Máte
otázku?

Zmluva o nájme a preplatok


Online právna poradňa
Oblasť práva: Občianske právo, Košice

Otázka: Zmluva o nájme a preplatok

Dobrý deň, chcem požiadať o radu týkajúcu sa prenájmu bytu. Som nájomcom bytu v východe Slovenska, mám zmluvu o prenájme a ide mi o ročne preplatky, ktoré sú v zmluve ukotvené. Došiel nám cez majiteľa bytu doklad o preplatkoch nedoplatkoch za užívanie bytu, v zmluve je ukotvené, že za služby spojené z užívaním bytu platí podľa našej zmluvy 160 € majiteľ správcovi byt. domu, 240 € má do vrecka čiže každý mesiac mu platíme 400 € za byt. Partnerka pri stretnutí s ním žiadala o vyúčtovanie, ktoré predložil no nesedia naše zálohové platby tých 160 € z jeho mimo našeho vedomia tvrdí, že on platí 226 € správcovi byt. domu za všetky služby s tým, že má väčšie zálohové platby, ktoré platí každý mesiac. Chcem vedieť, či je možné mať dve rôzne zmluvy o platbách za užívanie bytu a, ktorá zmluva je skutočne platná ta naša alebo ta jeho, keďže na našej sú nižšie výdavky za energie ako na jeho čo je zavádzajúce sa z toho vymotať tvrdí, že jemu od začiatku prenájmu tejto nehnuteľnosti bpmk vyrúbal 226 € mesačne a sú nahlásený 4 ľudia od začiatku, ktoré majiteľ nezmenil doposiaľ. Preto nechápem, že nám nechce zaplatiť preplatok 1094 € tvrdením, že nie naša zmluva, či výdavky za užívanie bytu sú platné, ale jeho zmluva, nie našich 160 € je výdavok, ale 226 €  reálne výdavky, ktoré on platí mesačne správcovi byt. domu čiže nás na začiatku pred rokom a pol neinformoval, že na našej zmluve niesu uvedené reálne platby za užívanie bytu, aj keď berie za prenájom mesačne 400 e. Vopred ďakujem za nejakú radu vysvetlenie čo robiť majiteľ nám no skôr mojej polovičke tvrdí, že sme v mínuse, že nemáme preplatok atď. Reálne hnevajú ma takýto špekulanti, ktorý nás okrádajú, neuživam byt naplno, pivnica bola sľúbená nie je k dispozícii, byt aj po zaplatení nájmu 400 e a depozit 400 e (800 e) nebol na začiatku reálne obývateľný, záchod sa upchával, umývadlo v kuchynke neodtekalo a prípojka na práčku nebola žiadna, keďže som si prenajal holobyt musel som si zriadiť opravu sám, aby som počas decembra 2017 mohol nejak fungovať na Vianoce. Ďakujem pekne za nejakú informáciu ako postupovať a riešiť tento problém nezákonného sa obohacovania sa na nás. Pekný deň a ďakujem za akúkoľvek odpoveď.

 

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

Dobrý deň, 
na Vašu otázku uvádzame nasledovnú odpoveď :

I./ V otázke uvádzate, že bola uzatvorená zmluva o nájme. Túto je možné uzatvoriť podľa ust. Občianskeho zákonníka ("OZ"), ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. 

Z ust. § 686 Obč. zákonníka vyplýva :
"Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."

Z ust. § 3 zákona o krátkodobom nájme bytu vyplýva :

"Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. 
Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie."

Nájomná zmluva musí okrem iných obsahovať identifikáciu zmluvných strán, označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu, 
určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva, 
opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona. Zo zákona platí, že prenajímateľ je povinný preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti na príslušnom daňovom úrade.

Poznamenávame tiež, že podľa § 10 zákona o vlastníctve bytov "vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov." Počet užívateľov bytu má vplyv na výšku niektorých platieb /spravidla upratovanie, poplatky za výťah.

Z ust. § 4  cit. zákona o krátkodobom nájme bytu vyplýva, že "zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. 

