Má nájomca nárok na preplatok z vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu?

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, otázku hradenia nájomného a služieb spojených s užívaním bytu má upravovať predovšetkým nájomná zmluva medzi Vami a prenajímateľom. Nájomná zmluva by z dôvodu právnej istoty zmluvných strán mala obsahovať aj ustanovenia o spôsobe riešenia preplatkov resp. nedoplatkov za energie. Z Vašej otázky nie je zrejmé, akým spôsobom ste si v nájomnej zmluve dohodli práve tieto práva a povinnosti. Obsahom zmluvy sa preto musí spravovať aj prenajímateľ, v dôsledku čoho nie je oprávnený jednostranne meniť jej ustanovenia vo svoj prospech.  Ak vznikol nedoplatok majiteľ bytu to musí preukázať, že ste to spôsobili Vy. 

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že skutočnosť, že ste byt užívali iba deväť mesiacov, prenajímateľa tejto povinnosti nezbavuje. 

Vyúčtovanie sa má vykonať za obdobie Vášho reálneho nájmu, teda od 1. apríla 2025 do 30. januára 2026, spravidla pomerne a podľa odpočtov meračov pri prevzatí a odovzdaní bytu. 

Rozhodujúce je, že zmluva oddeľuje nájomné od réžií a výslovne upravuje povinnosť prenajímateľa predložiť vyúčtovanie po získaní podkladov o spotrebe. Ak ste réžie platili ako zálohové platby, konečná úhrada má zodpovedať skutočnej spotrebe.

Rozdiel medzi uhradenými zálohami a nákladmi treba vysporiadať; preplatok patrí Vám. Pri zadržaní preplatku by sa prenajímateľ mohol bezdôvodne obohatiť podľa § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. 

Pošlite priamo prenajímateľovi, nie iba jeho zástupkyni, písomnú výzvu doporučene s doručenkou alebo e-mailom, pri ktorom viete preukázať doručenie. Uveďte označenie zmluvy, obdobie nájmu, citujte zmluvnú povinnosť vyúčtovania a vyzvite ho, aby Vám do 10 dní zaslal vyúčtovanie od správcu a dodávateľov, rozpis Vašich zaplatených záloh, spôsob pomerného rozpočítania a následne vyplatil zistený preplatok na Váš účet. 

Žiadajte aj doklady, najmä ročné vyúčtovanie správcu, vyúčtovanie elektriny či plynu, ak ich platil prenajímateľ, a odovzdávací protokol so stavmi meračov /predpokladáme, že pri prevzatí bytu a pri skončení nájmu bol vykonaný odpočet jednotlivých meračov/.

Prenajímateľ nemôže odmietnuť vyúčtovanie iba preto, že nájom netrval celý kalendárny rok., resp. od skončenia nájmu uplynula nejaká doba, pričom nedošlo k premlčanou Vašej pohľadávky. 

Ak v určenej lehote nevyhovie, môžete podať žalobu o splnenie zmluvnej povinnosti, prípadne po vyčíslení sumy žalobu o zaplatenie preplatku spolu s úrokom z omeškania. Pri peňažnej pohľadávke možno navrhnúť aj vydanie platobného rozkazu.

Uvádzame súčasne, že vyúčtovanie za byt za rok 2026 /Vy ste nájom ukončili k 30.1.2026/ dostate prenajímateľ až k 31.5.2027, preto žaloba ako ste sa v samotnej nájomnej zmluve nedodohli na vrátení preplatku podľa skutočnosej spotreby a prenajímateľ vie zabezpečiť výpočet/, žaloba za rok 2026 /jeden mesiac/ by bola predčasná.

Nejedná sa o zložitú problematiku, ale vzhľadom na skutočnosť potreby odbornej terminológie a právnej argumentácie ako vo výzve, tak aj v žalobe, odporúčam na vyporiadanie kontaktovať advokáta.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,vo veci Vami položenej otázky je podstatné znenie nájomnej zmluvy a jej posúdenie z hľadiska platnosti. Nepíete v otázke ako ste mali dohodnuté platby za úhrady za služby spojené s bývaním.

Ak z nájomnej zmluvy vyplýva, že popri nájomnom platíte osobitné zálohy alebo preddavky na vodu, teplo a energie, pričom pri prevztaí bytu bol urobený odpočet jednotlivých médií, prenajímateľka si preplatok nemôže ponechať.

Po vyúčtovaní máte zaplatiť iba skutočné náklady a rozdiel medzi zálohami a spotrebou sa musí vysporiadať. Takýto preplatok je splatný na Vašu výzvu resp. podľa nájomnej zmluvy.

Iná situácia by nastala, ak by zmluva určovala jednu pevnú, paušálnu platbu bez ohľadu na skutočnú spotrebu. Vtedy preplatok aj nedoplatok znáša prenajímateľka. Podľa Vášho opisu však takúto dohodu nemáte, pričom jednostranné pravidlo „preplatok je môj, nedoplatok Váš“ nemôže prenajímateľka dodatočne zaviesť.

