Dobrý deň,
z otázky usudzujeme, že ste buď výlučným vlastníkom nehnuteľnosti alebo jej podielovým spoluvlastníkom. Uvádzame, že v zmysle ust. § 46 Občianskeho zákonníka zmluva ohľadom predaja nehnuteľnosti musí byť povinne zo zákona písomná. Takže ústna dohoda ohladom predaja nehnuteľnosti rovná sa žiadna dohoda.

Citujeme ust. § 46 Občianskeho zákonníka :

Otázkou je kto užíva dom výlučne.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta a to buď na vypratanie nehnuteľnosti Vašim bratom alebo na podanie žaloby na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Môžete vo veci kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,

zistiť, či ide o blízku osobu, môžete viacerými spôsobmi. Najprv môžete vyhľadať informácie v katastri nehnuteľností, kde sú zaznamenané všetky prevody vlastníckych práv. Aj keď kataster nezobrazí priamo rodinné vzťahy, meno môže napovedať, či ide o známu osobu. 

Súčasne môžete požiadať predchádzajúceho vlastníka, aby vám poskytol informácie, na koho prešiel jeho podiel a či bol poskytnutý iným spoluvlastníkom na odkup prostredníctvom predkupného práva.

Ak po zistení máte podozrenie, že bolo porušené vaše predkupné právo, môžete sa domáhať nárokov z predkupného práva:

a) domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu (§ 40a). Prípadná žaloba oprávnenej osoby v takomto prípade smeruje voči všetkým účastníkom prevodnej zmluvy. Treba ju podať najneskôr do uplynutia trojročnej premlčacej doby (§ 101), ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy o prevode podielu medzi zaviazanou osobou a nadobúdateľom podielu;
 
b) domáhať sa voči nadobúdateľovi (tretej osobe), aby vám predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od zaviazanej osoby. Ak tak nadobúdateľ podielu neurobí dobrovoľne, máte právo domáhať sa na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 OSP). Aj v tomto prípade to treba urobiť vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe (§ 101), ktorá začína plynúť od okamihu prevodného aktu medzi zaviazanou osobou a žaloba musí smerovať voči nadobúdateľovi ako pasívne legitimovanej osobe, a nie voči bývalému spoluvlastníkovi.

Je dôležité konať rýchlo, pretože, ako som uviedol, nároky z predkupného práva sa premlčujú v trojročnej lehote od momentu, kedy došlo k uzatvoreniu prevodovej zmluvy. 

Dobrý deň,
zákon pozná tzv. žalobu o určení právnej skutočnosti (teda či je zmluva platná alebo nie), avšak jednou z podmienok tejto žaloby je to, že podanie takejto žaloby musí vyplývať z osobitného predpisu, čo v danom prípade nepredpokladám. Druhou možnosťou by bolo napadnúť vlastnícke právo cez žalobu o určení či tu právo je alebo nie je, avšak daná osoba by musela preukázať, prečo má na danom určení vlastníckeho práva naliehavý právny záujem, inak by bola žaloba zamietnutá. Ak ide o tretiu osobu, ktorá s predmetným právnym úkonom, teda kúpnou zmluvou nemá nič spoločné, tak potom Vašu zmluvu v zásade napadnúť nemôže. Situácia by bola iná napríklad vtedy, ak by vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti mal aj niekto iný, a existoval by duplicitný stav, potom by daná osoba mohla podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Takže sa nemusíte obávať. Hocikto nemôže napadnúť zmluvu. Ak nebola zmluva uzatvorená pod nátlakom alebo v omyle, prípadne všetci boli spôsobilí na právne úkony, potom je zmluva platná. 

Dobrý deň, z položenej otázky predpokladáme, že v samotnej kúpnej zmluve ste sa dohodli na kúpnej cene a na jej vyplatení v určitom termíne, ktorý zo strany kupujúceho nebol splnený a teda kúpna cena vyplatená nebola.

V uvedenom prípade platí ust. § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka /citujeme/ :

Dobrý deň, pre platnosť právneho úkonu je nevyhnutné, aby boli splnené základné náležitosti, medziiným aj spôsobilosť na právne úkony zmluvných strán, a to v plnom rozsahu. Takouto sa rozumie, že predajca/kupujúci je v čase podpisu kúpnej zmluvy je schopný posúdiť svoje konanie a jeho následky. Takouto schopnosťou s veľkou pravdepodobnosťou nedisponuje človek, ktorý trpí halucináciami. Uvedené by však bolo nevyhnutné súdu preukázať, nakoľko v takomto prípade, ak by váš otec v čase podpisu kúpnej zmluvy nebol spôsobilý na právne úkony, má to za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. 

Preto by bolo skutočne namieste podať žalobu o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, v ktorej by bolo potrebné tvrdiť a súčasne preukázať (lekárskymi správami), že predávajúci (váš otec) nemal spôsobilosť uzavrieť predmetný právny úkon, dôsledkom čoho je tento neplatný a vlastnícke právo na kupujúceho nemohlo prejsť. Ak súd rozhodne v predmetnej veci rozsudku, ktorým určí, že zmluva je neplatná, kataster na jeho podklade vykoná spätný prevod nehnuteľnosti na vášho otca, a to formou záznamu.

Tiež ak mu nič nedala, tak to nemohla byť kúpna zmluva ale darovacia zmluva.

Určite to nenechatjte len tak. Ak by ste potrebovali so žalobou pomôcť, neváhajte sa na nás obrátiť. 