II./ Z uvedených zák. ustanovení či už OZ alebo zákona o krátkodobom nájme bytu vyplýva, že zákonodarca stanovuje, že v zmluve sa má určiť osobitne nájomné a osobitne výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu, teda celková platba má byť rozdelená na tzv. čisté nájomné a ostatné úhrady, ktoré ako nájomca platíte. 
Nevieme ako máte dojednanú zmluvu a hlavne to či pri prevzatí bytu ste urobili odpočet jednotlivých médií  (voda, elektrina, plyn, radiátory). 
Sme názoru, že nie je podstatné, to či zmluva rieši alebo nerieši nedoplatky a nerieši preplatky, nakoľko v prípade preplatkov jednotlivých položiek spojených s užívaním bytu, ak si tieto v celosti ponechá prenajímateľ, ide na jeho strane o bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 OZ.  Prenajímateľ  vo Vašom prípade nemá nárok na celý preplatok, nakoľko časť roku ste byt užívali Vy, teda z otázky vyplýva, že byt ste mali v prenájme nie celý rok 2017, za ktorý vznikol preplatok. Otázkou je len výška preplatku vo Váš prospech podľa odpočtu médií pri prevzatí bytu a odpočtu médií k 31.12.2017.  

IV./ Odporúčanie
1./ Pýtate sa v otázke, či je možné, aby vo veci jedného bytu boli dve zmluvy. Poznamenávame, že sa nejedná o dve zmluvy : Vlastník bytu má zálohový predpis obsahujúci všetky platby za byt, ktoré hradí správcovi bytového domu; Vy vo Vašej zmluve máte mať dohodnuté nájomné a osobitne určenú výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

2./ Pokiaľ Vaša zmluva neobsahuje zákonné náležitosti podľa OZ alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, je neplatná/viď vyššie bod I./ "§ 39 OZ : Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom."/

3./ Riešením je prekontrolovať Vašu zmluvu, uplatniť jej neplatnosť a vyporiadať všetky doterajšie platby s prenajímateľom. Podľa záujmu na riešení ďalšieho nájmu spísať následne novú zmluvu o nájme, aby bolo zrejmé, jasné a nepochybné, čo tvorí čisté nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

4./ Sme názoru, že prenajímateľ by mal znášať poplatok za výkon správy, poistenie bytového domu a fond opráv, energiu spol. pšriestorov, upratovanie, poplatky za výťah, nakoľko tieto platby tvoria základ čistého nájomného, ktoré hradíte prenajímateľovi, a teda tieto platby nepatria do základu pre výpočet terajšej sumy 160 €.
Sme názoru, že časť preplatku patrí Vám, treba vychádzať z odpočtu médií pri odovzdaní bytu Vám so stavom k 31.12.2017. 
Ak ste nájomné odovzdávali bez dokladu, bude ťažké preukázať uhradenie peňazí, ale zrejme ste s takouto formou úhrady súhlasili.  Odporúčame platby vykonávať na účet prenajímateľa resp. pošt. poukážkou.

5./ Navrhujeme Vám kontaktovať advokáta za účelom posúdenia Vašej zmluvy a zvolenie najlepšieho postupu vyporiadania platieb a preplatku.


©
 

Trápi vás "Zmluva o nájme a preplatok" a chcete pomôcť?

Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Vyhľadajte ju:



Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)

Dobrý deň, chcel by som sa opýtať na istý právny vzťah. V blízkej budúcnosti mám záujem prenajať chatu. Avšak, nie som majiteľom chaty, ale moja blízka rodina. Rád by som vedel, či existuje nejaké tlačivo, ktorým by som mohol upraviť tento vzťah a tým pádom získať od majiteľa chaty právomoc ju prenajímať. Alebo je potrebné osobne navštíviť advokáta a podrobne sa s ním o tomto probléme porozprávať? Prišlo mi na myseľ aj to, že ak je majiteľ chaty dlhodobo v zahraničí, existuje možnosť vyriešiť tento problém elektronicky, alebo je nutné, aby sa vrátil do krajiny, kde sa chata bude prenajímať? Ďakujem. Z.

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

(odpoveď odoslaná: 20.04.2023)

Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že v každom prípade budete potrebovať písomné splnomocnenie od vlastníka nehnuteľnosti, aby ste túto mohli prenajímať v jeho mene. Písomné splnomocnenie je samozrejmosťou a najlepšie s úradne overeným podpisom vlastníka nehnuteľnosti ako prenajímateľa. Najlepšie by bolo dohodnúť písomne aj to, aká odmena bude pre Vás z uhradeného nájmu a za za služby spojené s tým, že nájom nehnuteľnosti budete zabezpečovať Vy. Nutnosť návštevy na Slovensku  preto nie je nutná, pošta funguje.

