'

Nevrátenie najomneho - vratného depozitu


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Bratislavský
Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát
Odpovedané dňa: 9. 9. 2015

Otázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Dobrý deň, rada by som sa opýtala, aké sú práva nájomcu v prípade, že predčasne ukončí zmluvu o nájme (kvôli nadmernému hluku) a prenajímateľ (správca) mu odmietne vrátiť depozit napriek tomu, že nedošlo k žiadnemu poškodeniu majetku? 1. 8. Som sa prisťahovala do podnájmu, o týždeň neskôr som sa rozhodla odsťahovať ( od septembra) najmä z dôvodu nadmerného hluku ( veľmi hlasná hudba, večierky). Výpovedná dohoda v zmluve bola stanovená - jeden mesiac od podania výpovede, takže august a september som tam mala zaplatiť a ostať a na konci mi mal prenajímateľ vrátiť deposit). Po dohode 7. 8. So správcom došlo k nasledovnej ústnej dohode : 1. Nájomné za august mu ostane, depozit, ktorý som platila mi vráti, s tým, že si nájde nájomcu od prvého septembra, ktorý mu vykryje výdaje na ďalší mesiac. Nájomné za september som neplatila. Na konci augusta mi správca oznámil, že mi z hodnoty depozitu odpočíta peniaze za prvú polovicu septembra ( 370-150=dostanem nazad 220 Eur), pretože nový nájomca sa prisťahuje až v druhej polovici septembra a platí len od 12/9 do konca mesiaca. Došlo k slovnému sporu a správca sa v hneve vyjadril, že mi depozit nevráti vôbec ( takže bude mať odo mňa peniaze v hodnote mesačného nájomného za celý september s tým, že v polovici septembra sa tam sťahuje ďalšia osoba, ktorá mu taktiež zaplatí. Čo môžem v danej situácii robiť, aby som dostala nazad aspoň časť depozitu ( teda za druhu polovicu mesiaca, keď už tam bude bývať náhrada)? Slušná dohoda so správcom v tejto chvíli nie je možná. Majiteľom nehnuteľnosti je realitná agentúra ( právnicka osoba). Prosím o radu. Ďakujem.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Dobrý deň, ak máte podpísanú nájomnú zmluvu, tak je potrebné postupovať podľa nej. Ak nie je možná dohoda mimo zmluvy o nájme, nebudete mať inú možnosť ako sa riadiť zmluvou. Ak po výpovedi ste mali zaplatiť aj zamesiac september, potom tento mesiac budete musieť uhradiť. Zároveň však máte právo v byte bývať.

Odporúčam Vám teda nasledovný postup, ak ste mu už odovzdali kľúče, vyžiadajte si kľúče od prenajímateľa späť, pretože máte právo v byte bývať ešte aj v septembri. Takto sa nový nájomca nebude môcť nasťahovať, pretože tam budete mať právo bývať ešte Vy. 
Ak vám kľúče realitná kancelária nevydá, potom nebudete musieť uhrádzať nájomné za mesiac, kedy ste nemohli byt užívať. 

Prenajímateľovi pošlite písomný doporučený list, v ktorom ho požiadate o kľúče a to ihneď. Potom budete len čakať na reakciu prenajímateľa. Napíste mi mailom na advokat@ficek.sk ako prenajímateľ zareagoval, potom Vám poradíme podľa toho ďalší postup.

