Absolútna neplatnosť právneho úkonu

Dobrý deň, pokiaľ bol úkon vyhlásený za absolútne neplatný, má sa za to, že akoby nebol a preto ani osoba, ktorá s Vami uzatvorila zmluvu, nemohla túto zmluvu s Vami uzatvoriť, pretože nemala vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Nájomnú zmluvu ste teda nemohli uzatvoriť s nevlastníkom.

Dobrý deň, vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že darovaciu zmluvu nemožno po smrti tety jednostranne „anulovať“ alebo „stornovať“ len preto, že pozostalí s darovaním nesúhlasia, obdarovaný nebol príbuzný alebo že teta byt nenechala zákonným dedičom.

Najprv si v dedičskom konaní u notára ako súdneho komisára uplatnite, že byt mohol patriť do dedičstva, pretože spochybňujete platnosť darovacej zmluvy. Notár však spor o platnosť zmluvy nerozhodne; na vyriešenie sporu bude potrebné občianskoprávne súdne konanie.

Bezodkladne si zabezpečte list vlastníctva a kópiu darovacej zmluvy zo zbierky listín katastra. Podľa listu vlastníctva zistíte najmä označenie bytu, obdarovaného, dátum a číslo konania o povolení vkladu. Zo zmluvy zistíte, kto zmluvu podpísal, či ju pripravil advokát alebo iná osoba, či zmluva uvádza svedkov a kde osvedčili podpis darkyne.

Katastrálny úrad nevolá príbuzných vlastníčky na preverenie jej rozhodnutia. Účastníkmi prevodu sú darkyňa a obdarovaný, nie budúci dedičia.

Kataster ani osvedčenie podpisu samy osebe nepotvrdzujú, že darkyňa v čase podpisu rozumela obsahu a následkom zmluvy. 

Po získaní zmluvy posúďte so zástupcom dedičov najmä to, či existuje dôvod absolútnej neplatnosti darovacej zmluvy. Môže ísť napríklad o to, že teta pri podpise pre duševnú poruchu nebola schopná právne konať, podpis nie je jej podpisom a teda bol sfalšovaný, prejav vôle nebol slobodný a vážny, zmluva nemá zákonom vyžadovanú písomnú formu alebo určité náležitosti, prípadne zmluva odporuje zákonu alebo dobrým mravom.

Samotný vek 83 rokov, zdravotné ťažkosti, skutočnosť, že obdarovaný bol cudzí človek, alebo jeho majetkové pomery však nepreukazujú neplatnosť.

Pre spor sú rozhodujúce dôkazy o stave tety presne v čase podpisu zmluvy: zdravotná dokumentácia, prepúšťacie správy, záznamy o demencii alebo poruche orientácie, svedecké výpovede osôb, ktoré boli s ňou v kontakte, a podľa okolností znalecké dokazovanie.

Podozrenie na nekalý úmysel na úspech v spore nestačí. Ak sa preukáže absolútna neplatnosť, zmluva nemá právne účinky ani vtedy, ak kataster už povolil vklad vlastníckeho práva. Absolútnej neplatnosti sa môže domáhať aj tretia osoba s právnym záujmom; dedičia ho môžu mať, ak výsledok ovplyvní rozsah dedičstva.

Nežiadajte iba abstraktne určenie, že darovacia zmluva je neplatná. Ak možno žiadať určenie vlastníckeho práva, komentár uprednostňuje žalobu o určenie práva; platnosť darovacej zmluvy potom súd posúdi ako predbežnú otázku.

Odlišná je otázka vrátenia daru podľa § 630 Občianskeho zákonníka. 

Ak máte dôvodné podozrenie, že niekto tetu donútil, zneužil jej duševný stav alebo sfalšoval podpis, popri občianskoprávnych krokoch podajte trestné oznámenie s konkrétnymi podkladmi. 

Vyžiadajte darovaciu zmluvu a vkladové podklady z katastra, oznámte spor notárovi v dedičskom konaní, zaistite zdravotné a svedecké dôkazy k dátumu podpisu a následne podajte žalobu o určenie vlastníckeho práva, ak zistené podklady preukážu konkrétny dôvod neplatnosti.

Na riešenie odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,
vo Vašom prípade ide o veľmi závažnú situáciu.

V prvom rade je dôležité zistiť, či v čase podpisu generálnej plnej moci bola Vaša mama schopná právneho úkonu, teda či rozumela významu a následkom svojho konania. Ak trpela demenciou už v čase podpisu, je možné, že nebola spôsobilá na právne úkony. V takom prípade by plná moc mohla byť neplatná podľa § 39a Občianskeho zákonníka, ktorý stanovuje : 

"Neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere. "

Odporúčam zabezpečiť lekársku dokumentáciu, ktorá by potvrdila, že Vaša mama mala v čase podpisu plnej moci diagnostikovanú demenciu alebo iné ochorenie, ktoré ovplyvňovalo jej schopnosť rozumieť dôsledkom podpísania splnomocnenia. Vyslovujeme aj ten názor, že vo veci zrejme pochybil aj notár, keď podpísala uvedenú listinu hlavne v prípade, že samotnú listinu - splnomocnenie vyhotovil notár. Ak notár listinu - splnomocnenie nevyhotovil, len podpis bol overený u notára, notár za obsah listiny - splnomocnenia nezodpovedá. 

Odporúčam vo veci podať na súd žalobu o určenie neplatnosti právneho úkonu (plnej moci) podľa § 80 písm. c) Civilného sporového poriadku, kde budete žiadať, aby súd určil, že plná moc je neplatná, pretože Vaša mama nebola spôsobilá na právne úkony v čase jej podpisu: Vy takúto žalobu ako jej dcéra mpôžete podať tiež aôle len na základe splnomocnenia matky, pričom podpis na splnomocnení nemusí byť úradne overený.

Ak by súd rozhodol, že plná moc je neplatná, všetky úkony, ktoré boli na jej základe vykonané (napr. založenie bytu v prospech banky), by boli taktiež neplatné. V takom prípade by ste mohli žiadať aj o výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností.

Vzhľadom na to, že už prebehlo trestné oznámenie a polícia vec ukončila, odporúčam podať podnet na generálnu prokuratúru na preskúmanie postupu polície, prípadne podať nové trestné oznámenie pre podozrenie zo spáchania trestného činu podvodu alebo zneužitia právomoci, ak máte nové dôkazy (napr. lekársku dokumentáciu o demencii).

Zároveň odporúčam zvážiť podanie návrhu na obmedzenie spôsobilosti Vašej mamy na právne úkony podľa § 10 Občianskeho zákonníka, ak jej zdravotný stav naďalej pretrváva, aby sa predišlo jej ďalšiemu zneužívaniu.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.