Dobrý deň,

napadnúť kúpnu zmluvu nie je jednoduché. Ak by to bratia chceli urobiť, museli by pred súdom ako žalobcovia preukázať dôvod, pre ktorý by mala byť kúpna zmluva neplatná. Čo by jediné mohlo prichádzať do úvahy by bolo napadnutie napr. z dôvodu nedostatku vôle predávajúceho, ak by táto bola vynútená násilím, alebo ak by zmluva bola uzavretá v tiesni, či za nápadne nevýhodných podmienok alebo ak by predávajúca alebo kupujúci neboli v čase podpisy zmluvu spôsobilí na právne úkony. Pripadne je v zmluve chyba. Toto by však musel preukázať žalobca. V opačnom prípade si neviem predstaviť ako by riadne uzavretú kúpnu zmluvu mohli vaši nevlastní bratia ako tretie osoby napadnúť. Ak by ste chceli, môžeme Vám zmluvu skontrolovať, či je napadnuteľná.

Dobrý deň, na vami položenú otázku uvádzame, že realitná kancelária nie je oprávnená poskytovať pôžičky pokiaľ uvedenp činnosť nemá uvedenú v živnostenskom oprávnení. Ak realitná kancelária posstupovala spôsobom, že podmienkou poskytnutia pôžičky bol prevod nehnuteľnosti na realitpú kanceláriu, je to v príkrom rozvode s ustanoveniami Obč. zákonníka  /citujeme/, predovšetkým ust. § 39a/  /citujeme/:

"Neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere."

Vzhľadom na závažnosť situácie bude potrebné resp. nevyhnutné urobiť právne kroky k navráteniu nehnuteľnsoti do vášho vlastníctva. Vo veci odporúčam obratom podať trestné oznámenie najlepšie spísané priamo na príslušnej prokuratúre, podať návrh na vydanie neodkladného opatrenia zákazu nakladania s nehnuteľnosťou v zmysle ust. § 324 a nasl. Civilného sporového poriadku, konanie realitnej kancelárie oznámiť bezodkladne Slovenskej obchodnej inšpekcii  a to podľa sídla realitnej kancelárie a kontaktovať advokáta. Nie je bezúspešné, aby ste vo veci kontaktovali aj komerčné média.

Dobrý deň,

podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy sú dohoda kupujúceho a predávajúceho o predmete plnenia a kúpnej cene za predmet prevodu. Nie je vylúčené, aby zmluvou došlo k prevodu len niektorých nehnuteľností evidovaných na rovnakom liste vlastníctva. Teda nemuselo dôjsť k prevodu domu a tiež pozemku, na ktorom sú evidované hospodárske budovy a garáž. Dôležité budú preto ustanovenia kúpnej zmluvy, konkrétne najmä čo bolo predmetom kúpnej zmluvy, aká bola dohoda o kúpnej cene, a aké dôsledky porušenia pre nesplnenie vzájomných povinností boli medzi zmluvnými stranami dohodnuté. Odporúčam najskôr nahliadnuť do kúpnej zmluvy a pozrieť sa, čo je predmetom prevodu, a či došlo k zaplateniu celej dohodnutej kúpnej ceny. Podľa súdnej praxe, aj keď v samotnej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť nie je uvedená možnosť odstúpenia od zmluvy, v zmysle ust. § 517 OZ ak kupujúci, ako dlžník, neuhradí kúpnu cenu ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu predávajúcim ako veriteľom, ma veriteľ právo od zmluvy odstúpiť. Avšak právo na odstúpenie je v režime práv, ktoré podliehajú premlčaniu, a teda odstúpenie musí byť realizované v príslušnej premlčacej lehote, ktorá je trojročná. S prihliadnutím na časový úsek uzavretia zmluvy, je zrejmé, že právo je už premlčané.

Ak ale v zmluve nebudú ostatné nehnuteľnosti, tak neboli predmetom prevodu. Odstúpiť od zmluvy pre to, ze neboli predané aj ostatné nehnuteľnosti na nej stojace nie je možné, ak to nebolo v zmluve dohodnuté.

Dobrý deň,
v zmysle us. par. 140 Obč. zákonníka platí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe v zmysle ust. par. 116 a 117 Obč. zákonníka. Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak spoluvlastník predal alebp daroval svoj podiel napr. sestre, bratovi, manželovi a pod., nebol povinný splniť ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom v zmysle cit. ust. par. 140 Obč. zákonníka, keďže vo vyššie uvedenom prípade ide o blízke osoby.

Ak to tak vo Vašom prípade nie je, možnosťou je domáhať sa od nového spoluvlastníka, aby Vám predal svoj podiel. Ak k dohode medzi Vami nedôjde, budete musieť podať žalobu na súd o určenie neplatnosti zmluvy. Lehota na podanie žaloby je tri roky od zavkladovania nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Dobrý deň,
nevieme ako máte spísanú a podpísanú kúpno-predajnú zmluvu, rozhodujúci je text  zmluvy.

Podľa ust. § 517 Obč. zákonníka platí :

"Omeškanie dlžníka
§ 517
(1) Dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení.
(2) Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.
(3) meškanie s plnením veci, zodpovedá dlžník za jej stratu, poškodenie alebo zničenie, ibaže by k tejto škode došlo aj inak."

Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že máte možnosť vyzvať dlžníka /syna/, aby uhradil zostatok kúpnej ceny vo Vami uvedenej primeranej lehote /15 dní/. Ak dlžník zostatok kúpnej ceny neuhradí, máte možnosť odstúpiť od kúpnej zmluvy. Odstúpením od kúpnej zmluvy sa zmluva od počiatku zrušuje a syn bude povinný vrátiť Vám byt oproti vráteniu doteraz uhradenej kúpnej cene, teda Vy budete musieť synovi vrátiť doteraz uhradenú kúpnu cenu.

V prípade záujmu kontaktujte našu advokátsku kanceláriu /link : https://ficek.sk/kontakt-judr.ficek.html - kontrola zmluvy advokátom/.