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



JUDr. Milan Ficek, advokát

online právna poradňa zadarmo



Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň. V čase od 27. 5. 2018 do 27. 5. 2019 sme mali zmluvu na nájom v zmysle zákona c.98/2014 Z. Z. O krátkodobom nájme bytu. Kaucia bola vo výške 550 Eur, teda výška jedného nájmu. Byt sa nakoniec odovzdával už 19. 5. 2019, keďže sa ho podarilo vypratať skôr, s tým, že ale nájom bol platený v plnej výške a na začiatku boli ešte zaúčtované zvyšné dni z mája 2018. Pri preberaní bytu neboli do protokolu zapísané stavy vybavenia, prenajímatelia len zapísali stav kúrenia, vody plynu, prebrali kľúče a bol koniec. Tri dni na to sa prenajímateľ ozval emailom s fotkami prachu na vrchnej doske nad linkou, špinavej parapetnej dosky kde sedávali holuby, a plesnivym matracom so slovami: Dajte mi prosím vedieť nejaký rozumný návrh ako toto doriešime, fotky v prílohe, ďakujem. Odpísali sme nasledujúci deň(23. 5. 19) s návrhom, aby si nechal čiastku 20 eur s kaucie. 27. 5. 2019 0 19:49, teda hodinu aj 49 minút po tom čo sme podľa zmluvy mali opustiť byt nám poslal odpoveď s vyúčtovaním. Upratanie bytu vraj stalo 120 eur, 200 eur si vyuctoval za matrace a skládku kam ich vyhodil, 120 eur za opravu dverí na skrini (ktorých porušenie - odpadla lišta - mu bolo telefonicky nahlásené a, keďže sa mali hradiť opravy len do 33 eur, bez ich súhlasu sme nejednali) a taktiež si zauctovali 80 eur za elektrikára, aby vymenil žiarovky. Až na dve žiarovky v kuchyni, sme každú žiarovku čo sa počas pobytu vypálila vymenili. Vzhľadom na to, že na našu ponuku riešenia nereagoval, čakali sme na jeho vyjadrenie. Kľúče už boli odovzdané a nemali sme to ako inak napraviť. Je toto konanie prenajímateľa správne, alebo máme nárok na vrátenie aspoň časti kaucie?

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 30.05.2019)

Dobrý deň,

dokumenty alebo fotografie do bezplatnej poradne nie je možné vložiť.

Vo veci uvádzame, že podľa ust. § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu platí (citujeme) :

"Peňažná zábezpeka

(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.

(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

 

Z odst.  3 cit. ustanovenia jasne vyplýva do akého dátumu je prenajímateľ povinný vrátiť Vám nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky.

Zo samotnej otázky vyplýva, že prenajímateľ  spôsobenú "škodu" vypočítal tak, aby v celosti pokryla peňažnú zábezpeku a aby Vám nemusel nič vrátiť. 

Odporúčame písomne vyzvať prenajímateľa k vráteniu peňažnej zábezpeky v lehote podľa § 5 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu. Predpokladáme, že nemá žiadne doklady na platby uvedené v otázke, a aj keby Vám ich predložil, použitie peňažnej zábezpeky na účely uvedené v otázke nie je v súlade so zákonom.

Ak peňažná zábezpeka nebude vrátená /v otázke uvádzate, že ste súhlasili so započítaním 20 €/ v lehote do 19.6.2019, môžete nás kontaktovať. 

Poznamenávame, že podľa § 3 ods. 5 cit. zákona bol prenajímateľ povinný Vám preukázať splnenie registračnej povinnosti voči správcovi dane /daňový úrad/.

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som sa informovať, ako postupovať v prípade vrátenia zábezpeky, po náhlej smrti manžela nám pani majiteľka oznámila, že máme do konca apríla odísť, ešte aj 27. 4.2019, aj keď sme mali zaplatené do konca apríla, za 3 dni mi peniaze vrátila, ale zo 400 €  zábezpeky mi posla 67 € a to si zaúčtovala výmenu zámku za 100 €, aj, keď som jej vysvetlila, že mi z pohrebnej služby nedali manželove veci, veď kľúč stojí 10 €, keď si zámok chcela meniť, tak na jej náklady si to mala spraviť a zaúčtovala tam nejaké blbosti, z čoho pri preberaní a odovzdávaní bytu neboli vyhotovené fotografie a nemá odo mňa nič podpísané, keďže zmluva bola na manžela, môžem v tomto prípade nejako žiadať od nej spať peniaze za zábezpeku?, ďakujem Pekárová.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 12.05.2019)

Dobrý deň, 
v otázke neuvádzate na základe akého zákona bola zmluva uzatvorená. 
Občiansky zákonník tzv. kauciu síce, neupravuje, ale do zmlúv o nájme sa zvykne aplikovať ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytu. 

Podľa § 5 cit. zákona o krátkodobom nájme bytu platí :
"(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Poznamenávame, že podľa § 3 zákona o krátkodobom nájme bytu je prenajímateľ povinný Vám preukázať registráciu u príslušného správcu dane /daňový úrad/, ak tak neurobí  nájomný vzťah sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Keďže použitie peňažnej zábezpeky nezodpovedá zákonu, žiadajte jej vrátenie podľa zmluvy v primeranej lehote doporučeným listom. V prípade, že nebude vrátená, vymáhanie dlžnej sumy budete musieť postúpiť na súd.

Samotnú pohľadávku oznámte aj v dedičskom konaní ako pohľadávku poručiteľa aby táto bola zahrnutá do majetku,  keďže bez tohto určenia nebudete môcť vymáhať dlh cestou súdu - zábezpeku od prenajímateľky.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň, pred časom sme si prostredníctvom realitnej kancelárie prenajali byt, pričom sme uzavreli ročnú nájomnú zmluvu. Pred podpísaním zmluvy sme zložili na účet majiteľa vratný depozit. Po uplynutí nájomnej zmluvy sme byt odovzdali v poriadku a podľa nájomnej zmluvy nám je povinný majiteľ vyplatiť vratnu kauciu do 30 dni. K dnešnému dňu je to už viac ako 50 dni a depozit nám stále nebol navrátený. S majiteľom sme sa osobne nikdy nekontaktovali, nakoľko sa jedná o cudzincov, ktorý žijú v zahraničí. Komunikovali sme iba s dvojicou realitných agentov pričom jeden z nich nám prestal dvíhať telefóny a pri kontakte s druhým z nich nás vždy odbijú s tým, že to budú urgovať. Chcem sa teda spýtať ako danú situáciu riešiť? Je potrebné tlačiť na realitnú kanceláriu prípadnými právnymi úkonmi, aby vymáhala od majiteľa depozit, prípadne sa k situáciu postaviť iným spôsobom? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 23.04.2019)

Dobrý deň, 

zrejme ste mali uzatvorenú zmluvu o nájme podľa ustanovení zákona o krátkodobom nájme bytu.

Občiansky zákonník tzv. kauciu síce, neupravuje, ale do zmlúv o nájme sa zvykne aplikovať prevzatie ustanovenia o krátkodobom nájme bytu. 

Podľa § 5 cit. zákona o krátkodobom nájme bytu platí :

"(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.

(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Z Vami uvedenej otázky  vyvstávajú aj ďalšie, a to či RK mala splnomocnenie na prenájom predmetného bytu, či je prenajímateľ registrovaný u príslušného správcu dane /daňový úrad/ ako správcu dane. Podľa § 3 cit. zákona platí, že "prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať."

Odporúčame RK poslať výzvu k úhrade depozitu vo Vami stanovenej lehote a v prípade, že k úhrade nedôjde vec postúpiť na vymáhanie cestou podaním návrhu na vydanie platobného rozkazu, na čo RK môžete upozorniť, rovnako aj na plnenie vyššie uvedených povinností podľa cit. zákona. 

V prípade, že podania návrhu na vydanie platobného rozkazu cestou advokáta, tento bude vydaný do 10 pracovných dní.

