu Vám prenajímateľka nevrátila peňažnú zábezpeku.

Ak ku vráteniu peň. zábezpeky nedôjde,  kontaktujte nás v uvedenej veci, aby sme Vám pomohli.

Dobrý deň,
prečítali sme si aj doplnenie Vašej otázky.

Z otázky nie ej zrejmeé, či zmluva o nájme bytu je uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme byttu. Musíme uviesť, že ste správne a obozretne do zmluvy o nájme bytu zakonponovali možnosť jej jednpostranného ukončenia zo starny nájomcu zo zdrav. dôvodov alebo z dôvodu straty zamestnania. Nevieme však prečo ste museli platiť províziu realitnej kancelárii.

Zákon o krátkodobom nájme bytu rieši peňažnú zábezpeku v ust. § 5 nasledovne :

"Peňažná zábezpeka
(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Vyššie uvedené ustanovenie je obyčajne preberané aj do zmlúv o nájme bytu uzatváraných podľa ust. Obč. zákonníka. V otázke vyslovujete obavy, že depozit Vám nebude vrátený.

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, na aký účel môže byť peňažná zábezpeka použitá, ktoré dôvody zrejme na Vašej strane nie sú /nájom ste platili, nespôsobili ste žiadne škody na byte alebo jeho zariadení/.

Vzhľadom na termín odovzdania bytu dňa 23.11.2020, odporúčame Vám, aby ste trvali na písomnom odovzdaní prenajatého bytu so zápisničným písomným uvedením stavu bytu /najlepšie fotodokumentácia/, vrátane odpočtu médií (voda, elektrina, kúrenie, plyn), s tým, aby jeden záznam podpísaný prenajímateľkou Vám zostal. Nepodpisujte prípadné prehlásenie o tom že sa vzdávate depozitu, resp. formuláciu, ktorá by o vzdaní sa depozitu svedčila.

Otázka vrátania peňažnej zábezpeky /depozitu/, ako aj lehota na jeho vrátenie, musí vyplývať zo zmluvy o nájme, preto sa môže riešiť aj následne. Podstatné pre Vás je to, aby ste byt zápisnične odovzdali a mali o tom doklad. V zápisnici môžete uviesť, že žiadate vrátenie depozitu v lehote podľa zmluvy o nájme.

Nie je Vašou povinnosťou prenajímateľovi hľadať nového nájomcu, je to len Vaša dobrá vôľa. Nájomné za december 2020 neuhradzujte.

Ak odovzdáte zápisnične byt a depozit Vám nebude vrátený, kontaktujte nás, aby sme Vám pomohli.

Dobrý deň,
odporúčame len poslať výzvu k úhrade emailom alebo aj písomne s tým, že ak finančná zábezpeka nebude uhradená na Váš účet vo Vami uvedenej lehote (napr. 3 dní), vec postúpite advokátovi za účelom jeho vymáhania, čím jej vzniknú ďalšie náklady spojené so súdnym konaním (súdny poplatok, trovy právneho zastupovania).

V otázke neuvádzate, podľa ktorého zákona bola zmluva o nájme uzatvorená. Poznamenávame, že prenajímateľ ak prenajíma byt je povinný sa registrovať u príslušného správcu dane (daňový úrad) a v prípade, že zmluva o nájme bytu bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, bola povinná Vám preukázať splnenie registračnej povinnosti u prísl. správcu dane. Ide v podstate o prevenciu zo strany štátu, aby nedošlo k daňovým únikom z dôvodu nepriznania príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Otázkou je tiež, či ste nájom a platby za služby spojené s užívaním bytu hradili v hotovosti len na príjmový pokladničný doklad alebo cez banku (bankový prevod).

Ak suma finančnej zábezpeky (depozit) Vám nebudú uhradené vo VAmi stanovenej lehote, kontaktujte našu advokátsku kanceláriu, aby sme vec postúpili na súd.

Dobrý deň,

z otázky vyplýva, že máte dojednanú zmluvu o nájme bytu na sumu 730 €, ktorá suma podľa zmluvy sa vzťahuje na nehnuteľnosť, 1 garážové parkovacie státie, 1 garáž a 2 pivnice a ďalej dojednané zálohové platby za plnenia spojené s užívaním bytu vo výške 120 € mesačne podľa rozpisu uvedeného v otázke. Teraz od Vás prenajímateľ požaduje uhradiť aj nedoplatky zálohových platieb za garáž a garáž.státie vrátane kobiek.

Dovoľujeme si súčasne vysloviť pochybnosť, že v zmluve o nájme máte dojednanú tú podmienku, že budete uhradzovať všetky nedoplatky podľa vyúčtovania, ktoré zasiela správca bytového domu vlastníkovi bytu.

Sme toho právneho názoru, že vyúčtovanie, ktoré obdržal vlastník bytu ako prenajímateľ sa na Vás nevzťahuje, keďže právny vzťah medzi Vami sa riadi ustanoveniami zmluvy o nájme. Vyúčtovanie za byt a služby spojené s bývaním zasiela správca bytového domu vlastníkovi bytu, ktorý má so správcom uzatvorenú aj zmluvu o správe, teda ide o zmluvný vzťah správcu byt. domu a vlastníka bytu, a nie o zmluvný vzťah vlastníka bytu ako prenajímateľa a nájomcu.

Odporúčame uvedenú sumu neuhradzovať, keďže nie je právny dôvod, aby ste sumu nedoplatku podľa vyúčtovania správcu byt. domu uhradzovali a to z dôvodu, že vzťah medzi Vami - prenajímateľ - nájomca - sa riadi ustanoveniami zmluvy o nájme.

Aby nedošlo medzi Vami k rozporom, prípadne ukončeniu zmluvy o nájme, odporúčame zmluvu o nájme nechať prekontrolovať advokátovi, aby sa odstránili rozpory v jej znení v súlade s ust. § 43 Obč. zákonníka :

"Účastníci sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k vzniku rozporov."

Súčasne uvádzame, že z dôvodu neuhradenia zálohových platieb Vami ako nájomcami nemôže dôjsť k výpovedi z nájmu bytu pre neplatenie nájomného, keďže predpokladáme, že nájomné 730 € a sumu platieb podľa otázky 120 € máte uhradenú.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.