Odporúčam ako veci splnomocnenia, tak aj vo veci spísania nájomných zmlúv kontaktovať advokáta.

 


4,9 (4 969)
Všetky recenzie

Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)

Dobrý deň, plánujem prenajať jeden malý byt, ktorý je v mojom vlastníctve. Ako kandidátky na podnájom sa u mňa ohlásili dve sestry. Jedna z nich pracuje ako upratovačka, druhá je jej sestra, ktorá je telesne postihnutá a používa vozíček. Je pod starostlivosťou svojej sestry. Rád by som im pomohol, ale po porade s rodinou som bol varovaný. Bolo mi povedané, že pozor, môžem byť povinný sa nakoniec starať o túto telesne postihnutú osobu. Nemôžem ju poprosiť, aby uvoľnila môj byt, budem musieť jej zaobstarať opateru alebo náhradné bývanie, možno aj oboje. Dostal som studenú sprchu. Samotný som dôchodca a určite budem niekedy potrebovať starostlivosť a pomoc. Prosím, ako je to s bodom "podnájomník s telesným postihnutím ako chránená osoba"? Je to skutočne tak, že keď mám raz telesne postihnutú osobu v podnájme, už sa jej "nezbavím"? Budem musieť sa o ňu starať? S pozdravom, Peter.

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

(odpoveď odoslaná: 12.04.2022)

Dobrý deň, aj keby ste zmluvu o nájme uzatvorili, žiadny zákon ani podpísaná zmluva o nájme vás nemôže zaviazať, aby ste sa o nájomcu - invalida postarali osobne. Zabezpečenie bytovej náhrady v prípade ukončenia nájmu nie je vylúčené, hlavne v prípade, ak by zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka.

Zmluvu o nájme odporúčam uzatvoriť jedine podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu s platením peňažnej zábezpeky vopred minimálne vo výške podľa ust. § 5 cit. zákona - trojnásobok nájmu a úhrad spojených s užívaním bytu.

Zmluvu si nechajte skontrolovať advokátovi.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

 


Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)

Dobrý deň, chcel by som Vás poprosiť o právnu radu ohľadom platenia alikvotnej čiastky za energie v nájme. Od 1.1.2020 do 31.3.2021 sme boli v nájme, kde sme mesačne platili sumu 550 eur. V zmluve nebola táto čiastka rozdelená na nájom a energie. Po ročnom vyúčtovaní nám prišiel nedoplatok za rok 2020, avšak majiteľ požaduje zaplatiť aj alikvotnú časť za obdobie 1.1.2021 - 31.3.2021. Má majiteľ právo požadovať po nás alikvotnú čiastku (nedoplatok za rok / 12 * 3)? V zmluve sa nič ohľadom alikvotnej čiastky nepíše. Ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

(odpoveď odoslaná: 01.06.2021)

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že v byte, v ktorom ste boli v nájme už nebývate k 31.3.2021. Zmluva o nájme bola koncipovaná tak, že nájom a za služby spojené s užívaním bytu.

Zmluva o nájme mohla byť vyhotovená podľa ust. Obč. zákonníka, kde podľa § 686 platí :

"(1) Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica."
 
Ak bola zmluva uzatvorená podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, potom platí ust. § 3 o tom, že nájomná zmluva musí obsahovať najmä /okrem iných náležitostí/ určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
 
Z uvedených zák. ustanovení vyplýva, že povinnou náležitosťou zmluvy o nájme je, aby v tejto bolo rozlíšené nájomné v € a výška úhrad spojených s užívaním bytu  /voda, elektrina, plyn, kúrenie a pod/ tiež samostatne v €. Pokiaľ zmluva neobsahuje takéto rozdelenie nájmu a úhrad spojených s užívaním bytu je v zmysle ust. Obč. zákonníka neplatná.
V otázke uvádzate, že prenajímateľ žiada uhradiť nedoplatok 500 € za rok 2020 a alikv. časť za rok 2021, ku ktorému obdobiu  r. 2021 uvádzame, že prenajímateľ nemôže mať žiadny doklad o tom, aký je nedoplatok za rok 2021, lebo vyúčtovanie za rok 2021 obdrží až v roku 2022. To je len naša poznámka.
Z otázky vyplýva, že prenajímateľ žiada uhradiť 500 €, pričom v zmluve o nájme neboli rozdelené platby na nájom a za služby spojené s užívaním bytu. Keďže vo Vašom prípade nie je možné určiť, v akej časti z 500 € ste platili nájom a v akej za služby spojené s užívaním bytu, prenajímateľ nemôže od Vás vymáhať nedoplatok, lebo zmluva je v tejto časti neplatná.
 
Záver : Nič neuhradzujte.
V prípade problémov kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.

Trápi vás "Zmluva o nájme a preplatok" a chcete pomôcť?

Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)

Dobrý deň, chcel by som sa opýtať na radu ohľadom nedoplatku za elektrickú energiu za špecifické podmienky. V zmluve je uvedená výška zálohy za elektrickú energiu v hodnote XY eur, ale po roku nájmu, teda po ročnom vyúčtovaní, sme zistili, že výška preddavkov, ktoré platil majiteľ bytu, bola už v čase nášho podpisu zmluvy približne 2,5-krát vyššia. Takže výška zálohy v zmluve bola klamlivá. Okrem toho vznikol nedoplatok, ktorý bol dvojnásobne vyšší ako suma, ktorú platil majiteľ. To pre nás znamená päťnásobné zvýšenie. Takže okrem toho, že od nás majiteľ žiada platbu za nedoplatok, žiada od nás tiež rozdiel medzi sumou uvedenou v zmluve a reálnou sumou preddavkov. K tomu všetkému je v zmluve jasne uvedené, že položky ako odvoz odpadu, fond opráv, kúrenie a podobne sú pokryté čiastkou XYZ, čo však nie je pravda, keďže kúrenie je elektrické a preto sa pripočítava k spotrebe elektrickej energie. Na žiadosť nám majiteľka okrem zúčtovania poslala aj dokument, kde sú vyššie spomenuté položky jasne rozpísané a obsahujú aj položku "Plynové kúrenie" v hodnote 0 eur, čo znamená, že sme boli v zmluve opäť oklamaní. Neistím, ako ďalej postupovať.

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

(odpoveď odoslaná: 26.03.2021)

Dobrý deň, z otázky usudzujeme, že sa pýtate na zmluvu o nájme bytu, ktorú ste uzatvorili podľa ust. Obč. zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu.
Podľa ust. § 686 Obč. zákonníka platí, že nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Podľa ust. § 3 ods. 3 písm. c) zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že zmluva o nájme musí okrem iných obsahovať určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,

Rovnako podľa  § 3 ods. 3 cit. zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti o príslušného správcu dane (daňový úrad) preukázať.

T.j. V prípade oboch zmlúv zmluva musí obsahovať osobitne výšku nájomného a osobitne výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Podstatné vo Vašom prípade je to, či pri prevzatí bytu bol spísaný stav jednotlivých múdií /voda, elektrina/ a na základe toho je potrebné posúdiť platenie preddavkov z Vašej strany a vyúčtovanie nedoplatku za ober. el. energie. Na strane prenajímateľa nie je právny nárok, aby ste uhradili ako nedoplatok podľa vyúčtovania, tak aj doplatili rozdiel medzi Vami platenými zálohami a vyúčtovaním.

Odporúčame vo veci nechať si skontrolovať zmluvu o nájme bytu a túto prípadne zmeniť v súlade s ust. § 40 ods. 2 Obč. zákonníka dodatkom k zmluve, kde bude problematika záloh a ich vyúčtovania upravená.

 


Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)

Aký je výklad pojmu "vrátenie bytu v pôvodnom stave" s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie? Nájomca odovzdáva byt po 8 rokoch - drevené parkety sú poškriabané, koberce zničené (jeden z nich som menila pred dvoma rokmi), drevený stôl je plesnivý, drevená polica je špinavá a nedá sa vyčistiť. Ako postupovať? Na základe čoho môžem určiť zníženie sumy na vrátenie zábezpeky?

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

(odpoveď odoslaná: 17.08.2020)

Dobrý deň,
z otázky predpokladáme, že zmluva o nájme bola uzatvorená podľa ust. Obč. zákonníka. Podľa ust. § 682 Obč. zákonníka platí :

"Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie."


Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že nájomca je povinný vrátiť byt v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania, a ak sa spôsob výslovne nedohodol, v stave v akom ju prevzal, avšak s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.
K tomu citujeme z rozsudku KS Trnava, sp. zn. 23Co/261/2015 :

"Stav veci pri prevzatí by mal v konkrétnom prípade vyplývať z nájomnej zmluvy. Zvyčajne je pri prevzatí bytu nájomcom na začiatku zmluvného vzťahu vyhotovovaný preberací protokol. Porovnaním opisu bytu v preberacom protokole vyhotovenom na začiatku vzťahu a následne na konci vzťahu možno hodnotiť, či byt bol vrátený v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu. V prípade, ak z protokolu, ktorý je vyhotovený pri vrátení bytu nezodpovedá stavu bytu pri jeho preberaní, môže sa prenajímateľ domáhať náhrady škody (nemá právo domáhať sa uvedenia predmetu nájmu do stanoveného stavu a tiež nemôže odmietnuť prevziať byt od nájomcu). ..... Keďže žalovaná neodovzdala prenajatý byt žalobcovi v zhoršenom stave, ktorý nezodpovedal bežnému opotrebeniu veci, nemá ani žalobca nárok na náhradu škody, ktorú si uplatnil v sume 1.575,11 eura s príslušenstvom."


Citovaný rozsudok a jeho odôvodnenie je jasné a nepotrebuje podrobnejší výklad.

Nevrátenie bytu v pôvodnom stave nie je dôvodom, aby prenajímateľ z uvedeného dôvodu byt po skončení nájmu neprevzal.
Sme názoru, že vzhľadom na okolnosť, že nájom trval až 8 rokov, čo je pri nájme pomerne dlhá doba, pri zohľadňovaní primeranosti opotrebenia vecí spojených s nájmom bytu treba brať do úvahy aj dobu nájmu bytu. Ako určiť cenu nad rozsah primeraného opotrebenia ? 

Uvádzame len náš názor : polička - cena laku, parkety - maximálne ich vyčistenie, teda nie brúsenie a lakovanie profes. firmou, koberec - v závislosti od veku koberca max. jeho domáce vyčistenie, kuch. stôl -domáce vyčistenie, teda sme názoru, že nemôžete žiadať náhradu od nájomcu v rozsahu až do výšky ceny nových vecí resp. ceny uvedených vecí na začiatku nájmu, keďže nájomca, ak sa v zmluve výslovne nedohodlo inakšie, má vrátiť vec s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, teda nie v stave, v akom byt a jeho zariadenie prevzal (viď slovné spojenie v zák. ustanovení "s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie" § 682).

Odporúčame vec riešiť dohodou.


V tejto právne poradni odpovedajú:

JUDr. Milan Ficek

JUDr. Barbora Ficek

JUDr. Boris Gál



Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)

Dobrý deň, chcem sa poradiť o tom, ako mám ďalej postupovať. Býval som v nájomnom byte, kde som mal psíka so súhlasom majiteľa. Psík spôsobil škodu na byte. Po odsťahovaní mi majiteľ bytu vyúčtoval škodu na sumu 2400 eur bez podkladov a faktúr. Začal ma vyhrážať sa, že to predloží na súd. Moja odpoveď bola pokojná, pretože nemám pocit, že škoda je tak vysoká. V priebehu niekoľkých hodín pridal na Facebook príspevok, v ktorom použil moje osobné fotky a fotky mojej priateľky. Hneď ráno som mu zavolal a požiadal som ho, aby príspevok stiahol. Jeho odpoveď bola, že to urobí až potom, keď mu pošlem 1300 eur. Hneď som poslal len 1000 eur, pretože viac som nemal. Hneď ako mu peniaze dorazili, príspevok stiahol a poslal mi nasledujúcu správu: "Príspevok je odstránený, peniaze prišli, ďalej platí všetko ostatné, ako som písal v poslednej správe. Ak zvyšok peňazí nedostanem do 10.8.2020, príspevok obnovím a postúpim vec na súd." Prosím, poraďte mi, ako mám ďalej postupovať v tejto veci. Ďakujem.

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

(odpoveď odoslaná: 08.07.2020)

Dobrý deň,
základom vo Vami uvedenom prípade je to, či máte spísanú riadnu zmluvu o nájme bytu, preberací protokol o stave bytu pri jeho prevzatí do nájmu, ako aj spísanie stavu bytu pri ukončení nájmu bytu.
Podľa ust. § 693 Obč. zákonníka platí :
 "Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak sa tak nestane, má prenajímateľ právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu."


Ak ste mali spísanú zmluvu podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, platí rovnako vyššie uvedené - zápisnice o stave bytu.
Podľa ust. § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu ; tiež platí :

"Peňažná zábezpeka
(1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
(2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
(3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak."

Poznamenávame, že ak zmluva o nájme bytu bola spísaná podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľ bol povinný Vám preukázať splnenie registračnej povinnosti u správcu dane (daňový úrad).
Podľa ust. zákona o dani z príjmov platí, že prenajímateľ je povinný sa registrovať u prísl. správcu dane ako prenajímateľ nehnuteľnosti, má si teda splniť registračnú povinnosť.
Ak ste nemali spísané žiadne zápisnice na začiatku a ani pri ukončení nájmu bytu, bude na dokazovaní, či a v akej výške ste škodu na byte spôsobili, čo Vám musí preukázať prenajímateľ. Ak Vás prenajímateľ kontaktoval, zrejme len formou SMS, s požiadavkou na náhradu škody, sme názoru, že pokiaľ neboli pripojené žiadne doklady a Vy samotný nárok a aj jeho výšku spochybňujete, potom ste nemali uhradiť 1000 €. Predpokladáme však, že máte aspoň doklad o úhrade cestou banky.

Nevieme o akú fotky ide, ale v tomto prípade došlo minimálne k porušeniu ust. § 12 Obč. zákonníka :

"Písomnosti osobnej povahy, podobizne, obrazové snímky a obrazové a zvukové záznamy týkajúce sa fyzickej osoby alebo jej prejavov osobnej povahy sa smú vyhotoviť alebo použiť len s jej privolením."


Odporúčame ďalšiu sumu neuhradzovať a kontaktovať advokáta za účelom vyporiadania nárokov, tak aj prípadné vrátenie sumy 1000 € resp. jej časti, ktorá nezodpovedá Vami spôsobenej škode, vrátane riešenia obrazových snímok.
Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.


Trápi vás "Zmluva o nájme a preplatok" a chcete pomôcť?

Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)

Dobrý deň, som nájomníčka bytu a rada by som sa poradila ohľadom preplatkov za energie. Celkový ročný preplatok, ktorý nám bol vrátený, bol vo výške 531 eur, avšak náš prenajímateľ nie je ochotný nám ho poslať na účet v plnej výške. Tvrdí, že tam je iba preplatok 123 eur, a to preto, lebo vraj neposielal platby za energie, ale posielal vyššie platby a zabudol zmeniť príkaz v banke. Toto však nie je v súlade s našimi skúsenosťami, keďže počas roka sme boli preč na dva mesiace, vrátane zimy. Počas predchádzajúcich rokov sme mali tiež preplatky vo výške približne 450 eur a nikdy nebol žiaden problém. Platíme vždy v dohodnutom termíne a sme nájomníkmi tohto jednoizbového bytu už sedem rokov, pričom naše nájomné je približne 130 eur. Na druhý účet mu zvlášť posielame 30 eur za to, že nám byt prenajal, čo ale v zmluve nie je uvedené. V minulom roku som si porovnala vo vyúčtovaní zálohy a tie činili 411 eur, pričom boli preplatky 482 eur. Tento rok sú zálohy 435 eur a preplatok 531 eur. Mám teda právo dostať plnú sumu preplatku? Má prenajímateľ právo sa brániť výrazmi ako "zabudol zmeniť príkaz v banke", ak som o tom nebola vôbec informovaná? Hovoril, že nám prináša príkazy z banky, ale bola som informovaná, že má v banke veľmi dobrú známu a nebol by problém čokoľvek pozmeniť. Veľmi pekne ďakujem za odpoveď.

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

(odpoveď odoslaná: 12.07.2019)

Dobrý deň, 
v otázke uvádzate, že byt máte v nájme už 7 rokov, teda odpočet médií ich dodávateľom bol realizovaný v čase, keď ste boli nájomcom v minulom roku.
Základnou otázkou je akú sumu ste Vy platili za nájom a za služby spojené s užívaním bytu; konkrétne ohľadom el. energie porovnať Vaše zálohové platby na účet prenajímateľa, zálohové platby platené prenajímateľom priamo dodávateľov médií, teda rozdiel medzi Vašimi zálohovými platbami a vyúčtovaní, ktoré doručil dodávateľ energií.

