Odpoveď: Nevrátenie depozitu ?
Dobrý večer, ďakujeme vám za otázku, na ktorú odpovedáme a súčasne vyslovujeme svoj právny názor :
Pri zodpovedaní otázky budeme vychádzať z predpokladu, že tzv. spolubývajúca, o ktorej sa zmieňujete v otázke, nie je prenajímateľom bytu, ale len nájomcom.
I. NÁJOMNÁ ZMLUVA
Základná právna úprava nájomnej zmluvy je upravená v ustanoveniach §§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ") a s účinnosťou od 1.5.2014 aj v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.
Podľa ust. § 685 a nasl. OZ nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. Za zákonom stanovených podmienok má nájomca nárok na bytovú náhradu. Nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.
Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.
Z nájomnej zmluvy vyplývajú práva a povinnosti pre účastníkov zmluvy v zmysle ust. OZ a dojednaní uvedenými v samotnej zmluve o nájme. Nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.
Hlavným rozdielom od zmluvy o nájme podľa OZ pri zmluve o krátkodobom nájme bytu podľa ZoKNB je, že tento môže vzniknúť na dobu maximálne 6 rokov vrátane predĺžení a nájomca v prípade ukončenia nájmu nemá nárok na bytovú náhradu.
Prenajímateľ podľa cit. zákona je povinný preukázať nájomcovi registráciu príslušnom správcovi dane, ak tak neurobí, spravuje sa nájom ustanoveniami OZ aj napriek tomu, že zmluva bola uzatvorená podľa ZoKNB.
Nie je nám jasné z otázky, či vzťah spolubývajúcej a vás bol vzťahom podnájomným, alebo obe ste boli nájomcami bytu resp. jeho časti.
Pri obidvoch typoch zmlúv, predmet nájmu alebo jeho časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu (OZ), resp. nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy (ZoKNB).
V súčasnosti v obidvoch typoch zmlúv sa dojednáva peňažná zábezpeka (depozit), ktorú ZoKNB vyslovene upravuje v ust. § 5 :
"Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."
OZ špeciálne pri nájomnej zmluve nehovorí o peňažnej zábezpeke, ale je to právny inštitút, ktorý nie je v rozpore s ust. OZ a slúži na zabezpečenie prípadného budúceho záväzku prenajímateľa voči nájomcovi.
II. ROZBOR OTÁZKY A ODPORÚČANIE
V otázke uvádzate, že nie je podpísaná žiadna zmluva o nájme. Vychádzajúc z uvedeného a už cit. ustanovení zákona máme za to, že z dôvodu neexistencie žiadneho zákonného ani zmluvného záväzku medzi prenajímateľom a vami ako nájomcom, resp. vami ako podnájomcom, nebol ani žiaden dôvod, aby ste uvedenej osobe spolubývajúcej platila akúkoľvek sumu. Predpokladáme, že o uvedenom máte aspoň písomný doklad o úhrade sumy 150,- €, prípadne svedkov a súčasne identifikačné údaje "spolubývajúcej" pre prípad súdneho vymáhania.
Táto osoba nebola oprávnená od vás žiadať žiadnu sumu, a preto na jej strane došlo k vzniku bezdôvodného obohatenia v zmysle ust. §§ 451 a nasl. OZ :
" Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov. Predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal."
K uvedenému dovoľujeme si citovať z rozsudku NS SR sp. zn. 3 Cdo 52/2005 :
" O plnenie bez právneho dôvodu ide tiež v prípade užívania nebytových priestorov bez nájomnej či inej zmluvy alebo iného titulu (povinnosť plniť môže v niektorých prípadoch vyplývať tiež zo zákona alebo z rozhodnutia súdu) oprávňujúceho tieto priestory užívať.
Pre vyriešenie otázky, kto v prípade takéhoto plnenia získava majetkovú hodnotu (a kto je teda povinný vydať získané bezdôvodné obohatenie), je rozhodujúce, kto uvedené plnenie prijíma (kto realizuje užívateľské oprávnenia) bez právneho dôvodu, bez poskytovania náhrady za vykonávanie jemu nepatriacich oprávnení a bez toho, aby sa jeho majetok zmenšil o prostriedky vynaložené v súvislosti s právnym vzťahom zakladajúcim právo užívať nebytový priestor (uskladniť v ňom nábytok). Keďže príjemca takéhoto plnenia nie je - vzhľadom na samu povahu plnenia - schopný vrátiť ho, je povinný nahradiť bezdôvodné obohatenie vo forme peňažnej náhrady (§ 458 OZ."
KS TRNAVA sp. zn. 24Co154/2015 z 13.1.2016 :
"Bezdôvodné obohatenie je chápané ako záväzok (§ 489 OZ), z ktorého vzniká tomu, kto sa obohatil, povinnosť vydať to, o čo sa bezdôvodne obohatil, a tomu, na ktorého úkor k obohateniu došlo, právo požadovaťvydanie predmetu bezdôvodného obohatenia. O obohatenie ide vtedy, ak sa plnením niekomu dostalomajetkovej hodnoty vyjadrenej tým, že v jeho majetku došlo buď k zvýšeniu aktív (§ 451 ods. 2Občianskeho zákonníka) alebo k zníženiu pasív (§ 454 OZ). .... Tak je tomu preto, že predpokladom zodpovednosti za získané bezdôvodné obohatenie, ktoré sa musí vydať, nie je protiprávny úkon obohateného anijeho zavinenie, ale objektívne vzniknutý stav obohatenia (presun majetkových hodnôt), ku ktorému došlo spôsobom, ktorý právny poriadok neuznáva. Aktívne legitimovaným subjektom k uplatneniu právana vydanie bezdôvodného obohatenia (§ 456 OZ) je ten, na ktorého úkor bolo bezdôvodné obohatenie získané. (por. napr. rozsudok NS SR sp. zn. 4 Cdo 52/2009)."
III. MOŽNOSTI a ODPORÚČANIE
Na základe uvedeného odporúčame, aby ste menovanej zaslala písomnú výzvu k úhrade dlžnej sumy 150, € vo vami stanovenej lehote a následne ak sumu neuhradí budete musieť vec odstúpiť na vymáhanie cestou súdu podaním návrhu na vydanie platobného rozkazu.
Podľa ust. § 107 OZ "právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil", ale predpokladáme, že táto vec bude čoskoro k vašej spokojnosti vyriešená.
Odporúčame súčasne, aby ste o uvedenej veci urýchlene informovala aj prenajímateľa písomnou formou.
Ak nemáte istotu v napísaní výzvy a potrebovala by ste pomôcť v tejto veci môžete sa obrátiť na náš hlavný email :
advokat@ficek.sk.
Dúfame, že sme vám pomohli.
Projekt podporili:
