Darovanie bytu

Dobrý deň,
vaša otázka sa týka viacerých právnych aspektov: darovanie bytu zaťaženého hypotékou, možnosti zriadenia doživotného bývania v darovacej zmluve a riešenia situácie, aby neboli ostatné deti ukrátené.

Najskôr je potrebné rozobrať otázku darovania bytu, na ktorom viazne hypotéka. Podľa Občianskeho zákonníka je možné darovať aj nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená záložným právom (hypotékou). Vlastnícke právo k bytu môžete previesť na syna, avšak záložné právo banky zostáva na byte aj po prevode vlastníctva. Pred darovaním je však potrebné získať súhlas banky, pretože v úverovej zmluve býva často zakotvená povinnosť vlastníka nehnuteľnosti získať súhlas banky s prevodom vlastníctva. Ak by ste byt previedli bez súhlasu banky, mohli by ste porušiť zmluvné podmienky a banka by mohla požadovať okamžité splatenie úveru. Odporúčam preto najskôr kontaktovať banku a informovať sa o možnostiach a podmienkach prevodu bytu na syna.

Čo sa týka zriadenia doživotného bývania, v darovacej zmluve môžete v prospech seba (alebo inej osoby) zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania v byte. Toto právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností a nový vlastník (váš syn) je povinný toto právo rešpektovať. V darovacej zmluve je potrebné presne špecifikovať rozsah a obsah vecného bremena, napríklad či zahŕňa len právo bývať, alebo aj užívať spoločné priestory, prípadne ďalšie práva. Tiež ale banka môže mať s tým problém. 

Pokiaľ ide o otázku, ako zabezpečiť, aby neboli ostatné deti ukrátené, je potrebné zvážiť, že darovanie bytu jednému dieťaťu sa v budúcnosti zohľadňuje pri dedičskom konaní. Podľa § 484 Občianskeho zákonníka sa pri vyporiadaní dedičstva prihliada na to, čo už dedič za života poručiteľa dostal darom. Ak by ste teda byt darovali synovi, v dedičskom konaní by sa hodnota tohto daru pripočítala k jeho dedičskému podielu a ostatné deti by mali nárok na vyrovnanie, aby neboli ukrátené o svoj zákonný podiel. Ak chcete, aby boli všetky deti rovnako uspokojené, môžete zvážiť buď rozdelenie majetku už za života (napríklad darovaním iného majetku ostatným deťom), alebo v závete upraviť, ako má byť majetok rozdelený, pričom vždy musíte rešpektovať právo neopomenuteľných dedičov.

Zhrniem postup:
Najskôr kontaktujte banku a zistite, či súhlasí s prevodom bytu na syna.
V darovacej zmluve môžete zriadiť vecné bremeno doživotného bývania vo svoj prospech, tiež prejednať s bankou. 
Pri darovaní bytu jednému dieťaťu sa hodnota daru zohľadní v dedičskom konaní, aby ostatné deti neboli ukrátené.
Odporúčam konzultovať konkrétne znenie darovacej zmluvy a riešenie dedičstva s advokátom. 

Dobrý deň,

čo sa týka vášho zámeru zabezpečiť, aby nehnuteľnosť nededila po vašom bratovi jeho prípadná manželka ale rodina, existuje niekoľko možností, ako tento cieľ dosiahnuť.

Jednou z možností je spísanie závetu, kde váš brat zabezpečí, že po jeho smrti sa nestane to, aby jeho manželka dedila predmetnú nehnuteľnosť, uvedie tam, že chce aby nehnuteľnosť prešla na vás ostatných súrodencov. Závet musí byť spísaný podľa § 476 Občianskeho zákonníka a odporúčam ho spracovať formou notárskej zápisnice kvôli právnej istote.