V skutočnosti platby za energie, ktoré realizoval prenajímateľ na účet dodávateľa mohli byť vyššie než Vaše a preto je takýto preplatok. 

V otázke uvádzate, že ste za rok zaplatili 435 €, t.j. mesačne je to 36,25 €; preplatok vo výške 531 € Vám patriť nemôže v celosti, ale iba jeho pomerná časť, lebo za rok ste zálohovo uhradili 435 € a spotreba el. energie určite bola, teda Vám patriaci preplatok musí byť zákonite nižší ako 435 €.

Ak je preplatok 531€, potom zálohové platby platené prenajímateľom museli byť viac ako 44,25 € a viac, prípadne jedno vyúčtovanie sa týka dvoch bytov prípadne aj záhrady, kde má tiež dodávku el. energie. Alternatívy sú rôzne, preto je výška preplatku až 531 €. 

Odporúčame Vám, aby ste prenajímateľa požiadali o predloženie vyúčtovania od dodávateľa energií a urobte prepočet Vám patriaceho preplatku, ale bez toho, aby ste videli vyúčtovanie od dodávateľa energií sa to urobiť nedá.

 

 

 


Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)

Dobrý deň, potrebujem od vás radu. Pred týždňom som sa presťahoval po dohode s pani, ktorá vlastní byt, keďže ho chcela mať pre seba. Nastal však problém, keď v byte našla množstvo "škôd", ktoré som ja nespôsobil. Tieto škody tam už boli aj predtým. Bohužiaľ, nenapadlo ma fotografovať ich pri sťahovaní. Áno, jednalo sa o veci ako ohnutá kuchynská doska od vody a malé škvrny na podlahe. Už som pani nechal 80 eur zálohu, no teraz ma vydiera. Hovorí, že ma nenechá podpísať ukončenie zmluvy a ak jej nepošlem ďalších 80 eur do týždňa, chce ma dať na súd a súdiť sa o 400 eur za opravu bytu. Som študent a nemám toľko peňazí. Pravdu povediac, je mi z toho zle. Zdá sa mi, že ma núti platiť za niečo, čo som nespôsobil. Môžete mi prosím poradiť? Mám to nechať dôjsť na súd, alebo jej radšej poslať peniaze? Ďakujem vopred za pomoc.

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

(odpoveď odoslaná: 07.02.2019)

Dobrý deň, na Vašu otázku predkladám odpoveď :
1./ Z otázky usudzujem, že prenajatý byt ste už fakticky pred týždňom už odovzdali, len Vám chýba o uvedenej skutočnosti písomný doklad, a prenajímateľka teraz  požaduje úhradu ďalšej sumy 80 € titulom náhrady škody, pričom ste jej už uhradili sumu 80 €, o čom zrejme nemáte žiadny doklad od prenajímateľky/.
2./ Neviem či zmluvu o nájme  máte uzatvorenú písomne, či táto bola uzatvorená podľa ust. Občianskeho zákona alebo podľa ust. Zákona o krátkodobom nájme bytu, či ste prenajímateľke zaplatili depozit, a či pri prevzatí bytu bol spísaný jeho stav, či nájomné a úhradu za služby spojené s užívaním bytu hradili v hotovosti na príjmový pokladničný doklad alebo prevodom cez účet v banke, či bol spísaný stav médií pri prevzatí bytu /voda, elektrina, plyn/.
3./ Len poznamenávam, že prenajímateĺka je povinná v súlade s ust. zákona o dani z príjmov registrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako prenajímateľ nehnuteľnosti; v prípade, že Vaša zmluva o nájme bola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, bola prednajímateľka povinná Vám okolnosť splnenia povinnosti registrácie aj preukázať.
4./ Podľa ust. § 685 Obč. zákonníka platí :
"Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone."

Podľa § 5 zákona o krátkodobom nájme bytu "zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. 
Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1./=neuhradené nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu/.

5./ V súčasnosti ste už zrejme na inom mieste v nájme alebo na internáte na základe písomnej zmluvy. 
Požiadavka zo strany prenajímateľky voči Vám na úhradu ďalších 80 € bola zrejme vznesená len ústne. 
Pokiaľ je to tak a prenajímnateľka sa bude ústne dožadovať zaplatenia ďalšej sumy 80€, požiadajte ju, aby ste mohli byt prezrieť, kedy si odfotíte ňou tvrdenú spôsobenú škodu,  odpíšte si tiež stav médií /voda, elektrina, plyn/ a následne pokiaľ požiadavka prenajímateĺky bude vznesená písomne, sa vyjadrite.

