Dobrý deň, úvodom poznamenávame, že nepoznáme obsah vami podpísanej zmluvy.

Predovšetkým treba uviesť, že ak syn a jeho manželka s vami jednajú v mene prenajímateľa ako vlastníka bytu, ich povinnosťou je predložiť vám písomné splnomocnenenie, ktoré žiadajte, aby podpis prenajímateľa ako vlastníka bytu bol úradne osvedčený. Inak nie ste povinná s uvedenými osobami jednať o čomkoľvek.

Vo veci uvádzame, že podstatný je obsah už podpísanej nájomnej zmluvy, ktorá môže byť uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu. Pojem depozit zľudovel, ale správny pojem v zmysle zákona je peňažná zábezpeka. Nájomná zmluva podľa ust.  zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť uzatvorená maximálne na 6 rokov vrátane jej predženia.

Ak v pôvodnej nájomnej zmluve nie je uvedená peňažná zábezpeka /tento pojem používa zákon o krátkodobom nájme bytu, Občiansky zákonník tento pojem nepoužíva/, tu uvádzame, že podľa ust. § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu je definovaná nasledovne /citujeme/ :

  "Peňažná zábezpeka

(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.

(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."  

Vy nie ste povinná podpísať nájomnú zmluvu resp. dodatok k nej a to v textovom vyjadrení ako vám bude predložená. Odporúčam preto vo veci kontaktovať advokáta na posúdenie nájomnej zmluvy, ktorú máte aktuálne podpísanú, vrátane posúdenia návrhu, ktorý vám bol predložený. Bez písomného dodatku k nájomnej zmluve o peňažnej zábezpeke nič neuhradzujte. Uvádzame, že ak doteraz otázka peňažnej zábezpeky nebola v nájomnej zmluve riešená, nie ste povinná podpísať dodatok k nájomnej zmluve, to je možné len na základe dohody účastníkov nájomnej zmluvy.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že v každom prípade budete potrebovať písomné splnomocnenie od vlastníka nehnuteľnosti, aby ste túto mohli prenajímať v jeho mene. Písomné splnomocnenie je samozrejmosťou a najlepšie s úradne overeným podpisom vlastníka nehnuteľnosti ako prenajímateľa. Najlepšie by bolo dohodnúť písomne aj to, aká odmena bude pre Vás z uhradeného nájmu a za za služby spojené s tým, že nájom nehnuteľnosti budete zabezpečovať Vy. Nutnosť návštevy na Slovensku  preto nie je nutná, pošta funguje.

Odporúčam ako veci splnomocnenia, tak aj vo veci spísania nájomných zmlúv kontaktovať advokáta.

Dobrý deň, aj keby ste zmluvu o nájme uzatvorili, žiadny zákon ani podpísaná zmluva o nájme vás nemôže zaviazať, aby ste sa o nájomcu - invalida postarali osobne. Zabezpečenie bytovej náhrady v prípade ukončenia nájmu nie je vylúčené, hlavne v prípade, ak by zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka.

Zmluvu o nájme odporúčam uzatvoriť jedine podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu s platením peňažnej zábezpeky vopred minimálne vo výške podľa ust. § 5 cit. zákona - trojnásobok nájmu a úhrad spojených s užívaním bytu.

Zmluvu si nechajte skontrolovať advokátovi.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že v byte, v ktorom ste boli v nájme už nebývate k 31.3.2021. Zmluva o nájme bola koncipovaná tak, že nájom a za služby spojené s užívaním bytu.

Zmluva o nájme mohla byť vyhotovená podľa ust. Obč. zákonníka, kde podľa § 686 platí :

Dobrý deň, z otázky usudzujeme, že sa pýtate na zmluvu o nájme bytu, ktorú ste uzatvorili podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.
Podľa ust. § 686 Obč. zákonníka platí, že nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Podľa ust. § 3 ods. 3 písm. c) zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že zmluva o nájme musí okrem iných obsahovať určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,

Rovnako podľa  § 3 ods. 3 cit. zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti o príslušného správcu dane (daňový úrad) preukázať.