 

 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som sa informovať, aké sú moje práva, a či mám šancu na vrátenie vratného depozitu od majiteľov garsónky, v ktorej mi však nedali žiadnu zmluvu, len príjmový lístok o prijatí platby (platba za mesiac prenájmu + depozit). V prenájme som bola len jeden mesiac (február 2019), s majiteľmi sme sa dostali do konfliktu, lebo im vadilo, že ku mne chodí návšteva (priateľ), a teda, že sa minie viac energie. Prišli ma aj neohlásene skontrolovať cez víkend a vyhrážali sa, že nabudúce ma vyhodia, keď im hneď neotvorím. V ten deň (16. 2. 2019) som objavila inzeráty, že od nového mesiaca dávajú do prenájmu garsónku, v ktorej som ja bývala, a nijak ma o tom neupovedomili ani nasledujúce dni, ani po mojej správe, že čo to ma znamenať. Našla som si teda nové bývanie a oznámila som im dna 21. 02., že odídem k novému mesiacu, keďže som žila v strachu, že ma z dna na deň vyhodia, a ja nemám kde s vecami ísť, keďže som z inej časti Slovenská. Pri odovzdávaní bytu mi odmietli vrátiť depozit, pretože som vraj nedala vedieť mesiac dopredu, aj keď my sme žiadnu zmluvu, v ktorej by bola takáto podmienka definovaná, neuzavreli. A okrem iného - to ony nepriamo vyhodili mňa, tým, že zháňali nového človeka (mám aj screenshoty z inzerátov a svedkov, ktorí volali majiteľke o aktuálnosti inzerátu). Nemala som teda ani inú šancu, ako predčasne odísť. Pri odovzdávaní bytu tvrdili, že peniaze vrátia, keď si nájdu nájomcu, ale s tým ja nič nemám, či si ony niekoho nájdu alebo nie. Žiadala som od nich (cez SMS) previesť peniaze na účet v opačnom prípade sa obrátim na príslušné úrady, moju správu však odignorovali a stále nič nevrátili, aj keď už prešlo 5 dni. Viete mi prosím poradiť, aké mám ja právo získať svoje peniaze naspäť (390 EUR)? Dozvedela som sa, že keď mi nechceli dať zmluvu, prenájom realizujú zrejme na čierno. Ma význam podávať trestné oznámenie? Ďakujem Vám vopred za odpoveď. Pekný deň Michaela.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 05.03.2019)

Dobrý deň, 

z otázky aspoň predpokladáme, že v príjmovom pokladničnom doklade je rozdelené, že sa jedná o platbu titulom nájmu za jeden mesiac a depozit, teda slovné vyjadrenie predmetu platby.
Predpokladáme, že tiež máte nejaký záznam o ukončení nájmu a odovzdaní bytu.

Teoreticky zmluva môže byť uzatvorená podľa ust. Občianskeho zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu

Podľa ust. § 686 Obč. zákonníka platí :
"(1) Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."

 

Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu "nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie."


Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. 
Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak. 

Na základe uvedeného, keďže nebola uzatvorená zmluva o nájme  a ani žiadna zápisnica, prenajímateľ nebol oprávnený Vám účtovať peňažnú zábezpeku /užíva sa aj pojem kaucia, depozit/.

Všeobecne platí, že v prípade, že vlastník dá nehnuteľnosť do nájmu, je povinný sa registrovať u príslušného správcu dane.

Naviac podľa podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je prenajímateľ povinný preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti u správcu dane /daňový úrad/.

Sme teda názoru, že keďže vo Vašom prípade nebola uzatvorená žiadna zmluva ani zápisnica  o obsahu nájmu, prenajímateľovi ani nemohol vzniknúť nárok na peňažnú zábezpeku /= depozit, kaucia, a ani nemal právny nárok na jej úhradu z Vašej strany.

Odporúčame vyzvať prenajímateľa písomne k vráteniu peňažnej zábezpeky v primeranej lehote.
Ak nedôjde k úhrade, kontaktujte nás, aby sme podali žalobu na súd.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň, potreboval by som pomôcť ohľadom vymáhania vrátnej kauci na byt. Mal som riadne podpísanú zmluvu, ktorá mala končiť na koncom apríla, ibaže nám v januári odpojili plyn a, keďže celý byt fungoval na plyn tak som musel celú rodinu presťahovať do Bratislavy lebo prenajímateľ neplatil mesačne odvody za plyn 3 mesiace, po dohode sme podpísali predčasne ukončenie nájmu byt som riadne odovzdal a prenajímateľ mi mal do dnes vrátiť kauciu za byt čo sa samozrejme nestalo. Otázka je, či to môžem riešiť súdnou cestou? Ďakujem.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 28.02.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :

Peňažnú zábezpeku (užíva sa aj pojem depozit, kaucia) rieši zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 5 nasledovne :

"§ 5 Peňažná zábezpeka

(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.

(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

V zmluvách o nájme podľa ust. Obč. zákonníka zvykne byť rovnako dojednaná otázka peňažnej zábezpeky podľa citovaného zákona o krátkodobom nájme bytu.

Pokiaľ nájom vo Vašom prípade bol ukončený dohodou, prenajímateľ je povinný vrátiť Vám peňažnú zábezpeku  v lehote do jedného mesiaca.

Zrejme prenajímateľ  dôvodí nevrátenie peňažnej zábezpeky tým, že nájomný pomer bol ukončený v skoršom dátume a peňažnú zábezpeku započítal titulom toho, že ste neužívali byt až do skončenia nájmu podľa zmluvy.

Zmluvnú pokutu Vám však účtovať nemôže, lebo ste sa nedopustili porušenia zmluvy ani ste  mu nespôsobili škodu.

Požiadajte prenajímateľa písomne o vrátenia peňažnej zábezpeky. V prípade jej nevrátenia budete sa musieť obrátiť na súd.

Poznamenávame, že ak Vaša zmluva bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľ bol povinný Vám preukázať splnenie  registračnej povinnosti u správcu dane /daňový úrad/  podľa § 3 ods. 5 zákona o krátkodobom nájme bytu. 

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň, mám problém, s ktorým si neviem rady. Od októbra tohto roku som podpísala nájomnú zmluvu o prenájme bytu na dobu určitú tj. 1 rok s tým, že som zložila depozit 2 mesačný. A mám problém ten, že naďalej už nemôžem užívať byt. A majiteľka teraz žiada odo mňa vrátiť depozit tj. 600 eur ako to, že som byt mala užívať 1 rok. A je to ako zmluvná pokuta čo žiaľ je aj v zmluve uvedené. Ale mám zároveň aj pokračovateľku do prenájmu moju kamošku s tým, žeby sme sa len vymenili a ona by pokračovala v platení nájmu. Že by mi ona vyplatila tých 600 eur depozit. Čo som ja dala, a že by ona užívala ten byt do konca môjho dátumu v zmluve dalo by sa to nejak takto dohodnúť s majiteľkou? Nechcem byt v strate. A, že by jej majiteľka potom ten môj depozit potom vrátila na konci roka ak by nič v byte nezničila. Ďakujem.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 04.12.2018)

Dobrý deň, na Vašu otázku uvádzame nasledovnú odpoveď :

Nepíšete v otázke na základe akého zákona bola zmluva uzatvorená, či podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu :

1./ V prípade, že bola zmluva uzatvorená podľa Obč. zákonníka, tento nevylučuje, aby bol zmluvne dohodnutý tzv. depozit. Zmluva o nájme uzatvorená na dobu určitú končí uplynutím dohodnutej doby.

2./ V otázke neuvádzate, z akého dôvodu nemôžete byt užívať. V prípade, že zmluva bola uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme, potom platí, že "nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak 

a) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,

b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,

c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu alebo

d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru."

Podľa § 5 cit. zákona o krátkodobom nájme platí ohľadom peňažnej zábezpeky /depozitu/ nasledovné :

" 1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.

