Vzťahy vyplývajúce z kúpnych zmlúv patria medzi najčastejšie sa vyskytujúce občianskoprávne vzťahy. Kúpne zmluvy (najmä pri hnuteľných veciach) sa uzatvárajú bežne často bez uvedomenia si ich právneho významu a práv a povinností, ktoré z nich vyplývajú pre obidve zmluvné strany.
Kúpna zmluva vzniká zhodným prejavom vôle (dosiahnutím konsenzu) medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy (predávajúcim a kupujúcim), teda akceptácia návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Týmito sú: predmet kúpy a kúpna cena. Predmet kúpy, ako aj kúpna cena sú teda podstatnými náležitosťami každej kúpnej zmluvy. Ak by zmluva neobsahovala čo i len jednu z týchto náležitostí, nešlo by o kúpnu zmluvu.
Kúpna zmluva je zásadne zmluvou neformálnou, teda možno ju uzavrieť písomne, ústne i konkludentne. V určitých prípadoch sa ale na platnosť kúpnej zmluvy vyžaduje písomná forma (v prípade nedodržania predpísanej písomnej formy v týchto prípadoch by bola kúpna zmluva absolútne neplatná). Písomná forma kúpnej zmluvy sa vyžaduje ak je predmetom zmluvy nehnuteľnosť, ak to vyžaduje osobitný zákon alebo ak sa na písomnej forme dohodli účastníci zmluvy.
Predmetom kúpy môžu byť veci určené jednotlivo alebo podľa druhu, vec určená úhrnom „ako stojí a leží“ (bez presného určenia počtu, váhy, akosti a pod.), vec hromadná (napr. knižnica ako súbor kníh, stádo oviec a pod.), vec celá alebo spoluvlastnícky podiel k nej, byt alebo nebytový priestor, prírodné sily, ak sú ovládateľné a slúžia potrebe ľudí (elektrina, plyn, voda a pod.), iné práva alebo iné majetkové hodnoty, pokiaľ to ich povaha pripúšťa a pod. Rovnako čo sa týka tejto podstatnej náležitosti kúpnej zmluvy možno uviesť, že vec, ako predmet kúpy, nemusí ešte v čase uzavretia kúpnej zmluvy existovať.
Ako sme už uviedli vyššie, druhou podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je dohoda o cene. Kúpna cena je úhrada za predmet kúpy určená v peniazoch. Stanovenie výšky kúpnej ceny závisí od dohody zmluvných strán, ktoré sú však sčasti limitované tým, že podľa Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) musí byť dojednaná kúpna cena v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, konkrétne zákonom o cenách, ktorý v stanovených prípadoch zakazuje dojednať neprimeranú cenu.
V nasledujúcej časti uvedieme, čo by mala (resp. v niektorých prípadoch čo musí obsahovať) písomná kúpna zmluva:
- označenie zmluvy s uvedením, či sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka (k tomuto viac v odpovedi na otázku č. 6)
- označenie zmluvných strán – kupujúceho a predávajúceho – fyzická osoba by mala byť označená menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom, miestom trvalého pobytu; právnická osoba sa označuje názvom, sídlom a identifikačným číslom (ak ho má pridelené)
- predmet kúpy – je jednou zo základných náležitostí kúpnej zmluvy, predmet kúpnej zmluvy je potrebné vymedziť tak, aby z tohto článku kúpnej zmluvy bolo možné jednoznačne určiť, čo je predmetom kúpnej zmluvy, musí byť teda definovaný tak, aby bol nezameniteľný
o ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, musí byť vymedzená: katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza, rovnako musí byť v kúpnej zmluve vymedzená aj veľkosť (spolu)vlastníckeho podielu k celku;
o ak ide o pozemok tak musí obsahovať aj parcelné číslo s vyznačením registra parciel, v ktorom je parcela evidovaná, druh pozemku, výmeru pozemku;
o ak ide o stavbu musí obsahovať aj súpisné číslo stavby, číslo parcely, na ktorom je stavba postavená,
o ak ide o byt tak predmet kúpnej zmluvy musí byť vymedzený aj číslom bytu alebo nebytového priestoru, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, príp. priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla, na ktorom je bytový dom postavený
- predmet zmluvy – predmetom kúpnej zmluvy je predaj (odovzdanie) predmetu kúpnej zmluvy predávajúcim kupujúcemu, za podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve a kúpa (prevzatie) predmetu kúpy kupujúcim od predávajúceho za podmienok dohodnutých v kúpnej zmluvy, medzi ktorými musí byť povinnosť kupujúceho zaplatiť za prevod vlastníckeho práva k predmetu kúpy v zmluve dohodnutú kúpnu cenu; v prípade, ak je viac kupujúcich alebo predávajúcich, tak sa v tomto bode uvádza aj veľkosť spoluvlastníckych podielov k predmete kúpy, ktoré predávajúci predávajú, resp. kupujúci kupujú, rovnako sa tu uvádza, ak sú kupujúci alebo predávajúci manželmi, že sa predmet kúpy nadobúda alebo predáva z bezpodielového spoluvlastníctva manželov a pod.
- prehlásenia zmluvných strán – nejde už o podstatnú náležitosť kúpnej zmluvy, napriek tomu sa však v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán v kúpnej zmluvy často takéto články vyskytujú, ich predmetom sú napríklad vyhlásenia predávajúceho o tom, že predmet kúpy nie je zaťažený žiadnymi záložnými právami, právami tretích osôb ako sú práva nájmu a pod., ani inými obmedzeniami, že môže s predmetom kúpy voľne disponovať, že predmet kúpy nemá vady, na ktoré by musel kupujúceho osobitne upozorniť, resp. ak má vady, tak sa v tomto článku uvedie, aké konkrétne vady predmet kúpy má, rovnako je vhodné vyhlásenie predávajúceho o tom, že až do času nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim predávajúci nezaťaží predmet kúpy a pod.; kupujúci zasa môže vyhlásiť, že sa s predmetom kúpy pred kúpou riadne oboznámil, príp. že vykonal jeho obhliadku, a na základe týchto úkonov je mu dobre známy stav predmetu kúpy a že v tomto stave predmet kúpy kupuje; zmluvné strany spravidla sankcionujú nepravdivosť týchto vyhlásení vznikom práva na odstúpenie od zmluvy poškodenou zmluvnou stranou
- popis predmetu kúpy – rovnako ani toto nie je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy, avšak v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán je vhodné uviesť v tomto článku kúpnej zmluvy popis predmetu kúpy, napr. v prípade hnuteľných vecí, ale aj nehnuteľných vecí možno odporučiť, čo možno najviac opísať stav predmetu kúpy, pričom je vhodné zamerať sa napr. na to, či sa predáva vec nová alebo opotrebovaná, ako veľmi opotrebovaná, aké má vady a pod.
o okrem toho, ak je predmetom kúpy byt alebo nebytový priestor, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ustanovuje osobitné náležitosti na popis predmetu kúpy v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, a to tak, že v týchto prípadoch musí zmluva obsahovať: určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, resp. nebytového priestoru, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve domu, na pozemku zastavanom bytovým domom a na priľahlom pozemku, určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, úpravu práv k pozemku zastavanom bytovým domom a k priľahlému pozemku, opísanie technického stavu bytu, resp. nebytového priestoru a vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy
- kúpna cena a platobné podmienky – kúpna cena je jednou z dvoch podstatných náležitostí, ktoré musí obsahovať každá kúpna zmluva; kúpna cena musí byť, ako je uvedené už vyššie v súlade so zákonom o cenách, ktorý ustanovuje podmienky, v ktorých nie je možné dohodnúť neprimeranú cenu; okrem samotného stanovenia výšky kúpnej ceny spravidla býva predmetom tohto článku aj stanovenie platobných podmienok – zmluvné strany sa totiž môžu dohodnúť napríklad na tom, že kúpna cena bude splatená vo viacerých častiach (napr. časť v hotovosti pri podpise kúpnej zmluvy, časť z hypotéky, časť prevodom z účtu z vlastných prostriedkov a pod.), pričom sa zmluvné strany dohodnú aj na konkrétnych podmienkach splatnosti tej ktorej časti kúpnej ceny; tento článok je jeden z najdôležitejších v celej kúpnej zmluve a z tohto dôvodu je potrebné venovať mu pri koncipovaní kúpnej zmluvy náležitú pozornosť
- ďalšie dojednania – v tomto článku si zmluvné strany môžu dohodnúť úpravu rôznych aspektov súvisiacich s kúpou predmetu kúpy; v tomto článku môžu byť napríklad detailne definované podmienky odovzdania predmetu kúpy (obzvlášť v prípadoch, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť), v prípade, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, bude spravidla v tomto článku obsiahnutá úprava podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (spočívajúca v dohode na tom, kto podá návrh na vklad, kto zaplatí správne poplatky spojené s vkladom vlastníckeho práva), rovnako sa zmluvné strany môžu v tomto článku dohodnúť napríklad na tom, kto bude uhrádzať náklady spojené s predmetom kúpy až do jej odovzdania kupujúcemu, resp. do nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim a pod.
- záverečné ustanovenia – ide o posledný článok kúpnej zmluvy, ktorý obsahuje štandardné formulácie o tom, akým zákonom sa riadia právne vzťahy výslovne v kúpnej zmluve neupravené, okrem toho obsahuje úpravu postupu prijímania zmien a doplnkov k zmluve, ustanovenia o počte originálov vyhotovení kúpnej zmluvy a pod.
- dátum a miesto podpisu kúpnej zmluvy
- podpisy zmluvných strán.
Autor
JUDr. Milan Ficek, advokát
