Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, ak máte podpísanú nájomnú zmluvu, tak je potrebné postupovať podľa nej. Ak nie je možná dohoda mimo zmluvy o nájme, nebudete mať inú možnosť ako sa riadiť zmluvou. Ak po výpovedi ste mali zaplatiť aj zamesiac september, potom tento mesiac budete musieť uhradiť. Zároveň však máte právo v byte bývať.

Odporúčam Vám teda nasledovný postup, ak ste mu už odovzdali kľúče, vyžiadajte si kľúče od prenajímateľa späť, pretože máte právo v byte bývať ešte aj v septembri. Takto sa nový nájomca nebude môcť nasťahovať, pretože tam budete mať právo bývať ešte Vy. 
Ak vám kľúče realitná kancelária nevydá, potom nebudete musieť uhrádzať nájomné za mesiac, kedy ste nemohli byt užívať. 

Prenajímateľovi pošlite písomný doporučený list, v ktorom ho požiadate o kľúče a to ihneď. Potom budete len čakať na reakciu prenajímateľa. Napíste mi mailom na advokat@ficek.sk ako prenajímateľ zareagoval, potom Vám poradíme podľa toho ďalší postup.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
pri vrátení depozitu (peňažnej zábezpeky) po skončení nájmu bytu je rozhodujúce, čo máte dohodnuté v nájomnej zmluve.

Podľa § 6b zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ak ste si s prenajímateľom dohodli zloženie zábezpeky, prenajímateľ je povinný vrátiť ju po skončení nájmu, najneskôr však do jedného mesiaca odo dňa, keď ste byt riadne odovzdali. Ak ste byt odovzdali 31.8.2025, prenajímateľ by vám mal vrátiť depozit najneskôr do 30.9.2025.

Výška vráteného depozitu závisí od toho, či nevznikli žiadne pohľadávky prenajímateľa voči vám – napríklad za nevyrovnané nájomné, nedoplatky za energie alebo škody na byte či zariadení. Prenajímateľ má právo si z depozitu tieto pohľadávky započítať, ale musí vám ich preukázať (napr. faktúrou, zápisom o škode, vrátane preukátzania, že vy ako nájomca za škodu zodpovedáte/. Zvyšok zábezpeky je povinný vrátiť vám v plnej výške.

Obvykle je táto otázka z právneho hľadiska riešená v nájomnej zmluve a jej vrátenie je podmienené tým ako ste mali dohodnuté úhrady za platby spojené s bývaním /boda, elektrina, plyn, kúrenie/, či ste rieto úhrady platili mesane paušálne bez ohľadu na spotrebu, ale podľa skutočnej spotreby. Ak podľa skutočnej spotreby, potom budete zrejme musieť počkať na vyúčtovanie uvedených médií od jej jednotlivých dodávateľov, resp., počkať na vypúčtovanie za byt za rok 2025 /z otázky nevieme, či ste pri odovzdaní bytu urobili odpočet jednotlivých médií, ako aj pri odovzdaní bytu vám do nájmu/. Podstatné je znenie nájomnej zmluvy a jej posúdenie z hľadiska toho, či je zmluva vôbec platná.

Odporúčam vám:
- Skontrolovať si nájomnú zmluvu, či neobsahuje špecifické podmienky k vráteniu depozitu.
- Požiadať prenajímateľa o písomné vyúčtovanie, ak si niečo z depozitu zadržal.
- Ak by vám depozit nevrátil v zákonnej lehote alebo bezdôvodne zadržal časť sumy, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na vydanie platobného rozkazu.

V prípade potreby právneho zastupovania alebo ďalšej komunikácie s prenajímateľom vám viem odporučiť konkrétne kroky alebo pripraviť návrh výzvy na vrátenie zábezpeky. Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, vo Vami položenej otázke je trochu nepresné pojmoslovie. V ptázke uvádzate, že ste v nájme od r. 2012 a nájomník menil obchodnémeno svojej s.r.o.

Uvádzame, že ak ste v nájme, navýšenie peňažnej zábezpeky/kaucie/ môže od Vás žiadať leln prenajímateľ a preto vychádzame z toho, že ste sa správne chceli opýtať na oprávnenie prenajímateľa na požadovanie ďalšej peňažnej zábezpeky. Ak je náš predpoklad správny, potom uvádzame, že zmena obchodného mená nemá vplyv na požadovanie ďalšej peňažnej zábezpeky,  a tak práva a povinnosti uvedené v nájomnej zmluve zostávajú nezmenené.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, Vám uhradená peňažná zábezpeka /depozit/ môže byť použitá na úhradu nedoplatkov týkajúcich sa nájomného alebo služieb spojených s užívaním bytu vrátane prípadnej škody, ako je naznačené vo vašej zmluve.

Podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľ je povinný vrátiť nevyčerpanú časť zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal sa s prenajímateľom. Ak nastane situácia, kde neviete presne vyúčtovať všetky ekonomické položky (ako je ročné vyúčtovanie za služby), môžete si dočasne zadržať aikvótnu časť peňažnej zábezpeky.

Odporúčam však nájomcom písomne oznámiť dôvody zadržania a zabezpečiť, že po prerátaní všetkých nákladov a prípadných platieb budete schopná presne vyúčtovať a prípadne vrátiť zvyšok peňažnej zábezpeky nájomcom. Zmluvne tiež môžete dohodnúť dodatočný termín na finálne vyúčtovanie, ktorý by pokryl aktuálne vyúčtovacie oneskorenie.

Ako vypočítať pomernú časť peňažnej zábezpeky, ktorú si máte ponechať ? Tu treba vychádzať z predchádzajúcich vyúčtovaní za byt a jednotlivé druhy energií /voda, elektrina, plyn a pod./ porovnať s terajšou spotrebou ku dňu ukončenia nájmu a prepočítať aspoň cca s uhradenými zálohami ohľadom jednotlivých médií, plus rátať s nejakou rezervou v nespresnostiach pri výpočte.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, ďakujeme za prejavenú dôvoru.

Pre Vaše uspokojenie uvádzame, že v podstate aj keď nebol spísaný protokol o odovzdaní bytu prenaámateľke, Vy máte v podstate doklady o jeho odovzdaní resp. o stave odovzdania bytu vo forme zverejnených fotografií.  Zrejme ste si však neurobili odpočet jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/.

Nepoznáme znenie Vami podpísanej nájomnej zmluvy, ktorá mohla byť spísaná buď podľa ust. Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, kde by malo byť dohodnuté nájomné  samostatne v eurách a samostatná suma mala byť uvedneá ohľadom úhrady za služby spojené s užívaním bytu, rovnako v eurách, čo je podstatné pre úhradu prípadných nedoplatkov za užívanie bytu.

Pokiaľ ide o stav bytu pri jeho vrátení prenajímateľovi, tu uvádzame, že v zmysle ust. § 682 Občianskeho zákonníka platí :

Obdobné ustanovenia má aj Zákon o krátkodobom nájme bytu.

Z uvedených zákonných ustanovení vyplýva, že vy nie ste povinný odovzdať byt v pôvodnom stave, veď za užívanie bytu ste platili a s užívaním bytu je vždy spojené aj jeho opotrebenie. K samotným výtkam prenajímateľky /pena v umývadle, smietky, stolička/ sa radšej vyjadrobvať nebudeme. Zjednodušene povedané : prenajmateľka hľadá dôvody, aby peňažnú zábezpeku vrátiť nemusela prípadne mohla maximálne krátiť.

Odporúčam prenajímateľke poslať výzvu k vráteniu peňažnej zábezpeky v zmysle ustanovení nájomnej zmluvy a ak k jej vráteniu nedôjde, kontaktujte našu advokátsku kanceláriu, aby sme Vám v uvedenej veci pomohli.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
ďakujeme za prejavenú dôveru. K samotnej otázke uvádzame, že podstatný je text samotnej nájomnej zmluvy, ktorá musela byť uzatvorená podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu alebo podľa ust. Občianskeho zákonníka. Obč. zákonník otázku peňažnej zábezpeky /depozit/ neupravuje a v nájomných zmluvách sa obvykle používa citácia z ust. § 5 ds. 3 Zákona o krátkodobom nájme bytu /citujeme/ :

"Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

V otázke uvádzate, že ste nájomné a úhrady za služby spojené s bývaním platili v hotovosti. Tu len predpokladáme, že o úhradách máte doklad /príjmvý doklad, ktorý Vám mala vydať prenajímateľka, prípadne výdavkový doklad od Vás/. Otázkou nie neposlednou je to, či prenajímateľka Vám ako nájomcovi preukázala doklad o registrácii u správcu dane /daňový úrad/ a teda či samotný prjme z nájmu aj zdaňovala podaním daňového priznania podľa zákona o dani z príjmov.

Nepoznáme text Vami podpísanej nájomnej zmluvy, ale ak ste v nájomnej zmluve mali dohodnuté nájomné a úharyd za služby spojené s bývaním /elektrina, plyn, kúrenie a pod/ jednou sumou bez rozlíšenia aká suma ide na nájom a aká na úhradu za služby spojené s bývaním, potom nie je právny dôvod, aby prenajímateľka penažnú zábezpeku nevrátila len z dôvodu možných nedoplatkov za byt.

Odporúčam vo veci prenajímateľke poslať výzvu k vráteniu peňažnej zábezpeky v lehote podľa nájomnej zmluvy a ak k vráteniu nedôjde, potom odporúčam kontaktovať advokáta na podanie žaloby na súd, na čo môžete prenajímateľku aj upozorniť.

Pre presnejšie resp. podrobnejšie zodpovedanie otázky by sme potrebovali vidieť nájomnú zmluvu.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, úvodom poznamenávame, že správca bytového domu nie je povinný na email nijako reagovať, lebo zmluvným partnerom vo vzťahu k správcovi byt. domu je prenajímateľ ako vlastník bytu. Uvedneé sa vzťahuje aj na realoitnú kanceláriu, ktorá sprostredkovala nájom bytu zrejme s prenajímateľom.

K podstate veci : Nepoznáme text vašej nájomnej zmluvy. Predpokaldáme však, že suma nájmu a úhrad za užívanie bytu /voda, elektrina, plyn, kúrenie/ boli stanovené jednou sumou spoločne na sumu 620 €, teda suma 620 € nie je rozdelená na sumu nájmu osobitne v € a osobitne suma úhrad za služby spojené s bývaním rovnako osobitne v €. Ak je to tak, potom prenajímateľ ani nevie určiť aká suma je za služby spojené s bývaním /voda, elektrina plyn a pod./. Ak je náš predpoklad správny, potom je zmluva v tejto časti neplatná a ak by prenajímateľ žiadal od vás uhradiť nedoplatok, tento nevymôže, lebo nevie určiť  za aký nedoplatok a v akej výške ste vy prípadne zodpovedný.  Takže ak by aj podľa vyúčtovania správcu byt. domu bol vyčíslený preplatok/nedoplatok, tento od vás nevymôže.

Pozanmenávame, že vyúčtovani energí za obodbie r. 2023 by prenajímate%l už mal mať /závisí to od dátumu zúčtovania u dodávateľa konkrétneho média/. Za rok 2024 toto vyúčtovanie mať nemôže, lebo rok 2024 plynie. Otázkou je tiež či ste mali urobený odpočet jednotlivých médií pri prevzatí bytu a pri ukončení nájmu. Aj to je však podmienkou to, aby v nájomnej zmluve bola samostatne uvedneá suma nájmu v € a suma v € za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn atď./.

Pokiaľ ide o peňažnú zábezpeku, túto treba žiadať vrátiť v zmysle nájomnej zmluvy a poslať mu doporučenú výzvu s upozornením, že v prípade jej nevrátenia vec za pomoci advokáta postúpite na súd, čím mu vzniknpú náklady spojené so súdnym konaním /súdny poplatok a trovy právneho zastupovania/. Potrebné však bude, aby ste mali doklady o úhrade peňažnej zábezpeky. Otázkou je či prenajímateľ je registrovaný u správcu dane /daňový úrad/ ako prenajímateľ nehnuteľnosti, ktorá povinnosť mu vyplýva zo zákona.

V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že nájom bytu bol ukončený a byt ste odovzdali prenajímateľovi, predpokladáme tiež, že máte o tom doklad  - zápisnicu o odovzdaní bytu, prípadne aj fotodokumentácie.

Uvádzame, že podľa ust. § 682 Občianskeho zákonníka platí :

"Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."

Obdobné znenie obsahuje aj zákon o krátkodobom nájme bytu.

Uvádzame, že nájomca má odovzzdať byt v stave s prihladnutím k obvyklému opotrebeniu, veď za byt ste paltili nájom ako formu možnosti užívania bytu. Prenajímalia časti v prípade, že majú peňažnú zábezpeku /depozit/ vrátiť aj po jeho odôvodnenom krátení /poškodenia bytu, ktoré nespadajú do pojmu obvyklé poškodenia bytu/, často hľadajú spôsoby a dôvody, pre ktoré peňažnú zábezpeku krátia v najväčšej možnej miere. Pokial ide o povinnosť vymaľovania bytu nájomcom po skončení nájmu, toto by muselo priamo vyplýva z nájomnej zmluvy. neprihlásenie počtu osôb správcvoi bytového domu, je vecou prenajímateľa. Podstatné je to, či nájomnú zmliuvu ste mali uzatvorenú v písomnej forme, či ste nájom a úhrady za služby spojené s bývaním uhradzovali na bankový účet prenajíteľa, alebo v hotovosti bez dokladu. Podstatnéje aj to, či prenajímateľ bol registrovaný u správcu dane /daňový úrad/ ako prenajímateľ.

