Odpoveď: Ročné vyúčtovanie za byt - riešenie
Dobrý deň,
na Vašu otázku uvádzame nasledovnú odpoveď :
I./ V otázke uvádzate, že bola uzatvorená zmluva o nájme, ktorú je možné uzatvoriť podľa ust. Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Z ust. § 686 Obč. zákonníka vyplýva :
"Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."
Z ust. § 3 zákona o krátkodobom nájme bytu vyplýva :
"(1) Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
(2) Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.
Nájomná zmluva musí okrem iných obsahovať identifikáciu zmluvných strán, označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona. Zo zákona platí, že prenajímateľ je povinný preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti na príslušnom daňovom úrade.
Z ust. § 4 cit. zákona o krátkodobom nájme bytu vyplýva, že "zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie."
II./ Z uvedených zák. ustanovení či už Obč. zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu vyplýva, že zákonodarca stanovuje, že v zmluve sa má určiť osobitne nájomné a osobitne suma za plnenia spojené s užívaním bytu, teda celková platba má byť rozdelená na tzv. čisté nájomné a ostatné úhrady, ktoré ako nájomca platíte.
Nevieme ako máte dojednanú zmluvu a hlavne to či pri prevzatí bytu ste urobili odpočet jednotlivých meračov (voda, elektrina, plyn, radiátory). Keďže v otázke sa zmieňujete o tom, že v zmluve sú riešené nedoplatky, predpokladáme, že odpočty boli urobené.
Sme názoru, že nie je podstatné, že v zmluva rieši iba nedoplatky a nerieši preplatky, nakoľko v prípade preplatkov jednotlivých položiek spojených s užívaním bytu, ak si tieto v celosti ponechá prenajímateľ, ide na jeho strane o bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 Obč. zákonníka.
Aj keď je povinnosťou správcu byt. domu vyúčtovanie predložiť vlastníkovi bytu a nie Vám ako nájomcovi, stalo sa. Sme však názoru, že výšku preplatku by ste si mohli vypočítať aj sami a to vložením Vašich údajov počiatočných a konečných stavov k 1.1.2017 a k 31.12.2017 podľa vyúčtovania rovnakého bytu Vašich susedov, len je potrebné mať z Vašej strany správne vstupné údaje.
Sme názoru, že prenajímateľ na preplatok nemá právny nárok, nakoľko Vy ste byt užívali a aj platili za jednotlivé dodávky médií a ostatné služby v r. 2017, resp. nie v rozsahu pre Vás vo výške 100 €.Zo samotného vyúčtovania vidíte aký je preplatok v dodávke vody, nákladov na jej ohrev, na kúrenie a ostatné položky.
III./ Poznamenávame, že prenajímateľ v prípade zmluvy uzatvorenej podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu je povinný Vám preukázať registráciu na príslušnom daňovom úrade. Rovnako je prenajímateľ povinný nahlásiť správcovi zmenu počtu osôb, ktoré byt užívajú.
IV./ Záver
Odporúčame vo veci kontaktovať prenajímateľku s tým, aby Vám predložila vyúčtovanie za rok 2017, s tým, že máte vedomosť o preplatku vo výške nie 100 €, ale cez 350 € (na osobitnom liste porovnáte údaje s odpočtami za rok 2017). Je na Vás či jej oznámite, že doklad o vyúčtovaní za byt máte aj Vy, ale ako uvádzame vyššie, výpočet resp. prepočet viete urobiť tiež.
Nedorozumeniam resp. sporu v súvislosti s preplatkom sa asi nevyhnete, ale preplatok vznikol z Vami vykonaných úhrad, a teda patrí Vám v rozsahu minimálne dodávky jednotlivých médií (voda, kúrenie, ohrev vody).
Zrejme najlepším riešením by bolo prekontrolovať Vašu zmluvu a spísať k nej dodatok, z ktorého bude zrejmé a jasné čo tvorí nájomné, čo tvoria služby spojené s užívaním bytu a ktoré poplatky z vyúčtovania od správcu má hradiť prenajímateľ a ktoré nájomca. Sme názoru, že prenajímateľ by mal znášať poplatok za výkon správy, poistenie bytového domu a fond opráv, energiu spol. priestorov, upratovanie, nakoľko tieto platby tvoria základ čistého nájomného, ktoré hradíte prenajímateľovi.
Keďže nepoznáme text Vašej zmluvy, odporúčame kontaktovať advokáta za účelom posúdenia samotnej zmluvy o prenájme, ako aj spísania dodatku k nej a vyporiadania preplatku.
Budeme radi ak nám dáte vedieť ako ste dopadli.
©
Projekt podporili:
