Máte
otázku?

Mám právo na vrátenie preplatku?


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Banská Bystrica

Otázka: Mám právo na vrátenie preplatku?

Dobrý deň. Chcel by som poprosiť o radu, týkajúcu sa prenájmu bytu. V prvom rade by som sa chcel spýtať, či je niekde právne ošetrený spôsob výpočtu nájomného a jeho súčasti a akým spôsobom majú byt uvedené v zmluve. Totiž, majiteľ bytu, ktorý mám prenajatý, mi nechce vrátiť preplatok od správcu bytu v plnej výške s odôvodnením, že on za kúrenie správcovi bytu v preddavkovych platbách platí viac, ako si účtuje odo mňa, na základe údajov, uvedených v zmluve. Je možné, aby majiteľ bytu svojvoľne podľa vlastného uváženia menil výšku platieb, ktoré sa týkajú niekoho tretieho, ktorý si výšku platieb určuje sám, v tomto prípade správca bytu? Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

Dobrý deň. Na Vašu otázku Vám odpovedáme nasledovne:

Právna regulácia nájmu bytu

Právnu úpravu nájmu bytu rieši zákon č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka v § 685 – 719, ktorému je venovaný osobitný oddiel, a v prípade, ak ide o krátkodobý nájom bytu, zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobobom nájme bytu, čo svedčí o význame právnej ochrany nájomného vzťahu.

 

Nájomná zmluva

V súlade s § 685 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.

 

Pre účely zákona č. 98/2014 Z.z. sa krátkodobým nájmom bytu rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona na dobu určitú, najdlhšie na dva roky, spĺňa náležitosti podľa § 3 tohto zákona a na základe ktorej nájom možno predĺžiť najviac na šesť rokov.

 

Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy

Následne § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka stanovuje základné náležitosti nájomnej zmluvy, medzi ktoré patria označenie predmetu a rozsahu užívania, výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

 

Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

 

Opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy sú podstatnou obsahovou náležitosťou nájomnej zmluvy krátkodobného nájmu bytu podľa § 63 písm. d) zákona č. 98/2014 Z.z.

 

Absencia základných náležitostí by zakladala neplatnosť nájomnej zmluvy.

 

Platba nájomného a úhrad spojených s užívaním nehnuteľnosti

Podľa ust. § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania

 

Podľa § 696 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje inak.

 

Obdobná právna úprava je uvedená aj v ust. § 4 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z.z.

 

V súlade s uvedeným je potrebné preštudovať nájomnú zmluvu, ktorú máte uzatvorenú s prenajímateľom a zistiť ako máte spôsob úhrady uvedených platieb upravený.

 

Spôsob, akým budú vysporiadané preplatky resp. nedoplatky na službách spojených s užívaním bytu, nie je síce povinnou náležitosťou zmluvy o nájme bytu, napriek tomu sa v praxi sa vo väčšine prípadov predmetná problematika zvykne upravovať dohodou zmluvných strán.

 

Preto Vám odporúčame skontrolovať si Vašu nájomnú zmluvu aj v tejto súvislosti. Dôležitým údajom vo Vašej nájomnej zmluve je to, či úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu platíte bez ohľadu na Vašu skutočnú spotrebu alebo na základe Vašej skutočnej spotreby.

 

Aký konkrétny spôsob platenia úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu máte dohodnutý vo Vašej nájomnej zmluve rozpoznáte podľa toho, či tieto platíte preddavkovo, t.j. či podiehajú konečnému vyúčtovaniu úhrad za plnenia, alebo sú stanovené buď pevnou sumou popri nájomnom, t.j. ako plnenia spojené s užívaním bytu, alebo sú určené jednou sumou spolu s nájomným tak, že do nájmoného sú započítané aj úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

 

A/ Úhrady dohodnuté bez ohľadu na skutočnú nájomcom bytu

Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom rozhodnutí zo dňa 30. júna 2010, sp. zn. 5Cdo 138/2009 konštatoval, že právny vzťah založený zmluvou o nájme bytu je záväzkový vzťah, ktorý bez súhlasu zmluvných strán nie je možné meniť; nie je preto bez dohody prenajímateľa s nájomcom možno zmeniť výšku pôvodne dohodnutého nájomného, pokiaľ právny predpis nestanovuje niečo iné.

 

Preto ak podľa Vašej nájomnej zmluvy plnenia spojené s užívaním bytu sú určené jednou sumou spolu s nájomným alebo sú určené pevnou sumou popri nájomnom, ktorú prenajímateľovi platíte každý mesiac za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnoti bez ohľadu na Vašu skutočnú spotrebu, prenajímateľ od Vás v tejto súvislosti nemôže vyžadovať žiadne ďalšie platby, ktoré by boli nad rámec Vašich zmluvných povinností stanovených v nájomnej zmluve.

 

Uvedené platí za predpokladu, že v nájomnej zmluve nemáte s prenajímateľom dohodnuté prípady, v ktorých je oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

 

Dodávame, že v prípade krátkodobého nájmu bytu podľa ust. § 4 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z. dôvodom zmeny výšky nájomného a výšky za plnenia poskytované s užívaním bytu môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku, kedy je prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

 

Vy ako nájomca, s poukazom na dohodnuté zmluvné podmienky, sa však nemôžete domáhať voči prenajímateľovi vrátenia Vami poskytnutých mesačných úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.

 

V prípade existencie nedoplatku alebo preplatku vzniknutého z ročného výčtovania služieb za príslušný kalendárny rok, tieto zostávajú v prospech alebo na ťarchu prenajímteľa.

 

Z uvedeného dôvodu ak nie je dohoda strán o povinnosti prenajímateľa vrátiť Vám preplatok vzniknutý prenajímateľovi z ročného vyúčtovania za plnenia spojené s užívaním bytu, ktorý užívate, nemôžete sa voči prenajímateľovi domáhať vrátenia preplatku z dôvodu bezdôvodného obohatenia v zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka.

 

B/ Úhrady na základe skutočnej spotreby nájomcu

Ak by ste mali stanovené v nájomnej zmluve, že ste za plnenia spojené s úžívaním bytu povinný platiť úhrady vo forme zálohových/preddavkových platieb, ktoré je prenajímateľ povinný v dohodnutej dobe vyúčtovať podľa skutočnej spotreby nájomcu, Vy ako nájomca by ste v konečnom dôsledku mali za služby spojené s prenájmom zaplatiť úhradu, ktorá zodpovedá Vašej skutočnej spotrebe za dohodnuté obdobie.

 

Prípadný rozdiel medzi Vami zaplatenými zálohovými platbami a úhradou zodpovedajúcou skutočnej spotrebe (nedoplatok/preplatok) by mal byť vysporiadaný v rámci vyúčtovania, ktoré by Vám za dohodnuté obdobie mal predložiť prenajímateľ.

 

V tomto prípade Vám už vzniká nárok domáhať sa vydania bezdôvodného obohatenia v zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka.

 

V súlade s § 265 a nasl. zákona č. 160/2015 Z. z., Civilného sporového poriadku sa môžete obrátiť na súd s návrhom na vydanie platobného rozkazu. Súd v tomto prípade bez nariaďovania pojednávania môže rozhodnúť, aby Vám povinný (teda vo Vašom prípade prenajímateľ) do 15 dní od doručenia platobného rozkazu, zaplatil uplatnenú peňažnú pohľadávku alebo jej časť a nahradil Vám trovy konania, alebo podal voči platobnému rozkazu odpor.

 

Spôsob výpočtu nájomného

Podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o nájme, v súlade s § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

 

Ustanovenie § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka prenechalo spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, na osobitný právny predpis.

 

Právne predpisy, ktoré na základe tohto zákonného splnomocnenia vznikli, však upravujú špecifické typy bytov, napr. družstevné alebo reštituované byty.

Výška nájomného súkromných bytov nie je právne regulovaná, v praxi sa riadi skôr trhovou cenou na základe dopytu.

 

Spôsob výpočtu úhrad za plnenia spojené s užívaním nehnuteľností

Čo sa týka úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, ktoré v praxi predstavujú napr. dodávku tepla, dodávku teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej vody, odvedenie vody - kanalizácia, osvetlenie spoločných priestorov domu, prevádzka výťahu, čistenie žúmp a septikov, čistenie žúmp a septikov a i., spôsob ich výpočtu je zložitejší.

 

Niektoré z nich, napr. pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla upravuje Vyhláška Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla.

 

Pri vypočítavní výšky úhrad je ďalej potrebné vziať do úvahy napr. aj skutočnosť, či sa v budove, v ktorej sa nachádza Váš byt, používa výťah a aká je výška úhrady za jeho prevádzku mesačne.

 

Ďalším faktorom ovplyvňujúcim celkovú výšku týchto úhrad je napr. zmluva, ktorú má spoločenstvo vlastníkov bytov uzavretú so spoločnosťou na čistenie žúmp a septikov, prípadne túto službu vykonáva mesto.

 

Spôsob výpočtu vyššie uvedených úhrad viažúcich sa k predmetnému bytu vyplýva z konečného vyúčtovania plnení za príslušný kalendárny rok. Z toho dôvodu Vám odporúčame obrátiť sa na vlastníka bytu, ktorý Vám jednotlivé úhrady vie preukázať.

 

Trápi vás "Mám právo na vrátenie preplatku?" a chcete pomôcť?