Pri zálohových platbách máte právo žiadať vyúčtovanie a vrátenie rozdielu. Najskôr si zabezpečte nájomnú zmluvu, bankové výpisy alebo potvrdenia o platbách, ročné vyúčtovanie správcu. Písomne prenajímateľku vyzvite, aby Vám do 10 dní predložila úplné vyúčtovanie a zaplatila presne vyčíslenú sumu na uvedený účet.

Ak peniaze nevráti, môžete podať žalobu na súd. 

Odporúčam pred podaním žaloby na súd nechať skontrolovať advokátovi nájomnp zmluvu a príslušné doklady.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň,
otázku sme si prečítali a uvádzame nasledovnú odpoveď :

V otázke uvádzate, že v nájomnej zmluve s nájomcom máte dohodnutú sumu za nájom a za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn, kúrenie, internet d podobne/ jednou sumou v eurách a teda bez rozlíšenia či ide o nájom v €  a o úhradu za služby spojené s bývaním /voda, el., plyn, kúrenie, internet a podobne/, rovnako v €. 

Ak sme otázku pochopili správne, potom nájomca nemá nárok na preplatok, ktorý vám bude zaslaný zo strany správcu bytového domu, ale rovnako ani vy nemáte nárok žiadať od nájomcu prípadný nedoplatok.

Ak teda suma nájmu a úhrad za služby spojené s bývaním, ako sme ich uviedli vyššie, neboli rozlíšené v €, a ani nebol urobený odpočet s ohľadom na skutočnú spotrebu, vy ako prenajímaeľ neviete v podstate preukázať aká suma bola za nájom v € a aká za jednotlivé druhy služieb spojené s bývaním rovnako v €.

V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že ste nájomcom bytu a s prenajímateľom, ktorý je súčasne vlastník bytu, ste mali uzatvorenú zmluvu o nájme. Pokiaľ za rok 2019 bolo zo strany správcu byt. domu vykonané vyúčtovanie s výsledkom preplatok, tento preplatok musí uhradiť správca samotnému vlastníkovi bytu, ktorý vo vzťahu k Vám je prenajímateľom.

Treba postupovať podľa Vašej zmluvy o nájme a žiadať prenajímateľa vrátiť zodpovedajúcu časť preplatku s prihliadnutím na textové znenie Vašej zmluvy o nájme, ako aj v súlade so zákonom. V tomto smere je odpoveď správcu byt. domu správna, že preplatok musí uhradiť vlastníkovi bytu, Vy ako nájomca bytu nie ste v právnom vzťahu so správcom byt. domu.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, áno. Bez toho totiž nie je možné určiť, či časť nájomného spadajúca na platby za služby spojené s užívaním nehnuteľnosti nebola príliš vysoká a patril by Vám preplatok z týchto súm. Predstavte si situáciu, kedy by dodávateľ energie vlastníkovi oznámil, že je všetko v poriadku, bez vyúčtovania. Ak Vám depozit nechce vrátiť, môžete ho vymáhať (odporúčali by sme najprv mimosúdnou cestou, aby ste zistili postoj prenajímateľa). Ak nebude reagovať bude možné žalovať aj v súdnom konaní. Ak následne na túto sumu bude chcieť započítať nedoplatok za energie, vznik nedoplatku bude musieť relevantným spôsobom preukázať. Nakoľko však za 4 roky nežiadal od Vás doplatok za energie, je veľmi malá pravdepodobnosť, že tam vôbec nejaký nedoplatok vznikal.

Odpoveď advokáta

Dobrý deň, v tejto súvislosti je okrem ustanovenia o vrátení preddavkov dôležitejšie iné ustanovenie, a to ustanovenie, ktoré upravuje povinnosť platiť nájomné a poplatky za služby spojené s užívaním bytu. V zmysle súdnej praxe majú byť tieto dve zložky oddelené. Následne po vyfakturovaní všetkých energií a tiež vyúčtovania od správcu bude prenajímateľ schopný zistiť, či vznikol nedoplatok alebo preplatok. Práve zo zmluvy v časti nájomného je možné totiž v spojení s vyúčtovania zistiť, že Vy ste prenajímateľovi na energie zaplatili napríklad 1.000,- € za rok, ale reálne ste spotrebovali (t.j. aj on reálne dodávateľom zaplatil iba 950,- €). Rozdiel medzi týmito sumami je Vám povinný prenajímateľ vydať/vrátiť, a to bez ohľadu na to, že to nie je výslovne uvedené v zmluve (máme za to, že z ustanovenia v zmluve by bolo možné vyvodiť, a to v kontexte celej zmluvy, povinnosť prenajímateľa vrátiť Vám preplatok). Ak by rozdiel medzi týmito sumami prenajímateľ nevrátil, bezdôvodne by sa obohatil na Váš úkor.