T.j. V prípade oboch zmlúv zmluva musí obsahovať osobitne výšku nájomného a osobitne výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Podstatné vo Vašom prípade je to, či pri prevzatí bytu bol spísaný stav jednotlivých múdií /voda, elektrina/ a na základe toho je potrebné posúdiť platenie preddavkov z Vašej strany a vyúčtovanie nedoplatku za ober. el. energie. Na strane prenajímateľa nie je právny nárok, aby ste uhradili ako nedoplatok podľa vyúčtovania, tak aj doplatili rozdiel medzi Vami platenými zálohami a vyúčtovaním.

Odporúčame vo veci nechať si skontrolovať zmluvu o nájme bytu a túto prípadne zmeniť v súlade s ust. § 40 ods. 2 Obč. zákonníka dodatkom k zmluve, kde bude problematika záloh a ich vyúčtovania upravená.

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka. Podľa ust. § 682 Obč. zákonníka platí :

"Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že nájomca je povinný vrátiť byt v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania, a ak sa spôsob výslovne nedohodol, v stave v akom ju prevzal, avšak s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.
K tomu citujeme z rozsudku KS Trnava, sp. zn. 23Co/261/2015 :

"Stav veci pri prevzatí by mal v konkrétnom prípade vyplývať z nájomnej zmluvy. Zvyčajne je pri prevzatí bytu nájomcom na začiatku zmluvného vzťahu vyhotovovaný preberací protokol. Porovnaním opisu bytu v preberacom protokole vyhotovenom na začiatku vzťahu a následne na konci vzťahu možno hodnotiť, či byt bol vrátený v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu. V prípade, ak z protokolu, ktorý je vyhotovený pri vrátení bytu nezodpovedá stavu bytu pri jeho preberaní, môže sa prenajímateľ domáhať náhrady škody (nemá právo domáhať sa uvedenia predmetu nájmu do stanoveného stavu a tiež nemôže odmietnuť prevziať byt od nájomcu). ..... Keďže žalovaná neodovzdala prenajatý byt žalobcovi v zhoršenom stave, ktorý nezodpovedal bežnému opotrebeniu veci, nemá ani žalobca nárok na náhradu škody, ktorú si uplatnil v sume 1.575,11 eura s príslušenstvom."

Citovaný rozsudok a jeho odôvodnenie je jasné a nepotrebuje podrobnejší výklad.

Nevrátenie bytu v pôvodnom stave nie je dôvodom, aby prenajímateľ z uvedeného dôvodu byt po skončení nájmu neprevzal.
Sme názoru, že vzhľadom na okolnosť, že nájom trval až 8 rokov, čo je pri nájme pomerne dlhá doba, pri zohľadňovaní primeranosti opotrebenia vecí spojených s nájmom bytu treba brať do úvahy aj dobu nájmu bytu. Ako určiť cenu nad rozsah primeraného opotrebenia ? 

Uvádzame len náš názor : polička - cena laku, parkety - maximálne ich vyčistenie, teda nie brúsenie a lakovanie profes. firmou, koberec - v závislosti od veku koberca max. jeho domáce vyčistenie, kuch. stôl -domáce vyčistenie, teda sme názoru, že nemôžete žiadať náhradu od nájomcu v rozsahu až do výšky ceny nových vecí resp. ceny uvedených vecí na začiatku nájmu, keďže nájomca, ak sa v zmluve výslovne nedohodlo inakšie, má vrátiť vec s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, teda nie v stave, v akom byt a jeho zariadenie prevzal (viď slovné spojenie v zák. ustanovení "s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie" § 682).

Odporúčame vec riešiť dohodou.

Dobrý deň,
základom vo Vami uvedenom prípade je to, či máte spísanú riadnu zmluvu o nájme bytu, preberací protokol o stave bytu pri jeho prevzatí do nájmu, ako aj spísanie stavu bytu pri ukončení nájmu bytu.
Podľa ust. § 693 Obč. zákonníka platí :
 "Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak sa tak nestane, má prenajímateľ právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu."

Ak ste mali spísanú zmluvu podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, platí rovnako vyššie uvedené - zápisnice o stave bytu.
Podľa ust. § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu ; tiež platí :

"Peňažná zábezpeka
(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Poznamenávame, že ak zmluva o nájme bytu bola spísaná podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľ bol povinný Vám preukázať splnenie registračnej povinnosti u správcu dane (daňový úrad).
Podľa ust. zákona o dani z príjmov platí, že prenajímateľ je povinný sa registrovať u prísl. správcu dane ako prenajímateľ nehnuteľnosti, má si teda splniť registračnú povinnosť.
Ak ste nemali spísané žiadne zápisnice na začiatku a ani pri ukončení nájmu bytu, bude na dokazovaní, či a v akej výške ste škodu na byte spôsobili, čo Vám musí preukázať prenajímateľ. Ak Vás prenajímateľ kontaktoval, zrejme len formou SMS, s požiadavkou na náhradu škody, sme názoru, že pokiaľ neboli pripojené žiadne doklady a Vy samotný nárok a aj jeho výšku spochybňujete, potom ste nemali uhradiť 1000 €. Predpokladáme však, že máte aspoň doklad o úhrade cestou banky.

Nevieme o akú fotky ide, ale v tomto prípade došlo minimálne k porušeniu ust. § 12 Obč. zákonníka :

"Písomnosti osobnej povahy, podobizne, obrazové snímky a obrazové a zvukové záznamy týkajúce sa fyzickej osoby alebo jej prejavov osobnej povahy sa smú vyhotoviť alebo použiť len s jej privolením."

Odporúčame ďalšiu sumu neuhradzovať a kontaktovať advokáta za účelom vyporiadania nárokov, tak aj prípadné vrátenie sumy 1000 € resp. jej časti, ktorá nezodpovedá Vami spôsobenej škode, vrátane riešenia obrazových snímok.
Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň, 
v otázke uvádzate, že byt máte v nájme už 7 rokov, teda odpočet médií ich dodávateľom bol realizovaný v čase, keď ste boli nájomcom v minulom roku.
Základnou otázkou je akú sumu ste Vy platili za nájom a za služby spojené s užívaním bytu; konkrétne ohľadom el. energie porovnať Vaše zálohové platby na účet prenajímateľa, zálohové platby platené prenajímateľom priamo dodávateľov médií, teda rozdiel medzi Vašimi zálohovými platbami a vyúčtovaní, ktoré doručil dodávateľ energií.

V skutočnosti platby za energie, ktoré realizoval prenajímateľ na účet dodávateľa mohli byť vyššie než Vaše a preto je takýto preplatok. 

V otázke uvádzate, že ste za rok zaplatili 435 €, t.j. mesačne je to 36,25 €; preplatok vo výške 531 € Vám patriť nemôže v celosti, ale iba jeho pomerná časť, lebo za rok ste zálohovo uhradili 435 € a spotreba el. energie určite bola, teda Vám patriaci preplatok musí byť zákonite nižší ako 435 €.

Ak je preplatok 531€, potom zálohové platby platené prenajímateľom museli byť viac ako 44,25 € a viac, prípadne jedno vyúčtovanie sa týka dvoch bytov prípadne aj záhrady, kde má tiež dodávku el. energie. Alternatívy sú rôzne, preto je výška preplatku až 531 €. 

Odporúčame Vám, aby ste prenajímateľa požiadali o predloženie vyúčtovania od dodávateľa energií a urobte prepočet Vám patriaceho preplatku, ale bez toho, aby ste videli vyúčtovanie od dodávateľa energií sa to urobiť nedá.

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladám odpoveď :
1./ Z otázky usudzujem, že prenajatý byt ste už fakticky pred týždňom už odovzdali, len Vám chýba o uvedenej skutočnosti písomný doklad, a prenajímateľka teraz  požaduje úhradu ďalšej sumy 80 € titulom náhrady škody, pričom ste jej už uhradili sumu 80 €, o čom zrejme nemáte žiadny doklad od prenajímateľky/.
2./ Neviem či zmluvu o nájme  máte uzatvorenú písomne, či táto bola uzatvorená podľa ust. Občianskeho zákona alebo podľa ust. Zákona o krátkodobom nájme bytu, či ste prenajímateľke zaplatili depozit, a či pri prevzatí bytu bol spísaný jeho stav, či nájomné a úhradu za služby spojené s užívaním bytu hradili v hotovosti na príjmový pokladničný doklad alebo prevodom cez účet v banke, či bol spísaný stav médií pri prevzatí bytu /voda, elektrina, plyn/.
3./ Len poznamenávam, že prenajímateĺka je povinná v súlade s ust. zákona o dani z príjmov registrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako prenajímateľ nehnuteľnosti; v prípade, že Vaša zmluva o nájme bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, bola prednajímateľka povinná Vám okolnosť splnenia povinnosti registrácie aj preukázať.
4./ Podľa ust. § 685 Obč. zákonníka platí :
"Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone."

Podľa § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu "zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. 
Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1./=neuhradené nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu/.

5./ V súčasnosti ste už zrejme na inom mieste v nájme alebo na internáte na základe písomnej zmluvy. 
Požiadavka zo strany prenajímateľky voči Vám na úhradu ďalších 80 € bola zrejme vznesená len ústne. 
Pokiaľ je to tak a prenajímnateľka sa bude ústne dožadovať zaplatenia ďalšej sumy 80€, požiadajte ju, aby ste mohli byt prezrieť, kedy si odfotíte ňou tvrdenú spôsobenú škodu,  odpíšte si tiež stav médií /voda, elektrina, plyn/ a následne pokiaľ požiadavka prenajímateĺky bude vznesená písomne, sa vyjadrite.

Na ústne výzvy k úhrade 80 €, resp. ústne vyhrážky o žalobe na 400 €titulom náhrady škody nie je treba reagovať písomnou formou.
Pokiaľ  ste škodu nespôsobili, resp. táto je spôsobená únavou materiálu resp. vyplýva z obvyklého opotrebenia veci, som názoru, že nie ste škodu povinný uhradiť. 
Z ust. § 682 Obč. zákonníka vyplýva (citujem) :
"Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. 

Dajte nám vedieť ako ste dopadli.

Dobrý deň, v prvom rade považujem za dôležité upozorniť, že pri nájme bytu sa neuplatňuje zákonné ustanovenie týkajúce sa automatického predlžovania nájomnej zmluvy, ak nedošlo k vypovedaniu. Tzn. že ak ste po uplynutí prvého roka nájmu nezavreli dodatok k nájomnej zmluve, ktorý by predlžoval účinnosť zmluvy, mám za to, že v súčasnosti je nájomná zmluva medzi vami neplatná. Vo vzťahu k výpovedi zmluvy potrebné uviesť, že Občiansky zákonník upravuje výpovedné dôvody iba pre prenajímateľa. Z toho je možné vyvodiť, že nájomca môže nájomnú zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu alebo aj bez uvedenia dôvodu. Čo sa týka zábezpeky (depozitu), v zmysle konštantnej judikatúry nie je možné výkon práva sankcionovať. Vo Vašom prípade by výkon práva (vypovedať zmluvy) bol sankcionovaný prepadnutím zábezpeky. Toto však v zmysle judikatúry nie je možné a zábezpeku by Vám prenajímateľka musela vrátiť. Problém je v tom, že zábezpekou disponuje ona, ak od zmluvy odstúpite, s veľkou pravdepodobnosťou Vám zábezpeku nebude chcieť vrátiť a bude tvrdiť, že na ňu má právo. Preto je vysoko pravdepodobné, že o vrátenie zábezpeky sa budete musieť súdiť. Rovnako otázne je, či by prenajímateľka akceptovala iného nájomcu v byte, vzhľadom na to, že s novým nájomcom by musela uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a Vy by ste museli tak či tak pôvodnú nájomnú zmluvu ukončiť buď dohodou alebo výpoveďou.