V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



4,9 (3,405)
Všetky recenzie

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:




Podotázka: Mám právo na vrátenie preplatku? (Občianske právo)

Dobrý deň,
chcem sa spýtať ak mi nájomca nechce vrátiť preplatok za vyúčtovanie energií ako mám voči tomu postupovať ďalej právne ? Ďakujem za odpoveď. Jozef

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

(odpoveď odoslaná: 16.05.2022)

Dobrý deň, v otázke ste zrejme omylom uviedli, že nájomca vám nechce vrátiť preplatok, pričom správne malo byť uvedené, že ide o prenajímateľa.

Úvodom poznamenávame, že nepoznáme obsah vašej nájomnej zmluvy, kktorá mohla byť spísaná podľa ust. Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu. Uvádzame, že podľa ustanovení predmetných zákonov má byť v nájomnej zmluve osobitne dohodnutá suma za platenie nájomného v € a osobitne suma v € ako úhrada za služby spojené s nájmom /na.r voda, elektrina plyn a iné/. Otázkou je ako máte v zmluve odlíšené uvedené položky a či za služby spojené s nájmom bytu platíte paušálne mesačne jednotnú sumu bez ohľadu na spotrebu alebo platíte za uvedené služby podľa skutočnej spotreby, kde však podmienkou na to, aby vám bol vrátený preplatok je to, či pri prevzatí bytu do nájmu bol vykonaný odpočet jednotlivých médií a na základe koncoročného odpočtu vznikol preplatok prípadne nedoplatok.

Odpoveď na vami položenú otázku preto nemôžeme dať jednoznačnú, ale v zmysle uvedeného žiadajte od prenajímateľa k nahliadnutiu v zmysle nájomnej zmluvy o predloženie dokladov.

V prípade problémov odporúčam kontaktovať advokáta, aby pozrel vaše doklady a poskytol resp. určil pre vás najlepšie riešenie. Pre zodpovedanie otázky by sme preto potrebovali vidieť vaše doklady, ktoré máte k dispozícii.


Podotázka: Mám právo na vrátenie preplatku? (Občianske právo)

Dobrý deň,
ako nájomcovi mi vznikol nedoplatok na byte.  Prenajímateľ mi nechce ukázať zálohové platby. Je povinný mi prenajímateľ ukázať zálohové platby za energie ?
Ďakujem Peter

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

(odpoveď odoslaná: 22.06.2021)

Dobrý deň,
v otázke neuvádzate ako je uzatvorená zmluva o nájme, ktorá v zmysle slov. právneho poriadku môže byť uzavretá podľa ust. Obč. zákonníka a podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.

Všeobecne možno uviesť, že zmluva o nájme musí v zmysle ust. §  686 Obč. zákonníka musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

Obdobné ustanovenie obsahuje aj zákon o krátkodobom nájme bytu.

Z uvedených zák. ustanovení vyplýva, že v zmluve o nájme má byť osobitne v € dohodnutá výška nájomného a osobitne v € výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu /voda, elektrina, plyn, kúrenie/. Podstatné z hľadiska uvedeného je ako máte dohodnuté poplatky za služby spojené s užívaním bytu, či paušálnou sumou mesačne bez ohľadu na spotrebu, alebo v zmysle zmluvy uhradzujete zálohové platby s tým, že ak dôjde k vyúčtovaniu zo strany dodávateľov médií, bude vykonané vyúčtovanie /plus, mínus/ Vami uhradených záloh. V tomto prípade je podstatné, či bol vykonaný odpočet médií pri prevzatí bytu do nájmu a teda možné je spoľahlivo preukázať, koľko ktorého druhu energií ste spotrebovali ako nájomca.

Záver

Ak v zmluve máte dojednané paušálne platby za služby spojené s užívaním bytu a teda bez ohľadu na spotrebu, potom prenajímateľ nemá nárok na vymáhanie nedoplatku.

Ak máte v zmluve o nájme dohodnuté zálohové platby a následne sa má vykonať vyúčtovanie podľa skutočnej spotreby a vyúčtovania zo strany dodávateľov médií, v tomto prípade má Vám prenajímateľ preukázať to, na základe čoho do Vás požaduje uhradiť nedoplatok, má Vám predložiť vyúčtovanie v písomnej forme, ktoré on obdržal od dodávateľa médií, resp. správcu byt. domu.

Odporúčame samotnú zmluvu o nájme nechať skontrolovať advokátovi.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

 

 

 


Podotázka: Mám právo na vrátenie preplatku? (Občianske právo)

Dobrý deň, chcem sa Vás ako máme pokračovať z vrátením preplatku, ktorý nám nechcú vrátiť. Nijako s nami nekomunikujú a dokonca sa nám smejú keď tam voláme. V bytovom dome sa nič neopravuje a stále nemáme na fonde opráv peniaze, už nevieme ako pokračovať. Ďakujem.