Na ústne výzvy k úhrade 80 €, resp. ústne vyhrážky o žalobe na 400 €titulom náhrady škody nie je treba reagovať písomnou formou.
Pokiaľ  ste škodu nespôsobili, resp. táto je spôsobená únavou materiálu resp. vyplýva z obvyklého opotrebenia veci, som názoru, že nie ste škodu povinný uhradiť. 
Z ust. § 682 Obč. zákonníka vyplýva (citujem) :
"Ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci; ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. 

Dajte nám vedieť ako ste dopadli.


Podotázka: Zmluva o nájme a preplatok (Občianske právo)

Dobrý večer, mám taký problém. Spolu s priateľom bývame v prenájme, kde máme nastavenú zmluvu na jeden rok, teda na dobu určitú, a po roku sa obnovuje. Momentálne už v byte žijeme druhý rok. Táto zmluva je však jednostranne výhodná s podmienkou, že ak ukončíme nájom pred uplynutím doby nájmu, čo je obdobie jedného roka, prepadne nám depozit vo výške 1000 eur. Nečakane sme dostali ponuku na podnikový byt a už o mesiac sa tam máme sťahovať. Nevieme, ako postupovať, keďže potrebujeme tento depozit. V zmluve tiež stojí, že prenajímateľka je povinná nám dávať vyúčtovanie za elektrickú energiu, ktoré platíme nad rámec nájomného vo výške 35 eur mesačne. Zatiaľ nám však počas takmer dvoch rokov takéto vyúčtovanie nedala. Mohli by ste nám, prosím, poradiť, ako postupovať, aby sme dosiahli vrátenie zábezpeky? Snažíme sa tiež nájsť náhradu, teda nového nájomcu, ktorý by v prenájme pokračoval namiesto nás. Rádi by sme dostali nejakú radu, ktorá by nám pomohla v tejto situácii.

Odpoveď: Zmluva o nájme a preplatok

(odpoveď odoslaná: 06.04.2016)

Dobrý deň, v prvom rade považujem za dôležité upozorniť, že pri nájme bytu sa neuplatňuje zákonné ustanovenie týkajúce sa automatického predlžovania nájomnej zmluvy, ak nedošlo k vypovedaniu. Tzn. že ak ste po uplynutí prvého roka nájmu nezavreli dodatok k nájomnej zmluve, ktorý by predlžoval účinnosť zmluvy, mám za to, že v súčasnosti je nájomná zmluva medzi vami neplatná. Vo vzťahu k výpovedi zmluvy potrebné uviesť, že Občiansky zákonník upravuje výpovedné dôvody iba pre prenajímateľa. Z toho je možné vyvodiť, že nájomca môže nájomnú zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu alebo aj bez uvedenia dôvodu. Čo sa týka zábezpeky (depozitu), v zmysle konštantnej judikatúry nie je možné výkon práva sankcionovať. Vo Vašom prípade by výkon práva (vypovedať zmluvy) bol sankcionovaný prepadnutím zábezpeky. Toto však v zmysle judikatúry nie je možné a zábezpeku by Vám prenajímateľka musela vrátiť. Problém je v tom, že zábezpekou disponuje ona, ak od zmluvy odstúpite, s veľkou pravdepodobnosťou Vám zábezpeku nebude chcieť vrátiť a bude tvrdiť, že na ňu má právo. Preto je vysoko pravdepodobné, že o vrátenie zábezpeky sa budete musieť súdiť. Rovnako otázne je, či by prenajímateľka akceptovala iného nájomcu v byte, vzhľadom na to, že s novým nájomcom by musela uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a Vy by ste museli tak či tak pôvodnú nájomnú zmluvu ukončiť buď dohodou alebo výpoveďou.



V prípade doplňujúcej otázky vyplňte formulár nižšie:


Trápi vás "Zmluva o nájme a preplatok" a chcete pomôcť?



Príbuzné otázky v PRÁVNICKEJ PORADNI:



najpravo.sk | epravo.sk | pravnelisty.sk
4,9 (4.969)
Všetky recenzie
Chatbot
Dobrý deň,
volám sa Lexana a som virtuálna asistentka. Nižšie vyberte, s čím chcete pomôcť.