Odporúčam v zmysle našej odpovede poslať doporučenú výzvu prenajímateľovi k vráteniu peňažnej zábezpeky /maľovanie, otlačky pri vypínačoch, poškodenie stola/, vo vami uvedneje lehote, resp. v lehote podľa nájomnej zmluvy. Ak v vráteniu nedôjde, potom odporúčam kontaktovať advokáta.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
ani jeden z vami uvedených dôvodov nie je tým dôvodom, pre ktorý by vám nemala byť vrátená peňažná zábezpeka /depozit/. Prenajímatelia často hľadajú dôvody pre nevrátenie peňažnej zábezpeky, lebo aj vo vašom prípade ide o pomerne veľký peniaz.

V zmysle ust. Obč. zákonníka nájomca je povinný vrátiť byt v pôvodnom stave s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Neumytá batérie v kúpeľni /predpokladáme, že toto je točka/, nie je absolútne tým dôvodom.

Podľa ust. § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu platí /ďalej uvedené zákonné ustanovenie sa používa aj v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa ust. Občianskeho zákonníka/ :

"(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.

(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Odporúčam vyzvať prenajímateľa písomne k vráteniu peňažnej zábezpeky, s upozornením, že ak k jej vráteniu nedôjde, vo veci pomocou advokáta uplatnite svoj nárok žalobou na súde, čím mu vzniknú náklady spojené so súdnym konaním.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, vo vami uvedenej veci je podstatné znenie nájomnej zmluvy, v ktorej má byť samostatne uvedená suma nájmu v € a osobitne suma za úhrady za služby spojené s bývaním, tiež v €. Úhrady za služby ste v zmysle zmluvy platili buď paušálnou sumou bez ohľadu na spotrebu, alebo zálohovými platbami s následným vyúčtovaním /+ alebo -/, pričom mal byť vykonaný odpočet jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn/. Z uvedeného je potrebné vychádza.

Pokiaľ ide o vrátenie peňažnej zábezpeky, tu uvádzame, že Občiansky zákonník uvedenú problematiku priamo nerieši. Obvykle sa používa v nájomných zmluvách citácia ust. § 5 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu /citujeme/ :

"Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Prenajímateľ vám mal uviesť, na základe čoho vrátil len časť peňažnej zábezpeky.

Odporúčam vám preštudovať vašu nájomnú zmluvu, vrátane znenia jej časti o peňažnej zábezpeke a podľa uvedeného postupovať. S prenajímateľom komunikujte písomne. Aby sme vám vo veci mohli konkrétne pomôcť museli by sme vidieť doklady.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že podstatné je znenie samotnej nájomnej zmluvy ohľadom vami prenajatého bytu. V nájomnej zmluve majú byť rozdelené platby na nájom v eurách a osobitne úhrady za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn, kúrenie a podobne/.

Možnosťou dojednania v nájomnej zmluve je, aby úhrady za služby boli dohodnuté viacerými spôsobmi :

1./ Paušálna suma za úhrady za služby spojené s bývaním jednou fixnou sumou a teda bez ohľadu na spotrebu. V  tomto prípade nemáte právny nárok na preplatok.

2./ Druhou možnosťou je, že ste sa s prenajímateľom dohodli na platení za služby spojené s bývaním na základe skutočnej spotreby a platíte mesačne len zálohové platby. Tu je podmienkou na vyplatenie prípadného preplatku to, aby ste na začiatku nájmu mali vykonaný odpočet jednotlivých médií.

3./ Ďalšou možnosťou dojednania v nájomnej zmluve je, aby ste nájom a úhrady za služby spojené s bývaním mali dohodnuté jednou sumou v eurách. V tomto prípade nemáte nárok na vrátenie preplatku, ale naviac nie ste povinná platiť ani nedoplatok na jednotlivých médiách a to z jednoduchého dôvodu : prenajímateľ nebude vedieť preukázať aká suma z platenej sumy vami je za nájom a aká za služby spojené s bývaním a teda nemôže od vás ani vymáhať prípadné nedoplatky.

Z vyššie uvedeného je potrebné vychádzať.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta na krátku konzultáciu, aby posúdil vašu nájomnú zmluvu. Až na základe uvedeného posúdenia je možné zaujať právne stanovisko k vráteniu preplatku.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.