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

(odpoveď odoslaná: 12.02.2021)

Dobrý deň,
ak z vyúčtovania za byt Vám vyplýva preplatok, je potrebné písomne vyzvať správcu byt. domu k úhrade preplatku aj keď preplatok za rok 2019 Vám mal byť vrátený. Ak preplatok nebude vrátený, budete musieť podat návrh na súd o vydanie plat. rozkazu.

Ak by ste kontaktovali advokáta, tento ak podá návrh, platobný rozkaz bude vydaný do 10 pracovných dní.

Ak máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania, môžete podať reklamáciu u správcu byt. domu a ak táto nebude vybavená do 30 dní, potom treba podať podnet na Slov. obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu byt. domu, ktorá vec prešetrí priamo u správcu byt. domu.

Uvedený postup sa týka aj ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome.


Trápi vás "Mám právo na vrátenie preplatku?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Mám právo na vrátenie preplatku? (Občianske právo)

Dobrý deň, chcela by som Vás požiadať o radu. Ide o to, že môj syn si prenajal byt. S prenajímateľom spísali nájomnú zmluvu, kde sa dohodli na výške nájomného v sume 450 €. Výška nájomného za užívanie bytu je 300 € a popri dohodnutom nájomnom za užívanie bytu sa syn s prenajímateľom dohodol, zaviazal sa, že počas trvanie nájmu bytu bude hradiť spotrebu teplej a studenej vody, vrátane platieb stočného, elektrickej energie, tepla, ako aj médií dodávaných tretími osobami do bytu, všetky poplatky a úhrady v súvislosti s jeho užívaním a to zálohovo vo výške 150 € mesačne. Prenajímateľ mu oznámil, že z bytového družstvá prišlo vyúčtovanie s preplatkom 475 € avšak s tým, že celý preplatok zostava prenajímateľovi. Prenajímateľ mu povedal, že on má s bytom oveľa väčšie výdavky, že bytovému družstvu platí nie 150 €, ale 162 € (v byte ma nahlásené dve osoby, napriek tomu, že syn tam býva sám). Ďalej mesačne za byt vraj platí elektrárňam 28 ; €. Po jeho výpočtoch vyšlo, že z preplatku 475 € má syn nedoplatok 10 €.
Syn sa cíti podvedený, má určitý mesačný strop na bývanie, prenájom za 450 € bol pre neho prijateľný, avšak tým, že prenajímateľ si od neho (preplatkami z vyúčtovania) dodatočne účtuje ďalšie peniaze za elektrinu, si syn mysli, že prenajímateľ ho podviedol, nakoľko v nájomnej zmluve bolo uvedené, že v sume 150 € sú zahrnuté všetky poplatky a úhrady v súvislosti s užívaním bytu. Minulý rok na byte bol taktiež preplatok vo výške 610 €, po výpočtoch prenajímateľa syn dostal preplatok 27 €.
V nájomnej zmluve bolo dohodnuté nájomné vrátane energií vo výške 450 €, ale tým, že si prenajímateľ odpočíta, ako uvádza, svoje skutočne náklady, tak synovi vychádza mesačný nájom na 480 €. Cíti sa byt podvedený, za sumu 480, - Eur by do tohto prenájmu nešiel.
Chcem sa spýtať, či ma prenajímateľ právo dodatočne, napriek dohodnutej výšky nájomného, ktoré je 450 € žiadať od syna ďalšie peniaze (formou preplatkov, ktoré si prenajímateľ ponecháva), ktoré podľa môjho názoru sčasti patria synovi. Vyúčtovanie zo ZSE synovi nepredložil, myslím si však, že aj tam sú preplatky, nakoľko v r. 2018 prenajímateľ uviedol, že platí ZSE 33, - Eur mesačne, v roku 2019 už iba 28 €, Eur, z čoho mi vychádza, že aj tam sú preplatky. Doba nájmu podľa nájomnej zmluvy synovi konci 30.07.2020. Vzhľadom k tomu, že sa domáha svojich práv si myslím, že pre prenajímateľa tým bude už nevyhovujúci a zmluvu o nájme s ním nepredĺži. Ešte raz moja prosba o radu, môže si prenajímateľ preplatky nechávať, tým pádom dodatočne navyšovať mesačne nájomné, ktoré je, ale vyššie ako mali dohodnuté v nájomnej zmluve. Ak patria preplatky synovi, akým spôsobom ich môže od prenajímateľa vymôcť, prípadne, aj keď už nebude u neho bývať, s čím počítame, akým spôsobom sa dostať budúci rok k vyúčtovaniu, a teda k možným preplatkom.
Veľmi Vás prosím o odpoveď. Ďakujem.

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

(odpoveď odoslaná: 10.06.2020)

Dobrý deň,
najprv kúsok teórie.

Zmluva o nájme bytu môže byť uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.
Podľa ust. § 686 Obč. zákonníka platí :

"Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."

Podľa ust. § 4 zákona o krátkodobom nájme bytu platí :

"Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva
(1) Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie."

Zálohové platby, ktoré platí prenajímateľ správcovi byt. domu, sú zmluvným vzťahom medzi nimi, a prenajímateľ nie je oprávnený preplatok/nedoplatok počítač bez ohľadu na počet osôb v byte, ale musí brať do úvahy skutočný počet osôb /1 osoba/.

V súlade so zák. ustanoveniami je potrebné preštudovať zmluvu o nájme, ktorú má uzatvorenú syn s prenajímateľom. V otázke neuvádzate, či zmluva obsahuje aj spôsob vyporiadania preplatku prípadne nedoplatku. Vzhľadom na okolnosť, že syn platí zálohové platby a časť preplatku prenajímateľ v predchádzajúcom období synovi ako nájomcovi vrátil, predpokladáme, že aspoň opisne je okolnosť vyporiadania preplatku/nedoplatku v zmluve upravená.

V prípade, že suma platieb za dodávky jednotlivých médií a služieb v sume 150 € mesačne je stanovená pevnou sumou bez ohľadu na spotrebu zo strany syna, potom sme názoru, že syn nemá právo na preplatok, ale rovnako ani prenajímateľ na úhradu nedoplatku.

K vyjadreniu právneho názoru by sme potrebovali vidieť zmluvu o nájme bytu.
Možné riešenie na úpravu zmluvného vzťahu, aby nevznikali nedorozumenia, je dodatok k zmluve o nájme s odvolaním sa na ust. § 43 Obč. zákonníka :

"Účastníci sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k vzniku rozporov."

Ak by situácia bola taká, že platby sa platia zálohovo s následným vyúčtovaním podľa skutočnej spotreby synom, potom je potrebné od prenajímateĺa žiadať predloženie vyúčtovania, ktoré mu zaslal správca byt. domu, ako aj dodávateľ el. energie (ZSE) a to aj za predchádzajúce roky, a vykonať vyúčtovanie prenajímateľa a nájomcu podľa skutočnej spotreby a uhradených zálohových platieb zo strany syna. Súčasne môže syn ako nájomca prenajímateľa upozorniť, že vyporiadania zálohových platieb sa môže syn domáhať aj cestou súdu s poukázaním na ust. § 451 a nasl. Obč. zákonníka.
Zároveň poznamenávame, že ak zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, potom platí jeho ust. § 3 ods. 5 cit. zákona, a to, že prenajímateľ je povinný nájomcovi preukázať splnenie registračnej povinnosti u príslušného správcu dane preukázať (daňový úrad).


Vo veci môžete kontaktovať našu advokátsku kanceláriu, aby sme preplatky vyporiadali. Budeme však potrebovať posúdiť zmluvu o nájme a vidieť aj ostatné doklady, ktoré máte k dispozícii.


Podotázka: Mám právo na vrátenie preplatku? (Občianske právo)

Správca nehnuteľnosti nám (manželom) 2 roky dlhuje vrátenie preplatku za byt, ktorý sme už predali. Kúpili sme iný-väčší byt v tom istom bytovom dome, takže je našim správcom aj teraz. Za 1. Byt sme preukázateľne platili vyššiu sumu mesačne do fondu opráv, než stanovuje predpis, čím nám za rok 2017 vznikol preplatok, ktorý nám správca doteraz nevrátil. Okrem toho nám vyrúbil nedoplatok za súčasný byt za rok 2018, ktorý sme zaplatili so žiadosťou o vysvetlenie, kde nedoplatok vznikol (tepla/studená voda alebo kúrenie). Správca nám odpovedal, že to nám on -citujem "nemôže povedať". Od vtedy nereaguje ani na písomne (maily) ani na telefonické a ani na ústne osobne výzvy. Okrem toho urobil chyby vo výpisoch-uviedol nesprávne súpisné číslo vchodu, kde sme nevlastnili ani 1. Ani 2. Byt a nerešpektoval preberací protokol bytu (kupovaného 1. 8) a vyúčtoval nám náklady za celý rok namiesto 5 mesiacov. Bol na to viackrát upozornený, ale ignoruje to. Konflikty s ním boli už aj v minulosti s inými vlastníkmi. Na schôdze však nepríde nikdy dostatočný počet, aby sa mohlo hlasovať za zmenu správcu. Ako mame postupovať? Môžme naň podať trestne oznámenie? Ďakujeme za odpoveď.

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

(odpoveď odoslaná: 27.11.2019)

Dobrý deň, 
na Vašu otázku uvádzame nasledovnú odpoveď :

1./ Otázka preplatku : Odporúčame voči správcovi použiť ust. § 580 Obč. zákonníka o započítaní (citujeme) :
"Ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie."

T.j. : SBD /správca bytového domu/ je potrebné napísať list, že preplatok z vyúčtovania za služby spojené s užívaním bytu za rok 2017 započítavate na najbližšie zálohové platby za rok 2019 - 2020 /nevieme o akú sumu ide/ a to tak, že najbližšie zálohové platby neuhradíte. Týmto spôsobom budete mať preplatok za rok 2017 uhradený. List BD adresujte doporučene prípadne ho odneste proti podpisu do podateľne SBD.

2./ Nedoplatok za rok 2018, kde Vám malo byť zaslané vyúčtovanie len za 5 mesiacov :
Byt ste kupovali v priebehu kalendárneho roka a pokiaľ ste chceli, aby mal samostatné vyúčtovanie predávajúci a aj kupujúci, bolo potrebné urobiť odpočty meračov v súlade s postupom SBD /predpokladáme, že SBD má na tieto prípady osobitný postup/ a protokol mal byť doručený SBD.

Z otázky vyplýva, že ste takto postupovali a SBD zaslali písomnú reklamáciu vyúčtovania za rok 2018.  SBD na výzvy nereagovalo.  

Pokiaľ je situácia taká, ak sme uviedli, je treba podať podnet na kontrolnú komisiu SBD ohľadom vyúčtovania za rok 2018 a súčasne podnet na SBD na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla SBD.

Trestné oznámenie vo Vami uvedenom prípade nie je riešením. Otázkou je či preplatky nie sú vracané aj ostatným vlastníkom bytov v lehote podľa zákona o vlastníctve bytov a teda či by sa nemohlo jednať o niektorý trestný čin.

Stav fin. hospodárenia správcu môžete zistiť aj na stránke finstat.sk.


Podotázka: Mám právo na vrátenie preplatku? (Občianske právo)

Dobrý deň, mám uzatvorenú zmluvu o prenájme bytu v zmysle zákona 663 a následne občianskeho zákonníka. V zmluve je bod, ktorý hovorí o : vyúčtovanie prípadných preplatkov/nedoplatkov za spotrebu elektrickej energie, vody a plynu prebehne medzi zmluvnými stranami po ukončení nájmu (prípadne počas nájmu po vyúčtovaní nákladov zo strany dodávateľských spoločnosti), podľa skutočnej spotreby a platných sadzieb za užívanie. Tieto preplatky/nedoplatky znáša nájomca. Predmetný byt mám v užívaní druhý rok a prenajímateľ ma nechce oboznámiť s vyúčtovaním nákladov zo strany dodávateľských spoločnosti spojených s užívaním bytu, mám preto dôvod domnievať sa, že mi vznikli preplatky, nakoľko o niekoľko eurovom nedoplatku za elektrinu minulý rok som bol informovaný majiteľom ihneď po obdržaní vyúčtovania. Ale už druhý rok nemám informácie o spotrebe energií vôbec. Mám právo žiadať o preukázanie vyúčtovania? Poprípade o vrátenie preplatku ak vznikol?

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

(odpoveď odoslaná: 01.10.2019)

Dobrý deň, 
ak máte vami uvedené ustanovenie citované v zmluve o nájme podľa ust. § 663 a nasl. Obč. zákonníka, zrejme tam nie je uvedený žiaden dátum, do kedy máte byť ako nájomca informovaná o prípadných preplatkoch/nedoplatkoch.
Z ust. právnych predpisov vyplýva, že dodávatelia jednotlivých médií vyúčtujú správcovi byt. domu, prípadne prenajímateľovi ako vlastníkovi bytu zálohové platby podľa skutočnej spotreby jedenkrát ročne, čo môže byť v rôznom termíne v kalendárnom roku. Predpokladáme, že vy ako nájomca máte vykonaný odpočet jednotlivých médií za jednotlivé roky.

Platí však ust. § 107 Obč. zákonníka o bezdôvodnom obohatení, ktoré na strane prenajímateľa vzniklo, ak boli vyúčtované preplatky  a tieto v  rozpore s ustanoveniami zmluvy o nájme si ponechal. Vy teda preplatky predpokladáte, len neviete ich výšku.

Citujeme ust. § 107 Obč. zákonníka :
"(1) Právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil.
(2) Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo."

Odporúčame prenajímateľa vyzvať, aby vás poskytol vyúčtovania jednotlivých médií z predchádzajúcich rokov prípadne vyúčtovania od správcu byt. domu v primeranej lehote, napr. 7 dní. Dodávatelia médií ani správca byt. domu vám nie sú povinný poskytnúť  vyúčtovania ak nie je zmluva s dodávateľmi médií spísaná priamo s Vami.
Predpokladáme, že v zmluve o nájme, ako sme uviedli vyššie, nemáte uvedenú konkrétnu lehotu, dokedy je prenajímateľ povinný predložiť doklady o vyúčtovaní jednotlivých médií, prípadne vyúčtovanie do správcu. Z dôvodu vašej právnej istoty by bolo vhodné zmluvu o nájme doplniť resp. upraviť o tento údaj, vrátane sankcie za jeho nedodržanie.
Pre prípad, že prenajímateľ si svoju povinnosť nesplní a na vašu žiadosť nebude nijako reagovať, teda nepredloží vám vyúčtovania médií, budete sa musieť obrátiť na súd.
V prípade potreby nás kontaktujte.


 


Trápi vás "Mám právo na vrátenie preplatku?" a chcete pomôcť?

Podotázka: Mám právo na vrátenie preplatku? (Občianske právo)

Dobrý deň. Chcel by som sa opýtať, či je majiteľ bytu, ktorý nám byt prenajíma povinný dávať ako doklad o zaplatení nájomného aj daňový doklad. Dostávame iba príjmový doklad a vyzerá to tak, že majiteľ z toho neodvádza dane. Chcem sa ešte opýtať kde by sa to dalo poprípade anonymne zistiť, či dane platí, a či si môžeme od neho vyžiadať bločky teda daňové doklady. Ďakujem za odpoveď Miroslav

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

(odpoveď odoslaná: 05.06.2019)

Dobrý deň, požiadajte prenajímateľa, aby došlo k spísaniu dodatku k zmluve o nájme resp. písomne nech Vám oznámi bank. účet, na ktorý môžete uhrádzať nájom a poplatky za služby spojene s bývaním.

Pokiaľ bola Vaša zmluva o nájme uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, zo zákona je prenajímateľ povinný preukázať splnenie registračnej povinnosti u správcu dane - daňový úrad.

Všeobecne platí, že prenajímateľ je povinný sa registrovať u prísl.  správcu dane do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci od kedy nehnuteľnosť prenajal.

Príjmový pokladničný doklad musí preto obsahovať aj DIČ.

Podľa zákona o obmedzení platieb v hotovosti platby medzi FO nepodmikateľmi možno realizovať len do sumy 15 000 €; platby medzi podnikateľmi resp. ak je jednou stranou podnikateľ len do výšky 5000 € ak platby sú z jedneho pravneho vzťahu (t.j. aj zmluva o nájme).

Príklad : Ak platíte mesačne napr. 400 €, ročne je to 4800 €, pri zmluve na dobu 1. roka je možná platba v hotovosti.

Pre bližší výklad prosím kontaktujte finančnú správu.

Prenajímateľ nie je povinný Vám predložiť DP.

 

 

 


Podotázka: Mám právo na vrátenie preplatku? (Občianske právo)

Dobrý deň. Potrebujem radu. Na začiatku nájomného vzťahu som sa s majteľom bytu dohodol na platení takto. Prvá suma za užívanie bytu jemu na účet a za energie takže predplatené zálohy. Dohodli sme sa, že budem platiť za to čo spotrebujem a vzniknutý preplatok/nedoplatok mi vrátia. Prvý rok mi vznikol nedoplatok vo výške cca. 440e kde mi bolo povedané, že mám nadmernú spotrebu tak som sa dohodol, že zvyšim zálohové platby o 20e mesačne. Začal som viac šetriť a tento rok mi prišiel opäť nedoplatok vo výške 73e. Tak som si poriadne pozrel ročne vyúčtovanie kde som zistil, že majteľ bytu mi zatajil skutočnosť, že cez zálohové platby sa platí úver (pravdepodobne za zateplenie a strechu bytového domu) a znížil mesačne platby na teplu vodu, studenú vodu a teplo na prípravu teplej vody kde mi najviac vznikli nedoplatky. Takže za obdobie, ktoré som v byte som zaplatil úver vo výške 1260e bez môjho vedomia, keďže majteľ mi túto skutočnosť zatajil a dohodli sme sa, že platiť budem len zato čo spotrebujem. Je nejaký spôsob ako tieto peniaze od majteľa bytu vymôcť alebo žiadam spať? Všetky SIPO si odkladám a mám aj všetky ročne vyúčtovania s podrobnými spotrebami. Ďakujem za radu.

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

(odpoveď odoslaná: 29.05.2019)

Dobrý deň,

na Vašu otázku uvádzame nasledovné :

V otázke neuvádzate podľa akého zákona bola uzatvorená zmluva o nájme vo Vašom prípade.

Zmluvu o nájme bytu je možné uzatvoriť podľa ust. Občianskeho zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.

Všeobecne podľa ust. § 686 Obč. zákonníka platí :

"Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."

 

Podľa ust. § 3 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu platí  :

" Nájomná zmluva musí obsahovať najmä

a) údaje o zmluvných stranách,

1. meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby,

2. obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby – podnikateľa,

3. obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať,

b) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,

c) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,

d) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,

e) určenie doby nájmu,

f) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona."

 

T.j. : Z uvedených ustanovení vyplýva, že nájomné v širšom slova zmysle predstavuje nájomné ako odmenu za možnosť užívať byt, ktoré v podstate predstavuje zisk prenajímateľa a úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu /voda, el. plyn, kúrenie, popl. za odpad a pod./.

Zálohový predpis, ako ho má dohodnutý vlastník bytu /prenajímateľ/  so správcom alebo spoločenstvom, sú právnym vzťahom medzi nimi, ktorý vyplýva z ustanovení zákona o vlastníctve bytov, a tento doklad - zálohový predpis - môže byť podkladom pre prenajímateľa ako si dohodnete resp. ste si dohodli na v zmluve o nájme nájomné a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. 

Platby podľa uvedeného zálohového prepisu je povinný hradiť vlastník bytu, a to, že v zálohovom predpise sa platia aj splátky úveru, je vec vlastníkov bytov a správcu bytov; Vy ako nájomca neplatíte splátky úveru, ale nájomné.

Treba vychádzať zo zmluvy o nájme, ktorú máte uzatvorenú, v akej výške máte dohodnuté nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, ako aj z toho, či pri prevzatí bytu Vami ako nájomcom bol urobený odpočet jednotlivých médií a ako boli dohodnuté zálohové platby podľa Vašej zmluvy.

V prípade, že máte pochybnosti o správnosti Vašej zmluvy o nájme, pošlite nám ju na kontrolu podľa inštrukcií na našej úvodnej stránke ficek.sk - kontrola zmluvy.

 

 


Podotázka: Mám právo na vrátenie preplatku? (Občianske právo)

Dobrý deň, prajem potrebovala by som spísať žalobu na finančne riaditeľstvo ako neoprávnene obohatenie, omylom som im poslala tri krát platby v hodnote 3x152 € moja banka žiadala platby vrátiť naspäť, ale zamietli to. Jedna sa o sumu 456 €, bolo mi povedané na polícii, že sa jedna o trestný čin. Viete mi pomôcť.

Odpoveď: Mám právo na vrátenie preplatku?

(odpoveď odoslaná: 06.04.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovnú odpoveď :
Zrejme omylom ste 3 x uhradili sumu 152 € titulom dane. 

Poznamenávame, že aj keď ste požiadali Vašu banku o to, aby žiadala  od DÚ vrátenie platby na Váš účet, tento postup nie je správny. Nie je však potrebné hneď písať žalobu na Finančné riaditeľstvo SR, ani podávať trestné oznámenie.


Podľa ust. § 2 daňového poriadku platí, že "daňovým preplatkom suma platby, ktorá prevyšuje splatnú daň."
Ďalej platí, že daňový subjekt je povinný označiť platbu dane spôsobom podľa všeobecne záväzného právneho predpisu; následne správca dane použije platbu označenú v súlade s predpisom na  úhradu príslušnej dane.

V prípade , že platba daňového subjektu nie je označená podľa zákona , správca dane platbu daňového subjektu neoznačenú podľa zákona použije v  tomto poradí :
a) na úhradu daňovej pohľadávky na dani, na ktorú bola platba určená, s najstarším dátumom splatnosti v čase prijatia platby,
b) na úhradu daňového nedoplatku na dani, na ktorú bola platba určená, s najstarším dátumom splatnosti v čase prijatia platby,
c) na úhradu splatného preddavku na daň, na ktorú bola platba určená, s najstarším dátumom splatnosti v čase prijatia platby,
d) na úhradu exekučných nákladov a hotových výdavkov, daňovej pohľadávky na inej dani, daňového nedoplatku na inej dani, splatného preddavku na daň na inej dani, nedoplatku na cle a nedoplatku na iných platbách s najstarším dátumom splatnosti v čase prijatia platby.


Ak nemožno daňový preplatok použiť podľa  vyššie uvedeného, správca dane na žiadosť daňového subjektu preúčtuje daňový preplatok na nesplatný preddavok na daň, inak daňový preplatok vráti v lehote do 30 dní od doručenia žiadosti o jeho vrátenie, ak je väčší ako 5 eur; daňový preplatok na dani z príjmov a na dani z motorových vozidiel za príslušné zdaňovacie obdobie sa vráti najskôr po uplynutí lehoty na podanie daňového priznania podľa osobitných predpisov, najneskôr však do 40 dní odo dňa vzniku daňového preplatku.

Ak správca dane žiadosti o vrátenie preplatku vyhovie v plnom rozsahu, správca dane rozhodnutie nevydáva.

Z Vašej strany je potrebné podať žiadosť na prísl. daňový úrad o vrátenie preplatku. V prípade, že DÚ Vašej žiadosti vyhovie, rozhodnutie sa nevydáva a daňový preplatok Vám vráti. 

Dajte nám vedieť ako ste dopadli.



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Mám právo na vrátenie preplatku?" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (3.405)
Všetky recenzie
LEXANA - asistentka

Text zprávy
Moje zprava
Text v prvnim tlacitku