(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

 

Z uvedeného vyplýva, že prenajímateľ nie je oprávnený zadržať depozit z dôvodu ukončenia nájmu. 

Podľa ust. § 545a Obč. zákonníka platí, že "neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti.", teda mohli by ste sa domáhať cestou súdu vyplatenia uvedeného depozitu z dôvodu neprimeranosti zmluvnej pokuty.

 

Možnosti riešenia : 

1./ Ukončenie zmluvy dohodou s tým, že prenajímateľka vráti depozit a podpíše súčasne zmluvu o nájme s novým nájomcom.

2./ Požiadať prenajímateľku o písomný súhlas s podnájmom bytu Vašej priateľke. Tu však budete naďalej v zmluvnom vzťahu s prenajímateľkou Vy sama a v podstate niesť voči nej zodpovednosť.  Pre prípad písomného súhlasu zo strany prenajímateľky je potrebné spísať podrobný zápis o stave bytu pri odovzdaní Vašej priateľke a zmluvu o podnájme. 

Poznamenávame, že podľa § 3  ods. 5 cit. zákona prenajímateľ je povinný preukázať nájomcovi, teda Vám,  splnenie registračnej povinnosti podľa ust. zákona o dani z príjmov - povinnosť registrácie u príslušného správcu dane v písomnej forme.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň, prosím Vás je možné si vyžiadať vrátenie depozitu, ktorý bol zložený prenajímateľovi k rukám v deň podpisu nájomnej zmluvy? Bol písaný aj príjmový doklad, ktorý sme však stratili a prenajímateľ nám, samozrejme, odmieta odovzdať kópiu. Na nájomnej zmluve je uvedené, že "kaucie bude zložená v deň podpisu zmluvy". Je možné toto považovať za dôkaz prevzatia/odovzdania kaucie? Prenajímateľ byt prenajímal cez svoju firmu a nie sme si ani istý, či si dal kauciu do daňového priznania. Za odpoveď Vám vopred veľmi ďakujem.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 10.08.2018)

Dobrý deň. Ak ste zložili na začiatku nájomného vzťahu depozit (kauciu), po riadnom ukončení nájmu (ak na predmete nájmu neboli škody alebo ak prenajímateľ depozit, príp. jeho časť nepoužil na pokrytie nedoplatkov a iných oprávnených nárokov) by Vám mal prenajímateľ sumu depozitu vrátiť. Takto by mali byť nastavené aj zmluvné podmienky. Ak je tomu tak, prenajímateľa môžete vyzvať na vrátenie sumy zodpovedajúcej zloženému depozitu.

Ak však prenajímateľ depozit dobrovoľne nevráti, a budete chcieť riešiť vec súdnou cestou, môžete sa ocitnúť v dôkaznej núdzi. Príjmový doklad preukazujúci zloženie depozitu ste totiž stratili (pričom prenajímateľ Vám odmieta vydať kópiu) a čo sa týka zmluvného ustanovenia "kaucia bude zložená v deň podpisu zmluvy", z tejto dikcie ešte nemožno vyvodzovať aj reálne zloženie depozitu - kaucie.


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň, chcem sa opýtať, či vzniká pozostalým nárok na vrátenie nespotrebovaného nájomného. Nájomník mal uzavretú nájomnú zmluvu na byt podľa Obč. zákonníka na 6 mesiacov a nájomné zaplatil v plnej výške. Necelé 2 mesiace pred ukončením nájmu náhle umrel. Majú pozostalí nárok na vrátenie zvyšného nájomného ? Ďakujem.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 21.06.2018)

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, ku ktorej uvádzame :


Pri zmluve o nájme uzatvorenej na dobu určitú podľa ust. § 676 Obč. zákonníka, vyplýva, že k zániku nájmu dôjde uplynutím dohodnutej doby, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú inak.
Zo zákona platí, že ak nájomca zomrie, nájom zaniká.
Ak ste byt už aj odovzdali, potom máte nárok na vrátenie časti nájomného od vrátenia bytu prenajímateľovi.

