Má nájomca nárok na preplatok z vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu?

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, otázku hradenia nájomného a služieb spojených s užívaním bytu má upravovať predovšetkým nájomná zmluva medzi Vami a prenajímateľom. Nájomná zmluva by z dôvodu právnej istoty zmluvných strán mala obsahovať aj ustanovenia o spôsobe riešenia preplatkov resp. nedoplatkov za energie. Z Vašej otázky nie je zrejmé, akým spôsobom ste si v nájomnej zmluve dohodli práve tieto práva a povinnosti. Obsahom zmluvy sa preto musí spravovať aj prenajímateľ, v dôsledku čoho nie je oprávnený jednostranne meniť jej ustanovenia vo svoj prospech.  Ak vznikol nedoplatok majiteľ bytu to musí preukázať, že ste to spôsobili Vy. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,vo veci Vami položenej otázky je podstatné znenie nájomnej zmluvy a jej posúdenie z hľadiska platnosti. Nepíete v otázke ako ste mali dohodnuté platby za úhrady za služby spojené s bývaním.

Ak z nájomnej zmluvy vyplýva, že popri nájomnom platíte osobitné zálohy alebo preddavky na vodu, teplo a energie, pričom pri prevztaí bytu bol urobený odpočet jednotlivých médií, prenajímateľka si preplatok nemôže ponechať.

Po vyúčtovaní máte zaplatiť iba skutočné náklady a rozdiel medzi zálohami a spotrebou sa musí vysporiadať. Takýto preplatok je splatný na Vašu výzvu resp. podľa nájomnej zmluvy.

Iná situácia by nastala, ak by zmluva určovala jednu pevnú, paušálnu platbu bez ohľadu na skutočnú spotrebu. Vtedy preplatok aj nedoplatok znáša prenajímateľka. Podľa Vášho opisu však takúto dohodu nemáte, pričom jednostranné pravidlo „preplatok je môj, nedoplatok Váš“ nemôže prenajímateľka dodatočne zaviesť.

Pri zálohových platbách máte právo žiadať vyúčtovanie a vrátenie rozdielu. Najskôr si zabezpečte nájomnú zmluvu, bankové výpisy alebo potvrdenia o platbách, ročné vyúčtovanie správcu. Písomne prenajímateľku vyzvite, aby Vám do 10 dní predložila úplné vyúčtovanie a zaplatila presne vyčíslenú sumu na uvedený účet.

Ak peniaze nevráti, môžete podať žalobu na súd. 

Odporúčam pred podaním žaloby na súd nechať skontrolovať advokátovi nájomnp zmluvu a príslušné doklady.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
otázku sme si prečítali a uvádzame nasledovnú odpoveď :

V otázke uvádzate, že v nájomnej zmluve s nájomcom máte dohodnutú sumu za nájom a za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn, kúrenie, internet d podobne/ jednou sumou v eurách a teda bez rozlíšenia či ide o nájom v €  a o úhradu za služby spojené s bývaním /voda, el., plyn, kúrenie, internet a podobne/, rovnako v €. 

Ak sme otázku pochopili správne, potom nájomca nemá nárok na preplatok, ktorý vám bude zaslaný zo strany správcu bytového domu, ale rovnako ani vy nemáte nárok žiadať od nájomcu prípadný nedoplatok.

Ak teda suma nájmu a úhrad za služby spojené s bývaním, ako sme ich uviedli vyššie, neboli rozlíšené v €, a ani nebol urobený odpočet s ohľadom na skutočnú spotrebu, vy ako prenajímaeľ neviete v podstate preukázať aká suma bola za nájom v € a aká za jednotlivé druhy služieb spojené s bývaním rovnako v €.

V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že ste nájomcom bytu a s prenajímateľom, ktorý je súčasne vlastník bytu, ste mali uzatvorenú zmluvu o nájme. Pokiaľ za rok 2019 bolo zo strany správcu byt. domu vykonané vyúčtovanie s výsledkom preplatok, tento preplatok musí uhradiť správca samotnému vlastníkovi bytu, ktorý vo vzťahu k Vám je prenajímateľom.

Treba postupovať podľa Vašej zmluvy o nájme a žiadať prenajímateľa vrátiť zodpovedajúcu časť preplatku s prihliadnutím na textové znenie Vašej zmluvy o nájme, ako aj v súlade so zákonom. V tomto smere je odpoveď správcu byt. domu správna, že preplatok musí uhradiť vlastníkovi bytu, Vy ako nájomca bytu nie ste v právnom vzťahu so správcom byt. domu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, áno. Bez toho totiž nie je možné určiť, či časť nájomného spadajúca na platby za služby spojené s užívaním nehnuteľnosti nebola príliš vysoká a patril by Vám preplatok z týchto súm. Predstavte si situáciu, kedy by dodávateľ energie vlastníkovi oznámil, že je všetko v poriadku, bez vyúčtovania. Ak Vám depozit nechce vrátiť, môžete ho vymáhať (odporúčali by sme najprv mimosúdnou cestou, aby ste zistili postoj prenajímateľa). Ak nebude reagovať bude možné žalovať aj v súdnom konaní. Ak následne na túto sumu bude chcieť započítať nedoplatok za energie, vznik nedoplatku bude musieť relevantným spôsobom preukázať. Nakoľko však za 4 roky nežiadal od Vás doplatok za energie, je veľmi malá pravdepodobnosť, že tam vôbec nejaký nedoplatok vznikal.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, v tejto súvislosti je okrem ustanovenia o vrátení preddavkov dôležitejšie iné ustanovenie, a to ustanovenie, ktoré upravuje povinnosť platiť nájomné a poplatky za služby spojené s užívaním bytu. V zmysle súdnej praxe majú byť tieto dve zložky oddelené. Následne po vyfakturovaní všetkých energií a tiež vyúčtovania od správcu bude prenajímateľ schopný zistiť, či vznikol nedoplatok alebo preplatok. Práve zo zmluvy v časti nájomného je možné totiž v spojení s vyúčtovania zistiť, že Vy ste prenajímateľovi na energie zaplatili napríklad 1.000,- € za rok, ale reálne ste spotrebovali (t.j. aj on reálne dodávateľom zaplatil iba 950,- €). Rozdiel medzi týmito sumami je Vám povinný prenajímateľ vydať/vrátiť, a to bez ohľadu na to, že to nie je výslovne uvedené v zmluve (máme za to, že z ustanovenia v zmluve by bolo možné vyvodiť, a to v kontexte celej zmluvy, povinnosť prenajímateľa vrátiť Vám preplatok). Ak by rozdiel medzi týmito sumami prenajímateľ nevrátil, bezdôvodne by sa obohatil na Váš úkor.