 

 


 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň, prajem! V byte kde sme bývali 3 nájomnícky nám skončila nájomná zmluva ku 31. 3. 2018. Riadne sme sa vysťahovali, byt nechali v nepoškodenom stave. Majiteľ ani po viacerých opakovaných výzvach neurčil dátum a čas odovzdania bytu a podpísania preberacieho protokolu, stále sa oháňal tým, že treba počkať na vyúčtovanie od SBD. Dnes je 16. 6. 2018, byt sme stále neodovzdali. Majiteľ zadržuje naše depozity z titulu nedoplatkov pre SBD pre roky 2016 aj 2017. V nájomných zmluvách bola uvedená len výška nájmu, vrátane platieb pre SBD, no tie platby tam konkrétne vyčíslené nie sú. Domnievame sa teda, že z nájmu ani dane neplatil. Môže od nás vymáhať nedoplatok ak v našich nájomných zmluvách nebola vyčíslená suma, ktorú platil pre SBD? Ma právo zadržiavať naše depozity? Je naša nájomná zmluva vôbec platná ak tam nie sú konkretizované platby pre SBD? Ako by sme mali postupovať? Vopred veľmi pekne ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 18.06.2018)

Dobrý deň,
vo veci odporúčame nasledovné :


I./ Ak došlo k ukončeniu nájmu k 31.3.2018 na základe dohody, výpoveďou jednej zo zmluvných strán, potom v súlade s ust. § 710 Obč. zákonníka došlo k zániku nájmu. Odporúčame vo veci len opätovne vyzvať písomne doporučeným listom prenajímateľa k prevzatiu priestorov.
Predpokladáme, že odpovede od prenajímateľa, ktoré uvádzate v otázke, máte písomne, prípadne aspoň email.

II./ Zmluva o nájme môže byť uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.

Podľa ust. §  686  Obč. zákonníka platí :

" Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."

Podľa ust. § 3 zákona o krátkodobom nájme bytu platí :
"Nájomná zmluva musí obsahovať najmä /okrem iných/
c) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva."


V nadväznosti na uvedené, ako aj Vašu zmluvu je treba posudzovať nájomné a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, teda či dojednanie v zmluve pre jej neurčitosť nespôsobuje ten právny následok, že zmluva je neplatná.  
Poznamenávame, že podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je prenajímateľ bol povinný Vám preukázať doklad o registrácii na príslušnom daňovom úrade.
Zodpovednosť za vykonávanie platieb pre SBD je vecou prenajímateľa. Pokiaľ je v zmluve len špecifikované nájomné vrátane služieb v jednej sume, s tým, že táto obsahuje aj platby pre SBD, ak to vyplýva z textu zmluvy, sme názoru, že nájomné je špecifikované dostatočným spôsobom.

III./ Vyúčtovanie za byt prenajímateľ od SBD mal prenajímateľ obdržať do 31.5.2018. Poznamenávame, že prenajímateľ nemôže podmieňovať prevzatie priestorov po ukončení nájmu tým, že uhradíte nedoplatok za r. 2016 a 2017. 

V otázke úhrady nedoplatku je treba vychádzať zo zmluvy o nájme. Predpokladáme, že pri prevzatí bytu ste spísali odpočet jednotlivých médií, rovnako aj pri jeho ukončení, resp. bude spísaný.
Požiadajte prenajímateľa o prevzatie priestorov písomnou formou s tým, aby ohľadom nedoplatku Vám predložil všetky doklady, vrátane vyúčtovania za r. 2016 a 2017. 

Sme názoru, že pokiaľ v zmluve bola určená suma nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu bola určená pevnou sumou, a zmluva nemá ustanovenia o nedoplatku/preplatku, vrátane dopočtu médií, potom prenajímateľ nemá nárok na nedoplatok. 

IV./ Peňažnú zábezpeku Obč. zákonník nerieši, je to vec dojednania v zmluve, obyčajne sa preberajú  do zmluvy podľa ust. Obč. zákonníka ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytu.

Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 5 peňažnú zábezpeku rieši nasledovne :

"(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Pokiaľ použitie peňažnej zábezpeky nezodpovedá zmluve, žiadajte jej vrátenie podľa zmluvy v primeranej lehote doporučeným listom. V prípade, že nebude vrátená, vymáhanie dlžnej sumy budete musieť postúpiť na súd.

Vo veci sa môžete obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu.

 


JUDr. Milan Ficek, advokát

Podotázka: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu (Občianske právo)

Dobrý deň, nájomca žiada zaplatenie nedoplatku vyúčtovania za rok 2017. Zamlčal mi však, že INKASO je mesačne nastavené len na 80 € a ani v zmluve sa to nikde neuvádza. Boli sme tam len dvaja čo je myslím, že mala mesačná platba pre dve osoby. Depozit za byt mi však už vrátil v plnej výške. Mám mu to aj napriek tomu zaplatiť? Uzavreli sme zmluvu o prenájme.

Odpoveď: Nevrátenie najomneho - vratného depozitu

Odpovedá: JUDr. Milan Ficek, advokát (odpoveď odoslaná: 11.06.2018)

Dobrý deň,
ďakujeme za reakciu.

Predpokladáme, že sa dopytujete v nadväznosti na Vašu predchádzajúcu otázku v súvislosti s nevrátením depozitu po skončení nájmu.


Pre správne zodpovedanie tejto podotázky je potrební zistiť čo inkaso obsahuje, za aké služby je predmetné inkaso, za aké obdobie je predmetný nedoplatok, či bol urobený odpočet médií pri prevzatí bytu a pri jeho odovzdaní po ukončení nájmu, či tento nedoplatok zodpovedá obdobiu, počas ktorého ste predmetný byt užívali. 
Nemenej dôležité je to ako máte formulovanú zmluvu, teda či v tejto máte uvedené osobitne nájomné a osobitne platby za služby spojené s užívaním bytu s ich špecifikáciou /elektrina, plyn, a iné/, určenie, či dodávka médií je dojednaná v zmluve o nájme paušálnou sumou alebo podľa skutočného stavu, teda či platby za dodávku služieb a médií v inkase už nie sú zahrnuté v platbách za služby spojené s užívaním bytu podľa zmluvy o nájme. Jedná sa o to, aby sa za tú istú službu resp. dodávku médií neplatili dva krát. 

Doklad o nedoplatku Vám musí byť predložený, ako aj preukázanie toho, za aké obdobie je nedoplatok. Len poznamenávame, že do konca mája  2018 mal prenajímateľ obdržať vyúčtovanie za byt za rok 2017, a prípadný preplatok vo vyúčtovaní sa týka aj Vás ako nájomcu, resp. aspoň jeho pomerná časť podľa doby užívania bytu Vami v roku 2017.

 

©
 


JUDr. Milan Ficek, advokát

V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:



1. Zadanie otázky

2. Výber poradne

3. Dodatočné informácie
Emaily sa musí zhodovať a otázka musí byť vyplnená.
Zadarmo Premium
Online odpoveď
Zrozumiteľná odpoveď
Jednoduché otázky
Zložité otázky
Zaručená odpoveď
Neverejná odpoveď
Poplatok za odpoveď
Doplňujúce otázky
Dokumenty
Odpovedá aj koncipient
Odpovedá výlučne advokát
Chcem zadarmo
viac informácií
Chcem premium
viac informácií

GoPay Visa SecureCode Visa Visa MasterCard MasterCard MasterCard


Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Prosím vyberte kraj
Prosím vyberte kategóriu.
Vyplňte prosím toto pole
Vyplňte prosím toto pole
Musíte súhlasiť s podmienkami.



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:

Zoznam otázok a odpovedí

najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk